東城區錦和隆福寺越都薈項目的更新改造

摘 要 位于北京市東城區錢糧胡同17號的錦和隆福寺越都薈項目，通過更新改造，將原有的北京福地凰城酒店轉型為集零售商業、創意辦公和中高端服務式長租型酒店公寓于一體的城市綜合體。該項目充分利用“隆福寺－王府井－故宮”金三角區位優勢，服務于商務和旅游人士的高品質住宿需求，并引入特色餐飲等精品消費業態，增強了區域特色消費商圈的活力。項目注重ESG（環境、社會、治理）理念，采用環保材料，舉辦綠色活動，推動可持續發展。

關鍵詞：城市更新；城市綜合體；業態融合；ESG 理念；可持續發展

1 基本情況

該項目位于東城區錢糧胡同17 號，總建筑面積約1.86 萬m2，1－2 層為商業，3－8 層為酒店公寓（圖1，圖2）。其前身為北京福地凰城酒店，為傳統型仿歐式建筑，內部裝修設施陳舊，外立面風格不符合北京老城風貌保護要求。本項目通過更新完善建筑安全和使用功能、優化業態結構和提升空間品質和提高服務水平，將原建筑改造成為集零售商業、創意辦公、中高端服務式長租型酒店公寓為一體的城市綜合體。

2 實施成效

錦和隆福寺越都薈項目借助“隆福寺－王府井－故宮”金三角區位優勢，以長租酒店公寓為主要運營方式，服務于區域內商務、旅游人士更高品質的住宿需求，并引入特色餐飲等精品消費業態，輻射區域特色消費商圈。項目于2023 年5 月完成交付，商業品牌陸續入駐，酒店公寓入住率已接近80%。

3 創新經驗

3.1 商、住、辦一體融合，重塑低效樓宇活力

按照“步行連接”“城市綠化”“集會場地”3個重要理念開展項目整體規劃設計。本項目通過建筑底層局部打通，使得建筑南北兩側的室外空間得以聯通，促進與周邊商圈的相互融合；改造建筑南側原有地面停車空間，再配以優美的綠化和舒適的公共座椅，為老城區增加了寶貴的室外活動空間。

3.2 長租酒店公寓為主導，服務周邊區域發展

前期調研發現項目周邊商務辦公、休閑旅游等業態豐富，但缺少高品質的配套住宿服務。本項目準確定位于打造品質生活的精品服務式公寓：一方面有針對性地優化客房設計，滿足不同人群租住訴求（圖3）；另一方面充分利用地下一層共享空間等，配備齊全的服務設施，如就餐區的共享廚房、寬敞愜意的辦公會議室、器械設施齊全的健身房（圖4）。此外，本項目還在建筑樓頂打造景觀休閑露臺，可遠望故宮、白塔寺等風景名勝。自錦和隆福寺越都薈交付運營以來，已吸引不少長期租賃客戶入駐，呈良性發展趨勢。

3.3 皇城根下文藝美饌，打造多元社交平臺

本項目圍繞“城市年輕客群”“近端年輕客群”“文旅人群”3 個目標客群，以“皇城根下的文藝美饌”為定位，利用項目1－2 層商業空間，打造國際化、多元化的美食寶地和潮流高端的個性社交分享聚焦平臺。置身錦和隆福寺越都薈，向南既有文藝青年扎堆的隆福廣場，也有老北京四合院風貌區的市井煙火；向北有南陽共享際的胡同劇場，再現當代戲劇張力。項目與周邊商圈積極聯動，為商旅客群和周邊居民營造更豐富的餐飲、文化、休閑體驗平臺。

3.4 傳統、現代元素結合，建立本土根源聯系

本項目改造設計注重與周邊環境協調和對京城傳統色彩元素的運用。提煉并采用了“朱草、水龍吟、絳紗、太師青、松花、古量綠、蚩尤旗”7種京城獨有色彩，作為酒店公寓內的主色調，融入當代東方美學意境，營造室內空間中別致的視覺體驗。建筑外立面更新后更為簡潔，并將傳統胡同中青磚元素轉化為富有紋理和層次感的深灰色肌理涂料，使建筑整體與老城風貌更為協調。

3.5 將 ESG（環境、社會、治理）理念貫穿項目建設

項目前期改造過程中，盡量保留內部空間結構和原有設計，減少拆改而產生的多余廢棄物；進入運營期后，已在項目舉辦“以項目為始發點的城市低碳綠色騎行活動”“共享空間咖啡渣再利用”“廢皂回收”等活動，定期將回收再利用的物料制作成禮品，贈送給參與項目日常活動的住客，倡導綠色有機、可持續的生活方式。

3.6 專業、品質團隊運營，豐富資源聯動管理

本項目整體運營由base 佰舍團隊進行管理，base 佰舍是錦和集團旗下致力于打造品質生活的服務式酒店公寓品牌。截至目前，項目聯合手作主理人和周邊商業等品牌資源，開展了手工皮具、七夕烘焙、錢糧胡同的“base”派對市集等豐富多彩的活動。通過舉辦活動：一方面與聯合品牌實現項目推廣的長期合作共贏，提升項目知名度；另一方面推動錦和隆福寺越都薈逐漸成為一個輻射周邊社區、充滿活力的體驗交往場所和社區的集會場所。

2023北京城市更新優秀實踐

項目類型：產業類更新（傳統商業設施）

項目位置：東城區景山街道錢糧胡同17號

項目規模：占地面積約0.47hm2，建筑面積1.86萬m2

實施主體：北京虹映物業管理有限公司

設計單位：愷慕建筑設計咨詢（上海）有限公司

北京尚馳環球建筑設計有限公司

北京中建恒基工程設計有限公司

施工單位：北京城鄉建設集團有限責任公司

運營單位：北京虹映物業管理有限公司