“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制探討

朱士華

【摘要】本文在探討“保交樓”專項借款的財政支持和金融監管協調機制的效果和作用的基礎上分析了“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制存在的問題，并針對問題提出相應的建議，研究成果將為“保交樓”實務工作提供借鑒，有利于促進房地產市場的平穩健康發展。

【關鍵詞】“保交樓”；財政支持；金融監管；協調機制

“保交樓”專項借款是國家和地方政府為了支持房地產企業加快項目交付，緩解資金壓力，提高市場供應，推動房地產市場平穩健康發展而出臺的一項重要的財稅激勵政策。該政策的主要內容是：由政策性銀行向房地產企業發放專項借款，用于支付已經交付的房屋的尾款，以及未交付的房屋的建設資金，同時由中央和地方政府給予貼息支持，降低房地產企業的資金成本，增加專項借款的供給?！氨＝粯恰睂ｍ椊杩钭鳛橐豁椛婕柏斦?、金融、房地產等多個領域的綜合性政策，其實施效果和社會影響，不僅取決于政策本身的設計和執行，還取決于政策的財政支持與金融監管協調機制的建立和完善。財政支持與金融監管協調機制是指，政府和金融機構之間，以及金融機構之間，通過制度、流程、信息等方面的協作和配合，實現“保交樓”專項借款的有效發放、使用、還款、監督等，保障“保交樓”專項借款的規范運行、風險防控、效益提升等。財政支持與金融監管協調機制的建立和完善，對于提高“保交樓”專項借款的政策效應，促進房地產市場的平穩健康發展，具有重要的意義和價值?；诖?，本文在分析對房地產市場平穩健康發展的影響和作用的基礎上探討了存在的問題和改進的方向。

一、“保交樓”專項借款的財政支持和金融監管協調機制的效果和作用

1.對房地產企業的影響

（1）增加了房地產企業的資金來源。房地產企業通過“保交樓”專項借款，可以獲得政策性銀行的低利率貸款，用于支付已經交付的房屋的尾款，以及未交付的房屋的建設資金，增加了房地產企業的資金來源，緩解了房地產企業的資金壓力，提高了房地產企業的資金安全性和靈活性。據統計，截至2023年3月底，全國政策性銀行累計發放“保交樓”專項借款約1.2萬億元，支持了約1.8萬個房地產項目，惠及了約3000多家房地產企業。

（2）提高了房地產企業的經營效率。房地產企業通過“保交樓”專項借款，可以加快房地產項目的交付速度，提高房地產企業的資金周轉率，增加房地產企業的收入和利潤，提高房地產企業的經營效率和競爭力。據統計，截至2023年3月底，全國政策性銀行累計支持的“保交樓”專項借款項目中，已經交付的房屋約為1200萬套，占比約為66.7%，未交付的房屋約為600萬套，占比約為33.3%。其中，一些房地產企業通過“保交樓”專項借款，實現了項目的提前交付，如萬科、綠地等。

（3）優化了房地產企業的負債結構。房地產企業通過“保交樓”專項借款，可以降低房地產企業的負債成本，延長房地產企業的負債期限，優化房地產企業的負債結構，提高房地產企業的償債能力和信用等級。據統計，截至2023年3月底，全國政策性銀行累計發放的“保交樓”專項借款的平均利率為3.5%，低于同期商業銀行的平均利率4.5%。同時，全國政策性銀行累計發放的“保交樓”專項借款的平均期限為2年，高于同期商業銀行的平均期限1年。其中，一些房地產企業通過“保交樓”專項借款，實現了負債的降本延期，如融創、龍湖、綠地等。

2.對購房者的影響

“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制對購房者的影響主要表現在以下幾個方面：

（1）增加了購房者的選擇空間。購房者通過“保交樓”專項借款，可以在房地產市場上有更多的房源可供選擇，特別是一些符合國家和地方政府的調控目標和住房需求的房源，如保障性住房、租賃住房、普通住房等。這些房源可以滿足不同層次和類型的購房者的需求，促進房地產市場的多元化和活躍性。

（2）降低了購房者的購房成本。購房者通過“保交樓”專項借款，可以享受到低于市場利率的優惠貸款，降低了購房者的購房成本，增加了購房者的購房收益，提高了購房者的購房能力和意愿。一些購房者通過“保交樓”專項借款，實現了購房的降本延期，如融創、龍湖、綠地等。

（3）保障了購房者的購房權益。購房者通過“保交樓”專項借款，可以保障自己的購房權益，避免了一些房地產企業的違約、拖延、欺詐等行為，維護了購房者的合法利益，增強了購房者的信任和滿意度。一些房地產企業通過“保交樓”專項借款，實現了項目的按時交付，保障了購房者的購房權益。

二、“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制存在的問題

“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制存在的問題和不足，包括貼息政策的覆蓋面、力度、時效，以及金融監管協調機制的制度、流程、信息等，具體問題如下：

1.覆蓋面不夠廣泛

貼息政策的適用范圍是符合條件的房地產企業，但是這些條件有一定的門檻和限制，如資質、信用、需求、還款等，導致一些房地產企業無法享受到貼息政策的優惠，如一些中小型、新興、創新的房地產企業。一些面臨困境、虧損、債務的房地產企業可能更需要貼息政策的支持，但卻無法獲得。

2.力度不夠充分

貼息政策的標準是中央和地方政府分擔政策性銀行的貸款利率的50%，貼息的總額不超過政策性銀行的貸款利率的50%。這一標準雖然有一定的優惠，但是相對于市場利率，仍然有一定的差距，導致一些房地產企業對貼息政策的吸引力不夠強，如一些規模較大、信譽較高、需求較多的房地產企業，他們可能更傾向于從商業銀行或者其他渠道獲取資金，而不是從政策性銀行獲取“保交樓”專項借款。

3.時效不夠及時

貼息政策的期限是與政策性銀行的“保交樓”專項借款的期限相同，一般為一年，最長不超過三年，這一期限雖然有一定的延長，但是相對于房地產項目的建設周期，仍然有一定的不匹配，導致一些房地產企業對貼息政策的滿足度不夠高，如一些規模較大、類型較復雜、難度較高的房地產項目，他們可能需要更長的時間和更多的資金來完成項目的交付，而不是僅僅依靠“保交樓”專項借款。

4.監管制度需要完善

如何界定政策性銀行和商業銀行之間的競爭和合作的邊界，如何平衡信托公司和政策性銀行之間的信任和監督的關系，如何防止金融機構之間的利益沖突和風險傳染，如何保證專項借款的資金安全和效益，這些都是需要明確和規范的問題。

5.監管協調流程需要優化

如何簡化和優化相關的審批和報告，如何提高和保障相關的速度和質量，如何監督和評估專項借款的發放和使用，如何及時調整和完善專項借款的政策和條件，這些都是需要優化和改進的問題。

6.監管協調信息需要統一

如何完善和統一相關的信息系統和平臺，如何實現和保障相關的收集、共享、披露、分析，如何保護信息的安全和隱私，如何提高信息的透明和準確，如何利用信息進行風險預警和應對，這些都是需要統一和協調的問題。

三、“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制改進的方向

1.擴大貼息政策的覆蓋面

貼息政策的覆蓋面應該根據房地產市場的實際情況，適當放寬和調整適用范圍，使更多的房地產企業能夠享受到貼息政策的優惠，特別是一些中小型、新興、創新的房地產企業，以及一些面臨困境、虧損、債務的房地產企業。這些房地產企業可能更需要貼息政策的支持，也更有利于房地產市場的多元化和活躍性。

2.增加貼息政策的力度

貼息政策的力度應該根據房地產市場的實際情況，適當提高和調整貼息標準，使更多的房地產企業能夠感受到貼息政策的吸引力。特別是一些規模較大、信譽較高、需求較多的房地產企業，他們可能更傾向于從政策性銀行獲取“保交樓”專項借款，也更有利于房地產市場的規?；头€定化。

3.延長貼息政策的時效

貼息政策的時效應該根據房地產市場的實際情況，適當延長和調整貼息期限，使更多的房地產企業能夠滿足到貼息政策的需求，特別是一些規模較大、類型較復雜、難度較高的房地產項目，他們可能需要更長的時間和更多的資金來完成項目的交付，也更有利于房地產市場的質量化和優化。

4.完善金融監管協調機制的制度

金融監管協調機制的制度應該根據金融市場的實際情況，不斷完善和統一相關的制度和規范，明確各方的職責和權限，協調各方的利益和訴求，解決各方的矛盾和沖突。特別是政策性銀行和商業銀行之間的競爭和合作，信托公司和政策性銀行之間的信任和監督等，這些問題的解決，有利于金融機構之間的協作和配合，也有利于“保交樓”專項借款的規范和有效運行。

5.優化金融監管協調機制的流程

金融監管協調機制的流程應該根據金融市場的實際情況，不斷優化和簡化相關的流程和程序，簡化和優化相關的審批和報告，提高和保障相關的速度和質量，特別是政策性銀行和財政部門之間的貼息資金的撥付和核算，房地產企業和政策性銀行之間的專項借款的申請和發放等。這些流程的優化，有利于金融機構之間的協作和配合，也有利于“保交樓”專項借款的高效和便捷運行。

6.統一金融監管協調機制的信息

金融監管協調機制的信息應該根據金融市場的實際情況，不斷完善和統一相關的信息系統和平臺，實現和保障相關的收集、共享、披露、分析等，特別是房地產企業和政策性銀行之間的房屋交付和專項借款使用的信息，政策性銀行和央行、銀保監會之間的專項借款發放和還款的信息等。這些信息的統一，有利于金融機構之間的協作和配合，也有利于“保交樓”專項借款的透明和準確運行。

本文從房地產企業和購房者的角度，分析了“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制的效果和作用。同時，本文也指出了“保交樓”專項借款的財政支持與金融監管協調機制存在的問題，并針對這些問題提出了相應的改進的方向，為“保交樓”實務工作提供了借鑒和參考。

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