鼎好電子大廈A 座的升級轉型

摘 要 海淀區鼎好電子大廈A座的更新項目是一個典型的城市產業類更新案例。該項目位于中關村國家自主創新示范區的核心區域，原為電子大賣場，隨著區域定位的轉變，其業態已不適應新時代的需求。該項目通過整體改造，將原有的低效樓宇轉變為高品質的科技辦公樓宇，不僅提升了建筑內部的空間品質，重塑了外立面形象，還與周邊城市環境實現了融合。改造后的大廈吸引了全球科創頭部企業入駐，成為中關村科技商務的新地標。本研究分析了項目的實施過程、成效和創新經驗，探討了城市更新在促進產業升級和提升城市品質方面的重要作用。

關鍵詞：城市更新；老舊低效樓宇；產業升級；區域發展；環境融合；科技辦公

1 基本情況

該項目位于中關村國家自主創新示范區核心區域，總占地面積0.72 hm2，建筑規模為8.85萬m2，包括地上19 層和地下5 層。該項目原為電子大賣場，與海龍電子城、中關村e 世界構成了北京中關村的“黃金三角”，隨著中關村區域定位變化，嘈雜混亂的賣場不再適宜區域定位。隨著電子賣場業態逐步疏解騰退，2020 年10 月，鼎好電子大廈A座啟動整體改造，2022 年4 月投入使用。改造后業態由電子賣場轉變為高品質科技辦公，大幅提升了樓宇內部空間品質，重塑外立面形象，并與周邊城市環境相融合，吸引了全球科創頭部企業入駐，實現了將鼎好電子大廈A 座打造為中關村科技商務綜合新地標的目標（圖1）。

2 實施成效

一是大幅提升樓宇品質，使低效樓宇轉變為高品質智慧樓宇。該項目通過更換外立面，打造全新外部形象；通過局部結構改造，解決了項目平面面積過大、采光不足等問題，提升辦公舒適度；通過增設屋頂花園和健身步道，為辦公人員提供工作之余欣賞美景和鍛煉身體的休閑場所；通過景觀綠化和交通動線改造，提高與周邊環境的開放性、互動性和融合性，整體形成了高品質及內外生態交互的智慧辦公環境（圖2，圖3）。

二是品質提升帶動產業升級，吸引頭部企業入駐。該項目緊緊圍繞區域發展定位，將原來的電子賣場業態提升為高品質辦公及商業配套業態，引入創新奇智、深勢科技、知存科技、米哈游、世意法半導體等科技類企業和創新工場、中信銀行、大都會保險、格蘭富投資、盛景網聯等專業服務類企業，優化了樓宇產業結構和從業人員結構，與中關村區域整體產業發展緊密契合。

三是以客戶為中心，結合客戶需求提升樓宇運營服務能力。運營方著力完善物業服務管理，全方位保障入駐企業需求，讓入駐企業安心、放心，從而激發工作效率和提高工作舒適度。打造聚集交互服務功能的首層大堂，吸引為商務談判提供品質空間的品牌咖啡店等入駐（圖4，圖5）。為企業提供路演、活動、宣講展示等各類服務空間，并整合政企資源，組織政策宣講、企業路演等政企互動交流活動，為企業發展賦能，為政企交流構筑橋梁紐帶（圖6，圖7）。

3 創新經驗

3.1 創新立體多維設計，打造高品質樓宇

該項目以打造科技創新生態交互平臺為理念，通過建筑空間設計，融合地下空間與地上空間，貫通樓宇和城市地鐵，開放首層大堂連通地下商業，讓鼎好電子大廈A 座與周邊公共空間融為一體。其中地鐵4 號線中關村站與項目地下商業連通，實施主體創新性地將普通連接通道設計為通行兼具展覽展示功能的空間，為入駐企業打造展覽展示場所。同時，實施主體通過對地面人流慢行動線設計、首層大堂陽光中庭設計、臨街商業街區化設計、屋頂花園和健身步道設計（圖8， 圖9），讓鼎好電子大廈A 座更具人性化魅力。

鼎好電子大廈A 座原有建筑2 ～ 10 層平面中心位置是封閉樓板，改造后將每層樓板進行部分切除，形成了50 m 高的沐光中庭，讓辦公區域實現雙面采光，極大提升了辦公空間環境品質。圍繞中庭布局觀光電梯、會議區、交流區等空間功能，為入駐企業及企業相互間提供更開放舒適、適宜交流的空間環境。

該項目外立面設計采用“榫卯”理念，通過兩種幕墻系統的結合，加上垂直金屬裝飾翼，使大廈整體更加簡潔、挺拔，科技感十足，既呼應科技人才在此聚集碰撞的主題，也符合中關村科技創新的區域屬性，成為北四環區域新的地標建筑。

此外，項目在設計上采用節能幕墻、變頻設備、節能燈具等先進設施，合理選用建筑材料，獲得了綠色建筑二星級標識證書、WELL 金級和LEED 金級雙重認證證書。

3.2 創建大運營服務體系，打造國際創新生態交互平臺

項目運營方積極打造智能、人文、共享開放的工作社區，提升樓宇內商務體驗，助力入駐企業交流發展；通過搭建企業與政府溝通的橋梁，提供企業孵化、項目落地的交流平臺；通過整合各方面資源與信息，組織線上、線下交流互動活動，持續為入駐企業賦能；通過升級運營服務，打造集員工社交、企業服務、項目交流、發布展示、智力創新、政府協會聯動于一體的科技生態交互平臺。

3.3 政府部門高位統籌主動靠前服務，探索更新實施路徑

鼎好電子大廈A 座更新改造過程中，海淀區政府會同住建、規自、城管、區人防辦等多個部門，主動靠前服務，多次召開項目實施改造的研究會、協調會，綜合考慮面積平衡、建筑輪廓線、建筑高度、消防疏散及消防撲救面、新舊規范執行等多方面問題，以及更新主體的實際困難，尊重事實，解決問題，探索解決政策堵點，最終以不突破原有建筑面積和規劃高度為原則，推進報批報建手續的辦理，促使項目如期開工，為商業辦公類更新改造實施提供了可參考路徑。

3.4 引入社會資本，發揮資金管理優勢，高效推動更新實施

鼎好電子大廈A 座升級改造資金全部引自社會資本，基金聯合運作主體（ 管理人） 利用先進預算模型指導更新改造過程中的各項工作。改造實施前，全部資金先期到位，保障項目順利實施；項目實施中，結合預算模型推動項目進度，把控資金風險控制，動態監控收益及回報，提高資金使用效率。

3.5 創新施工技術，攻克施工難題

項目改造工程對拆除作業體量大、工期緊、危險性高、技術難、各專業交叉施工、場地狹小等各種實際難題，進行綜合評估，合理組織施工，創新施工技術，確保施工安全和如期完工。

施工建造采用多項改造工程創新技術（如高層建筑改造工程屋面塔吊安拆施工技術，90 m 高復雜幕墻體系拆除安全防護技術，13.5 m超長懸挑飛檐拆除技術，懸空吊柱加固、復雜單元體幕墻體系掛裝、更新改造綠色施工和BIM 應用等關鍵施工技術），成功解決了城市建成區復雜環境工況下高層建筑更新改造施工組織復雜、垂直運輸難、安全防護風險大等難題。鼎好電子大廈A 座更新改造技術措施，經北京市住房和城鄉建設委員會組織鑒定，形成發明專利1 項，實用新型專利10 項，發表論文7 篇，技術成果達到國際先進水平。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：產業類更新（老舊低效樓宇）

項目位置：海淀區海淀大街3號

項目規模：占地面積0.72 hm2，建筑面積8.85萬m2

實施主體：北京鼎固鼎好實業有限公司

設計單位：株式會社日建設計

施工單位：中國建筑第八工程局有限公司

運營單位：北京華旭顥城企業管理有限公司