新經濟形勢下房地產營銷面臨的問題及解決對策

摘要：房地產營銷專業性和靈活性較強，房地產企業要獲取更大利潤，需制定合理的營銷策略。當前，國家對房地產行業加大調控力度，企業要做到審時度勢，為營銷工作注入全新理念，轉變傳統、單一的營銷方式，為企業創造更大的效益。文章主要分析影響房地產營銷的主要因素，明確政策、網絡因素對房地產營銷的影響，闡明營銷原則，并分析當前房地產營銷面臨的主要問題，在此基礎上提出相應的解決對策。

關鍵詞：房地產；房地產營銷；互聯網

中圖分類號：F274文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024） 29-0123-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.29.031

1引言

房地產是我國經濟的重要支柱產業，但當前企業營銷卻面臨諸多問題，導致企業的效益很難得到進一步提升。企業要結合自身實際情況，對營銷策略進行調整，優化營銷思路，積極與客戶進行對接，有效滿足客戶需求，提高營銷服務質量，使客戶對營銷服務更加認可。

2影響房地產營銷的主要因素

2.1政策因素

房地產與民生息息相關，對經濟的影響更加深遠。受到全球經濟的影響，我國房地產企業進入下行周期，房地產市場日益動蕩。為保證房地產市場穩固發展，政府部門制定多項政策，對市場中的風險進行有效控制，避免出現炒房行為，房價下跌速度過快。基于此，企業要善于把握政策脈搏，抓住有利時機，優化營銷策略，確保資源得到合理配置，提高營銷的針對性與實用性，打造健全的工作機制，豐富營銷手段，提高房地產銷售質量[1]。

2.2網絡因素

隨著互聯網的飛速發展，房地產營銷網絡化趨勢日益明顯，營銷人員要將線上營銷與線下營銷相結合，解決當前網絡營銷不規范、網絡營銷模式傳統等問題。營銷人員不僅要利用互聯網與客戶進行溝通，還要獲取競爭對手的信息，了解營銷策略，利用互聯網向客戶傳遞信息。同時，具備優秀的互聯網思維和視角，使營銷計劃具備較強的實用性，對營銷廣告的宣傳策略、方式進行優化與更新，融入互動營銷理念，使群眾了解房地產項目的功能與優勢，對潛在客戶進行引導，使客戶在網絡中有良好的溝通體驗。將多種網絡技術與房地產營銷相結合，促進線上線下營銷彼此融合，提高營銷的有效性。

在信息化時代，營銷人員要積極更新營銷思路，將專業的知識與技術滲透到營銷活動之中，使營銷不再僅以線下的方式呈現，而是可通過多種方式宣傳項目，擴大推廣范圍，有效提升自身實力。首先，數據呈現多元化發展趨勢，企業要善于挖掘不同的信息渠道，對信息進行收集與整理，制定合理的營銷策略。其次，融入“云”思維，充分利用大數據和云平臺技術，加強對數據的挖掘，提高數據的利用率。最后，更加重視客戶調研工作，了解其不同的需求、偏好和消費習慣，使營銷不再盲目，為客戶提供其所需服務，使客戶擁有良好的體驗，實現雙贏[2]。

3房地產營銷原則

3.1轉變營銷思維

目前，國家對房地產實行宏觀調控，房地產企業進入轉型關鍵階段，企業要仔細分析當前發展趨勢，對市場情況進行深入分析和解讀，對營銷理念進行創新，提高營銷的針對性。首先，明確產品定位，了解產品特征，將傳統營銷方式與新型營銷方式相結合，對營銷手段進行優化，構建全新的營銷平臺，轉變營銷思維。其次，融入互聯網思維，積極開展線上營銷，通過品牌推廣、關系維護、加強產品銷售、優化宣傳氛圍，實現精準營銷（見圖1）。積極樹立流量思維，關注營銷結果與營銷過程，積極與客戶進行溝通，提高營銷管理水平。

3.2促進營銷規范

隨著互聯網技術的迅速發展，自媒體發展速度不斷加快，企業需將互聯網的影響力作為重點，對營銷工作進行調整，避免夸夸其談，確保廣告與產品性能相符。部分企業經常夸大其詞，導致分析內容與項目實際情況不符，使購房者對企業不再信任，影響企業的信譽度。在市場看空房地產的背景下，部分房地產企業的不規范營銷行為會對消費者形成誤導，更會影響企業的發展。隨著消費者法律意識不斷提升，他們會更加看重不規范營銷行為，積極維權。因此，企業要自覺規范自身營銷行為，樹立良好的口碑。

3.3打造獨特營銷文化

房地產企業對各種政策高度關注，希望通過營銷獲得豐厚的利潤。若要達到這一目的，企業需通過獨特的營銷文化使自身在激烈的市場競爭中脫穎而出 [3]。首先，加強項目建設，深挖產品價值，明確產品分支，滿足不同群體需求，提高項目綜合品質（見圖2）。將本地獨特的文化、民風民俗等內容與營銷有機結合，使文化別具一格，為項目增光添彩，使其充分滿足消費者的需求。其次，堅持自身獨特的品牌理念，明確價值定位，提高企業的形象，使房地產營銷充滿活力，從而占據更多市場份額。最后，科學定位，以打造品質生活為目標，向客戶講述企業的故事，將營銷與推廣相結合，使消費者擁有良好的體驗，激發消費者的購買欲望。

4房地產營銷存在的問題

4.1市場認知觀念水平參差不齊

現階段，房地產營銷所暴露的問題層出不窮，比如企業面臨資金周轉不順暢、企業認知觀念不完善等。部分企業將重點放在地皮與樓盤開發方面，缺乏品牌建設意識，利用互聯網和媒體過度炒作產品，不重視品牌效應，導致企業缺乏穩定、優質的客戶群體。

4.2房地產準入機制受到政策影響

當前，房地產準入機制很容易受到政策的影響。首先，限購政策影響。國家出臺限購政策后，在一個家庭中若有兩套房產，居民不可繼續買房。其次，稅收政策影響。一是營業稅增加，二手房交易稅費日益嚴格；二是對房價超出平均水平的房地產項目進行土地增值稅清算和稽查，以規避價格上漲速度過快的現象；三是合理運用房地產價格評估技術，當前，存量房交易稅收征管工作試點陸續推進，對因避稅造成的樓市調控功能減弱的現象予以改善；四是全面落實個人轉讓房地產所得稅征收政策，對個人住房信息系統予以完善，按照法律法規要求征稅。再次，差異化住房信貸政策的影響。該政策可對投資與投機購房者進行有效控制。最后，住房土地供應管理的影響。一是在全國范圍內推廣“限房價、競地價”，將價位不高的普通商品住房用地作為供應對象；二是參加土地競買的人員要明確說明資金來源，同時提供相應的證明，對擅自改變保障性住房用地性質的行為予以堅決糾正和查處；三是對已供房地產用地超過兩年未取得施工許可證開工建設的項目處理時，需在第一時間將土地使用權收回[4]。

4.3房地產市場不合理

目前，許多企業對市場缺乏調研，或調研深度不足，會根據自身經驗對產品項目進行分析，出現判斷不準確的情況，也不能準確定位，導致產品項目無法滿足市場需求，從而出現滯銷。部分企業會將重點放在后續開發之中，不重視市場調研，導致產品銷售時面臨許多問題。

5房地產營銷問題的解決對策

5.1樹立新經濟理念

房地產企業在營銷時，要樹立新經濟理念。一是生態環保理念。目前，我國對環保高度重視，各企業為實現轉型，積極樹立可持續發展生態理念，地產企業也要緊跟形勢，將生態思想與建筑項目相結合，融入節能理念，引進更多節能環保材料，滿足使用者的需求。同時，要提高建筑的隔音性能，使房屋更加舒適，為使用者提供良好的環境。二是智能多元化理念。在房地產開發領域，各種新興材料日益得到廣泛應用，為項目建設提供有力支持。消費者的購房需求逐漸發生變化，除了要滿足人們基本居住需求之外，還強調旅游度假、現代化及智能化科技功能等。三是價值投資理念。隨著經濟發展速度加快，越來越多的人投資不動產。房地產的保值空間較大，保值時間長，因此，更多投資者選擇投資房地產。

5.2構建健全的房地產營銷體系

新時期，房地產企業要明確工作重點，避免過于重視開發投資規模的擴大，考慮到營銷工作，打造健全的營銷體系，促進資金迅速回籠，為企業創造更大的效益。因此，企業要構建健全的營銷模式，明確促銷方式，確定產品價格與銷售渠道，確保工作時間得到合理協調。此外，在大數據時代，企業要積極運用先進的大數據技術，創設全新的營銷體系。①對客戶進行調研，了解其具體需求與愛好，使服務日益個性化，使營銷具有針對性 [5]。②對客戶群進行精細化管理，結合營銷目標和營銷理論，對客戶群體進行合理劃分。③挖掘產品賣點，解決客戶痛點，為產品打開市場，獲得消費者的好評與信賴。④結合客戶群的差異性，確保營銷產品得到合理匹配，制定完善的營銷策略。⑤對營銷活動進行評估與反饋，打造完善的企業營銷實踐案例，為后續營銷活動提供參考依據與指導。

5.3加強房地產營銷管理

為保證營銷問題得到改進，企業要積極開展營銷管理。首先，對數據進行有效采集。房地產企業要積極運用先進的大數據技術對數據進行全面收集與整合，有效提取數據價值，為精準營銷提供翔實的參考依據。企業要積極與行業優秀企業進行合作，構建健全的數據庫，及時更新數據，為企業的經營活動提供數據保障。其次，采用外包模式，提高業務水平。當前，許多房地產企業缺乏專業的運營人才，人才培訓不到位。企業要改變現狀，積極運用外包業務模式，與專業機構進行合作，共同策劃和組織營銷活動，提高營銷效果與企業效益。再次，企業要發揮出新媒體技術的作用，更新理念，創新營銷工作和營銷路線，構建新媒體營銷渠道。企業可發揮微信App的作用，利用微信公眾平臺發表和推送項目營銷信息，實現精準營銷，也可開展線上營銷活動，提高營銷的影響力。最后，企業要充分發揮出其他新媒體平臺的優勢，整合各種資源，構建封閉式營銷網絡，促使營銷活動高效開展。

6互聯網背景下房地產營銷模式轉型措施

6.1重視線上與線下營銷聯動

從當前房地產行業發展情況來看，房地產企業的主要營銷方式仍然是線下營銷。采用這一營銷方式時，銷售人員能夠與消費者進行深入和細致溝通，了解ZwVMzH6IIKMjvKmftRPCHDc6QkLDtHJa9jzU6q1lc0w=消費者的想法，掌握其購買意向。近年來，線下銷售模式依然是主要營銷模式，也是滿足消費者需求的主要途徑，但卻很難對項目進行大范圍推廣，不利于企業知名度的提升。與之相比，線上銷售方式的推廣與宣傳效果更為理想，但房地產項目具有一定的特殊性，消費者對這種商品在線營銷方式存在擔憂，銷售人員很難了解消費者的真實需求，還會增加線上銷售的成本[6]。

在這種情況下，企業若要促進營銷模式實現順利轉型，實現可持續發展，就要將線上營銷與線下營銷相結合。要利用線上宣傳方式擴大產品的知名度與影響范圍，吸引更多消費者來到線下咨詢。設置專業的服務人員，為消費者提供完善的服務，同時，要配置完善的信息化系統，使消費者能夠利用這一系統對服務人員的服務態度、質量進行評價，提高消費者的滿意度，激發消費者的購買欲望。在這一過程中，服務人員不僅要發揮自身專業優勢，還要為消費者提供滿意的服務。企業的信息系統中包含內容比較多，如企業介紹、置業顧問、樓盤詳情等，確保消費者對房地產項目有更進一步的了解。總之，將線上營銷與線下營銷相結合，不僅可以拉近消費者與企業之間的距離，還能使消費者隨時了解房地產項目的信息，更為企業的營銷與發展提供更多技術保障。

6.2通過直播替代線下會銷

房地產企業經常會通過線下會銷的方式達到營銷目的，但在實際操作中，活動涉及復雜的業務流程，耗費大量的人力、物力和財力，而且無法保證企業獲得較高的客戶轉化率，企業的收益無法得到有效提升。作為一種新興的網絡營銷模式，直播的優勢比較多，企業只需利用手機就能組織直播線上小型推介會，降低成本，加快信息傳遞，實現信息共享。

開展直播活動時，企業可將樓盤信息等資料上傳到網絡平臺之上，優化支付渠道，為用戶的購置行為提供更多便利。在此過程中，企業只需將直播系統與營銷相結合，就能保證客戶在第一時間收到通知，參與到直播活動之中。用戶對項目有購買意向，或者對項目充滿興趣，通過直播活動對項目有更進一步的了解，還能享受到購房優惠，減輕消費者的抵觸心理[7]。

從本質來看，企業利用直播這一形式不僅可以吸引更多消費者，還能利用后臺對數據進行統計，了解觀看直播的人數、觀看時間、互動次數，進一步分析消費者的購買意向，在后續服務中為消費者提供更加精準的服務。在這一過程中，企業通過網絡直播進一步簡化銷售流程，為消費者提供完善的服務，提高營銷的有效性。

6.3內部管理信息化

企業要合理創新營銷模式，轉變傳統營銷模式，并從內部管理角度出發，不斷優化企業內部環境。在互聯網背景下，企業要采取有效的措施開展內部管理信息化建設。當前，市場形勢瞬息萬變，企業的經營管理水平對營銷業務和企業效益會帶來較大的影響。在復雜多變的市場環境下，企業的內部管理工作面臨更高的要求。因此，企業要積極融入信息化理念，促進內部管理邁向信息化，提高內部管理效率與質量，為營銷模式的完善提供參考依據。

具體來講，房地產企業要實現內部管理信息化建設，就要對內部管理系統進行升級，設置完善的管理模塊，對人力、財務等管理模式進行優化，融入信息化管理理念。從項目管理角度來看，企業要仔細分析項目計劃、成本、銷售等工作，促進營銷邁向標準化與數據化，對整個營銷業務的進展和相關指標進行有效的管理與監控。在這一過程中，企業的管理效率得到提升，企業的管理也會逐漸邁向科學化，同時，也為企業營銷模式的轉型提供參考依據。此外，企業開展內部管理信息化建設，還能促進企業的業務邁向規范化和標準化，提高企業的整體經營水平。

6.4構建數字化運營體系

在互聯網背景下，房地產企業除了要積極開展網絡營銷、優化內部管理體系之外，還要構建數字化運營體系，為企業的營銷模式轉型提供支持。企業要積極對資產、用戶和外部數據進行整合，將其與企業資產運營相結合，降低企業的營銷成本，實現服務創新。

首先，構建完善的數字化資產體系。根據企業的性質與經營內容來看，構建數字化資產運營體系時，企業要考慮到三個層次：一是數據采集，二是數據平臺，三是運營賦能。在數據采集層中，要發揮出資產管理與智能化終端的作用，對基礎數據進行整合。在數據平臺層中，要對數據進行合理劃分。在運營賦能層中，要從開發、招租、運營、服務等角度入手，滿足企業的運營需求。

其次，重塑項目資產開發流程。在房地產運營發展中，資產運營項目開發至關重要，企業要對項目資產價值進行科學評估，確定項目的資產用途、定位、設計風格，制定合理的營銷方案。企業要抓住難得的發展機遇，重視數據基礎服務，積極完善管理系統與運營方式。

再次，從招租、運營等內容入手，實現數字化賦能，促進企業營銷模式順利轉型。從招租角度來看，企業要明確運營重點，對用戶進行深刻洞察，實現渠道對接，融入數字化管理理念，對租戶數據進行動態分析，制定合理的招租計劃。從運營角度來看，融入數字化模式，可以降低企業的物業管理消耗成本，提高管理效率。

最后，在資產運營金融化方面提供更多數字化支持。在互聯網蓬勃發展的今天，房地產企業要積極運用數字化理念為企業的金融化發展提供更多動力。企業要通過先進的數字化技術對資產運營情況進行實時化監督與管理，幫助企業及時發現在運營期間面臨的風險，使企業有效規避風險，對風險進行有效的控制。通過這種方式不僅可以減少成本損失，還能提高企業的信譽度。

7結論

綜上所述，進行房地產營銷時，企業要解決當前營銷中存在的問題，引進先進的技術手段，打造健全的數字化營銷體系，滿足客戶的需求，為客戶提供專業的服務和高質量產品，激發客戶的購買欲。同時，要締造完善的企業文化，加強對房地產項目的宣傳和推廣，從而達到預期的營銷目標。

參考文獻：

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[3]王崴.新經濟形勢下房地產營銷面臨的問題與應對措施[J].活力，2022（24）：175-177.

[4]王崴.新形勢下房地產企業的營銷策略[J].現代企業，2022（10）：147-148.

[5]李琳.房地產營銷策略的創新探析[J].現代營銷（上旬刊），2022（6）：162-164.

[6]周影.新形勢下的房地產營銷策略[J].商業文化，2021（31）：39-40.

[7]顏謝霞.“互聯網+房地產”背景下房地產營銷策略研究[J].現代營銷（學苑版），2021（5）：74-75.

［作者簡介］唐兵（1980—），漢族，本科，高級經濟師，研究方向：房屋維修資金。