開發(fā)商不交房，按揭貸款誰來還？

李承龍

對(duì)很多人來說，買房是一件人生大事，往往需要慎重考慮。不過簽訂完購(gòu)房合同，距離成功買房仍然還有一段距離，只有在交房的時(shí)候，購(gòu)房者才能夠放下心來。但是如果開發(fā)商不能在合同約定時(shí)間內(nèi)交房，那么購(gòu)房者還應(yīng)該按照合同歸還貸款嗎？開發(fā)商不交房的情況下購(gòu)房者應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益？

千辛萬苦終買房

王先生是個(gè)本分的生意人，經(jīng)過了小半輩子的打拼，終于有了一定的積蓄。為了公司能夠更好地發(fā)展，王先生決定拿出所有積蓄，再向銀行申請(qǐng)一部分貸款，來購(gòu)買A房地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)用房。

在和A房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，王先生和A公司的工作人員明確約定了房屋的交付時(shí)間。按照約定，王先生先交付了500萬元首付，剩余的500萬元房款選擇用按揭貸款的方式交付。

隨后，王先生與A公司的工作人員、銀行代表三方共同簽訂了借款合同。王先生向銀行借款500萬元作為購(gòu)房款，而抵押物為該套房產(chǎn)，保證人為A公司。同日，三方又在一起簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，銀行根據(jù)王先生所購(gòu)買的該套房產(chǎn)辦理了抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證書。合同簽訂后，銀行向A公司支付了500萬元，而王先生則按照與銀行簽訂的協(xié)議，每個(gè)月歸還銀行貸款。自此，王先生覺得自己終于要完成多年以來的買房心愿，雖然每個(gè)月還房貸的壓力不小，但王先生只要想到自己的房子，就覺得一切付出都是值得的。

交房遙遙無期

自從簽完合同后，王先生覺得自己的生活充滿了希望，不管每天工作多忙多累，只要一想到自己的房子即將交付，就覺得充滿了干勁。很快到了約定交房的日子，王先生左等右等，始終沒有接到房地產(chǎn)公司的交房通知。王先生感到心里不踏實(shí)，便專門跑到了施工現(xiàn)場(chǎng)，想要親自看看房子的進(jìn)度如何。

到了現(xiàn)場(chǎng)后，王先生頓時(shí)感到心一下子跌到了谷底，房子根本不具備交付條件，樓盤現(xiàn)場(chǎng)一片雜亂，而且只有很少的幾個(gè)工人在施工，以這個(gè)進(jìn)度來看，樓盤要等很長(zhǎng)時(shí)間才能交付。王先生越想越生氣，自己房子拿不到，卻還要向銀行還貸，現(xiàn)在自己不是白白給房地產(chǎn)公司打工嗎？況且自己原本打算今年就把公司搬到新房子里，目前公司租的房子就快要到期了，到時(shí)候無法搬家，只能去另外尋找新的辦公用房。而新辦公場(chǎng)所也不是短時(shí)間就可以找到的，可能會(huì)因此增加房租成本，還會(huì)給公司帶來許多不必要的麻煩。

無奈之下，王先生只能聯(lián)系房地產(chǎn)公司，沒想到房地產(chǎn)公司采用了“拖”字訣。他們告訴王先生，由于不可抗力等原因，公司沒有辦法按照施工進(jìn)度進(jìn)行施工，也無法按期交房，現(xiàn)在也無法確定到底什么時(shí)候才能夠交房，希望王先生耐心等待，不要著急。

之后，王先生又和房地產(chǎn)公司代表多次溝通，對(duì)方卻告訴王先生，房子肯定在短期內(nèi)無法交付，雖然實(shí)際交房日期和當(dāng)初合同簽訂的交付日期有出入，但是希望王先生能夠諒解，不要急躁，他們會(huì)盡快復(fù)工，并在保證房屋質(zhì)量的前提下盡快施工。畢竟，房子的質(zhì)量才是第一位，他們不能因?yàn)橼s工期就將粗制濫造的房子交付給王先生等購(gòu)房者。

房地產(chǎn)公司的代表雖然態(tài)度誠(chéng)懇，希望得到王先生的理解，但是王先生卻覺得非常委屈，分明是對(duì)方違約，為什么反而是自己要承擔(dān)一系列違約成本呢？王先生簡(jiǎn)單計(jì)算了一下自己的損失后，決定尋求法律幫助。他找了專業(yè)律師，簡(jiǎn)單描述了自己的遭遇，律師建議王先生起訴房地產(chǎn)公司A公司，基于房地產(chǎn)公司違約的事實(shí)，要求解除購(gòu)房合同并且要求A公司返還自己已經(jīng)支付的購(gòu)房首付款本息和已經(jīng)歸還的銀行貸款本息，并由A公司承擔(dān)剩余的銀行貸款本息。

王先生與A公司進(jìn)行協(xié)商，A公司當(dāng)然不愿意，選擇與王先生先進(jìn)入訴訟程序，等待法院判決。于是，王先生把A公司告上了法庭，同時(shí)，王先生也決定先不還這個(gè)月的房貸，并且告知銀行方面，自己現(xiàn)在與A公司進(jìn)入了訴訟程序，房貸應(yīng)由A公司進(jìn)行償還。銀行方面堅(jiān)決不同意，銀行法務(wù)部門商議后決定也提起訴訟，要求王先生與A公司共同歸還剩余貸款本息，這樣算是 “雙保險(xiǎn)”，至少保障有人能夠償還這筆債務(wù)。

律師釋法解疑惑，

法院判決保公正

在等待開庭期間，律師對(duì)王先生說，開發(fā)商逾期無法交付房屋，是每個(gè)購(gòu)買房屋者最害怕出現(xiàn)的事情，這時(shí)候很多人會(huì)選擇隱忍吃虧，仍然按時(shí)還貸款。實(shí)際上，購(gòu)房者不必忍氣吞聲，應(yīng)運(yùn)用法律武器維護(hù)自身權(quán)益。

律師解釋說，要搞清楚房地產(chǎn)商逾期交房，按揭貸款究竟由誰來還這個(gè)問題，就首先要分析合同解除后的貸款返還主體問題。

律師說，本案包括兩個(gè)法律關(guān)系：第一，在商品房買賣合同中，王先生支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)A公司應(yīng)依據(jù)合同按期交付房屋；第二，在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將王先生所貸款項(xiàng)支付給房地產(chǎn)A公司，王先生則定期向銀行支付貸款本息。

根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。民法典第五百八十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

在王先生與房產(chǎn)公司的糾紛中，因出賣人（A公司）未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

王先生與銀行簽訂的借款合同中，相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任，該格式條款無效。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系，因開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購(gòu)房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)開發(fā)商、購(gòu)房者的債權(quán)；購(gòu)房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購(gòu)房者對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求他對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

最高人民法院指出，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

商品房預(yù)售合同解除是由開發(fā)商未按時(shí)交房導(dǎo)致的，在房子沒有拿到的情況下，銀行的借款合同、抵押合同也不能生效，由此造成的買房人支付的本金、銀行利息需由開發(fā)商賠付。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”所以，A公司應(yīng)返還王先生已支付的購(gòu)房首付款本息和已歸還的銀行貸款本息，并承擔(dān)剩余的銀行貸款本息。

法官在了解三方的情況后，看了王先生提供的購(gòu)房合同以及房地產(chǎn)抵押合同，結(jié)合涉案房屋現(xiàn)狀，最終判決房地產(chǎn)A公司返還王先生已支付的購(gòu)房首付款本息和已歸還的銀行貸款本息，并承擔(dān)剩余的銀行貸款本息。

律師提醒購(gòu)房者，在日常生活中，購(gòu)房人在按揭貸款合同解除后，應(yīng)及時(shí)到銀行等相關(guān)部門處理按揭貸款事宜，以免因合同已解除，但銀行未及時(shí)處理而造成逾期還款，從而給自己的生活帶來不必要的麻煩。