在建或空置建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的相關(guān)問題探討

蘇 明

（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會計(jì)學(xué)院）

一、研究背景

2000 年5 月3 日，國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會正式發(fā)布了《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40 號——投資性房地產(chǎn)》。我國財(cái)政部于2006 年2 月發(fā)布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3 號——投資性房地產(chǎn)》，自2007 年1 月1 日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。自此，企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)且以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物被從傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算，已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)被從傳統(tǒng)的無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算。

房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算還是作為投資性房地產(chǎn)，核算方式對企業(yè)和投資者的影響有著顯著的區(qū)別。在過去相當(dāng)長的時(shí)間里，我國房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下，其獲利能力遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，全國商品房平均價(jià)格自2007 年起至2022 年，各年變化幅度分別為14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、-5.8%。薛登元[1]、周宏等[2]、甘德龍[3]、王福勝和程富[4]分別從企業(yè)創(chuàng)新、債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)、盈余波動性、會計(jì)業(yè)績和降低公司債務(wù)水平等方面檢驗(yàn)了投資性房地產(chǎn)為外界傳遞的積極信號效應(yīng)。該效應(yīng)促使投資者相對偏好資產(chǎn)規(guī)模中投資性房地產(chǎn)占比較高的企業(yè)。根據(jù)wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理，自2007 年投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施以來，截止到2022 年，我國全部上市公司中，除了2011、2013、2014、2022 年投資性房地產(chǎn)占比有所下降，其余年份都保持著上升勢頭，如圖1 所示?？梢?，投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有重要影響。

圖1 上市公司投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)比重

目前，投資性房地產(chǎn)范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。其中，已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物通常必須擁有正式的租賃合同作為已經(jīng)出租的證據(jù)或依據(jù)，但對于自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物，無論在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3 號——投資性房地產(chǎn)》中，還是在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3 號——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南中，都未明確以何種憑證作為擬將來出租的證明，但《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解》指出：通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)[5]。根據(jù)該解釋，即使空置建筑物或在建建筑物尚未確定出租對象，只要有董事會或類似機(jī)構(gòu)的“擬將出租”的書面決議，也可將其列為投資性房地產(chǎn)。

租賃合同或協(xié)議需要租賃雙方協(xié)商一致，而董事會或類似機(jī)構(gòu)的書面決議僅涉及擬出租方的決策，這將使得空置建筑物或在建建筑物更容易被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也使企業(yè)在投資性房地產(chǎn)核算方面擁有了更大的自主選擇空間，導(dǎo)致盈余管理行為的發(fā)生。

二、在建或空置建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理問題

（一）在建或空置建筑物轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件問題

一般情況下，投資性房地產(chǎn)目的若是出租，在租賃開始日才可將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。而空置建筑物并未正式出租甚至能否出租尚未可知，在建建筑物因尚未完工，處于在建狀態(tài)，幾乎可以確定尚未正式出租。若僅以董事會或類似機(jī)構(gòu)的書面決議為依據(jù)，可能會給企業(yè)盈余管理帶來操縱空間，原因如下：

一是我國房價(jià)長期處于高位，為企業(yè)將在建或空置建筑物作為投資性房地產(chǎn)核算提供了背景條件。

2016 年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。在此政策背景下，全國商品房價(jià)格漲幅在一定程度上得到了控制，呈逐步下降趨勢，截至2022 年，漲幅甚至為負(fù)數(shù)。雖然如此，全國房價(jià)仍然處于一個(gè)較高的水平。企業(yè)若將多年閑置的建筑物或?qū)⒍嗄晡赐旯さ脑诮ńㄖ飶摹肮潭ㄙY產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行核算，在采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，轉(zhuǎn)換時(shí)仍然能從轉(zhuǎn)換中取得大量的“其他綜合收益”，增加企業(yè)的所有者權(quán)益及資產(chǎn)規(guī)模，從而美化報(bào)表。此外，空置建筑物若作為“固定資產(chǎn)”核算，會計(jì)上要計(jì)提折舊。但轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”科目核算之后，未來則將省下不菲的折舊費(fèi)用，顯著提升企業(yè)未來的利潤水平。

雖然董事會或類似決策機(jī)構(gòu)作出的決議通常是經(jīng)過董事們或股東們深思熟慮的，相對穩(wěn)定，但若公司本身的管理思路是盈余管理，在房價(jià)長期居高不下的背景下，董事會或類似決策機(jī)構(gòu)便成為維護(hù)企業(yè)自身報(bào)表形象的推手。

二是在建或空置建筑物擬出租至已出租的間隔期缺少量化標(biāo)準(zhǔn)，提高了企業(yè)長期盈余管理的可能性。

擬出租畢竟是未真正出租出去，房屋從擬打算出租到真正出租存在一定的間隔期，而準(zhǔn)則中并未明確提出該間隔期的長短。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解》中提到“持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化”即可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，故企業(yè)可在未真正出租前一直將在建或空置建筑物放在“投資性房地產(chǎn)”科目中進(jìn)行核算。企業(yè)并不需要真正去落實(shí)出租對象、出租日期、出租方式等與出租有關(guān)的實(shí)質(zhì)性條件，只要擬出租的意圖不變，就可以將在建或空置建筑物納入“投資性房地產(chǎn)”科目的核算范圍，長期享受由公允價(jià)值上升所帶來的“公允價(jià)值變動損益”，并且能避免未來折舊費(fèi)用對企業(yè)利潤的損耗。

實(shí)際上，若在建或空置建筑物長期未出租出去，企業(yè)大概率將其自用了，但董事會或類似決策機(jī)構(gòu)的決議并未改變，那這應(yīng)劃為暫時(shí)性自用房地產(chǎn)，還是依然作為投資性房地產(chǎn)，這方面尚未有明確規(guī)定。在處理不明朗的情況下，企業(yè)便可長期將其作為投資性房地產(chǎn)以美化財(cái)務(wù)報(bào)表。

（二）在建或空置建筑物轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性選擇問題

自用房屋轉(zhuǎn)為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，選擇以公允價(jià)值計(jì)量模式對資產(chǎn)的計(jì)價(jià)可靠性有利有弊。其優(yōu)點(diǎn)為，有利于企業(yè)進(jìn)行投資決策，包括是否繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)出租、選擇誰作為承租人等。以出租為目的的投資性房地產(chǎn)其價(jià)值畢竟不同于自用房地產(chǎn)，其公允價(jià)值的變動通常會顯著影響企業(yè)租金收入，而租金收入是否能涵蓋其成本，甚至是否能將企業(yè)利潤率維持在一定的水平范圍內(nèi)都將是企業(yè)對該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置決策時(shí)所考慮的問題。故公允價(jià)值與企業(yè)持有該資產(chǎn)的目的更為相關(guān)，更有利于其決策?；诖耍杂梅课蒉D(zhuǎn)為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，通常不宜再用成本模式進(jìn)行計(jì)量（在公允價(jià)值可靠的前提下）。

但是，以公允價(jià)值模式進(jìn)行核算也存在一定的缺陷，可能導(dǎo)致各期間收入、費(fèi)用不符合配比原則，利潤穩(wěn)定性差。出租和資本增值目的不同。資本增值是為了賺取買賣價(jià)差，當(dāng)前的公允價(jià)值（通常為市價(jià)）能真正反映該資產(chǎn)將能獲取的收益。因?yàn)槭找媸窃趯沓鍪蹠r(shí)取得的，故平時(shí)不提折舊，而在出售時(shí)一次性將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入費(fèi)用，符合配比原則，比較合理。故在具有活躍市場且投資性房地產(chǎn)是增值目的時(shí)，以公允價(jià)值模式核算比較合理。這與其他以出售為目的的資產(chǎn)，如庫存商品、交易性金融資產(chǎn)等處理方法類同，具有可比性，都是在出售時(shí)將賬面成本一次結(jié)轉(zhuǎn)到費(fèi)用項(xiàng)目，平時(shí)不進(jìn)行攤銷。但對于以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，實(shí)務(wù)中租金通常是按期收取，其收益是逐步實(shí)現(xiàn)的。而以公允價(jià)值模式核算的投資性房地產(chǎn)平時(shí)不提折舊，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的損耗并未按期體現(xiàn)在企業(yè)報(bào)表內(nèi)，故無法做到收入費(fèi)用的配比，從而可能會過分夸大該類投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

在建或空置建筑物僅能在擬用于出租的情況下劃分為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。但與其他投資性房地產(chǎn)不同的是，在建或空置建筑物在擬用于出租的情況下就作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，事實(shí)上并沒有租金收入。而從長遠(yuǎn)來看，對于擁有該類投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)準(zhǔn)則，其長期內(nèi)出租的意圖是不可改變的，未來出租出去的概率較大，所以其收益是逐期實(shí)現(xiàn)的。與其他投資性房地產(chǎn)一樣的是，該類投資性房地產(chǎn)具有選擇以成本模式還是公允價(jià)值模式進(jìn)行核算的權(quán)利。隨著資本市場的逐步成熟與估計(jì)技術(shù)的不斷完善，或出于盈余管理目的，很多企業(yè)都采用了公允價(jià)值模式對轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，而忽視了可能存在的收入、費(fèi)用配比問題。

三、政策建議

（一）明確在建或空置建筑物從擬出租至實(shí)際出租的間隔期

明確在建或空置建筑物的間隔期，目的在于防止企業(yè)實(shí)際并不打算出租，或沒有實(shí)際能力出租，但為長期謀取利益而將在建或空置建筑物轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的行為。間隔期的確定可以督促企業(yè)明確資產(chǎn)使用性質(zhì)，做好資產(chǎn)使用規(guī)劃，提高資產(chǎn)使用效率。

（二）將成本模式作為擬出租的在建或空置建筑物的首選后續(xù)計(jì)量模式

為了使租金收入和費(fèi)用相配比，以出租為目的的在建或空置建筑物作為投資性房地產(chǎn)可以選擇進(jìn)行如下會計(jì)處理，即直接規(guī)定采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。盡管房屋市價(jià)與租金有一定的關(guān)系，但以出租為目的的投資性房地產(chǎn)并不打算出售，故市價(jià)對其決策意義并不是特別顯著。此外，市價(jià)是出售才能獲取的經(jīng)濟(jì)利益，而以出租為目的的投資性房地產(chǎn)是為了獲取未來租金，其價(jià)值用未來若干年的租金的現(xiàn)值更能很好體現(xiàn)。但出租具有較強(qiáng)的不確定性。在日益激烈的市場環(huán)境下，企業(yè)生存期大大縮短，為避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)租賃期通常不會過長。租賃期結(jié)束后，市場情況如何，能帶來多大的現(xiàn)金流，都很難做到精確估算，故用未來租賃期的租金的現(xiàn)值去估算當(dāng)前投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有較大困難。在沒有可靠公允價(jià)值的情況下，此時(shí)更適合以成本模式計(jì)量。

（三）根據(jù)謹(jǐn)慎性原則對公允價(jià)值變動損益進(jìn)行計(jì)量

以出租為目的在建或空置建筑物若采用公允價(jià)值模式，可將資產(chǎn)的價(jià)值按期轉(zhuǎn)入費(fèi)用，與租金收入相配比，或者根據(jù)謹(jǐn)慎性的原則允許公允價(jià)值變動損失計(jì)入費(fèi)用，但公允價(jià)值變動收益不計(jì)入收入，以避免未來對資產(chǎn)處置當(dāng)期損益波動過大。

（四）密切監(jiān)督企業(yè)后續(xù)與在建或空置建筑物相關(guān)的租賃活動

企業(yè)將在建或空置建筑物轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)之后，相關(guān)部門應(yīng)對其有關(guān)租賃活動的后續(xù)事宜進(jìn)行有效的監(jiān)督，檢查企業(yè)是否積極地推動租賃相關(guān)事宜。一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)有對租賃活動懈怠、推諉等情況，應(yīng)查明原因，以防止企業(yè)出于盈余管理等目的而作出虛假租賃承諾。