精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用探究

何 標

（福州城市建設投資集團有限公司，福建 福州 350001）

房地產建筑工程項目在完成質量目標同時，維護好經濟收益，需要在當前完善管理。傳統工程項目中粗放式管理，各個方面成效低下，無法滿足對現代工程項目建設要求。在分工愈發精細化背景下，項目管理應融入精細化管理理念和手段，以此提高管理成果。

1 做好管理目標的分解

確定項目管理整體目標，在此基礎上合理展開目標分解。項目管理目標成為小目標以后，應進一步細化，結合具體情況分配各項小管理目標，確保可在項目推進中落實。

（1）明確項目目標。首先需要明確項目的目標和范圍，包括項目類型、面積、用途、預算、交付時間等，這有助于更好地理解項目要求和約束條件。

（2）制定工作分解結構（WBS）。在明確項目目標的基礎上，可以制定工作分解結構（WBS），即將項目目標逐步分解成更小的任務或工作包。WBS應該按照功能或產品的層次結構進行組織，以便更好地跟蹤項目進度和成本。

（3）確定關鍵路徑。在制定WBS時，需要注意識別項目的關鍵路徑，即最長的任務序列。關鍵路徑上的每個任務都必須按時完成，否則將會影響整個項目的進度。

（4）制定工作計劃。根據WBS和關鍵路徑，可以制定一個詳細的工作計劃，確定每個任務的開始和結束時間，并確定需要的資源和成本。

（5）建立監控和控制機制。在實施項目的過程中，需要建立一個監控和控制機制，以確保項目按照計劃進行，并及時發現和糾正任何偏差。監控和控制機制可以包括進度跟蹤、質量控制、問題解決、風險管理等方面。

2 明確管理職責

房地產工程項目投資大且工期長，項目推進期間各種不確定性因素多，建設過程中如缺乏有效管理，將難以保障安全和質量，也會引發工期延誤，項目成本就會增加，不利于實現經濟目標。

首先，精細化管理中明確責任是關鍵，結合房地產項目管理實際需求，在確定由誰對整個項目管理負責情況下，依據分解而來的管理目標，確定責任人，并要將職責具體化。

其次，要注重工作流程和分工。設計詳細的工作流程和分工安排，明確各部門、崗位之間的職責關系，防止人員交叉、信息傳遞不暢等問題，以提高工作效率和項目質量。

第三，團隊協作。在分解目標的過程中，需要與團隊成員合作，確保每個人都了解任務的要求和貢獻，以實現整個項目的成功。

第四，制定流程圖。在確定人員分工之后，可以制定流程圖，以便更好地描述任務之間的依賴關系和工作流程。流程圖可以幫助團隊成員更好地理解任務的執行順序和交付要求。

第五，注重人員培訓和發展。加強對項目管理人員的培訓和發展，提高其專業技能和管理能力，增強團隊凝聚力和執行力，為項目順利實施提供有力保障。

最后，建立完善的監督和協調機制。通過嚴格的監督和檢查機制，及時發現和解決問題；加強協調溝通，確保各部門、崗位之間的協作順暢，實現項目管理職責的有機銜接。

3 完善管理制度

房地產項目管理精細化管理中，完善相關制度是重點，是決定管理目標能否達成的關鍵。

（1）制定全面管理制度。管理制度要覆蓋各個方面，從財務管理、人力資源管理、生產管理、銷售管理等方面入手，確保各個環節都有相應的管理制度。

（2）制定明確的管理制度。在制定管理制度時，要明確制度的目的、內容、執行標準和相應的責任部門和人員，確保管理制度的具體性和可操作性。

（3）強化制度執行力度。制定管理制度只是第一步，關鍵在于執行。要加強對管理制度的執行力度，通過加強督促檢查和獎懲機制，確保管理制度的有效執行。

（4）加強制度宣傳教育。要讓全體員工了解和理解管理制度的重要性和必要性，通過制度宣傳和教育，增強員工的管理制度意識，形成自覺遵守管理制度的良好習慣。

（5）定期修訂管理制度。制度的適應性是非常重要的，要根據實際情況不斷調整和優化管理制度，確保其能夠適應企業發展的需求。

4 項目準備階段管理

4.1 項目招投標管理

（1）明確評價標準和程序。在招標文件中明確評價標準和程序，包括技術方案、商務方案、報價、綜合評價等內容，確保評價的公正性和透明度。

（2）強化評標人員的專業素質。評標人員是評價的主體，要求評標人員具備一定的專業素質和經驗，對相關技術和市場狀況有一定的了解和認識。

（3）加強評價過程的監督和管理。在評價過程中，要加強監督和管理，確保評價程序的規范和公正，避免評價過程中的任何形式的干擾和干預。

（4）建立評價結果公示機制。評價結果應及時公示，讓所有投標人員和相關方面了解評價結果，增加公開透明度和參與度。

（5）定期評估和優化評價制度。評價制度是不斷優化的過程，要根據實際情況和反饋，及時調整和優化評價制度，提高評價的準確性和公正性。

（6）注重企業的信用評價。除了技術和商務方面的評價，還可以考慮對投標企業的信用評價，了解企業的信譽度和綜合實力，為招投標決策提供更全面的參考。

4.2 建筑設計管理

建筑設計至關重要，牽扯到很多部分，比如技術、工藝技術、造價、安全性、質量等。所以項目要加強建筑設計管理。

首先，要注重前期規劃工作。在項目規劃階段，要明確項目的各項指標和要求，確定項目整體規劃和定位，并基于市場需求、環保、節能等因素，進行全面論證和比選。同時，需要設計初步方案及可行性研究以評估設計方案的可行性。

其次，要加強設計質量管理。制定完善的設計管理流程，明確各項設計任務和時間節點，加大對設計進度、設計質量和設計費用的監管力度，嚴格按照設計規范和標準進行設計，確保設計質量符合要求，并與施工進度實現協調匹配。

第三，要采用信息化技術輔助設計工作。建筑設計可運用BIM技術，依托于可視化、模擬化、協調性強等功能，優化設計質量。

第四，利用虛擬現實技術，對設計方案進行三維展示和演示，幫助業主更好地理解設計方案，減少誤解和糾紛。

最后，要充分考慮節能、環保、安全等方面的要求，優化設計方案，降低施工成本和經營維持成本，提高建筑的使用效益。

5 項目施工階段管理

5.1 造價管理

項目施工階段的造價管理是指對施工過程中的項目進行成本管理的過程，旨在確保項目成本的合理控制和優化。項目施工中控制造價是重點，需要采取精細化管理。明確這個階段有哪些地方會產生成本，在此基礎上落實成本控制責任和要求，實行動態化管控。科學進行造價預算編制，不能有遺漏，同時還要考慮到突發狀況可能帶來成本變化情況，合理增設內容，提高成本預算編制準確性。項目施工中落實成本預算執行責任，每個環節都要嚴格依照編制進行成本管理。工程項目動態管理中要研究、分析引發成本偏高的原因，然后科學調控，促進成本最優化。工程項目造價與材料成本、設計變更、人力資源分配、機械設備管理維護等相關，故而要圍繞影響成本因素做好控制，達到比較好的成本控制成效。設計變更要充分分析和考量，在確保變更效益和作用大于原來情況下才能進行，并要獲得批準和簽字，做好變更各種資料和簽證保存等。材料要全過程管理，通過招標的辦法控制單價，以降低材料成本，且要加強對進入、出庫、領取、使用的管理，最大限度管控材料浪費和材料成本上漲。

5.2 質量管理

首先，質量管理落實責任，明確工程監理、分包商在質量管控方面的責任，在監理監督以外使各個建設隊伍自我監督管理。

其次，要加強設計、施工圖紙審核。在施工前，通過對設計、施工圖紙的審查，確保其符合國家標準和規范要求，避免施工時出現不必要的問題。

第三，建立嚴格的施工規范和檢驗標準。在施工過程中，制定詳細的施工規范和檢驗標準，針對各個施工環節進行全面監管和檢驗，及時發現和糾正施工質量問題。

第四，采用先進的施工技術和材料。選擇優質的建筑材料和施工工藝，通過引進、消化、吸收先進的施工技術，提高施工效率和質量水平。

第五，加強監理和驗收工作。建立完善的監理機構，及時發現和解決施工過程中的問題，同時對施工質量進行全面驗收，確保建筑工程的質量符合標準要求。

最后，利用物聯網技術和傳感器設備實現智能化質量監控，對施工過程中的各個環節進行實時監控和數據分析，及早預警和處理質量問題。

5.3 安全管理

首先，要注重施工安全的前期預防工作。在項目規劃階段，要進行風險評估和安全論證，明確各項工程風險點并采取相應的安全預防措施。同時，還要建立完善的安全管理體系，明確安全責任、任務分工等，確保安全管理工作落實到位。

其次，要加強施工現場安全監督和控制。實施嚴格的安全制度和流程，嚴格按照規定進行作業，并采取必要的安全防護措施。同時，要進行現場安全巡查和檢查，及時發現和處理安全隱患，防止事故的發生。

第三，要加強員工安全意識和技能培訓。通過開展安全知識和技能培訓等方式，提高員工安全意識和素質，增強員工安全管理和應急處置能力。

最后，可以采用先進的信息化技術來輔助施工安全管理，例如BIM技術或智能安全監測系統等，可以對施工現場的安全風險進行實時監控和預警，及時發現并處理問題。

5.4 進度管理

首先，在項目規劃階段就要做好施工進度計劃，制定詳細可行、合理的工期計劃，明確各項工作任務和時間節點。需要考慮到設計、采購、建設、試運行及交付等各個環節，合理安排工期并確保施工進度與質量的匹配。

其次，針對每一個施工任務，要制定詳細的施工程序和工藝流程，并統籌考慮材料供應、施工隊伍配置、機械設備調配等方面的問題，以確保施工過程順暢有序。

第三，注重現場技術監督和管理，全面開展工程質量檢查和驗收，及時發現和糾正工程中出現的問題，防止施工延誤或出現錯誤。

第四，采用先進的信息化技術來輔助施工管理，例如BIM技術，可以提高施工安全性和效率，減少工期延誤風險。

最后，要注意施工進度的動態監控和跟蹤，及時更新進度報表，對超前或延誤情況進行分析和處理，并采取針對性措施加強管理。

6 竣工階段管理

首先，除了要搜集和整理合同和各項文件，加強對其整合，確保完整和準確以外，還要做好核算管理。仔細檢查各種憑證和票據，針對工程量、工程造價等計算，防止發生錯算，或者是多算的問題。

其次，在驗收和交付環節，要注重質量檢查和驗收工作。嚴格按照設計要求和規范進行驗收，以確保項目符合要求，順利實施移交。竣工還要做好質量精細化檢查，針對不同施工項目，依照質量標準檢查，在發現問題后要進行處理。

第三，對于項目移交后需要保養和維護的部分，要制定詳細的保養和維護計劃，根據建筑物的使用情況，制定相應的維護周期和內容，及時發現并處理隱患，確保建筑物的安全和穩定運行。

第四，要加強服務，為用戶提供優質的服務，解決用戶在使用過程中出現的問題，并不斷改進服務質量，提高用戶滿意度。

最后，還可以采用現代化的技術手段來輔助精細管理，例如建立建筑物信息模型（BIM），實時監測建筑物結構和性能狀態，為后期維修和保養提供有力的支持。

7 結束語

總之，房地產工程項目管理具有系統性，同時也非常的復雜，所以在采取精細化管理。社會分工精細化背景下，房地產項目管理依據分工情況，在整個過程中進行精細化管理，可促進項目規范化發展，也能使管理到位，所有人員應各司其職，共同促進工程項目管理綜合質量提高。