產業園建設成本管控策略研究

摘 要：在房地產業持續發展壯大進程中，產業園區在房地產類別分解過程中得以衍生運行，發展為集生產、研發、辦公、配套功能一體化的產業區域集群，它具備客戶范圍繁雜、收益形式多樣化等特征，屬于高難度地產類別。本文以產業園建設成本為研究對象，分析了產業園建設成本的影響因素，并相應提出了產業園建設的成本管控措施，以期達到企業降低成本、提升利潤的目標。

關鍵詞：產業園區；建設成本；管控策略

產業園區地產開發建設并非簡單工程，除了妥善處置與供應商、政府、社會及客戶群體之間的復雜關系外，還需面對產業園區高難度建設的難題。其中，成本問題是房地產業的核心難題之一，具體表現在土地價格過高、建設難度過大、產業壟斷現象嚴重化等層面。盡管企業會重點集中處理該類問題，但在實際建設開發階段，成本影響因素繁雜多變，如果不能采取有效的管控策略，建設成本就會居高不下。

一、產業園建設成本管控容易出現的問題

（一）拓展可研階段

1.前期調研

可研階段的可行性研究報告包含很多內容，其中影響成本估算的內容包括項目目的、用地狀況、建設條件、市場情況分析、建設方案、對周邊環境的影響及措施、管理模式及組織架構等，因此要想投資估算全面、完整、準確，需要對上述內容做好全面調研和分析，但企業往往將側重點集中于利潤率、投資回收期等財務數據上面，容易忽視對其他數據的調研，因此成本估算時缺少充足的依據，甚至存在主觀控制，從而與現實需求嚴重不符。

2.投資評估測算精確度

在完成土地狀況、建設條件等全面調研后，產業園區開發企業通常會根據建設方案編制投資估算，此時項目的范圍、內容已基本確定，成本數據的來源就極其重要了，它直接關系到結果的準確性。而目前多數企業通常參考以往類似項目、政府平臺發布數據信息，抑或實際調研等方式獲取成本數據進行編制[1]。

（二）規劃設計階段

在規劃設計階段相關工作人員必須統一工作流程，即先組織籌劃、后確定圖紙。但是設計單位承接企業設計任務后，所制定的項目計劃與開發企業預想計劃之間往往存在較大的偏差。設計院往往是按照歷史經驗進行項目計劃的設計，所繪圖紙均源自設計院的思想觀念，并非產業園區開發企業的思想觀念，形成本末倒置，以致在未來相關工作開展過程中引發各類協調性問題[2]。

（三）招標采購階段

第一，招標缺乏協調性。在招標采購階段，產業園區開發企業會對土方、結構、裝飾、水電等因素進行全面考慮，規劃理念主要來自企業高級管理層，招標執行層很少參與，因此樓梯泛光照明、裝飾性鋼廊架、食堂規劃等通常不被重視。企業執行層在不理解高管層想法、未嵌入規劃范圍的情況下編制招標文件時，容易與高管層的理念與規劃不符。

第二，管理層與執行層交流不暢，導致合并采購失敗。比如在招標采購階段因缺乏可行方案與圖紙可能會導致無法完成合并采購，或未能在價格談判上達成一致，仍舊需要重新采購，這樣不僅會損耗過多的時間精力，而且還會延長建設周期、徒增建設成本[3]。

（四）建設施工階段

1.項目動態成本管理缺失

一旦工程簽證、項目變更等內容產生過大影響時，成本部門則難以獲取實時信息，這也就意味著產業園區開發企業內部溝通不暢，項目成本控制不及時，最終可能引發成本風險。另外，個別產業園區開發企業在項目建設時，在成本管理層面沒有設立針對性崗位，容易造成成本管理模式僵化，增加成本風險發生的概率。

2.工程簽證和變更監管缺失

在項目建設實施期間，施工方主要根據開發方提供的建設圖紙逐步進行施工。作為一項長周期工作任務，如果建設環節的設計變更現象頻頻發生，就容易造成實際成本支出過大。比如：A公司在創意動漫產業園區建設施工階段，因項目前期環節存在問題，導致建設環節持續進行設計變更，從而造成項目實際成本與預算出現較大偏差。加之企業現有項目變更與簽證處理流程不完善，相應的管理模式也較為粗放化，導致企業項目工程建設的各環節問題頻發，且問題不能得到及時解決。在設計變更模式運行后，雖然項目設計管理歸屬于工程機構，但因項目審批程序不嚴謹，造成項目反饋環節嚴重滯后，最終無法實時監管項目成本的動態變動[4]。

（五）竣工階段

一是虛報項目工作規模。精準計算工程量與項目成本之間的關聯意義深遠。如果施工周期混亂，就需要多次計算、確認交叉工作規模；如果部分設計變更則可以適度調整工作規模。二是項目結算。項目結算要以我國相關部門設定的標準基價為基本依據，建筑安裝工程結算價格的制定要綜合考慮基價設定高度、定額設置合理性、分項選擇重復率等因素。

（六）結算階段

一是變更、洽商管理不全面，導致管控內容遺漏等現象。如施工單位的某個項目洽商本來屬于全新內容，而施工單位卻強調洽商內容以往發生過，從而出現管控內容遺漏等現象。二是結算價格各執一詞。施工方認為專業類項目或材料價格與人工結算價格過低，甚至已然低于成本，無法保障盈利空間[5]，而投資方可能持有相反觀點。

二、產業園建設成本管控策略

（一）拓展可研階段

拓展可研階段的關鍵內容在于編制可靠且依據完整的成本估算，為項目投資決策的制定提供估算依據，所以必須做到以下幾點：一是創建拓展可研小組。產業園區開發企業要想獲得土地成本估算，成本管理相關部門需對成本、設計、財務及市場等進行多方面調研，為后續精準成本估算夯實基礎。二是現場調研。該階段務必完成對土地成本與其他成本作業的現場調研，充分掌握土地與周邊設施安置情況，保證項目成本測算的客觀性與完全性。

在調查研究以后，在成本管理部門的領導、其他各部門的參與下，共同分析土地使用成本。要注意當前國家頒布的與土地資源使用和轉讓相關的政策規定，確定項目規模、園區定位、面向群體等，在兼顧技術支持、市場環境等多項因素的基礎上開展深入分析。在這一過程中，需要參與部門提供成本信息，提高核算作業的精準性。例如：市場部門提供產品的市場地位與需求信息；設計部門根據容積率大小對產品方案設計及提供相應費用信息；工程部門以項目施工周期為依據，提供項目規劃相關的文件，支持成本核算工作；財務部門則需要結合成本信息事前編制融資計劃，從財務和稅務角度分析項目的稅務成本與經濟效益；成本管理部門發揮預測功能，匯總各部門提供的信息數據實行成本預測，并編制成本分析報告，對后續投資決策提供重要信息。

（二）規劃設計階段

初步設計階段的投資控制是項目整個投資控制的重點，其影響程度可達到70%，故而成本管理前移在規劃設計階段占據重要位置，即規劃計劃與成本同步確定。據此，要立足于項目規劃設計的角度，提前研究成本管理的內容，再采取科學管控措施進行優化。建議可運用以下管控措施：一是設計作業前要圍繞著開發項目規劃的需求組建工作團隊，定期召開關于該環節的專項工作會議，科學評判統籌實況，做好項目進展安排、形象維護、功能組合、產品等級、配套設施規劃等作業，精確確認投資限額，對比分析投資限額與拓展可研報告的明顯差異點及原因，再判斷是否需要調整規劃。只有在完全確認規劃信息后， 將其貫徹至設計任務書與合同文件中，方可著手設計作業。二是采用招標方式擇優選取設計作業。針對項目建設初始開發階段的設計作業，產業園區開發企業需結合施工與經濟計劃進行招標，在招標環節要依據競標者的情況與專家評價選擇適配度更高的設計單位，選擇合理的設計方案，合理降低項目資金投入。三是做好設計稿前的檢驗作業。產業園區開發企業要嚴格把控施工階段的突發異常現象，切實落實設計稿前的檢驗作業。對于各階段制定的設計方案，倘若設計方案存在不足，要從源頭上進行識別并應對不足，從而有效降低成本。

（三）招標采購階段

在項目招標采購階段，成本管理的重心要傾向于時間與價格要素，并組織籌劃招標。可采取暫估項方式，對屬性相同的項目進行合并招標。以項目招標環節為例，雖然部分項目存在圖紙不成型、重復生化等現象，但是依然可選擇合并招標的方式，從而能夠合理簡化該環節的工作流程，進行項目合并議價，最終優化實際管控工作效果。

（四）建設施工階段

第一，完成施工圖紙前期的檢查作業，及時識別并修訂不科學設計之處，降低施工環節設計變更的頻率。產業園區開發設計審查要明確審視要求、界定職責，設計審核部門需聯合造價部門發揮協作效應，有效杜絕圖紙出現問題，實現事前控制模式。

第二，發揮造價部門與工程部門在項目管理中的協同作用。通常情況下，項目招標采購的標底由項目開發企業的造價部門編制、審計和出具，在此過程中，造價部門的參與可以提高企業對施工合同的把控度。在項目雙方企業達成協議以后，由造價部門將歸集情況反饋至工程部門，完成工作轉移交底，并協助工程部門明確施工合同價格涉及的多項考慮因素，以便有效控制設計變更、工程簽證事件發生。

第三，在項目設計變更等環節設置嚴格的審批節點。項目設計變更是項目施工過程中的突發事件，項目部門要加強現場管理，事前明確造價部門、設計部門的權責范圍及職能，避免隨意變更，嚴格管理項目簽證。同時，要梳理優化審批程序，聯動項目建設相關利益主體，形成由各方主體統一簽字確認的審批形式，成本管理從事人員要預先設置預算，再反饋至上級領導完成審批工作，進而達到有效管控項目成本的目的。

（五）竣工階段

項目竣工后，應安排專業人員對項目成本進行評估，并不斷積累數據與經驗。要圍繞著項目的具體建設情況，查找成本偏差的主要誘因，完善成本管理評估所涉內容。在實際操作環節需注意以下幾點：一是全面掌握項目成本管理的開展情況。要圍繞著實際運營與管理層面進行科學評估，保證項目效益創收，并針對項目建設的成功點與不足點進行分析。二是成本偏差分析。在具體分析時，除了對偏差誘因進行定量分析外，還需對偏差誘因進行定性分析，并逐步分解主要成本偏差。三是累積成本管理經驗。總結成本管理經驗，重點要集中在成本偏差分析上，同時要不斷總結開發經驗，使產業園區開發企業的成本管控水平不斷提升。

（六）結算階段

產業園區開發企業在結算階段的成本控制必須做到以下幾點：一是核對簽署合同內容；二是仔細核實隱藏的檢驗記錄；三是精準落實項目設計變更與工程簽證；四是按照繪制土地核查工程量；五是嚴格依照合同規定價格執行；六是有效規避不同類型的計算差異。

隨著市場經濟建設的發展，我國產業園區開發企業面臨著新的契機與挑戰。企業為了提高自身的競爭力，就要高度重視產業園區成本管控，促進成本控制與管理模式的融合，同時，還要根據產業園區開發企業的自身情況，適時調整發展戰略規劃，才能保證企業在復雜經濟環境下形成更具特色的競爭能力。

參考文獻：

[1]葉星辰.GJ公司綠色建材產業園項目建設期成本控制的研究[D].武漢：華中科技大學，2022.

[2]張潔.產業園道路工程項目成本管理研究[J].質量與市場，2022（05）：73-75.

[3]肖明武.產業園區開發建設全生命周期成本管理問題研究[D].北京：首都經濟貿易大學，2020.

[4]趙飛.ZH科技產業園項目成本管理研究[D].貴陽：貴州大學，2021.

[5]沈潔.產業園工程項目成本管理控制策略[J].納稅，2021，15（11）：175-176.