“加梯”之后：長(zhǎng)久與安心

李偉

既有住宅加裝電梯的“量產(chǎn)”速度正在加快。這項(xiàng)工作涉及多個(gè)部門、多個(gè)環(huán)節(jié)，需要及時(shí)總結(jié)實(shí)際使用情況，系統(tǒng)考慮安裝、使用、管理中存在的問題，從事前、事中、事后推進(jìn)完善加裝電梯安全機(jī)制，保障其用得長(zhǎng)久，用得安心。

加裝電梯的維護(hù)管理職責(zé)究竟該落實(shí)于哪個(gè)部門？如何確保資金到位？這些問題關(guān)系到加裝電梯的功能能否正常、充分地發(fā)揮。在“加梯”后的運(yùn)維管理方面，須加緊規(guī)劃，制定相應(yīng)的制度規(guī)范，以確保既有住宅加裝電梯這一惠民工程的社會(huì)效益最大化。

滬上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

近年來，上海市積極探索，陸續(xù)出臺(tái)了一系列“加梯”相關(guān)規(guī)范性文件，包括管理辦法和指導(dǎo)意見。有些規(guī)范傾向于委托小區(qū)物業(yè)作為“加梯”的使用管理單位。但對(duì)物業(yè)公司而言，擔(dān)心管理和維護(hù)費(fèi)用不能及時(shí)收取，自己付出管理成本，還要承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。因此，有些物業(yè)公司不愿意接手管理加裝電梯。

為了“加梯”共管資金的安全，也為了減少居民的麻煩，滬上試點(diǎn)了“梯管家”服務(wù)。這是由上海市房管局物業(yè)處、黃浦區(qū)房管局和上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司共同搭建的“加梯管理經(jīng)費(fèi)托管平臺(tái)”。

在“梯管家”問世之前，黃浦區(qū)的譚老伯對(duì)于“加梯”后的運(yùn)維管理感觸頗深。他年過七旬，其所在樓宇加裝電梯后，他被推舉為后續(xù)運(yùn)維的“托管小組”成員。加裝電梯的運(yùn)維遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜。用老百姓的話概括，其需要繳納3類費(fèi)用：電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和維保費(fèi)。其中維保費(fèi)兩年后開始繳納，前兩年不用繳。前兩項(xiàng)費(fèi)用，理論上由電梯所有權(quán)人按月定期繳納。

“托管小組”作為電梯所有權(quán)人的代表，其主要任務(wù)就是管理和收繳上述費(fèi)用。2021年，黃浦區(qū)出臺(tái)有關(guān)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見，提出將不少于10萬元（最高補(bǔ)貼為28萬元/部）的政府補(bǔ)貼資金留存，作為“加梯”專項(xiàng)維修資金。這留存的10萬元由誰來管理呢？在“梯管家”問世之前，只能由“托管小組”在銀行開設(shè)共管賬戶。按照常規(guī)操作，譚老伯等三人要定期一趟趟跑銀行取錢，且三人必須同時(shí)到場(chǎng)，每人都要拍照、簽字確認(rèn)，再去相關(guān)機(jī)構(gòu)繳納電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。

有了“梯管家”，各方簽署協(xié)議，“加梯”后預(yù)留的運(yùn)維費(fèi)由第三方平臺(tái)，即“梯管家”統(tǒng)一管理，由上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司監(jiān)管。

這個(gè)托管賬戶不需要居民自行開立銀行賬戶，而是以每部電梯為單位開戶，交由房地產(chǎn)交易資金管理有限公司統(tǒng)一管理。每一名電梯所有權(quán)人都預(yù)留手機(jī)號(hào)碼，每次“梯管家”扣費(fèi)，所有權(quán)人都能收到短信通知。

如果由小區(qū)物業(yè)承接加裝電梯的日常運(yùn)維業(yè)務(wù)，那么經(jīng)居民簽字認(rèn)可后，物業(yè)可以代跑腿，去“梯管家”平臺(tái)劃賬。“托管小組”不用為此一趟趟跑銀行取錢，以及去物業(yè)管理處繳費(fèi)。

托管賬戶中“加梯”管理經(jīng)費(fèi)的支付和使用，需要“加梯”所有權(quán)人代表或物業(yè)經(jīng)辦人，攜帶相關(guān)支付文件至資金監(jiān)管部門，當(dāng)場(chǎng)填寫《支付申請(qǐng)表》，辦理支付申請(qǐng)手續(xù)。

在“加梯”后的運(yùn)維管理方面，須加緊制定相應(yīng)的制度規(guī)范，以確保這一惠民工程的社會(huì)效益最大化。

“加梯”所有權(quán)人代表可以變更，監(jiān)管方受理后，通過發(fā)送手機(jī)短信的方式通知全體所有權(quán)人，自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)無異議的，變更自動(dòng)生效。“加梯”所有權(quán)人如果對(duì)經(jīng)費(fèi)使用、辦理變更等提出異議，在收到短信后3個(gè)工作日內(nèi)，可攜帶相關(guān)材料至“梯管家”窗口提出異議，辦理相關(guān)手續(xù)。若全體加裝電梯所有權(quán)人都無異議，那么就由所有權(quán)人代表或物業(yè)經(jīng)辦人攜材料至窗口辦理。

值得一提的是，“梯管家”的相關(guān)規(guī)定可謂細(xì)致入微，例如監(jiān)管中的資金，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)活期存款利率計(jì)息。如果涉及房屋產(chǎn)權(quán)交易，因這筆專項(xiàng)資金無法提前支取，原業(yè)主可直接就賬戶里的資金余額與新業(yè)主進(jìn)行約定，賬目完全透明公開可查。即便最初不想出錢使用電梯的業(yè)主，未來如果改變主意，想使用電梯，也可以參與進(jìn)來，與其他用戶一樣按約定的比例繳納費(fèi)用，計(jì)入“梯管家”。

當(dāng)“梯管家”賬戶余額僅剩1萬元時(shí)，需要“加梯”所有權(quán)人、使用人協(xié)商，向賬戶“充值”，續(xù)簽服務(wù)。

既有住宅加裝電梯后，居民籌集的管理經(jīng)費(fèi)如何保管和使用，一直是一大難題。區(qū)別于以往由樓棟居民開立共管賬戶的模式，“梯管家”這種新模式能夠更好地解決問題。它依托專業(yè)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，由小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)一安排日常運(yùn)營(yíng)工作，規(guī)避了電梯管理過程中資金籌集難、管理責(zé)任推諉等問題，可在一定程度上保障“加梯”管理經(jīng)費(fèi)的安全。

環(huán)環(huán)相扣的保障

滬上有關(guān)“加梯”后的運(yùn)維管理實(shí)踐探索，無疑是值得推廣的。要推出更為成熟有效的方案，須以厘清問題為基礎(chǔ)。對(duì)于“加梯”后的運(yùn)維管理來說，主要有以下幾方面問題待解決。

一是對(duì)于進(jìn)入加裝電梯市場(chǎng)的企業(yè)來說，原廠維保率較低。二是電梯的安裝質(zhì)量有待優(yōu)化，運(yùn)行保障存在隱患。比如不少加裝電梯出現(xiàn)井道（底坑）滲水現(xiàn)象，有些存在井道下燃?xì)夤艿戎匾芫€未移位等隱患。三是主體責(zé)任不明確，安全責(zé)任難落實(shí)。“加梯”由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的比例仍不高，其余由業(yè)委會(huì)、代建單位、居委會(huì)等單位或組織負(fù)責(zé)管理，這些單位或組織往往缺乏專業(yè)化的管理能力，易導(dǎo)致安全管理缺位，且存在緊急情況下無法及時(shí)響應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。四是運(yùn)維資金缺乏保障，事故賠付能力弱。目前大部分加裝電梯均未設(shè)置專項(xiàng)運(yùn)維基金，出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主不愿支付加裝電梯運(yùn)維費(fèi)用的情況。另外，由于加裝電梯普遍未購(gòu)買責(zé)任險(xiǎn)，一旦發(fā)生事故，難以及時(shí)落實(shí)賠付，易引發(fā)社會(huì)矛盾。

事實(shí)上，“加梯”工程從準(zhǔn)備到實(shí)施再到運(yùn)營(yíng)維護(hù)，是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的過程，每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)建立保障機(jī)制。

首先是“事前環(huán)節(jié)”。一是提前引入物業(yè)管理單位。在加裝電梯工程立項(xiàng)環(huán)節(jié)引入專業(yè)物業(yè)公司，盡早確定加裝電梯的使用管理單位，明確主體責(zé)任。由物業(yè)公司作為使用單位，參與加裝電梯的全過程，加強(qiáng)與代建單位的對(duì)接，為后續(xù)更好地開展安全管理打好基礎(chǔ)。二是開展綜合評(píng)價(jià)。對(duì)電梯制造單位、代建單位開展綜合評(píng)價(jià)，將評(píng)價(jià)結(jié)果向社區(qū)進(jìn)行公示，引導(dǎo)居民選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的電梯制造單位和代建單位。三是完善法律法規(guī)體系。修訂《電梯安全管理辦法》，明確加裝電梯的權(quán)利主體、相關(guān)部門管理職責(zé)、審批流程、使用管理細(xì)則、運(yùn)行費(fèi)用等事項(xiàng)，將加裝電梯納入法治化軌道。

接下來是“事中環(huán)節(jié)”。一是加強(qiáng)全程監(jiān)督，督促施工單位規(guī)范施工，避免前期施工不到位造成后期整改難落實(shí)的情況。將電信、燃?xì)狻㈦娏Φ炔块T作為加裝電梯推進(jìn)實(shí)施協(xié)調(diào)方，在土建工程實(shí)施過程中，先行介入進(jìn)行評(píng)估，協(xié)調(diào)落實(shí)管線移位工作，確保加裝電梯的安全。二是完善加裝電梯檢驗(yàn)檢測(cè)項(xiàng)目和內(nèi)容。根據(jù)《市場(chǎng)監(jiān)管總局關(guān)于進(jìn)一步做好電梯維護(hù)保養(yǎng)模式和調(diào)整電梯檢驗(yàn)檢測(cè)方式試點(diǎn)工作的意見》中《電梯檢測(cè)規(guī)則（試行）》的規(guī)定，研究確定及調(diào)整針對(duì)加裝電梯的檢測(cè)項(xiàng)目和內(nèi)容，并做好宣傳。

和諧“加梯”方能取得良好的社會(huì)效益

工程完工后，即進(jìn)入“事后環(huán)節(jié)”。

一是落實(shí)運(yùn)維資金。住宅小區(qū)電梯運(yùn)維費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬。為保障加裝電梯運(yùn)維資金，建議可對(duì)享受政府補(bǔ)貼的加裝電梯，強(qiáng)制性將政府補(bǔ)貼資金按一定比例劃轉(zhuǎn)至電梯專用資金賬戶，以保證運(yùn)維資金落實(shí)到位。

二是推進(jìn)“物聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)服務(wù)”安全管理新模式。推動(dòng)加裝電梯安裝遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)裝置，發(fā)揮物聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程管理和預(yù)警作用，加強(qiáng)應(yīng)急處置和安全管理能力。引導(dǎo)使用單位購(gòu)買責(zé)任險(xiǎn)，確保發(fā)生突發(fā)事件或事故后的賠付能力。推進(jìn)加裝電梯“按需維保”，市、區(qū)可結(jié)合實(shí)際給予資金支持。

三是加強(qiáng)日常安全監(jiān)管。進(jìn)一步加大對(duì)投入使用的加裝電梯的安全監(jiān)管工作，并結(jié)合日常監(jiān)管，做好對(duì)加裝電梯使用單位落實(shí)安全主體責(zé)任的指導(dǎo)。

四是制定加裝電梯的管理辦法。在管理辦法中，應(yīng)當(dāng)明確管理主體，以及技術(shù)安全責(zé)任、定期維護(hù)的主體；明確日常維護(hù)以及維修的資金來源。

五是很多既有多層住宅是“托底物業(yè)”，小區(qū)維修資金少，給后續(xù)管理、更新和維修帶來困難。建議通過立法，明確小區(qū)物業(yè)必須將加裝后的電梯納入管理范疇。這是物業(yè)管理部門不可推卸的責(zé)任，應(yīng)于聘任合同中予以明確。如遇無物業(yè)管理小區(qū)，須由房管部門指定相關(guān)單位進(jìn)行“托底管理”，保障其日常運(yùn)行和安全。

六是在物業(yè)財(cái)務(wù)分類賬中建立加裝電梯維護(hù)、維修專項(xiàng)資金，由物價(jià)管理部門統(tǒng)一核準(zhǔn)，并依照安裝時(shí)的出資比例分?jǐn)偨o業(yè)主，與物業(yè)管理費(fèi)一并收取。在單據(jù)中應(yīng)明確其系加裝電梯的運(yùn)維資金。

七是明確加裝電梯的技術(shù)安全責(zé)任，由電梯供應(yīng)商與物業(yè)管理部門的工程部共同承擔(dān)，物業(yè)管理部門的工程部為第一責(zé)任人。日常的電梯維護(hù)以及維修，由物業(yè)管理部門聯(lián)系電梯供應(yīng)商實(shí)施，確保電梯的正常運(yùn)行。

八是一旦發(fā)生技術(shù)原因的安全事故，物業(yè)管理部門作為第一責(zé)任人，承擔(dān)法律后果；電梯供應(yīng)商則作為第二責(zé)任人，視具體情況承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。