石景山區(qū)西部全域型城市更新

摘 要 石景山西部全域型城市更新是一個片區(qū)綜合型城市更新項目，旨在通過全域統(tǒng)籌和系統(tǒng)創(chuàng)新，推動片區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。中交城市更新公司作為石景山西部地區(qū)（五里坨、廣寧街道全域）城市更新的統(tǒng)籌平臺，以配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、運營為魂、文化為脈、人民為本、資本賦能為六大實施路徑，統(tǒng)籌實施110余個子項目。通過城市更新，推動了片區(qū)功能和經(jīng)濟發(fā)展的全面提升，為社會資本參與片區(qū)型城市更新提供了模式示范。

關(guān)鍵詞：區(qū)域綜合性更新；智慧生態(tài)城區(qū)；社會資本；區(qū)域功能整合；可持續(xù)發(fā)展

1 基本情況

該項目是一個以創(chuàng)新和系統(tǒng)推進為特色的綜合性項目，更新范圍包括五里坨和廣寧街道全域，占地面積約3，090hm2（圖1）。中交城市更新有限公司作為統(tǒng)籌平臺，明確打造“石景山生態(tài)智慧城”的更新定位，通過配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、文化為脈、人民為本、運營為魂、資本賦能六大理念有序開展實施。項目總體包含六大業(yè)態(tài)共 110 余個子項目，目前已有多個子項目成功落地，包括京西五里坨民俗陳列館、天泰山自然營地、中交營·永森園等，城市更新效益初顯。

2 實施成效

石景山區(qū)西部全域型城市更新項目實施至今，堅持規(guī)劃引領(lǐng)、社會資本統(tǒng)籌，以市場化的方式協(xié)調(diào)多元主體參與。2022 年，京西五里坨民俗陳列館、天泰山自然營地項目正式投入運營，其余10 余個項目也相繼啟動，為石景山西部地區(qū)注入了新功能、新業(yè)態(tài)、新活力，使石景山西部地區(qū)實現(xiàn)了新面貌、新場景、新消費（圖2）。該項目補足了石景山區(qū)西部片區(qū)城市功能短板，形成了若干活力空間，持續(xù)改善民生福祉，實踐并總結(jié)形成市場主體統(tǒng)籌片區(qū)型城市更新的“全域型”城市更新模式，為社會資本參與片區(qū)更新提供了可行性完整路徑參考，為市場主體統(tǒng)籌片區(qū)型城市更新作出了北京示范。

京西五里坨民俗陳列館項目集民俗文化展示、非遺文化傳承、文化藝術(shù)體驗和便民生活服務(wù)于一體，現(xiàn)已全面開放，相繼舉辦“一尺花園藝術(shù)沙龍展”“元宵佳節(jié)·沉浸式京西民俗活動”“慶小年·大展鴻兔”等活動，推動了傳統(tǒng)文化的保護宣傳，豐富了市民的文化生活（圖3）。

天泰山自然營地項目以“露營+”“平臺+”的運營方式推動天泰山區(qū)域活力復(fù)興，先后舉辦了“天泰·山間派對”“重返自然·山野露營生活季”等系列活動，并獲得良好的社會反響（圖4）。

中交營·永森項目聚焦 STEM 研學課程和精致露營服務(wù)，開展親子游園、中小學生社會大講堂、定向越野、健步走、非遺展示等活動，逐漸成為京西地區(qū)都市生態(tài)休閑親子之家（圖5）。

未來，石景山西部地區(qū)城市更新可盤活約200 hm2 的存量建設(shè)用地，拉動千萬人次的游客量，增加萬余個區(qū)域就業(yè)崗位，累計實現(xiàn)近百億稅收。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 探索市場主體統(tǒng)籌片區(qū)城市更新，創(chuàng)新“全域型”城市更新模式

3.1.1 深化更新認知，提出“全域型”城市更新及其五大內(nèi)涵

從城市更新概念認知角度，將城市更新內(nèi)涵拓展至城市片區(qū)的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地資源整理、生態(tài)環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、區(qū)域功能重塑等方面，創(chuàng)新性提出“全域型”城市更新模式，該模式包含了“全要素”評估、“全領(lǐng)域”規(guī)劃、“全周期”策劃、“全資源”統(tǒng)籌和“全社會”參與五大內(nèi)涵。

3.1.2 總結(jié)實踐經(jīng)驗，完善“全域型”城市更新模式的實施路徑與步驟

基于石景山西部地區(qū)的實踐經(jīng)驗，總結(jié)市場主體統(tǒng)籌片區(qū)更新實踐的六大具體實施路徑，即配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、文化為脈、人民為本、資本賦能和運營為魂；并針對片區(qū)有序更新提出“3+6+N”的實施步驟，通過評估識別、統(tǒng)籌謀劃和平臺實施的三大階段，以及其中包含的6 個模塊和N 個節(jié)點分步實施，持續(xù)推進片區(qū)更新，形成“全域型”城市更新模式閉環(huán)。

3.1.3 系統(tǒng)謀劃實施，為社會資本統(tǒng)籌片區(qū)型城市更新提供模式參考

石景山西部地區(qū)依托更新統(tǒng)籌平臺全面實施六大業(yè)態(tài)，包括減量提質(zhì)類、基礎(chǔ)設(shè)施類、住區(qū)更新類、產(chǎn)業(yè)發(fā)展類、商業(yè)運營類、文化旅游類。按照算大賬、算總賬、算長期賬的原則，全面統(tǒng)籌長短期項目、輕重資產(chǎn)項目，實現(xiàn)片區(qū)更新的資金平衡?！叭蛐汀背鞘懈履Ｊ皆趦?nèi)涵認知、實施路徑、實施步驟、資金保障等方面，為社會資本參與城市片區(qū)更新提供了有效示范。

3.2 搭建更新統(tǒng)籌平臺，科學謀劃種子項目，全面推動片區(qū)煥新

石景山西部地區(qū)城市更新分區(qū)、分類、分步推進實施，起步期科學謀劃種子項目，實現(xiàn)片區(qū)城市更新高質(zhì)量起步、有序開展。

3.2.1 推動文保建筑活化利用：京西五里坨民俗陳列館項目

京西五里坨民俗陳列館是在約有200 年歷史的王家大院的基礎(chǔ)上修繕而成，包含7 座院落和一座戲臺，現(xiàn)已進入持續(xù)運營階段。

該項目在更新過程中聚焦“保護—傳承—利用”的理念，第一階段以文物保護為核心，傳承發(fā)展京西地區(qū)的民俗文化，通過修繕文物、打造京西生活沉浸式場景和定期組織公眾文化活動的方式，最大限度地保護與傳承當?shù)貧v史文化。第二階段對其賦予時代發(fā)展所需的新功能，通過引入一尺花園等新業(yè)態(tài)，開啟市民休閑生活的新方式，重塑公共活力空間，實現(xiàn)歷史文化的活化利用。目前，京西五里坨民俗陳列館已更新為集民俗文化展示、非遺文化傳承、文化藝術(shù)體驗和便民生活服務(wù)于一體的歷史精神寄托和文化集聚地，是“全域型”更新模式下文化、旅游與商業(yè)等多業(yè)態(tài)融合的示范項目。

3.2.2 激發(fā)文旅消費新活力：天泰山自然營地項目

天泰山自然營地項目位于石景山區(qū)天泰山南麓，雙泉寺西側(cè)，占地約30hm2，原為垃圾填埋場，通過工程治理、修復(fù)場地生態(tài)和完善基礎(chǔ)設(shè)施，經(jīng)評審，已具備花卉樹木種植及市民基礎(chǔ)休閑娛樂活動的使用條件，現(xiàn)已進入持續(xù)運營階段?；凇叭蛐汀背鞘懈碌娜Y源利用理念，對區(qū)域內(nèi)低效土地資源進行盤活，因地制宜補足片區(qū)功能短板，將其更新為城市山野自然營地，構(gòu)建文旅消費新場景。營地聚焦環(huán)保、生態(tài)、健康的運營理念，布置包含精致露營、房車自駕、草坪活動、花海漫步在內(nèi)的四大功能區(qū)，舉辦戶外拓展、體育賽事、自然研學和冰雪運動等四大類活動，通過“露營+”激發(fā)文旅消費新活力，通過“平臺+”構(gòu)建文旅生態(tài)共同體，成為天泰山區(qū)域活力復(fù)興的新引擎。

3.2.3 提升公共空間服務(wù)品質(zhì)：中交營·永森項目

該項目位于永定河休閑森林公園內(nèi)的永定河左岸南大荒灘地上，秉持全域型城市更新的全資源利用理念，探索城市公園綠地資源的更新利用。項目于2022 年進入運營階段，聚焦STEM 研學課程和精致露營服務(wù)，以原生態(tài)、慢生活、微度假的新消費理念，打造營地教育與城市綠地有機結(jié)合的中交營·永森營地。

3.2.4 補足五里坨便民生活服務(wù)短板：便民服務(wù)中心項目

五里坨便民服務(wù)中心項目，原為五里坨菜市場、招待所及邊角閑置地，為補足片區(qū)生活服務(wù)功能短板，激活城市“消極”空間，重塑空間鄰里場所，將其更新為便民服務(wù)中心，目前，項目已進入建設(shè)階段。該項目原始用地條件嚴苛、零散，通過異形建筑的改造重塑五里坨城市客廳，打造集超市、餐飲、購物、休閑等服務(wù)功能于一體的便民服務(wù)綜合體，為周邊2km范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供精準的生活配套與開放共享的活力空間（圖6）。本項目是石景山區(qū)首次探索綠隔產(chǎn)業(yè)用地更新路徑，拓寬了集體經(jīng)濟組織增收渠道，推動片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

2023北京城市更新優(yōu)秀實踐

項目類型：區(qū)域綜合性更新

項目位置：石景山區(qū)廣寧、五里坨街道

項目規(guī)模：占地面積約3，090hm2

實施主體：中交城市更新有限公司

設(shè)計單位：

中交投資咨詢（北京）有限公司

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司

北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院

北京市建筑設(shè)計研究院股份有限公司

中交公路規(guī)劃設(shè)計院有限公司

中交第一公路勘察設(shè)計研究院有限公司

北京北林地景園林規(guī)劃設(shè)計院有限責任公司

北京智地優(yōu)度建筑設(shè)計事務(wù)所有限公司

中國建筑科學研究院有限公司

施工單位：

中交一公局集團有限公司

中交建筑集團有限公司

運營單位：

中交城市更新有限公司

中交投資有限公司商業(yè)管理分公司

中交高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司

一尺花園（北京）酒店管理有限公司