淺談房地產企業資金管理存在的問題及對策

季芳

【摘要】近年來，隨著土地、融資、建安等成本持續上升，房地產企業的利潤空間受到嚴重擠壓。房地產行業受政策影響較大，同時面臨行業內部競爭也日益激烈，那么保障企業在激烈的競爭中保持正常運轉是企業內部管理的重點。在這種情況下，房地產企業的首要任務是提高資金管理效率，確保公司的可持續運營。在此基礎上，筆者分析了房地產企業資金管理中存在的問題，并提出應對策略和建議，希望為房地產企業提高資金管理水平提供借鑒。

【關鍵詞】房地產企業；資金管理

房地產資金鏈是指房地產企業在經營過程中，通過內部創造資金和外部籌集資金開展房地產項目建設和投資，然后通過銷售房產得到收入達到資金回收的過程。房地產業屬于資金密集型行業，同時具有產品價值高、建設周期長、回籠資金慢等特點。因此，對房地產企業財務方面進行管理，就需要對房地產企業的資金進行有效管理。實際工作中，房地產企業資金管理的主要內容包括投資計劃的建立和執行、確定資金的用途以及實施管理責任等方面。在房地產企業中對其資金進行有效的管理，主要是為了確定資金的供給能夠有效地連接，防止房地產企業在經營過程中資金鏈斷鏈，從而有效地提高房地產企業資金的使用效率，保障房地產企業的正常經營與穩定發展。

一、房地產企業資金管理存在的問題

1.缺乏明確的資金管理方向

房地產企業在資金管理過程中缺乏明確的目標和規范。財務人員僅僅是針對現有資金進行機械化的管理，而缺乏對項目整體資金需求和未來資金需求的規劃，導致資金管理盲目性強。很多企業在前期資金充裕的情況下及時付款，后期出現銷售不理想的情況下，資金壓力增大時卻出現拖欠工程款的情況，導致施工項目無法順利進行，這是當前影響房地產企業財務風險的重要因素。

2.缺乏全面的資金預算管控

房地產企業在進行資金管理的過程中沒有針對資金的使用情況進行全面的預算管理，導致房地產企業資金缺乏規劃。房地產企業前期內部資金流動性比較強，但是一旦有大額的資金支出后，整體資金流動性會受到阻礙，嚴重影響了企業資金的收支平衡性，也增加了企業的經營風險。很多房地產企業針對資金管理制定了使用方案，但是沒有從整體上把控資金的收支情況，導致方案的可落地性不強，資金預算管理的效果無法最大限度地發揮，企業財務風險增加。

3.資金賬戶過多易分散

房地產公司一般有很多賬戶，可用資金賬戶過多造成資金分散，要進行資金的集中管理就會有一定困難。賬戶太少時，又會存在較大的經營風險。同時資金監管賬戶存在大量資金閑置，造成大量的沉淀資金，無法運用到實際經營中，導致賬面資金充足，但實際無法使用，大大降低了資金使用效率，同時增加了閑置資金成本。如此，當房地產企業發生問題時，如果資金流缺乏良好的流動性、可支配度，以及足量的留存資金，可能會對企業的正常經營產生阻礙。

4.企業信用政策相對寬松

房地產企業運營中需要的資金量比較大，資金管理方面存在較多壓力。為了能夠更好地緩解企業資金壓力，房地產企業需要采用相對合理的信用政策。但是目前很多房地產企業在實際運營過程中為了能夠提升自身競爭能力，企業實施的信用政策相對比較寬松，導致企業整體資金回流相對比較緩慢，增加了房地產企業的財務風險。另外，房地產企業付款過程中不重視延期付款的作用，因此很少延遲支付供貨商貨款，導致大量的資金被客戶所占用，企業自身的資金壓力越來越大。

5.財務部門和其他部門溝通不善

財務部門作為企業在經營管理過程中一個重要的部門，可能會存在財務人員不善于溝通的性格特點，在信息使用的過程中各部門僅僅關注與自身部門有關的信息，對其他信息創造了怎樣的價值并不能做出及時有效的反饋，這樣會降低業務活動的效率和價值，導致財務部門和房地產企業其他部門溝通過程中產生較大的問題，難以充分、高效地和管理層進行有效溝通，理解其實際需求，也就難以為企業提供重要的資金使用建議。

二、解決資金管理存在問題的對策

1.對資金進行風險管控

將現金流管理與企業經濟發展戰略有效地結合起來。首先，房地產企業要準確分析內外部環境因素，認清自身的優勢和劣勢，明確行業定位，在此基礎上確定企業的發展戰略。同時，在明確公司發展戰略的框架內，結合公司自有資金，制定符合公司發展戰略的現金流管理目標，將公司的現金流管理從管理提升到戰略層面。只有這樣，才能做好企業投資布局，掌握日常經濟發展節奏，保持現金流量的平衡，避免出現資金的大量流入和流出以及失衡，降低財務風險。

2.加強資金預算管理和控制

房地產開發企業要對企業的資金活動進行全過程控制，從項目開發所需資金的預測到項目實施所需資金的預測，用科學的方法進行科學的估算和預測。制定企業財務管理計劃直至資金回收等，制定一個詳細的財務分析預算并有效地編制。通過對企業發展經濟社會活動各個不同階段現金流入和流出的控制和調節，企業管理內部和項目之間的現金分配即能夠及時、準確地完成。通過對現金預算的管理和控制，使現金流轉中存在的問題可以及時被發現，并及時作出相應的調整，將損失降到最小，保證資金鏈的健康循環。同時房地產企業的管理者也要調動起業務部門參與資金預算工作的積極性，使業務部門員工在開展過程中以資金預算作為依據，把資金預算管理工作逐漸深入到業務部門工作過程中，在編制資金預算管理過程中，要引導財務人員站在業務角度出發，利用財務工具對房地產企業業務指標進行分析，財務人員也要從核算會計逐漸向管理會計轉變。

開工建設后要注意項目成本控制，開發量大的時候要先預測銷售量。房地產企業中建筑資金占有量大，公司要根據預算制定的建設標準有效把控建設成本，不能超額建設，增加建設資金成本。同時，要合理估計最佳開工量，減少資金成本的浪費。

3.資金賬戶按需開立，避免長期不動戶和久懸戶

資金賬戶是資金管理的重要組成部分。銀行賬戶管理牽涉資金安全、管理成本。企業要盡量少開戶，銀行賬戶夠用就行，如果不是有硬性要求，盡量用現有的賬戶結算，不要貿然開立新的賬戶。只有在必需的情況下才開立新的銀行賬戶。避免人情戶攬儲、及時清理空置戶。有些銀行賬戶開立后，因種種原因閑置未被使用，這種情況企業應及時注銷該賬戶。對企業而言，多保留一個銀行賬戶，意味著多一份會計核算成本，多一份監管責任。因此企業要及時注銷閑置賬戶，以此避免給企業帶來不必要的風險。

對監管資金賬戶管理，在住建局要求下，房地產企業中商品房預售資金監督指房地產的行政主管部門結合銀行來對企業的商品房預售資金進行的監督和管理。具體的流程為，企業將客戶的預付購房款存入銀行的資金監管專用賬戶，對這部分資金的提取需要結合工程的進度準備相關的資料，待房產交易中心同意并批準后方持通知書前往監管銀行辦理資金劃撥手續，才能撥付用于該房地產企業的項目建設。值得注意，部分地區進一步優化商品房預售資金監管模式，推出可使用銀行保函等額替換監管資金。此政策的推出，在一定程度上緩解了房地產企業的資金壓力，盤活了房地產企業的資金。

4.加強與供應商及銀行等機構合作

對于房地產企業供應商應當選擇一些信譽高，口碑好、品質有保障的企業合作，高素質的供應商可以確保高品質的產品，從而提高企業的產品質量和聲譽。同時選擇協作性強、有共同目標的供應商可以建立持續良好的伙伴關系，共同優化供應鏈，提高整個供應鏈的效率和效益。還可以通過談判適當延長支付供應款，或以產品作為貨款抵減供應款。盡可能使企業資金不被供應商占用，同時消化自身產品，達到共贏目的。以此來為資金鏈的循環減輕壓力。房地產企業還應加強同各銀行合作，根據合作銀行的按揭額度，合理分配給各家銀行，放款快、配合度高的銀行可適當多給名額。同時，要提前做好收集客戶征信資料，保證在和銀行簽訂按揭協議的過程中能減少補材料時間，加快銀行放款效率。

5.財務部與各部門協同溝通

房地產企業財務部門和業務部門之間缺乏有效的溝通，就會在工作過程中出現不必要的分歧和誤會，不利于業務的順利開展。在經濟活動執行過程中發現問題時，財務人員應及時同業務部門溝通并給出合理化的改進建議。在經濟業務完成之后要進行多方面的評價和總結，對經營成果要進行全面的分析。對經濟活動產生的風險和收益進行準確的評價并匯報管理層。這樣可以大大提升財務部門和業務部門、乃至整個管理層之間的協同效率，才能夠為管理者進行經營決策，提供更可靠的財務信息。

三、結束語

房地產企業在市場經濟體制下對促進國家經濟發展起著至關重要的作用，房地產企業要合理控制資金方面的財務風險，就需要在日常經營及管理過程中嚴格執行財務制度，保證財務制度在企業的發展過程中能夠真正地落實，從而促進資金計劃的順利實行。同時，財務部門應當加強和管理層之間的溝通，保證資金使用的有效性，促進房地產企業更好地發展。

（作者單位：蘇州興陽置業有限公司）