比市場價低100多萬的法拍房，你敢買嗎？

今年1月至5月，全國各城市法拍房市場中，成都的法拍房掛拍數(shù)高達9580套，赫然位列全國第二。但另一面卻是：成交率僅26.32%，而流拍率竟高達73.68%。這無疑昭示著，法拍房，越來越拍不動了。

但另一方面，好房源卻還是爭搶者眾多。在觀察成都樓市一年多后，皓子從看新房、到二手房、最后過渡到買法拍房。他手頭資金寬裕，參與競拍的房源都是位置優(yōu)越的大戶型。他參與了5次競拍，前4次都因超過評估價而放棄，最后一次，他咬緊牙關，不斷加價，最終以高于評估價41萬的價格，花費360.91萬買到了一套復式的大房子。

以下是他的自述，有刪減。

撿了個大漏

我是2016年來到成都的，那時候剛踏入高中的校門，此后便一直在成都生活。2023年我大學畢業(yè)，專業(yè)學的是表演。畢業(yè)之后有幸參演了一些話劇，也參與了一些創(chuàng)意短片、廣告的拍攝，但演藝的工作并不穩(wěn)定，有時一個月接不到活。

但我家境還算殷實，父母在成都做酒店生意，再加上我自己投資了一些酒店項目，以及一些專注于讀書、電影、音樂等藝術形式的俱樂部，也攢了一些錢。

我父母和姐姐都已經(jīng)在成都扎根，我自然也想留在成都。今年3月，我拍下了一套位于成都三環(huán)附近的頂層復式房子。由于當時我正在外地出差，所以沒能親自參加開拍前法院組織的看房活動。不過，我姐姐去現(xiàn)場拍了視頻。這套上下三層的毛坯房，一梯一戶，我還是比較喜歡的。

從外地回來后，我也抽空去了周邊實地考察。小區(qū)位于南三環(huán)內(nèi)，北臨南2.5環(huán)，南靠成都國際金融城，東臨5萬平方米的琉璃公園，臨近3條地鐵線路，周邊有幼兒園、小學、大型商超等，算是集地理位置、交通便利、生活配套于一體的不錯居住地。

房子的不足是有的，小區(qū)是2013年竣工的，有點老，而且附近有高架橋，可能會帶來一些噪音干擾，這讓我覺得是一個瑕疵。但總體而言，這套房子還是值得參與競拍的。

房子的評估價是319.87萬，而起拍價僅為223.91萬，相當于打了7折。競拍規(guī)則是在24小時內(nèi)可以出價，最終價高者得。如果在結束時，還有人出價，那就會延長5分鐘。

競拍過程中，每個人心中都有一個底線價格。對于我而言，320萬就是我的底線。但這套房子非常搶手，參與競拍的人數(shù)多達20余人。競爭異常激烈，大家紛紛加價，那種感覺就像賭博一樣，容易讓人上頭。

有些人一開始就出價非常夸張，甚至一次性加價50萬。他們可能想通過高價來嚇退其他競爭者，但很多時候，我覺得這種做法風險很大，而且往往效果不佳。

我每次出價都小心翼翼，生怕出高了虧了，又怕出低了錯過，但出價還是突破了我的底線，那種非理性的環(huán)境下，真的很容易上頭。

當價格超過340萬時，我開始感到有些不安。猶豫了一下，我決定再加價。當價格逼近360萬時，雖然我感覺競爭逐漸減弱了，只剩下一兩個人在與我爭奪，但我已經(jīng)產(chǎn)生了放棄的念頭。

當時，我就打電話給我姐，告訴她我想要放棄。在我看來，這套房子可能不值這么高的價格，但我姐是去現(xiàn)場看了房子的，她認為這套房子至少值400萬元，讓我再繼續(xù)加三輪。

我的心情緊張到了極點，每次加價都讓我心跳加速。加完三輪后，發(fā)現(xiàn)還是有人競價，我開始感到不知所措。但我姐讓我再加一手，這次加價后，終于沒有人再跟我競爭了。那一刻，我的心情復雜到了極點，既有拍到心儀房子的喜悅，也有對價格超出預期的擔憂。

第二天，我找人拿到了房子的鑰匙，決定親自去看看。一圈看下來，我感覺簡直就是我的夢中情房，南北通透，視野極佳，而且之前不確定能否使用的露臺也完全可以利用。

后來我才了解到，這套房子雖然房本上面積只有153平方米，但實際上套內(nèi)面積有360平方米，再加上一個六七十平米大露臺，總面積就超過了400平方米，而同小區(qū)同戶型的房子差不多能賣到500多萬，簡直是撿了個大漏。

法拍房越來越多了

在拍下這套房子之前，我看了差不多兩年的房子，參與過四次競拍。

一開始，我看的是新房。從一環(huán)到三環(huán)，再到新興的天府新區(qū)，成都市場上大的房企我?guī)缀蹩戳艘槐椤：梦恢玫姆吭聪∪鼻覂r格高昂，而位置稍差的則難以滿足我的需求。當然，也會擔心期房有難以預料的交付風險。

中間，我也有想入手的房子，但那時樓市還算火爆，房源供不應求。購房還需要搖號，我參與了兩個樓盤的搖號，但都沒有搖到。其中一個房子，在我搖號大約過了半年后，他們銷售主動聯(lián)系我，降價推銷剩余的房源，一套房子差不多降了三十四萬。但那時我覺得市場已經(jīng)遇冷，不想買了。

后來我開始看二手房，在這個過程中，逐漸接觸到了法拍房，覺得性比價還是挺高的。大概是去年1月份，我第一次參與競拍，那次競拍讓我深刻體會到了市場競爭的激烈，參與者眾多，出價次數(shù)達到了幾百次，單次加價從五千到一萬不等，起拍價在290萬左右，價格接近400萬成交，超過了350萬的評估價。

此后，我又陸陸續(xù)續(xù)出手了三次，但好的房子似乎永遠不缺買家，最終都是因價格過高，沒有加價到最后一刻。這其中也有感到后悔沒有買下來的房子，那是我第二次參與拍賣。

房子位于非常稀缺且價值高的板塊，小區(qū)對面就是成都金融城雙子塔，周邊配套設施完善，交通也十分便利。當時起拍價是400多萬，我加到了600多萬，但還是有人出價，最后以700多萬的價格成交。后來我才知道，同小區(qū)同樣的戶型，市場價更高。

盡管一些房子成交價會高于評估價，但由于一些房子的實際面積遠高于房本面積，我覺得買法拍還是很有性價比的。而且從2023年年底開始，我明顯感覺到市場上的法拍房越來越多了。

在那之前，我每周瀏覽法拍房信息時，基本上都是熟悉的房源信息，新房源的出現(xiàn)頻率低到幾乎可以忽略不計。但是進入2024年，每周能看到的新房源越來越多了，而且一些房子戶型和位置要比市面上現(xiàn)有的新房和二手房還要好，并且還有可能低于市場價買到。

我覺得許多人購房的初衷并非基于一時的沖動或盲目樂觀，而是在購房之前，他們確實擁有足夠的經(jīng)濟實力來支撐起這份承諾。他們手頭的資金充裕，對未來有著清晰的規(guī)劃和信心，相信自己能夠輕松應對房貸的壓力。

然而，生活總是充滿變數(shù)，計劃往往趕不上變化。有些人即便在購房時經(jīng)濟狀況良好，但在后續(xù)的日子里，可能會遭遇一些突如其來的變故，如失業(yè)、健康問題或是其他不可預見的支出。這些變化如同突如其來的風暴，迅速消耗了他們的經(jīng)濟儲備，讓原本看似穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎變得搖搖欲墜。

當經(jīng)濟壓力達到臨界點，一些人不得不面對一個殘酷的現(xiàn)實——他們無法再像過去那樣輕松償還房貸。這時，房子被法拍便成了一種無奈的選擇。比如我最后拍的這套房子聽說就是還不上房貸被法拍的。

不建議普通人買法拍房

對于大多數(shù)普通人來說，購買法拍房可能不是一個明智的選擇。因為，如果你沒有足夠的時間和精力去深入了解，會遇到很多麻煩。

比如，買了法拍房之后可能無法馬上入住。這種情況通常發(fā)生在房子之前已經(jīng)出租，或者被抵押了。所以在買之前，得小心確認這房子是不是已經(jīng)有人住了，或者房子的歸屬權有沒有問題。特別是要注意原業(yè)主的情況，要是他們因為欠錢跑了，房子被強制拍賣，那可能會有其他債主來找麻煩。盡調(diào)工作就顯得尤為重要了。只有盡調(diào)清楚了，才能避免很多潛在的問題。有些人就是因為盡調(diào)不清楚，結果虧了很多錢，甚至幾十萬上百萬都打水漂了。

我之前準備拍一套房子，但在開拍前了解到有10年租約后，就放棄了。但后來有人拍了下來，買賣不破租賃，那拍下來的人可能要10年后才能入住。但好在，按法理上來說，他可以收這10年的租金。

還有人因為沒有做全面的競調(diào)，在拍到房子之后才發(fā)現(xiàn)房子有問題，沒辦法，就選擇了悔拍。但悔拍的話，保證金就不退了，而一套三四百萬的房子，保證金就有幾十萬，而且如果下次拍賣，達不到他出的成交價，自己還要補差價。

現(xiàn)實中，這樣的情況還挺多的，很多人會二拍，要么是因為沒人報名而流拍，要么就是有人拍到后不想要了，只能再拿出去二拍。

盡管市面上也有輔助法拍公司可以幫忙提供競調(diào)，但這些機構魚龍混雜不說，而且他們提供的信息也只是房子是否涉及欠款，是否曾是兇宅，關于騰房是否容易等問題，他們是不會說的，還是要靠自己去實地調(diào)研。

一般在決定是否參與拍賣前，我會去找該房源小區(qū)物業(yè)和附近賣房子的中介聊聊。找物業(yè)聊天，其實是有難度的，很多時候?qū)Ψ轿幢卦敢饣卮饐栴}，這時候就需要一些技巧。我會準備些小禮品，拉近關系，讓他們更愿意透露信息，比如房子有沒有拖欠水電、物業(yè)費，以及有沒有人住等。

此外，我還會找中介去看同戶型的房子，了解一下價格。比如，如果我看的是高樓層的房子，我就會去看看同戶型高樓層的實際情況，這樣我就能更準確地評估房子的價值和是否適合我。當然，我也會自己去周邊轉轉，來全面了解小區(qū)的情況和未來發(fā)展空間。

當然，最好買毛坯房，這樣的房子一般不會有人住。

整體來說，買法拍房還是比較麻煩的，但如果對這個市場有深入的了解，明確知道自己的需求，并且追求高性價比的房產(chǎn)，同時有足夠的耐心和精力去處理可能出現(xiàn)的問題，那么購買法拍房真的是一個不錯的選擇。