朝陽區北投奧園1314

摘 要 北投奧園1314項目位于北京市朝陽區，是一個城市更新項目，成功將廢棄的廠房轉變為體育特色商業園區。該項目通過冬奧遺產的再利用，注入了體育、休閑、文化等多元功能，使園區成為促進社區活力和國際運動時尚體驗的新平臺。園區的高承租率和豐富的體育賽事活動，展現了其在城市更新中的創新和社會經濟效益。

關鍵詞：老舊廠房更新；體育文化綜合體；社區活力提升；功能混合利用

1 基本情況

北投奧園1314 項目是北投集團精心打造的城市更新和冬奧遺產再利用項目。該項目位于北中軸路東側，北鄰國家奧林匹克體育中心（圖1），占地面積約7.55hm2，其前身是北京市第四清潔車輛廠，包括10 余棟老舊廠房，既有建筑總建筑面積約2.16 萬m2。2022 年北京冬奧村（ 冬殘奧村） 運行區選址于此，北投集團對老舊廠房進行改造，并于2021 年5 月移交北京冬奧組委使用。冬奧（ 冬殘奧） 會結束后，為更好地利用奧運遺產，北投集團經充分謀劃后，對空間再次進行了升級，將園區打造成集體育運動、休閑娛樂、文化交流、購物餐飲、主題體驗于一體的體育特色商業園區，使其成為“新世代國際運動時尚體驗場”。目前，園區已匯集籃球、壁球、攀巖、泵道、卡丁車等多個體育健身項目，并引入肥福等多個時尚餐飲、生活品牌，承租率達98%。

2 實施成效

北投集團秉承“節儉辦奧”理念，對原北京第四清潔車輛廠老舊廠房進行翻新、改造后，用于冬奧（ 冬殘奧） 賽時冬奧村（ 冬殘奧村） 運行區辦公，為冬奧會順利舉辦貢獻了力量。冬奧會后在保留原有廠房建筑肌理的基礎上，進行適度更新改造，實現項目功能新舊共融（圖2）。

作為冬奧遺產，本項目緊鄰國家奧林匹克體育中心，具有十分鮮明的體育特色定位，依托“雙奧元素”及“北京中軸文化積淀”，將時尚潮玩和體育運動相融合，將園區打造成為雙奧遺產傳承地、體育文化時尚潮流新地標，滿足廣大民眾強身健體、舒緩身心、親子暢游、休閑玩樂等需求。

本項目通過對奧運遺產和老舊廠房的利舊改造，有效盤活了存量資產，完善了街區功能和公共服務設施，帶動了區域消費升級，補齊了城市功能短板，優化了城市設計，延續了歷史文脈，彰顯了首都城市特色。

截至目前，本項目園區商戶入駐率高達98%，匯集羽毛球、籃球、壁球等多項體育健身項目；同時積極開展多項體育賽事與主題活動，如2023 年舉辦了平衡車方程冠軍系列賽、輪滑冠軍系列賽、卡丁車俱樂部聯賽總決賽、“金企杯”北京高校商學院羽毛球聯賽、“擁抱春天”親子趣味定向越野賽等賽事活動。目前，客流量累計達50 萬人次，不僅彰顯了體育IP 主題體驗功能，還取得了良好的社會效應，帶動了整個園區的人流量，拉動了地區消費。

3 創新經驗

3.1 提前謀劃布局，統籌冬奧前后

本項目秉承“可利用、可經營、可持續”的改造原則，從籌辦開始就充分考慮冬奧遺產的傳承，提前謀劃布局，統籌冬奧賽事需求和賽后利用。在初次改造全面滿足冬奧功能需求的前提下，提前預留文化、娛樂、辦公的使用條件，實現了從“體育”到“體育+”的無縫銜接，降低了后期更新成本。該園區作為冬奧會的運行區，改造中充分考慮建筑空間的適用性、賽后改造的經濟性，將機電用房、衛生間等保障性功能布置在建筑西側（ 背側），建筑北側、東側保留完整高大空間，不僅滿足了賽時代表團注冊、安檢、禮賓、媒體接待等功能，還充分兼顧賽后運營需要，提前預留文化、娛樂、辦公綜合體的使用條件。在保留原有廠房建筑肌理的基礎上，將內部空間全部打通，重新進行動線安排，實現了空間靈活轉換。

3.2 發揮建筑使用功能，保留城市文化記憶

本項目充分挖掘原地塊內現有建筑物工業遺存的歷史文化和時代價值，將其打造成冬奧會文化遺產，延續冬奧精神，留存冬奧記憶。項目改造高度重視老舊廠房遺產價值，突出紅磚立面特色，以喚醒人們對老舊廠房的記憶。改造方案通過打磨、清洗等手段使原廠房立面恢復老工業廠房原有紅磚墻的效果，再加入鋁單板、金屬漆、玻璃幕墻等現代元素點綴，使建筑物煥然一新，更加精致。

室內設計也充分挖掘現有建筑的空間特色，紅磚墻、混凝土結構等非常具有工業感魅力，并融入了玻璃、鋁合金、室外美陳等少量恰到好處的當代建筑設計，在恢復其獨特空間品質的同時，也滿足了功能使用的要求（圖3）。

園區場地內樹木眾多，不乏高大珍貴樹種。在設計中充分考慮既有環境因素，將現狀樹木作為建筑布局策劃的重要出發點，通過化零為整、塑造院落、靈活布置連廊等策略，使建筑與環境交相呼應（圖4）。

3.3 充分利用冬奧遺產，打造“體育+”運營模式

實施主體依托項目自身集“雙奧元素”“北京中軸文化積淀”于一體的獨特“體育+”文化底蘊與內涵，深挖奧運文化遺產價值，將該項目定位為“新世代國際運動時尚體驗場”，融合體育及文化主題體驗、零售、餐飲、辦公等豐富功能。項目以體育IP 為核心，著重引入精品賽事、培訓和體育活動品牌，打造城市中心稀缺的體育活動空間（圖5）。同時在運營上拓展文化旅游等功能，深挖會、展、演、典等新業態，實現全季運營和利用效益最大化，輻射帶動周邊地區經濟發展。

2023北京城市更新優秀實踐

項目類型：產業類更新（老舊廠房）

項目位置：朝陽區亞運村街道奧園西路1號院

項目規模：占地面積7.55hm2，建筑面積2.16萬m2

實施主體：北京城市副中心投資建設集團有限公司

北京北投體育產業有限公司

設計單位：北京市建筑設計研究院股份有限公司

北京世紀安泰建筑工程設計有限公司

施工單位：北京城建集團有限責任公司

運營單位：北京北投體育產業有限公司