保障性住房的數字普惠租賃探討

2024年5月17日，中國人民銀行宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

這項政策不僅僅是“房地產宏觀審慎管理”的配套工作，以引導、補充有效住房需求的方式防止房地產行業風險繼續累積和傳染；而且這項政策鼓勵引導房地產行業重視普惠業務的需求，從而提升金融服務實體經濟的質效，做好五篇大文章的普惠金融篇。

2016年，中國人民銀行推動各國協同發布《G20數字普惠金融高級原則》，提出數字普惠金融，并將其界定為泛指一切通過使用數字金融服務以促進普惠金融的行為。

商業銀行及其旗下的金融租賃公司（以下簡稱“銀行及其租賃公司”）應立足本身資源稟賦優勢，做好五篇大文章的數字金融篇，以轉租賃或委托租賃業務對接和支持以合理價格收購已建成未出售商品房的地方國有企業（以下簡稱“保障型住房所有權人”）的租賃運營需求，提供數字普惠金融特色的保障性住房租賃業務方案，在提升服務實體經濟質效的同時，配合好金融宏觀調控工作的全局安排。

轉租賃及委托租賃

關于轉租賃及委托租賃業務的定義，曾在2000年頒布的《金融租賃公司管理辦法》中做了如下解釋：

本辦法中所稱轉租賃業務是指以同一物件為標的物的多次融資租賃業務。在轉租賃業務中，上一租賃合同的承租人同時又是下一租賃合同的出租人，稱為轉租人。轉租人從其他出租人處租入租賃物件再轉租給第三人，轉租人以收取租金差為目的的租賃形式。租賃物品的所有權歸第一出租人。

本辦法中所稱委托租賃業務是指出租人接受委托人的資金或租賃標的物，根據委托人的書面委托，向委托人指定的承租人辦理融資租賃業務。在租賃期內租賃標的物的所有權歸委托人，出租人只收取手續費，不承擔風險。

從定義上看，轉租賃和委托租賃業務脫胎于久負盛名的轉貸款和委托貸款業務，是此類業務在租賃領域的延伸。在業務形式上，它們也與轉貸款、委托貸款類似，轉租賃是租入后轉租的自營形式，委托租賃則是租賃服務的通道業務形式。

轉租賃和委托租賃也是一對相輔相成的業務形式，它們的共性在于開展租賃業務的租賃物均來自第三方，所有權由第三方保留；它們的差異在于轉租賃承辦人承擔承租人的風險，而委托租賃承辦人不承擔。如果把轉租賃和委托租賃類比其他銀行產品，如保理業務，那么轉租賃類似附追索的保理業務，而委托租賃則類似不附追索的保理業務。再換一個角度看，轉租賃業務在實質上就是帶追索的委托租賃業務。

轉租賃或委托租賃業務的開展背景在于：利用合作機制，發揮轉租賃業務中的轉租人、委托租賃業務中的出租人（受托人）在業務營銷、業務辦理中的資源稟賦優勢，彌補合作中另一方在相關領域能力上的不足。

在本文中所考慮的資源稟賦優勢，是指銀行及其租賃公司利用數字金融上的優勢，一方面在大數據及商業智能（BI，即Business Intelligence）的加持下做好個人金融零售業務的精準服務工作；另一方面利用線上競價、批量交易的模式提高業務辦理效率，節約綜合成本，支持保障性住房的租賃業務，形成數字金融支持普惠金融的數字普惠租賃方案。

數字普惠租賃的方案介紹

根據轉租賃或委托租賃的特點，結合大型商業銀行在數字金融實踐中的經驗，并綜合考慮保障型住房租賃業務的普惠金融特色，設計方案如下：

1.保障性住房所有權人與銀行及其租賃公司簽約，以轉租賃或委托租賃的模式，授權銀行及其租賃公司開展保障性住房的租賃業務，完成“B2B”（企業之間）的委托安排。

2.銀行及其租賃公司分工協作，利用大數據及商業智能加持的精準服務模式，與保障性住房的承租人達成普惠金融特色的租賃協議，完成數字普惠租賃的“B2C”（企業與消費者）的業務辦理。具體服務內容包括：

（1）銀行及其租賃公司在網上銀行、手機銀行App等渠道公布“B2B”環節中被授權的保障性住房房源的信息。

（2）商業銀行利用其客戶數據庫信息，通過手機短信或手機銀行App，向所有符合配租型保障性住房承租人要求的個人客戶推送以上供給信息。

（3）商業銀行利用客戶數據庫信息，進行信用及需求分析，開展二次精準營銷，匹配保障性住房房源的特點（如面積、區域、最低租金要求等），向特定保障性住房的匹配承租人重點推送匹配的房源信息，提高營銷效率。

（4）如有多個合適的營銷對象反饋表達承租意愿，可以開展線上租金競價，利用市場規則配置保障性住房的房源，提高租賃業務的經濟性。

值得一提的是，競價的價格發現功能可以直接幫助保障性住房所有權人進一步以合理價格收購此類相似房源，形成良性的業務循環，從而鞏固此輪房地產審慎管理的調控效果。

（5）需求匹配后，承租人在手機App上與商業銀行旗下的金融租賃公司簽署數字租賃協議。不再需要線下額外簽署其他紙質的合同，充分發揮數字金融的優勢。

整個過程中，每一個潛在的承租人都得到了信息服務，簽訂租賃協議的權利體現了普惠金融的精髓；而數字金融解決了龐大信息服務、業務辦理中的工作量問題，并利用精準營銷的方法提高營銷成功率，提升普惠金融的質效。這也是數字普惠租賃業務的數字普惠金融本色。

3.租期內的服務

（1）如果是轉租賃，由銀行及其租賃公司向保障性住房出租人繳納租金，再向承租人收取租金，承租人的違約風險由租賃公司承擔；如果是委托租賃，銀行及其租賃公司提供催收及扣收結算服務，承租人的違約風險由保障性住房所有權人承擔。

（2）如承租人違約，考慮到保障性住房租賃業務的背景，向違約的承租人提供其他區域或更小面積等令其能承受的租賃房源，并重新開展原住房的重新營銷工作。

這也是租賃業務區別傳統信貸的特點，不需要訴訟清收等強制措施介入，可以采取騰退租賃房、重新安排租賃等方式解決，符合普惠金融的人情味，適合保障性住房的適用人群。

（3）租賃期屆滿，銀行及其租賃公司提供繼續營銷、或重新營銷服務，保障該業務模式的商業可持續性。當數字普惠租賃業務形成一定規模后，綜合運營成本將持續降低。

方案的特點：優勢互補

1.保障性住房所有權人的特有角色

5月17日人民銀行推出支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房的方案深思熟慮，充分考慮了這些地方國有企業成為保障性住房所有權人的職能作用。

除了壓實地方政府屬地責任之外，鼓勵當地國有企業成為保障性住房所有權人開展住房租賃業務，將有助于當地政府統籌安排財政預算的四本賬，改變過去單一依靠土地出讓金的財政模式。在建設租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式的時代，出讓土地所得的政府性基金預算相應減少；當地國有企業有序開展保障性住房租賃業務之后，則一般公共預算中的稅收收入以及國有資本經營預算中的盈余公積均將有所改善；租購并舉的比例合理調整后，地方政府財政也將恢復健康。從這個角度看，這樣的安排短期看是房地產宏觀審慎管理的需要，長期看則是解決地方政府債務問題的有效嘗試，為未來逐漸擺脫舊的土地財政尋找可替代的收入來源。

此外，這樣的特色安排也為銀行及其租賃公司參與到保障性住房租賃業務領域掃清了障礙。多年來，金融租賃公司一直計劃進入房地產行業拓展租賃業務，但始終無法克服兩個障礙：

（1）如果金融租賃公司直接購置住房開展租賃業務，金融監管上對非自用房地產的資本管理要求十分嚴格，直接讓金融租賃公司喪失了資產規模的優勢。

（2）房地產買賣交易的綜合稅收成本太高，租賃業務中反復轉讓所有權讓租賃業務承擔更多的房地產稅費、讓房地產金融租賃業務進一步喪失成本優勢。

保障性住房所有權人的出現解決了這兩個問題，通過轉租賃或委托租賃承接業務，金融租賃公司迎來了拓展業務的時機。

2.銀行及其租賃公司的渠道價值

首先，由于大型商業銀行長期致力于金融科技的建設，信息科技的實力并不弱于專業電商企業。例如，工商銀行還曾一度直接經營“融e購”的電商平臺，該電商平臺還曾經為人民法院提供過網上司法拍賣的服務。具備這樣的信息技術力量儲備，可以充分覆蓋保障性住房租賃業務在線上完成展示、競價、簽約等一系列線上電商作業的要求。

其次，大型商業銀行在客戶端方面均配置了網上銀行、手機銀行App等工具，線上營銷的客戶覆蓋面廣。仍以工商銀行為例，根據工商銀行2023年年報的數據，該行共有個人客戶7.4億戶，使用個人手機銀行的客戶數達到5.52億戶。當精準營銷的信息傳達到這些客戶端，將形成一個高效的大零售網絡。

最后，大型商業銀行是龐大個人客戶群體的理財幫手，熟悉客戶的在行資產、信用狀況，區別于第三方支付公司僅掌握客戶消費歷史。這些客戶數據幫助銀行更加理解客戶的消費能力和消費意愿，幫助銀行向客戶提供最合適的金融服務。這又是其他非銀行系的純電商企業無法復制的優勢。

此外，國有大型商業銀行堅持黨的領導，落實中央金融工作會議的精神，有當好服務實體經濟的主力軍和維護金融穩定的壓艙石的覺悟。在為保障性住房提供數字普惠租賃業務時，堅持商業可持續發展的原則，國有大型商業銀行可以充分讓利，低成本的大零售渠道服務也是一項強強聯手的優勢。

如作為保障性住房所有權人的地方國企缺乏低成本的線上業務開展能力，可能會影響到運營的效率，從而削弱了房地產宏觀審慎管理的時效性；而銀行及其租賃公司的存在，可以解決保障性住房所有權人可能存在的渠道、科技能力問題。

綜上所述，該方案的切入充分利用了合作方的互補優勢，符合雙方拓展業務的需求，有其值得推薦的意義。

租賃公司的增值作用

在銀行及其租賃公司提供數字普惠租賃業務的過程中，租賃公司憑借母行的客戶群體和金融科技優勢開展業務，行司互動，發揮了業務環節上租賃產品線的增值作用。

1.產品線的主動性

商業銀行的信貸產品線雖然豐富，但是在此類保障性住房租賃業務上不能起到主導的作用。租賃業務的第一性法律關系就是租賃關系，而銀行信貸產品是在融資、支付工具上的第二性法律關系。當租賃公司的租賃產品線利用轉租賃或委托租賃的業務方式切入業務時，商業銀行通過與租賃業務子公司的協同互動，達到了掌握業務底層的主動權。這個主動權具體表現在租賃公司在違約處理、重新營銷等方面直接面對承租人的出租人權利上，其他融資方的權利無法直接影響到租賃業務關系本身。

2.融資業務的閉環作用

如果商業銀行響應了5月17日人民銀行的3000億元再貸款政策建議，同時為保障性住房所有權人提供了抵押貸款供其收購此類住房時，租賃業務本身的主動權就顯得格外突出了。上游的抵押貸款配合下游的轉租賃或委托租賃業務，形成了完整的“信貸+租賃”供應鏈融資閉環。商業銀行將有機會間接管理抵押貸款的還款來源，租賃子公司的資產評估、租賃再銷售等服務還可以提供抵押貸款的信貸管理服務。

從宏觀角度上看這個“再貸款信貸+數字普惠租賃”的業務支持，銀行及其租賃公司可以幫助推動后續的保障性住房的收購工作，配合好人民銀行此番宏觀調控的全局安排。

責任編輯_趙曉璐