“冰雪”哈爾濱喜迎外地買(mǎi)房客：非哈人員“拿下”主城區(qū)六成以上新房

秦佳麗

以冰雪旅游成功出圈的哈爾濱，在“冰雪季”取得了旅游市場(chǎng)和樓市銷(xiāo)售的雙豐收。據(jù)哈爾濱住建局?jǐn)?shù)據(jù)，冰雪季期間當(dāng)?shù)貥鞘凶馐蹆赏渲蟹枪艏藛T在主城六區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品房占比超過(guò)六成。

據(jù)多位置業(yè)顧問(wèn)反饋，哈市較低的置業(yè)成本及購(gòu)房門(mén)檻，是近期主城區(qū)“外地客”占比過(guò)半的重要因素。借助冰雪旅游火熱契機(jī)，這類(lèi)投資客戶偏好購(gòu)買(mǎi)核心城區(qū)熱門(mén)景點(diǎn)附近的公寓類(lèi)住宅，帶動(dòng)當(dāng)?shù)刈馐凼袌?chǎng)。同時(shí)，接受本刊采訪的人士指出，近期哈爾濱新房銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)為階段性修復(fù)，品牌房企在當(dāng)?shù)厝砸源媪宽?xiàng)目去化為主。

冰雪季成交升溫外地客撐起哈爾濱樓市

對(duì)于哈爾濱樓市的突然火爆，當(dāng)?shù)啬撤科箜?xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)章玲（化名）向本刊表示，哈市冰雪季旅游出圈，同步升溫的還有樓市銷(xiāo)售，其間不乏游客臨時(shí)拍板購(gòu)房。“索菲亞教堂景點(diǎn)附近有座叫萬(wàn)泰國(guó)際的公寓，站在公寓樓可以看到教堂。有位南方游客臨時(shí)看到了房子，當(dāng)天簽了購(gòu)房合同、交了全款。”

章玲所說(shuō)的熱銷(xiāo)公寓位于道里區(qū)中央大街，作為哈市市中心，這里集合了當(dāng)?shù)刂匾恼谓?jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)及熱門(mén)景點(diǎn)。談及外地客群文旅置業(yè)，多位置業(yè)顧問(wèn)均向本刊推介這片景點(diǎn)密集的核心城區(qū)，尤其是景點(diǎn)附近的公寓類(lèi)住宅，成為外地投資客的首選。“比如中央大街防洪勝利紀(jì)念塔、索菲亞教堂，是外地游客的常駐打卡地，有的南方客戶買(mǎi)下這類(lèi)景點(diǎn)周邊的住宅未必用來(lái)自住，而是把這里當(dāng)作日租房對(duì)外出租。”章玲介紹。

哈爾濱南崗區(qū)某國(guó)企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張璇（化名）也向本刊介紹，外地客在哈市有投資偏好，戶型以中小戶型為主，典型如六七十平方米大小的公寓。也正因如此，張璇所在的大戶型改善性項(xiàng)目不屬于外地客的主流投資類(lèi)型，不過(guò)，冰雪季期間其項(xiàng)目售樓處到訪的外地客戶也占到一成左右，“以前冬季是成交淡季，今年開(kāi)年確實(shí)比往年好，客流量更大，也有外地客下手。”

與核心城區(qū)熱銷(xiāo)相對(duì)應(yīng)，哈市不同板塊之間存在分化。香坊區(qū)某國(guó)企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)陸豐（化名）向本刊介紹，順應(yīng)冰雪季旅游熱度，其所在項(xiàng)目也為南方旅客準(zhǔn)備了特價(jià)房源。不過(guò)，其所在項(xiàng)目以市區(qū)周邊客群為主，鮮見(jiàn)南方客戶。他補(bǔ)充道：“官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里的‘外地客不一定全是南方客戶，也有一些來(lái)自哈市周邊區(qū)縣，包括哈爾濱下轄的縣級(jí)市，通常會(huì)選擇在省會(huì)城市購(gòu)房。”

成交數(shù)據(jù)顯示，非哈市戶籍客群在主城區(qū)購(gòu)房客群中占比半數(shù)以上。據(jù)哈爾濱住建局信息，冰雪季期間（2023年12月至2024年2月），哈市利用冰雪旅游契機(jī)加速房產(chǎn)銷(xiāo)售，全市銷(xiāo)售新建商品房7442套，二手房13422套。其中，非哈戶籍人員在主城六區(qū)購(gòu)買(mǎi)2587套新建商品房，占成交套數(shù)的64.34%，月均銷(xiāo)量較2023年前11個(gè)月增加38.19%；全市二手房銷(xiāo)量同比增加56.31%。

同時(shí)，當(dāng)?shù)刈夥繜岫纫苍谂噬瑩?jù)貝殼哈爾濱站數(shù)據(jù)，2023年12月至2024年1月，該平臺(tái)租房成交量達(dá)2360套，較去年同期增長(zhǎng)272.8%。

在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)看來(lái)，除了搭乘冰雪季文旅置業(yè)的東風(fēng)，哈爾濱樓市的吸引力在于購(gòu)房門(mén)檻夠低。陸豐介紹，哈市早在2022年取消限購(gòu)，首套房商貸利率也由之前的3.7%左右調(diào)降至年后的3.45%。當(dāng)?shù)靥峁┤瞬刨?gòu)房補(bǔ)貼，從大專到博士研究生學(xué)歷享受3萬(wàn)元至10萬(wàn)元不等，另有商業(yè)公寓按購(gòu)房款提供3%的補(bǔ)貼等。另?yè)?jù)張璇介紹：“外地客戶不乏一些來(lái)自北上廣深的客戶，覺(jué)得東北的物價(jià)便宜，房?jī)r(jià)也低。有的人家外出旅游一次性花費(fèi)二三十萬(wàn)，對(duì)比之下投資三四十萬(wàn)買(mǎi)套公寓不算什么。”

萬(wàn)科蟬聯(lián)哈市銷(xiāo)冠聚焦存量項(xiàng)目去化

在這輪樓市爆火前，哈爾濱樓市其實(shí)難言樂(lè)觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年哈爾濱商品住宅市場(chǎng)成交量159.5萬(wàn)平方米，同比下降11.37%；新增供應(yīng)量171.89萬(wàn)平方米，同比下降14.62%。另外，易居研究院發(fā)布的《2023年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至去年底，哈爾濱新房庫(kù)存達(dá)到814萬(wàn)平方米，去化周期69.8個(gè)月，位列百城榜第七位。這意味著，當(dāng)?shù)匦路繋?kù)存消化需要近6年時(shí)間。

對(duì)比之下，全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商在哈市以存量項(xiàng)目去化為主。譬如，2023年蟬聯(lián)哈爾濱樓市銷(xiāo)冠的萬(wàn)科，上一次在哈爾濱土拍市場(chǎng)公開(kāi)拿地還要追溯至2020年11月，目前萬(wàn)科于哈爾濱的在售項(xiàng)目均為存量項(xiàng)目。

面對(duì)外流的人口和居高的樓盤(pán)庫(kù)存，2023年以來(lái)哈爾濱出臺(tái)了系列政策托底。譬如去年《黑龍江省促進(jìn)商品房省外消費(fèi)實(shí)施方案》出臺(tái)，提出“吸引越來(lái)越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業(yè)”，旨在“引進(jìn)來(lái)”；去年9月份，哈爾濱住建局首次和13家房企前往南京舉辦房地產(chǎn)推介活動(dòng)，涉及綠城、萬(wàn)科、匯龍地產(chǎn)、昆侖地產(chǎn)等全國(guó)性品牌房企及黑龍江本土房企近21個(gè)項(xiàng)目，推行“北房南賣(mài)”，旨在“走出去”。

從銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)格局看，目前頭部品牌房企在哈爾濱市場(chǎng)舉足輕重。據(jù)數(shù)聯(lián)天下數(shù)據(jù)，2023年，萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口5家全國(guó)性房企入圍哈爾濱區(qū)域年度銷(xiāo)售榜單TOP10，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額25.9億元、25.12億元、14.87億元、13.88億元、11.16億元。本土房企中匯龍地產(chǎn)、匯智地產(chǎn)、新松地產(chǎn)、龍一地產(chǎn)、昆侖地產(chǎn)入圍哈市TOP10銷(xiāo)售陣營(yíng)，年度銷(xiāo)售額均超過(guò)8億元。

在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)看來(lái)，目前哈市房地產(chǎn)開(kāi)始趨于穩(wěn)定。章玲就此談道：“近兩年哈爾濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以本地國(guó)企為主，中小型房企幾乎沒(méi)有參與感；再是大型央國(guó)企，比如中海、保利、華潤(rùn)等央企在當(dāng)?shù)乩习傩招闹懈姓J(rèn)可度。”

陸豐總結(jié)道：“哈爾濱樓市2023年銷(xiāo)量比2022年好，2024年開(kāi)年好過(guò)去年同期；銷(xiāo)售價(jià)這兩年一直維系常規(guī)水平，沒(méi)有大增也沒(méi)有大跌，算是回歸到房地產(chǎn)的居住屬性了。”結(jié)合安居客數(shù)據(jù)，2024年3月哈爾濱新房均價(jià)為10423元/平方米，與去年同期10664元/平方米均價(jià)相比下跌2.26%，環(huán)比上月持平。

市場(chǎng)預(yù)期階段性修復(fù)房企或仍延續(xù)謹(jǐn)慎投資情緒

哈爾濱樓市迎來(lái)階段性熱銷(xiāo)背后，房企對(duì)東北區(qū)域的排兵布局依然謹(jǐn)慎。2024年以來(lái)，多家房企進(jìn)行了區(qū)域組織架構(gòu)調(diào)整，東北成為調(diào)整的高頻區(qū)域。其間綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科等企業(yè)，或大區(qū)合并、或人事?lián)Q防，調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

今年2月，華潤(rùn)置地將原有七大區(qū)域重組為五大區(qū)域，其中區(qū)域銷(xiāo)售金額排名墊底的東北大區(qū)，與華北大區(qū)合并成立新的北方大區(qū)。蟬聯(lián)哈爾濱銷(xiāo)冠地位的萬(wàn)科也在調(diào)整，近期集團(tuán)北京區(qū)域副總經(jīng)理、東北區(qū)域首席合伙人互為人事?lián)Q防。根據(jù)萬(wàn)科方面的解釋，東北區(qū)域業(yè)務(wù)雖然過(guò)去一年保持了區(qū)域市場(chǎng)排名第一的地位，但后續(xù)住宅銷(xiāo)售壓力較大，安排熟悉北方市場(chǎng)、擅長(zhǎng)銷(xiāo)售突破、敢打肯拼的將領(lǐng)擔(dān)任東北區(qū)域負(fù)責(zé)人，有助于東北區(qū)域更好地應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

某東北區(qū)域房企前任總經(jīng)理、房地產(chǎn)自由投資人王維旭向本刊表示：“如果缺少經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、收入預(yù)增長(zhǎng)等基礎(chǔ)條件，樓市升溫很難持續(xù)。目前昔日的頭部房企尚未從困境中走出來(lái)，重新進(jìn)入擴(kuò)張期也尚未可期。期待品牌房企在哈市再次擴(kuò)張有一定難度。”

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向本刊介紹，2023年冬季，哈爾濱成為國(guó)內(nèi)熱度最高的旅游目的地之一，人流量達(dá)到峰值，當(dāng)?shù)刈赓U住房需求提升為樓市帶來(lái)潛在購(gòu)房者；另一方面，當(dāng)前哈爾濱房?jī)r(jià)整體也處在低位，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，哈爾濱新房、二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)均較弱，2023年新房、二手房分別累計(jì)下跌2.15%、4.92%，以價(jià)換量現(xiàn)象仍在持續(xù)，“整體來(lái)看，當(dāng)前購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期整體尚未扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)經(jīng)歷活躍度提升后，隨著旅游熱度的平復(fù)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸回歸常態(tài)。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向本刊表示：“近兩年哈爾濱拓儲(chǔ)主要為本土房企，盡管品牌房企缺席土拍市場(chǎng)，但目前哈爾濱核心城區(qū)的改善項(xiàng)目去化相對(duì)較快，在市場(chǎng)預(yù)期明顯轉(zhuǎn)好的情況下，不排除品牌房企將逐步加倉(cāng)東北的可能。不過(guò)，考慮到東北區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)相對(duì)匱乏、房企資金普遍承壓，預(yù)計(jì)品牌房企在哈爾濱的投資情緒仍然謹(jǐn)慎。”

而在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，憑借較低的置業(yè)成本以及2025年亞洲冬季運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦契機(jī)，哈爾濱樓市熱度有望得到延續(xù)。其中，伴隨旅游出圈、酒店需求上升，公寓類(lèi)產(chǎn)品會(huì)迎來(lái)新的機(jī)遇。他補(bǔ)充道：“近兩年哈爾濱土地競(jìng)拍以本土房企為主，后續(xù)提振投資市場(chǎng)，需要當(dāng)?shù)卣块T(mén)結(jié)合品牌房企對(duì)土地的需求，提供優(yōu)質(zhì)土地、調(diào)整容積率、加速配套落地，助力品牌房企投資決策。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。）