廈門建發看好武漢

近年來，隨著房地產行業深度調整，不少開發商拿地更偏向于保守謹慎。不過，仍不乏有“黑馬”出現，頻繁在土拍市場掃貨，廈門國資建發房地產集團有限公司（以下簡稱建發房產）就是為數不多的房企之一。

建發房產隸屬于廈門建發集團，后者實控人為廈門市國資委，業務包括供應鏈運營、地產開發、旅游會展等。地產開發方面，廈門建發集團旗下除了建發房產外，還有聯發集團，均在武漢開發有多個項目。

中指研究院數據顯示，2019年，建發房產拿地金額為309億元，在全國房企中僅排名第31位。而2023年，建發房產全年拿地738億元，排名第四位，僅次于保利發展（1125億元）、中海地產（1101億元）、華潤置地（808億元）。

近日，在武漢最新一輪土拍中，建發房產以10.3億元競得武昌區武珞路一住宅地塊，樓面價1.7萬元/平方米，溢價率31.9%，成為2021年7月以來武漢土拍溢價率最高的住宅地塊。

該地塊位于武商夢時代商圈核心區，周邊有成熟的生活、醫療、教育等配套，起拍價7.84億元，土地面積2.26萬平方米，規劃建筑面積6萬平方米。除了住宅外，開發商還需建設公園和綠地。附近在售的住宅新盤龍湖御湖境，目前均價在3.2萬元/平方米。

武漢市土地交易中心表示，該地塊結合市場情況科學設置起拍價，確保了企業合理的盈利空間。這一地塊共吸引2家民企和4家國企參與競拍，經過51輪網上競價后，最終被建發收入囊中。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受支點財經記者采訪時指出，建發高溢價拿地的背后，是看中武漢這樣熱門城市的核心地段；地塊小而美，開發的產品主要面向改善性住房需求。2023年，建發房產在武漢沙湖邊開售的新盤建發朗玥，去化表現也不錯。

建發朗玥位于武昌區中北路，是建發房產于2022年12月以14.34億元拍得的地塊，樓面價1.89萬元/平方米，溢價率14.35%。項目于2023年下半年開盤，售價約為3.6萬元/平方米，可出售總套數429套，現已售出358套。

建發房產2018年首入武漢，與武漢地產集團共同開發位于花山的武地建發璽院，產品涵蓋高層和別墅。信息顯示，該項目可出售房屋757套，已出售679套。2019年8月，建發房產以10.74億元底價摘得江夏區大橋新區辦事處大花嶺村地塊，與金茂聯合開發項目建發金茂璽悅，產品涵蓋高層和別墅。該項目可出售房屋總套數1544套，已出售1447套。

建發房產的兄弟公司聯發集團，在武漢開發的項目有聯發悅榕華、聯發璞悅府、聯發悅文華等。

或是受益于武漢建發朗玥等項目的銷售，近日，建發房產旗下上市公司建發國際（01908. HK）發布的財報顯示，2023年，該公司在武漢實現合約銷售金額為22.7億元，同比2022年的2.5億元，大幅提高。

2022年，建發房產對組織架構進行了調整，原海西、東南、華東、華南、華中五大區域合并為三個集群。其中，華南區域并入海西集群，華中區域（長沙、武漢、株洲、黃石等）拆分并入海西集群和華東集群，武漢現歸屬于華東集群。

拿地區域上，建發房產更偏愛華東。中指研究院數據顯示，2023年，建發房產在長三角拿地金額為375億元，占全年拿地金額的一半，位居綠城之后，排名第二。激進擴張的背后，是建發做大規模的野心。2023年年初，建發國際行政總裁林偉國表示，公司依然追求規模增長，銷售目標和拿地都要實現增長。

中指研究院數據顯示，2021年至2023年，建發房產銷售額分別為1696億元、1700億元、1891億元，行業排名分別為第21、第10、第8名。有分析人士認為，對于建發而言，要保持目前的行業地位，只有繼續拿地才能支撐一定的銷售規模。

除武漢外，2023年建發房產在浙江臺州、廣東佛山所拿的地塊中，都是高溢價，在北京、成都、合肥等城市競得的多宗地塊，均為觸頂搖號所得。

擴張雖然帶來了規模，但并沒有實現利潤大幅增長。實際上近年來建發房產的毛利率持續下降。建發國際2023年財報顯示，公司實現營收1344億元，同比增長35%；歸母凈利潤50.35億元，同比增長2%。而毛利率則由2021年的16.35%、2022年的15.3%下滑至11.1%。對比龍頭房企保利發展（22%）、中海地產（20.3%）、華潤置地（25.2%）的毛利率表現，建發房產的盈利能力相對較弱。