構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式要因城施策

從2023年啟動新一輪保障性住房建設(shè)，到黨的二十屆三中全會強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，近一年來，從中央到地方出臺了多種舉措，以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為，此次部署的房地產(chǎn)發(fā)展改革路徑，指向明晰、重點(diǎn)突出，為我國房地產(chǎn)在新舊模式轉(zhuǎn)換之際作出頂層政策設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展將為中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展積蓄新動能，為建設(shè)符合人民群眾新期待的“好房子”提供有力支撐。

聚焦房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵點(diǎn)，吳璟近日接受了《瞭望東方周刊》專訪。他認(rèn)為，統(tǒng)籌“市場”與“保障”的關(guān)系是一次大膽政策創(chuàng)新，盡管目前在實(shí)操層面確實(shí)還存在挑戰(zhàn)，但必須繼續(xù)加大推進(jìn)力度。為以進(jìn)城農(nóng)民工及其隨遷家屬為主體的新市民提供保障性住房是加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的題中應(yīng)有之義。不同類型的城市要因地制宜、因城施策，探索形成本地化方案，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“好房子”不愁賣

《瞭望東方周刊》：在新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展趨勢下，我國居民住房需求呈現(xiàn)出哪些新變化、新趨勢？

吳璟：當(dāng)前城鎮(zhèn)居民住房需求最重要的一個變化趨勢是投資需求與居住需求之間的消長。2020年后，各線城市住房價格已在將近五年的時間里持續(xù)保持穩(wěn)定，部分城市住房價格出現(xiàn)一定程度回落，結(jié)束了此前十余年間住房價格持續(xù)以較快速度上漲的局面。這引發(fā)了城鎮(zhèn)居民對住房價格預(yù)期的顯著變化，進(jìn)而導(dǎo)致投資性購房需求的大幅回落，以及對居住需求尤其是改善性居住需求的回歸。“房住不炒”已經(jīng)從政策導(dǎo)向內(nèi)化為大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭“買房是為了享有更美好的居住生活”的自發(fā)認(rèn)知。

從投資需求向居住需求的回歸，必然帶來購房者對住房品質(zhì)要求的躍遷式提升。當(dāng)住房更多地被視為投資甚至炒作標(biāo)的物時，會導(dǎo)致購房者僅關(guān)注于區(qū)位條件等少數(shù)所謂的保值因素，甚至將住房完全抽象為財(cái)富數(shù)字而忽略其實(shí)體特征。相反，以追求更美好居住生活為目標(biāo)時，無論是首次置業(yè)還是改善性購房，購房者對此前居住生活痛點(diǎn)的梳理、對未來居住生活場景的憧憬等，都將具象化為對住房品質(zhì)各方面細(xì)節(jié)的明確要求，并由此形成一定的“門檻效應(yīng)”——只有滿足一定品質(zhì)要求的“好房子”才能得到購房者青睞。

近期，我們在多個城市的調(diào)研中都關(guān)注到一個共同現(xiàn)象：定位于滿足多次改善需求、具備較高居住品質(zhì)的新房項(xiàng)目仍然能夠保持較好的銷售業(yè)績，“日光盤”并不鮮見，而不少定位為所謂“上車盤”的新房項(xiàng)目則面臨很大的銷售困難；二手房市場中也存在類似現(xiàn)象。

隨著購房者對“好房子”的需求更為具象化、細(xì)節(jié)化、多維化、個性化，他們也就越來越不滿足于僅通過面積、樓層等少數(shù)指標(biāo)和幾張戶型圖、效果圖來選擇甚至購買住房。只有當(dāng)真正走進(jìn)已經(jīng)竣工甚至裝修完成的房子里，細(xì)致考察影響居住生活品質(zhì)的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，才有可能最大程度排除住房交付周期和交付質(zhì)量不確定性的影響，買到與自己需求最為吻合的“好房子”。因此，“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”也就成為滿足城鎮(zhèn)居民對“好房子”需求的自然延伸，并成為當(dāng)前加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的主要舉措之一。

正確方向需堅(jiān)持

《瞭望東方周刊》：在供給方面，中央層面首次提出，支持地方國企以合理價格收購已建未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，為此設(shè)立3000億元的保障性住房再貸款。國企收購商品房作為保障性住房是新的做法，這種做法有怎樣的意義？在操作中可能會遇到哪些挑戰(zhàn)？

吳璟：在當(dāng)前背景下，我始終相信收購存量商品房用作保障性住房是一件“很有挑戰(zhàn)但方向正確”的事。這一做法準(zhǔn)確定位并直接針對部分城市住房市場當(dāng)前存在的供應(yīng)過剩的核心矛盾，是能在較短時間內(nèi)顯著化解庫存壓力最有效的手段之一。同時，也能夠幫助城市政府在較短時間內(nèi)籌集一批形成有效供應(yīng)的保障性住房，加快滿足保障對象群體的住房需求。因此，作為統(tǒng)籌“市場”與“保障”的一次大膽政策創(chuàng)新，盡管目前在實(shí)操層面確實(shí)還存在諸多挑戰(zhàn)，但仍有必要加大力度推進(jìn)。

在具體推動收購項(xiàng)目落地的操作層面上，根據(jù)我們對幾個典型城市的調(diào)研，目前挑戰(zhàn)主要集中在三個方面：

從供需兩端對比情況看，保障房房源需求和已建成商品房供應(yīng)之間存在較大程度的結(jié)構(gòu)性錯配，制約了“以需定購”的滿足程度。這種錯配在實(shí)踐中可能體現(xiàn)在多個方面：以一二線城市為主的人口凈流入城市對籌集保障房房源具有最為強(qiáng)烈的需求，但住房庫存更多集中在三四線城市；收購方國企通常對收購項(xiàng)目的區(qū)位、配套等條件提出較高要求，相當(dāng)部分庫存項(xiàng)目難以滿足條件；多數(shù)城市均將收購對象嚴(yán)格限定為商品住房，但目前房企庫存規(guī)模中的相當(dāng)比重屬于寫字樓、酒店、公寓等經(jīng)營性用房；各城市對收購房源的戶型面積均設(shè)置了70至90平方米不等的上限，但在常規(guī)商品房項(xiàng)目中整棟或整單元均為小戶型住房的情況并不多見，等等。

從收購端看，承擔(dān)收購工作的地方國企仍缺乏與長期持有運(yùn)營收購項(xiàng)目相適應(yīng)的融資安排或退出機(jī)制，特別是保租房項(xiàng)目的投資回收期長達(dá)數(shù)十年，但現(xiàn)有住房租賃融資安排的期限明顯偏短，如央行保障性住房再貸款最長期限僅為五年，收購方國企對貸款到期后的資金來源存在一些顧慮。同時，收購存量房項(xiàng)目占用資金規(guī)模大、周轉(zhuǎn)慢、利潤率低，容易對企業(yè)核心經(jīng)營績效指標(biāo)產(chǎn)生負(fù)面影響，收購方國企經(jīng)營管理層存在對收購項(xiàng)目影響其績效考核目標(biāo)完成度的顧慮。部分收購方國企經(jīng)營管理層還存在事后被質(zhì)疑操作不當(dāng)甚至存在尋租行為的顧慮。

從出售端看，部分存量房項(xiàng)目的債務(wù)負(fù)擔(dān)成為制約房企將其折價出售的現(xiàn)實(shí)障礙。面臨較大債務(wù)壓力的房企通常具有更強(qiáng)的出售存量房項(xiàng)目的動力，但這種債務(wù)壓力也可能反過來阻礙項(xiàng)目出售。特別是對于部分高負(fù)債率存量房項(xiàng)目而言，收購方國企能夠支付的收購價款不足以支持出售方房企償付該項(xiàng)目負(fù)有的有息金融負(fù)債、工程款、應(yīng)繳稅費(fèi)等全部債務(wù)，而房企如果無力通過自有資金償付不足部分，就會導(dǎo)致受償順序靠后的債權(quán)人拒絕接受出售方案。

我們在多個城市的調(diào)研中都關(guān)注到一個共同現(xiàn)象：定位于滿足多次改善需求、具備較高居住品質(zhì)的新房項(xiàng)目仍然能夠保持較好的銷售業(yè)績。

統(tǒng)籌“保障”和“市場”

《瞭望1189d2cf6bf1f8c340134815a68e545d06dadb03c40b28787187da4cf1f914ac東方周刊》：進(jìn)一步完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入層次人群的住房需求，是房地產(chǎn)改革推進(jìn)的方向。怎樣以更系統(tǒng)的思路來統(tǒng)籌“保障”與“市場”的關(guān)系？

吳璟：在當(dāng)前背景下，統(tǒng)籌“保障”和“市場”關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)好以下兩方面關(guān)系：

一是從城鎮(zhèn)居民家庭住房梯度消費(fèi)規(guī)律著眼，理順“保障”和“市場”在需求端的替代關(guān)系。城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中，“保障”和“市場”二者各自的定位是非常明確的：“保障”立足于以政府為主滿足剛性住房需求，“市場”則著眼于滿足多樣化改善性住房需求。從這個角度看，只要住房市場中的新增住房供應(yīng)是定位合理的，與保障房之間就不應(yīng)該存在直接的替代關(guān)系。

值得重視的是，二者之間可能存在的間接聯(lián)系。住房經(jīng)濟(jì)學(xué)中以“住房階梯模型”來描述住房市場中的“梯度消費(fèi)規(guī)律”：形象地說，甲家庭原本住160平方米的房子，改善后需要200平方米，如果存量住房中沒有房源，就需要開發(fā)企業(yè)新建；甲家庭舊房賣給原來住120平方米的乙家庭，這對后者來說同樣是改善；類似地，乙家庭又把舊房賣給原來住80平方米的丙家庭。以此類推，大家一級級地像爬梯子一樣往上換房。但是，未來如果低收入剛需家庭更多地通過購買配售型保障房方式滿足改善需求，而不在市場中購買處于改善梯隊(duì)“末端”的“老破小”二手房，上述換房鏈條會不會自下而上逐漸凍結(jié)？近期不少城市的二手房市場中，“老破小”出現(xiàn)了較大出售壓力。因此，要防止這種情況進(jìn)一步加劇并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

二是重視以市場化方式籌集保障房房源。“保障”與“市場”的差異在于分配環(huán)節(jié)，即幫助保障對象家庭以低于市場水平的成本獲取住房服務(wù)或資產(chǎn)。但保障房房源本身的供應(yīng)并不必然需要采用政府主導(dǎo)新建的方式，而是可以用市場化方式收購或改造。例如，對于新建商品住房庫存壓力較大的城市而言，收購已建成商品住房作為保障房就有利于緩解住房市場中的供給壓力。再如，目前部分城市正在嘗試的“以舊換新”，也是一個很好的例子——丙家庭把原本80平方米的房子出售給國企，利用賣房資金或“房票”進(jìn)行住房改善；國企則把這套住房改造為保障房用于出售或出租。這是當(dāng)前背景下打通換房鏈條的可行舉措之一，也是另一件在我看來“很有挑戰(zhàn)但方向正確”的工作。

上述討論提示城市政府決策者，應(yīng)當(dāng)更加準(zhǔn)確、科學(xué)地理解“保障+市場”的實(shí)質(zhì)。當(dāng)著眼于城市中的每一個家庭個體時，可以突出“保障歸保障，市場歸市場”式的針對性，確保每個家庭都能在住房供應(yīng)體系中以適宜路徑解決住房問題。但當(dāng)著眼于城市住房體系這一復(fù)雜系統(tǒng)的整體時，更需要注意“保障”和“市場”是很難涇渭分明的，難以簡單地以各行其是的方式來分別推動，而是需要始終堅(jiān)持對二者進(jìn)行整體謀劃的系統(tǒng)觀念。

服務(wù)新市民

《瞭望東方周刊》：加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化是推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的主要任務(wù)之一。人口流動會給下一階段中國房地產(chǎn)市場帶來哪些影響和結(jié)構(gòu)性變化？

吳璟：住房最本質(zhì)的功能是提供滿足居民居住需求所需的空間服務(wù)，因此城鄉(xiāng)之間、城市之間的人口流動趨勢是決定住房市場發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵因素。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門在闡釋房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵時，非常強(qiáng)調(diào)“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機(jī)制的重要性，尤其是把“人”的需求擺在以人定房、以房定地、以房定錢的龍頭地位。2021年以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸轉(zhuǎn)入快速發(fā)展的后期，每年城鎮(zhèn)化率增速與1996-2020年間的城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期相比有所放緩；客觀說，這是推動全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵因素之一。當(dāng)下，推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化仍有很大發(fā)展空間，以下三個方面值得關(guān)注：

首先，也是最為重要的，是如何滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化所伴隨的新增住房需求。《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）和《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計(jì)劃》（以下簡稱《行動計(jì)劃》）強(qiáng)調(diào)，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化是未來五年甚至更長時間內(nèi)深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)。當(dāng)前全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率之間存在近17個百分點(diǎn)的差距，近2.5億以進(jìn)城農(nóng)民工及其隨遷家屬為主體的新市民還未納入戶籍人口。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化過程通常都會伴隨著從工棚、宿舍、城中村中低成本的“一張床”，到具備更完整居住功能的“一間房”，再到更舒適、更體面的“一套房”的住房需求躍遷，但相當(dāng)一部分新市民當(dāng)前的收入水平以及財(cái)富積累狀況仍難以支持其立即租賃乃至購買市場價格水平的住房。因此，為以進(jìn)城農(nóng)民工及其隨遷家屬為主體的新市民提供保障房是加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的題中應(yīng)有之義，也是《決定》和《行動計(jì)劃》中提出的應(yīng)由常住地所提供的基本公共服務(wù)的重要組成部分。

從另一方面看，有計(jì)劃、有針對性地提供保障性住房，也能夠成為助推實(shí)現(xiàn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化、提升潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平的工作抓手之一。當(dāng)然，近2.5億新市民的龐大群體內(nèi)部具有很大差異性，會有一部分群體已經(jīng)具備對市場價格水平住房的支付能力，他們有望成為一部分城市住房市場中新的需求來源。

二是人口凈流入的超大特大型城市如何布局新增住房供應(yīng)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移完成后，還可能繼續(xù)發(fā)生城鎮(zhèn)人口向少數(shù)中心城市的進(jìn)一步集中；此時如果中心城市的新增住房供給受到嚴(yán)格管制，對住房的競價過程就將導(dǎo)致住房成本持續(xù)提升，外來的相對高收入群體“擠出”城市原有居民，尤其是其中的相對低收入群體，產(chǎn)生所謂的“超級明星城市”效應(yīng)，并引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)和社會問題。如果要在人口凈流入城市繼續(xù)保持一定的新增住房供應(yīng)，則問題在于如何合理布局，防止“大城市病”。

《行動計(jì)劃》對此提出的解決方案是依托中心城市輻射帶動周邊市縣共同發(fā)展，培育現(xiàn)代化都市圈。但客觀上看，僅就住房市場而言，過去一段時間內(nèi)超大特大城市周邊市縣尤其是衛(wèi)星城住房市場發(fā)展的成功案例仍不算多，相當(dāng)部分此類住房項(xiàng)目當(dāng)前都面臨著價格下行、去庫存等壓力。相反，城鎮(zhèn)居民對于城市傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域尤其是中心地區(qū)項(xiàng)目仍具有很強(qiáng)的偏好。我非常期待看到更多旨在推動培育現(xiàn)代化都市圈的實(shí)質(zhì)性措施加快落地，尤其是在提升城際通勤效率、公共服務(wù)設(shè)施共建共享等方面。

三是城鎮(zhèn)人口凈流出背景下如何實(shí)現(xiàn)住房市場可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2010-2020年間全國范圍內(nèi)有32個地級市出現(xiàn)了城鎮(zhèn)常住人口減少；我們的模型預(yù)測結(jié)果還顯示，這類“收縮型城市”的數(shù)量有可能到2030年增加至56個左右。如何緩解人口凈流出在需求和供給兩端的不利影響，保持住房市場的持續(xù)健康發(fā)展，將成為必須正視乃至重視的問題。當(dāng)前“收縮型城市”面臨的住房供給壓力尤其是庫存壓力較大，如何化解這種壓力是一個主要挑戰(zhàn)。長期來看，探索符合“收縮型城市”特點(diǎn)的存量住房維護(hù)和社區(qū)更新模式，持續(xù)保持社區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)“收縮”但不“衰敗”，會是一個更重要也更具挑戰(zhàn)的任務(wù)。

因地制宜，同題各答

《瞭望東方周刊》：不同級別的城市，應(yīng)如何因地制宜、因城施策，探索形成本地化方案，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

吳璟：這其中包括兩類情況。一類是“同題各答”，即各個城市面臨著共同或至少是非常相似的任務(wù)，其中最主要的任務(wù)有兩項(xiàng)。一是前面我們提到的“好房子”，即持續(xù)提升新建住房品質(zhì)；目前各城市新房品質(zhì)水平不一，但與以綠色、低碳、智能、安全為核心的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)都有一定差距。

二是構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，包括房屋體檢、房屋養(yǎng)護(hù)、房屋保險等制度；目前絕大多數(shù)城市中這些機(jī)制和制度都是相對缺位的。對于這類共同任務(wù)，不同城市可以根據(jù)各自經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、財(cái)政實(shí)力、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)狀況乃至文化傳統(tǒng)、居住習(xí)慣等地域性特征，因地制宜探索解決方案。

另一類則是不同類型城市面臨著差異化的住房領(lǐng)域主要矛盾，需要做出針對性的努力。這里面最核心的就是前面提及的區(qū)域間、城市間人口流動的影響。以一二線城市為代表的人口凈流入城市，長期來看在住房市場持續(xù)發(fā)展方面具有更強(qiáng)的動力，但也相應(yīng)地在為工薪群體尤其是新市民、青年人等群體提供保障性住房方面肩負(fù)著更大責(zé)任。三四線城市，尤其是已經(jīng)處于人口凈流出狀態(tài)的城市，多數(shù)當(dāng)前面臨著更大的保交房工作任務(wù)和較大的住房庫存壓力。將立足當(dāng)前的保交房、化庫存工作與立足長遠(yuǎn)的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相結(jié)合，是這類城市的當(dāng)務(wù)之急。