海淀老舊空間蝶變

李焱

鼎好電子大廈、永豐加速器等老舊廠房，通過城市更新實現蝶變，已升級成為海淀區新型產業空間。在2024 海淀區經濟社會高質量發展大會上，海淀區隆重推介了一批最新產業空間資源，煥然一新的老舊廠房再次成為聚光燈下的主角。

2023 年以來，海淀區深入落實《北京市城市更新條例》，協調推進產業類更新改造，在老舊低效樓宇改造中，探索“現代科技+ 綠色低碳”樓宇改造模式，盤活重點片區現有樓宇空間資源，初見成效。

老廠房“重塑”變身科技園

通透的大體積玻璃幕墻，綠色開放的園區環境，簡潔舒適、富于科技感的空間體驗……今年3 月，永豐加速器一區升級改造項目竣工，從斑駁銹蝕的舊廠房華麗變身成為時尚炫酷的科創園區。

永豐基地加速器一區曾經是多家小規模制造企業的生產車間、廠房的聚集地。隨著時間推移，由于老廠房內部裝飾陳舊、空間利用率較低，逐漸無法滿足新型企業的發展需求。依托《北京城市總體規劃（2016 年-2035 年）》提出的“控增量、促減量、優存量”城市更新思路，海淀區積極推進功能疏解，推動城市存量資源的優化和有機更新。永豐基地加速器一區標準廠房升級改造項目于2023 年5 月正式啟動。

作為海淀區首個獲批北京市“低效樓宇和老舊廠房改造支撐高精尖產業發展典型示范項目”，永豐基地加速器改造項目遵循“綠色園區，節能智慧，生態開放，人與自然交互”的原則，主要圍繞園區建筑空間、功能設施及景觀設計等方面進行優化更新和改造提升，使園區空間分配更加人性化、合理化、舒適化，大幅提升園區內部環境品質，為高精尖企業的富集奠定基礎。

項目主要由A、B、C 三個區組成，改造工程在設計上取消了原有的連廊設計，打通上下層空間，新增大堂，以滿足現代化辦公需要。同時，內部空間采用搭載新風的VRV 生態空調系統，未來可分層控制、自主調控，在保障建筑空間舒適度的前提下，降低了總體能耗，以低碳技術進一步助力存量物業升級。

值得一提的是，作為一項彰顯科技、綠色、人文的城市更新工程，項目團隊依托北京建工集團全產業鏈條的協同優勢，巧用“黑科技”，將渣土壓制成磚塊二次利用、混凝土打碎變成再生骨料……通過“變廢為寶”，循環回收，利用率高達70%，項目獲評市級綠色文明工地。

項目建成完工后，將引入完善的配套服務，增設餐飲零售、健身房、會議中心、物流中心等功能性空間，廠區圍墻也將拆除，將部分景觀以城市廣場的方式向周邊開放，惠及周邊居民，實現空間共享。同時，將新添A、B 座建筑之間的休閑庭院，與B、C 座建筑之間形成兩個縱向景觀軸，構建完整有效的綠化、慢行體系，實現園區的人車分流，提升空間品質，也能為園區內外行人提供一個游憩的場所。

蝶變后的加速器一區科技范兒更濃、環境品質更優、配套服務更加齊全。未來，園區將匯聚各類創新要素，全方位銜接中關村壹號，與北清路沿線其他產業園區聯動協作，將作為永豐片區城市更新和長效社會化運營的“永豐樣本”，為區域發展注入新的發展活力。

老園區吸引“尖兵企業”入駐

海淀是北京國際科技創新中心核心區，引領科技創新的前沿陣地。海淀區產業類城市更新改造，著眼“科學+ 城”，加快構建園區與城市深度融合的新型城市形態，深入打造“科技讓城市更美好”的海淀“靚麗名片”，實現由科技園區向科技城市轉型升級。

通過推動實施中關村西區、大鐘寺片區、西三旗片區等重要節點更新改造，盤活利用現有空間資源，織補創新和文化要素，打造“多點爆發、繁星閃爍”的科學城南部創新街區。

其中，鼎好大廈A 座升級改造、北京衛星制造廠科技園成功入選2023 年北京市“城市更新最佳實踐”項目。

鼎好電子大廈原為電子大賣場，與海龍電子城、中關村e 世界構成了北京中關村的“黃金三角”，隨著中關村區域定位變化，嘈雜混亂的賣場不再適宜區域定位。隨著電子賣場業態逐步疏解騰退，2020 年10 月，鼎好電子大廈A座啟動整體改造，2022 年4 月完成升級改造后投入使用。

改造后，業態由電子賣場轉變為高品質科技辦公，大幅提升樓宇內部空間品質，重塑外立面形象，并與周邊城市環境相融合，吸引了全球科創頭部企業入駐，引入創新奇智、深勢科技、知存科技、米哈游、世意法半導體等科技類企業和創新工場、中信銀行、大都會保險、格蘭富投資、盛景網聯等專業服務類企業，與中關村區域整體產業發展緊密契合。

北京衛星制造廠科技園，通過廠區改造實現煥新，從我國首顆人造地球衛星“東方紅一號”誕生地，到聚集了一批新一代信息技術、醫藥健康和智能制造等領域的優質科技企業，為北京打造新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”提供支撐的現代科技園。目前已吸引北京微芯區塊鏈與邊緣計算研究院、北京柏惠維康科技有限公司、海杰亞 （ 北京）醫療器械有限公司等行業“尖兵企業”入駐。

園區改造保留了航天工業遺產風貌，通過增加基礎配套設施，織補城市功能，成功轉型為集生產、檢測、辦公、研發于一體的高新產業智造園區，實現了活力再造和提質增效。

目前，園區正在創建知識產權交易中心，并計劃為企業提供公共服務平臺，幫助企業解決個性化問題，實現園區精益運營，還將通過提供一系列創新性服務為產業賦能，打造有特色、有活力的產業社區，力爭成為海淀區乃至北京市工業園區城市更新項目里的新標桿。

打磨城市更新的“海淀底色”

近年來，海淀區堅持規劃引領，關注品質提升，聚焦片區更新，發揮科技創新資源優勢，持續梳理老舊樓宇、廠房園區等空間資源，積極探索城市更新實施路徑，形成了優化城市更新的“海淀探索”，打磨出城市更新的“海淀底色”，創新了城市更新的“海淀規劃”，不斷開展城市更新的“海淀行動”。

2023 年以來，海淀區深入落實《北京市城市更新條例》，實施推進城市更新項目85 項，其中16 個項目納入北京市城市更新示范項目。

在老舊低效樓宇改造中，探索“現代科技+ 綠色低碳”樓宇改造模式，盤活中關村西區等重點片區現有樓宇空間資源。其中，鼎好大廈B 座升級改造已開工建設，小安國際大廈改造已完成。在低效產業園區改造中，秉承需求導向、定制招商的原則，依據擬引入企業的需求建設定制化廠房，保障更新后產業空間與企業需求高度匹配。5 個低效產業園改造項目中，北京衛星制造廠科技園已于去年4 月開園，海星醫藥健康產業園、永豐加速器一區、京城尚德制造園項目已開工建設。

在傳統商業設施改造中，探索“場景營造+ 點石成金”商服升級更新模式。2 個傳統商業設施改造項目中，五棵松萬達廣場已改造完成并于去年9 月開業，為五棵松商圈增添新活力；當代商城改造方案已通過區政府審議，正在推進后續手續辦理。區域綜合性城市更新持續推進，中關村廣場城市更新項目啟動開工建設，西區預計今年底亮相，東區預計2025 年二季度正式亮相。更新改造后，將建成北京中關村ART PARK 大融城，集合高化奢品、山系運奢、米其林餐飲、融食薈、精品超市五大優勢業態，將400 余個品牌帶來的多元生活方式融入到場景體驗中，全方位提升商圈國際化消費氛圍。

城市更新是系統治理“城市病”的措施，也是打造宜居、韌性、智慧城市的手段，更是產業結構升級與城市發展進化的載體。海淀區積極在組織機制方面開展工作界面探索，在項目統籌方面開展清單式管理探索，在實施方案審查方面開展程序性探索，在項目保障措施方面開展多元化探索。接下來，海淀區將加緊探索對政策的整合，結合市級城市更新項目管理辦法，出臺《海淀區城市更新項目實施管理指引》，在居住空間、產業空間、公共空間、區域綜合性空間的更新改造過程中，讓一項項城市更新的“責任清單”變成居民的“幸福清單”，不斷加速海淀城市更新步伐。