應對區域發展新挑戰

中央層面啟動新一輪房地產政策調整之后，各地正在抓緊落實，房地產市場普遍出現企穩向好勢頭。假以時日，房地產有望從投資拖累項再度轉正為投資推手。不過，涉及房地產市場，以中國之大，和各地發展現狀的差異，不會全國同此涼熱。當前及今后一段時間，人們需要關注不同區域和不同層級房地產市場走勢的分化，及其可能帶來的影響區域經濟協調發展的一系列沖擊效應，以便提前做好預案，更穩妥地加以應對。

在新一輪針對房地產市場的托舉政策中，銀行資金和財政資金主動下場收儲房源，以及保障房地產項目順利完工引人關注。在市場信心不足的時候，政府有形之手主動發揮拉抬作用實屬必要。

在這一過程中，各地房地產市場的分化有可能會加快。那些房地產市場吸引力大的一線和新一線城市，本來房地產泡沫相對而言就比較小，由于財力更為雄厚，處置起來更為容易。而一線和新一線房地產市場放開限制和提供優惠措施本身，又會對購房資金產生分流效應，加劇三四線城市房地產的相對過剩。

在配合政府收儲市場房源方面，銀行系資金也顯然更青睞一線和新一線城市，因為房源有著相應的剛需，成本回收周期短，需要的風險撥備要小。一線和新一線城市公租房、人才公寓等保障性住房的更多推出，和租住同權政策的進一步推進，加之本身就業崗位的相對充分，創業機會的相對充足，無疑會對中高端人才和年輕人群形成新的吸引力。這反過來又會讓人們更看好一線和新一線城市的發展后勁及前景，進而提升這些城市房地產市場的成色。

反觀一些三四線乃至一些二線城市，現階段正處于房地產泡沫相對更多、有過剩傾向的產能相對更多、老齡人群相對更多的狀態，此輪針對房地產放松和托舉可能會加劇房地產市場的分化，可能更不利于三四線城市消化房地產存量，進而對三四線城市的人才流向、后續經濟增長內生動力的養成都有一定的影響。接下來，三四線城市新產業賽道的養成、地方債務的化解、金融領域系統性風險的防范等可能都會面臨新的階段性的挑戰和壓力。

考慮到上述挑戰和壓力，相關部門應加大中央財政資金向三四線城市的轉移支付力度，實現各種保基本，以幫助它們更好地應對各種收縮效應，更好實現房地產軟著陸和相關行業相對過剩產能的消化，以維持當地經濟增長和社會發展的勢頭和后勁。

此外，在上一輪房地產景氣和承接產業轉移的火熱年代過后，對于今后一段時間三四線城市的發展和造血功能的提升，人們也要有新思路。一方面不能坐等沿海地區圍繞新質生產力的新一輪發展的溢出效應，否則有可能又會陷入承接成熟產業然后內卷的舊坑；另一方面也不能在財力有限、耐心資本不夠雄厚的情形下盲目開拓新賽道，以避免積累新的債務和風險。

在全國統一大市場建設的過程中避免區域發展差距拉大是中國式現代化的題中應有之義。因此，加大一些生產要素比如用地指標的交易范圍和力度，從而在一定程度上加大發達地區對發展中地區的反哺力度，不失為一個出路。

而三四線城市和地區也可以根據自身產業優勢和資源稟賦，和沿海地區展開新形式的產業鏈合作，不求擁有完整的產業，但求做精做強某一環。比如不一定非要都發展新能源汽車整車產業，把其中某一環做好可能更容易實現比較競爭優勢。

此外，要更多發揮市場資金的作用來發展特色產業縣市。實踐證明市場資金在捕捉需求、把握商機、配置資源方面更為敏銳、更為精準，像山東曹縣等自帶網紅效應的特色產業縣市的蓬勃發展就充分證明了這一點。

在服務業領域，三四線城市和地區也可以根據不同的文旅資源稟賦拓展小而美的特色賽道。目前，由于前些年的大基建和城市化，三四線城市的通達性和服務的易得性都沒有太大問題。目前需要的是服務的細化和升級，這需要當地政府推出更優惠的政策引導服務業領域相關人才的回流。

近來不時傳出有老人賣掉大城市的房子去小城市養老的新聞。這種資源的雙向流動是非常寶貴的。但是類似康養小鎮等的落地，需要中央層面的財政配套、政策傾斜和各種科教文衛軟資源的傾斜。比如醫療報銷的全國聯網和更加便捷化，醫療資源不再根據城市的行政級別，而更多根據市場需求來加以配置。對于社會資本辦醫，在強調公益性的同時，如何以適當的方式加以補償等等。