房屋養(yǎng)老金:為房“養(yǎng)老”誰(shuí)來(lái)買單

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在談加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)表示，住建部正會(huì)同有關(guān)部門，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。“房屋養(yǎng)老金”由此成為熱議話題，那么，房屋養(yǎng)老金將如何籌集、怎么花呢？

22城試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度

當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造主要使用的是住宅專項(xiàng)維修資金。由于住宅專項(xiàng)維修資金一般來(lái)源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限。隨著房屋“老齡化”程度不斷提高，尤其是部分地區(qū)老舊小區(qū)體量過(guò)大，住宅專項(xiàng)維修資金難以覆蓋房屋維護(hù)成本。

房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)由此應(yīng)運(yùn)而生，上海等城市走在了推動(dòng)房屋養(yǎng)老金制度落地的前列。截至去年底，上海城鎮(zhèn)既有住宅面積已超過(guò)7.6億平方米，許多房屋正逐步進(jìn)入“中老年期”。8月20日，為打造韌性安全城市，上海宣布將推動(dòng)實(shí)施房屋定期體檢制度、房屋安全保險(xiǎn)制度及房屋養(yǎng)老金制度。今年，這“三項(xiàng)制度”將先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，明年將在上海市全市推開(kāi)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海探索實(shí)施的這“三項(xiàng)制度”總結(jié)起來(lái)，即體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金，為房屋的安全護(hù)航。他分析，房屋定期體檢制度主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題，“對(duì)癥下藥”消除安全隱患。房屋安全保險(xiǎn)制度則是在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。房屋養(yǎng)老金制度主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。

“房屋安全制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要支撐。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次上海推進(jìn)這“三項(xiàng)制度”，有助于房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作的推進(jìn)。與此同時(shí)，他也指出，從上海大量房屋開(kāi)始步入“中老年”的情況來(lái)看，在中國(guó)超大城市新一輪發(fā)展中，需關(guān)注既有住房的房齡特征和結(jié)構(gòu)，以更好推進(jìn)相關(guān)房屋安全管理工作。

北京中指信息技術(shù)研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年的占比接近20%，進(jìn)入了設(shè)計(jì)使用年限的中后期，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，需要增量資金入場(chǎng)。

房屋養(yǎng)老金等制度建設(shè)被提上日程，目的是有效解決我國(guó)城鎮(zhèn)房屋安全突出問(wèn)題，補(bǔ)齊既有房屋安全治理體系短板的基礎(chǔ)性制度。尤其是房屋體檢、房屋保險(xiǎn)、房屋養(yǎng)老金“三項(xiàng)制度”應(yīng)協(xié)同推進(jìn)，為房屋提供全生命周期安全保障。在陳文靜看來(lái)，“房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持”。當(dāng)前，22個(gè)城市正在試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度。

房屋養(yǎng)老金由誰(shuí)買單

未來(lái)，將有更多老房子面臨“養(yǎng)老”難題。“由于房屋安全具有外部性的特點(diǎn)，一旦發(fā)生安全事件，很可能危及非房屋產(chǎn)權(quán)人的生命財(cái)產(chǎn)安全。”中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢指出，房屋老化會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，尤其是安全相關(guān)問(wèn)題。特別是公共部位或設(shè)施，可能出現(xiàn)有人受益但無(wú)人盡責(zé)的狀況。因此，有必要在現(xiàn)有個(gè)人賬戶的住宅專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)上，探索建立公共賬戶，構(gòu)建房屋養(yǎng)老金制度的框架體系。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也談到，過(guò)去，人們更為重視房屋新增建設(shè)，解決城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)時(shí)期的住房需求，即“有沒(méi)有”的問(wèn)題，對(duì)于房屋、社區(qū)、小區(qū)、城區(qū)在配套設(shè)施方面及時(shí)補(bǔ)短板及解決安全隱患等的重視程度不夠。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，這些短板和漏洞需要補(bǔ)上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，住房養(yǎng)老金作為一個(gè)新事物，不少問(wèn)題和關(guān)系需要厘清，例如，住房養(yǎng)老金的繳納范圍是怎樣的、收取比例如何、是不是老百姓自愿繳納、與公共維修基金的關(guān)系等。

“就像一個(gè)中老年人，需要通過(guò)體檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，缺什么補(bǔ)什么。”李宇嘉認(rèn)為，僅靠物業(yè)費(fèi)、物業(yè)維修基金等很難應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)入“中老年階段”“老齡化階段”的“養(yǎng)老”需求。因此，迫切需要對(duì)房屋養(yǎng)老所需要的資金來(lái)源和制度機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

李宇嘉建議，房屋養(yǎng)老金制度應(yīng)由三個(gè)支柱構(gòu)成：第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)支付，歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶，“應(yīng)歸未歸”或未足額歸集，要查缺補(bǔ)漏、追溯補(bǔ)齊。第二支柱類似“企業(yè)年金”，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進(jìn)入公共賬戶。第三支柱是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及以商業(yè)性房屋養(yǎng)老保險(xiǎn)作為補(bǔ)充。

針對(duì)房屋養(yǎng)老金，住建部提出試點(diǎn)的重點(diǎn)是把公共賬戶建立起來(lái)，公共賬戶資金來(lái)源也成為各界關(guān)注的重點(diǎn)。陳文靜認(rèn)為，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或?qū)⒊蔀楣操~戶資金籌集的重要探索方向。

“目前，研究建立的房屋養(yǎng)老金，大概率不需要老百姓直接出錢。”楊暢表示，如果公共賬戶要針對(duì)解決公共部位的公共安全問(wèn)題，資金來(lái)源自然要由公共部門來(lái)籌集。相應(yīng)在管理模式上，公共賬戶要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶進(jìn)行明確區(qū)分。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛也談到，此次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金，建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來(lái)自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

尹飛表示，房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān);按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過(guò)。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對(duì)于保障業(yè)主正常使用房屋，提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。

楊暢也認(rèn)為，房屋公共部位的公共安全問(wèn)題往往具有特殊性，使用公共財(cái)力構(gòu)建的房屋養(yǎng)老金，具有公共性的特點(diǎn)。如何用公共性政策工具解決特殊性實(shí)際問(wèn)題，大概率需要各地出臺(tái)更加明確的實(shí)施細(xì)則，對(duì)公共部位和公共安全問(wèn)題予以充分明確。

當(dāng)下，一些人將房屋養(yǎng)老金解讀為“變相的房產(chǎn)稅”，引發(fā)老百姓對(duì)“錢袋子”的擔(dān)憂。楊暢說(shuō)，房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別，本質(zhì)上房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋占用面積和對(duì)應(yīng)的社會(huì)福利進(jìn)行征稅，房屋養(yǎng)老金是針對(duì)房屋使用時(shí)間進(jìn)行繳費(fèi)。房產(chǎn)稅是以居民個(gè)體或者家庭為征收對(duì)象，房屋養(yǎng)老金是以公共部門作為出資主體。

（摘自《中國(guó)青年報(bào)》）□