鄭州試水住房“以舊換新”

家電、手機等消費品以舊換新，在日常生活中已屢見不鮮。房子如何“以舊換新”？4月1日，鄭州市六部門聯合發布《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡稱《方案》），為群眾換房制定了詳細的規則。

《方案》指出，鄭州將通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推動有改善型住房需求的群眾安全、高效換房，計劃全年完成二手住房“以舊換新”1萬套，即兩種方式各完成5000套。試點階段，鄭州城市發展集團有限公司（以下簡稱城發集團）計劃在金水區和鄭東新區收購500套二手住房。

鄭州市房管局相關負責人表示，鄭州出臺住房“以舊換新”新政，是為了貫徹落實國務院《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》《關于規劃建設保障性住房的指導意見》等文件指示精神，進一步激活鄭州市存量住房市場，促進房地產市場供需匹配，逐步形成住房一、二級市場聯動與梯次消費效應。

“鄭房交易”平臺上線

“鄭房交易”平臺，是鄭州此次住房“以舊換新”的主要交易渠道。

4月20日，“鄭房交易”平臺正式上線，試點階段收購工作同步啟動。根據鄭州市房管局反饋，自平臺上線至當日下午3時，登錄平臺查閱政策、流程等信息有3449人次，平臺注冊用戶260個；通過熱線電話和平臺互動咨詢欄目，咨詢了解的群眾共156組，鄭州市住房“以舊換新”專班為群眾解答問題近300個。

“首批報名參加的現房樓盤項目有34個，共提供現房房源7987套。目前最早的客戶已經開始評估，評估以后開始洽談收購細節。”專班工作人員表示。

據專班工作人員介紹，試點收購截止時間為6月30日，群眾報名參與的截止時間為5月31日。“群眾的二手住房被收購后，需要選購新建商品住房，除了過戶期間產生的稅費會支付給群眾個人，剩余的所有房款會直接支付給其選購新房的開發企業。收購的二手住房，將會重新裝修改造，作為保障性租賃住房出租給有需要的群眾。”

根據城發集團和鄭州市房協聯合發布的收購公告，被收購二手住房需滿足若干條件：房齡15年以內、面積120平方米以內、鄭州三環內位于金水區或鄭東新區、房屋無抵押查封。同時，換房群眾選購的新建商品住房則應是位于鄭州市主城區范圍內，已取得房屋竣工驗收備案證明的“現房”。

鄭州市房管局相關負責人表示，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套。目前，鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，說明換房需求有很大的擴展空間，同時只要通過《方案》中的兩種方式完成換房的群眾，都可以享受到契稅補貼30%的優惠。“政策的出臺，主要是希望群眾在換房時能夠減少阻礙，滿足群眾住房需求逐步轉變的預期，向房地產新發展模式過渡。”

根據城發集團和鄭州市房協聯合發布的收購公告，被收購二手住房需滿足若干條件：房齡15年以內、面積1 20平方米以內、鄭州三環內位于金水區或鄭東新區、房屋無抵押查封。

改善住房需求迫切

2023年以來，住房城鄉建設部多次強調，要大力支持剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，滿足人民對美好生活的向往。

家住鄭州市二七區的市民王亮表示，目前他們一家五口居住在80多平方米的小三房中。

“現在媳婦懷孕了，不換個大點的房子，孩子出生后肯定是不夠住。”王亮說。

作為普通上班族，王亮坦言，由于自己存款并不算多，換房前提是賣掉現在的老房子，但這說起來容易，實際操作起來難度不小。“今年過完年后我就把房子掛出去了，也有看房的，但是要么只是看看，要么砍價砍到‘骨折價’。”

談及鄭州住房“以舊換新”政策，王亮表示已在網上看到新聞，但對政策了解不全面。“文件上說是在金水區和鄭東新區試點，不知道啥時候二七區的房子能被收購，還有就是收購的價格，希望能給老百姓讓點利。”

家住鄭州金水區的李翔在鄭州已打拼了10余年，考慮到父母年事已高，去年就打算把父母從老家接來一起居住，但由于舊房子一直賣不掉，始終無法購置新房。“當時結婚買了個兩房過渡，現在想換套大三居，不料一年了老房子還沒賣掉。”

“政策說今年換房1萬套，輪不到自己咋辦？后續還會有嗎？”李翔也表達了他的疑問。

針對鄭州市民的疑問，鄭州市房管局相關負責人表示，試點收購階段主要以金水區和鄭東新區的二手住房為主，試點階段結束后，將會在鄭州市內八區全面鋪開，屆時各區居民便可通過“鄭房交易”平臺登記自己的二手房房源，聯系收購等事宜。

不斷完善力爭多贏

房子“以舊換新”，全國多個城市正在加速推進。

據中指研究院數據顯示，目前我國已有超30個城市表態支持“以舊換新”，包括深圳、青島、濟南、淄博、太倉、寧波、宣城等。換房方式主要包含房企聯合經紀機構對舊房優先推售，以及開發商或國資平臺收購舊房、售房款用于購買指定新房項目。

河南財經政法大學教授劉社表示，評估機構對二手房的估價，是鄭州模式需要重點關注的環節。

“如果業主認為評估機構對自己的二手房估價過低，自己還得再掏較多的錢才能享受這個政策方案，則有可能降低其‘以舊換新’的積極性；如果對二手房評估價格偏高了，換房的業主滿意了，但政府收購二手房的成本又偏高了，會加重政府的財政負擔。”劉社說。

劉社認為，“鄭房交易”平臺需要重點宣傳，同時盡量便于市民操作，甚至可以增設一個“舊房換舊房”的窗口，同樣也可以拉動內需，促進裝修和家具家電消費。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，住房“以舊換新”是個多贏的利好政策。可以有效幫助開發商銷售去化、群眾改善住房，甚至能夠幫助地方政府穩樓市、穩稅收以及銀行拓展按揭貸款業務等。

李宇嘉表示，設立“鄭房交易”平臺是落實鄭州住房“以舊換新”政策的關鍵要點。政府借助自己的公信力和公共職能搭建住房交易信息平臺，將其打造為聚合房屋買賣雙方、開發商、中介機構、評估機構、金融機構等公信力強的平臺。

“平臺上的客戶是真客戶，房源是真房源，評估機構客觀公允，且金融政策具有普惠性，這樣一來，利好政策才能真正轉化為經濟成果。”李宇嘉說。