加強傳導管控 塑造城市更新新動能

為進一步落實詳細規劃編制有關工作要求，推動城市發展由外延擴展向內涵提升轉變，洛陽市通過優化頂層設計，加強對詳細規劃單元的傳導管控，探索城市更新片區及單元的詳細規劃編制，不斷提高城市規劃建設精細化管控能力。

詳規單元劃定：強化總體傳導

按照地域完整、邊界穩定、規模合理劃定原則，編制《洛陽市中心城區詳細規劃單元專項規劃》，綜合考慮自然邊界、行政邊界、生活圈規模、道路交通等因素，洛陽市中心城區劃定129個詳細規劃單元。嚴格落實國土空間總體規劃中“三區三線”、城市“五線”等強制性管控內容，結合風貌管控要求將總體規劃中人口、住宅建筑規模等進行分配，加強與教育、醫療等相關專項規劃和總體城市設計銜接。在城鎮開發邊界內制定標準化單元圖則，單元圖則中明確主導屬性、發展規模、路網骨架、公共綠地、基礎設施和公共服務設施、歷史文化等內容，通過實線、虛線、點位、指標等進行總量控制，便于下一規劃層級落實。

片區更新規劃：細化管控內容

為適應城市存量發展的新形勢、新要求，洛陽市政府出臺《關于推動城市有機更新實現高質量發展的實施意見（試行）》，劃定瀍河區金家街、關林周邊等7大更新片區，明確了編制片區更新規劃及單元更新規劃兩個層級。其中，片區更新規劃主要涵蓋運營策劃、產業謀劃、開發模式、城市設計、規劃布局等內容，并按照《洛陽市城市更新投資效益分析測算指引》，制定片區投資平衡估算方案。在編制更新單元規劃時，落實片區更新規劃中歷史文脈傳承、產城融合等要求，細化用地布局、地塊指標、綠地建設等內容，完善公共服務配套，明確實施路徑，遵循有增有減原則，內部實現動態平衡管控。

分區分類管控：讓城市發展提質

以瀍河區金家街更新片區為例，洛陽市統籌考慮當前存在的問題和未來發展的需求，探索更新單元詳細規劃編制方法，為存量更新地區更新實施，產業再興、空間再造、改善人居環境提供技術支撐以及實施路徑。

產業優先，精細化存量空間管控。充分開展調查評估，結合土地權屬、建筑質量、居民訴求等要素，精細化劃定“留、改、拆”范圍，識別核心價值區域。按照“先謀劃后規劃”理念，堅持產業優先、運營前置理念，提出發展城市文旅的方向，策劃文化研學、民俗體驗、商業服務、康復醫療四大特色業態，引導產業植入，完善公共服務配套，提升項目綜合平衡能力。重點謀劃“一街”（即勒馬聽風街）發展，通過挖掘歷史文化，引入“藝術+商業+娛樂+社區服務”等功能，打造最具活力的City Walk（城市步行街）線路。

城市設計引領，系統謀劃空間布局。落實總體規劃、城市設計、專項規劃、文物保護要求和更新單元詳細規劃確定的剛性與彈性內容，結合片區內自然、文化要素特色，對建筑高度、風貌、重要節點等內容提出控制要求與引導；結合土地評估，以文化為媒、以水為脈、以文塑景，完善公共活動空間，打造瀍河文化百景圖；濱河空間通過與產業聯動進行場景營造，構建與謀劃產業相匹配的空間尺度，便于后期招商運營。此外，規劃通過深入挖掘場地文脈價值，促進新老空間有機結合，塑造凸顯城市文脈的空間形象。

深化經濟測算，平衡多方利益協同。加強核算投資賬，按照詳細規劃要求核算征遷安置成本、建設總量和開發規模，將土地開發收益測算由傳統的一級開發轉變為一、二、三級聯動開發。將片區拆遷、公共服務和市政基礎設施建設等資金需求全部計入更新成本，在成本基礎上允許合理利潤空間，在片區容量管控的前提下，綜合測算投資收益，激發市場活力，形成多元化、可持續的更新模式。

細化分級傳導，保障項目落地實施。結合地塊產權邊界、更新項目分布、更新時序等要素，在更新單元基礎上細化為9個更新管理單元，對住宅規模的總量、公益性設施規模與數量進行剛性管控，對其位置與空間形態施行彈性管控。更新管理單元管控內容進一步傳導至街坊地塊，細化用地指標及設施布局，保障后續更新項目實施。（作者單位：洛陽市自然資源和規劃局 洛陽市規劃建筑設計研究院有限公司）