北京芳華里

摘 要 北京豐臺區芳華里家庭養老社區項目通過城市更新，將一座廢棄影院改造為可提供177個房間共293張床位的綜合性養老服務設施。作為城市更新在提高養老服務質量方面的典型案例，該項目可提供醫療、護理和文娛服務，顯著提升了閑置空間的利用效率，豐富了老年人和其他居民的生活場景，并彌補了該地區公共服務的不足。該項目創新點包括綠色建筑、專業服務管理和社區融合，為養老服務設施建設樹立了新標桿。

關鍵詞：城市更新；家庭養老服務；社區融合；綠色建筑；養老服務創新

1 基本情況

芳華里家庭養老社區位于北京市豐臺區方莊街道芳星園一區16 號院（圖1），占地面積約 0.64 hm2，其前身為閑置近 30 年的方莊電影院。2019 年年初該建筑重啟建設，歷經3 年整體建設及3 個多月試運營，芳華里家庭養老社區于2023 年4 月正式開業。更新后的芳華里家庭養老社區，建筑規模約2.1 萬m2，共有177個房間，可提供293 張床位。該養老社區主要以老年人為服務對象，可提供醫療、護理、餐飲、文娛、健康管理等多元服務，同時承載街道的日間照料中心職能，為周邊居民提供娛樂活動和教育場地，受到在住老人及周邊社區居民的廣泛好評，并成為城市更新助力社區適老化改造、提高養老服務供給質量的典型案例。芳華里家庭養老社區作為機構養老項目，以國際化的持續照料退休社區（continuing care retirementcommunity，CCRC） 養老模式為基礎，針對老齡化社會對專業化品質養老的需求，同時兼顧中國人對居家養老的感情訴求，提供專業的養老服務。

2 實施成效

一是切實提高了閑置空間的利用效率。在老齡化的時代背景和北京減量提質的發展背景下，該項目緊抓城市更新有利契機，瞄準方莊地區公共服務短板和長期閑置的方莊電影院空間資源，將方莊電影院的更新方向準確定位為養老服務。該項目由專業團隊重新規劃設計，并將運營思維前置，探索了可持續的養老模式和綠色發展路徑，不但激活了閑置空間、提高了空間利用價值，更改善了環境風貌、實現了高品質養老服務供給（圖2，圖3）。

二是大大豐富了老人及其他居民生活場景。芳華里依據老人行為習慣和生活特點，將社區整體分為養老公寓居室、樓層起居廳、開放活動空間，以及適老化花園景觀區4 重空間（圖4）。居室為老人提供居家生活感受，樓層起居廳滿足私享空間就餐、休閑、會客等需求，活動空間用于舉辦各類社團及社群活動，花園景觀區包括主題景觀花園、下沉庭院、屋頂花園等，營造了全天候的生活場景。

三是聚力織補了該區域的公共服務短板。芳華里家庭養老社區積極與周邊的醫療、商業服務和社區等進行互動，填補了方莊地區機構養老服務的空白，提升了“老有所養”的保障水平。作為創新型開放混齡養老社區，該項目于2023 年4 月正式開業，開業一年已組織活動1，000 余場，周邊居民參與人數20，000 余人次，推動養老服務向“多元化、多層次”邁進。

3 創新經驗

3.1 規劃建設上，堅持綠色宜居引領環境品質提升

一是打造舒適防疫健康“硬”建筑。該項目充分貫徹“綠色康養”理念，確保硬件設施功能超前，保障住戶健康。房間采用分戶式獨立新風、分戶式獨立中央空調設施，尤其是衛生間分戶獨立換氣系統，從根本上杜絕了不同居室間氣溶膠傳播的可能性，保障每個房間的綠色健康居住環境。“三玻兩中空”窗體系統，為老人居室帶來更好的隔音和保溫效果。戶門選用先進的汽車門斜面密封技術，與門縫下加裝的隔離閘相結合，提高了每個房間的低碳環保和隔音封閉效果。

二是營造立體化、沉浸式適老化園林“軟”景觀。在景觀設計上，該項目通過精準的風光定位分析，以及隱性的適老化設計，給老年人提供安全、舒適、貼心的戶外生活環境（圖5）。該項目還進行多樣化的活動場地及巧妙的空間布局設計，注重對自然感知的運用，強化老年人在視覺、觸覺、味覺、嗅覺、聽覺等方面的互動體驗，從而使居住者能多角度了解、親近、接觸、感知自然，在自然中感知人居環境的美好。

3.2 服務管理上，完善專業服務滿足使用者需求

一是提供專業護理服務和養老服務套餐。養老、醫養運營、財務等領域專家共同組建資深養老專業化團隊，為項目提供專業的理論技術支撐。該項目統籌設置“全面醫療服務保障體系”“美味營養膳食服務體系”“文娛休閑社工服務體系”“一站式管家服務體系”醫養餐娛4 大服務體系。其中：全面醫療服務保障體系包括緊急救援響應/ 緊急送醫陪伴、家庭醫生每日巡房/ 體征監測、24 小時醫護值班等；美味營養膳食服務體系包括專業營養師健康配餐、傳統節氣養生茶飲/ 餐食、三餐一點自助式選餐等；文娛休閑社工服務體系包括豐富混齡社群活動、老年大學等；一站式管家服務體系包括陪伴生活日常瑣事小秘書、老人興趣愛好的支持者鼓勵者、老人生活狀態日常記錄等。

二是提供特色護理服務。有別于傳統養老機構的分區護理模式，芳華里家庭養老社區在每個樓層設置護理服務站， 并且每層可構成獨立的護理組團。兼顧管理效率的同時，也保證了老人身體發生變化時不用更換房間，生活管家、護理人員可以及時高效地提供“上門服務”，提高老人“居家護理”的便利性。

3.3 運營模式上，多渠道經營推動可持續盈利創收

一是探索便民與增收良性發展機制。該機構在經營常規養老服務的基礎上，憑借自身專業的養護及餐飲服務資源優勢，為周邊社區居民提供相關服務，在提高社區居民便利性的同時增加機構營收。

二是開放對外停車。對機構內建設的100多個停車位進行科學有效組織，推動閑時對外開放運營，緩解機構周邊停車位極度緊張的問題，并通過多方位的經營創收，有效保障機構自身持續健康穩定發展。

3.4 支撐保障上，“開放+”加強與周邊資源互動

一是為老人和其他居民提供大量共享空間。芳華里家庭養老社區開創性地打開傳統養老院的大門，不讓養老院成為老人的“孤島”。該項目提供小劇場、創意教室、形體教室等共享空間：一方面滿足在住老人的生活娛樂，開展包括一米菜園、老年大學等多種活動，為老年人創造新的生活目標；另一方面，吸引更多年輕人進入養老社區與老年人共同活動，創造輕松愉悅的混齡生活氛圍。通過年輕與老年群體的互動，幫助老年人拓展新身份、學習新技能、嘗試新事物、結交新朋友，從而使老年人生命的厚度和長度一起增長。

二是打造醫康養融合發展平臺。該項目與方莊社區衛生服務中心建立合作關系。方莊社區衛生服務中心進駐芳華里家庭養老社區，為老人提供醫療保障的同時，向周邊社區居民提供醫療服務，并建立了集醫療服務、緊急就醫響應、康養照護服務、慢病管理等全方位醫養服務保障體系。與此同時，針對醫生開方、藥品配送等服務，相關部門正在推進政策支持，為機構在住老人及周邊社區居民提供更加深入細致的養老服務。

2023北京城市更新優秀實踐

項目類型：設施類更新（公共服務設施）

項目位置：豐臺區方莊街道芳星園一區16號院

項目規模：占地面積0.64hm2，建筑面積2.1萬m2

實施主體：

北京華辰聯眾科技有限公司

天津市津投資產管理有限公司

天津國有資本投資運營有限公司

設計單位：

北京芳華里健康管理有限公司

AUNA（北京）建筑設計咨詢有限公司

北京東方華脈工程設計有限公司

施工單位：

北京城建北方集團有限公司

中建八局裝飾工程有限公司

北京市長建燕城建筑工程有限公司

運營單位：

北京華辰聯眾科技有限公司

北京芳華里健康管理有限公司

天津市津投資產管理有限公司