論“互聯網+”時代房地產企業財務管理存在的問題及對策

孫夢瑤 杭州富陽富春江房地產開發有限公司

引言

“互聯網+”時代大數據技術、區塊鏈、人工智能在財務管理中應用領域越來越廣泛，房地產企業財務管理理念、模式、流程在時代因素的影響下不斷創新發展，新的財務管理技術越來越強調智能化、高效化、規范化、信息化，財務管理的效率、質量直接影響房地產企業資金運用效率，成為決定企業發展關鍵命脈。因此，“互聯網+”時代房地產企業以財務管理為“抓手”，進一步的優化資源配置能力，有效控制成本，實現企業經濟效益最大化。所以，“互聯網+”時代房地產進行有效的財務管理對于企業經營發展而言不是一道“選擇題”，而是一項“必修課”。

一、“互聯網+”時代背景簡述

隨著互聯網的發展財務管理的傳統邊界被打破，信息不對稱的影響逐漸降低，新商業模式形成的同時，財務管理邏輯被重新定義。“互聯網+”時代與傳統時代不同，其不單單是信息技術的應用，更是一種全面新的思維和全新的時代，并在實務操作過程中凸顯出了新的特點：第一，“互聯網+”時代進入了通融互聯時代。“互聯網+”時代真正地打破了空間和地域對于交流的限制，實現無障礙溝通和交流，“互聯網+”時代信息更易獲得，信息的透明度變高。第二，“互聯網+”時代是數據價值變現的時代。“互聯網+”時代數據在交流中被賦予了新的定義，數據變現的價值被最大化。通過“互聯網+”時代的技術工具，將客戶、企業戰略、內部管理、經濟效益等內容串珠成鏈，逐漸形成了新的價值網格。

二、“互聯網+”時代房地產企業財務管理意義

（一）財務效率得到了提升，財務質量得到了保障

“互聯網+”時代房地產企業在財務管理中應用大數據、信息共享系統、人工智能工具已成為一種常態。房地產企業依托財務管理統一財務底層框架，構建多元化的、全覆蓋的財務管理體系，實現了財務數字化向財務管理戰略轉型的目標，也逐步完成了從財務走向業務、從管理走向價值創造的管控“數字蝶變”。

（二）提升了財務風險抵御能力

資金是決定房地產興衰成敗的核心因素。“互聯網+”時代房地產企業基于資金視角，將財務管理、內部控制、企業運營進行融合，輔助財務預警機制，財務管理風險得到了有效的識別和控制，房地產企業通過相關的信息系統，實現了用“顯微鏡”發現問題、用“放大鏡”評估財務風險，財務風險抵御能力得到提升。

（三）形成了全新的財務管理模式

“互聯網+”時代顛覆了傳統財務管理模式人工記賬、紙質化管理模式，財務管理中會計核算、會計對賬、會計報表出具等眾多環節能夠依靠信息系統自動完成，尤其是財務管理中的預算、投資、融資等項目逐漸地實現了智慧財務運營，降低了人為操作出錯的概率，提升了財務管理的合規性、精準性，逐漸地在房地產企業中形成了全面的財務管理模式。

三、“互聯網+”時代房地產企業財務管理存在的問題

（一）預算松弛，全面預算管理沒有落到實處

全面預算是房地產企業財務管理中的一項核心內容。全面預算水平高低直接影響著財務管理成效。房地產企業與一般的經營生產性企業不同，這主要因為房地產企業大部分項目施工周期長、資金需求總額大，全面預算工作相對復雜。因此，全面預算管理也是財務管理的重中之重。但是現階段從房地產企業全面預算管理現狀來看，還存在一定的不足，主要表現在如下幾個方面：

第一，過度重視年度全面預算。現階段，房地產企業對年度全面預算十分重視，并按照一定的權重將年度全面預算的執行等內容關聯到了企業的績效考核指標上。但是，房地產企業的項目周期長，需要按著項目進度在周期內對全面預算的指標進行調整和整體優化，全面預算數據會隨著預算調整進行更新。因此，過分重視年度預算，忽視了房地產項目的特殊性，很難真正地將全面預算的價值發揮出來。

第二，預算存在松弛現象。結合房地產企業全面預算松弛現象出現的原因，主要是存在“閉門造車”、業務流程落后以及信息不對稱現象。“互聯網+”時代房地產企業預算編制之前需要對相關項目進行評估和預測，并對所得數據進行整合、匯總、提煉，編制預算方案。當前，房地產企業預算編制方案在沿用增量（減量）及固定預算編制的方法之上，對市場發展環境以及項目可能存在的變量因素考量不足，項目預算使用及分析價值不大。

（二）融資渠道單一，資金回籠慢

近年來，我國針對房地產企業實施了多項“限購、限貸”政策，在這些收緊政策的影響下，房地產市場發展逐漸進入“寒冬”。尤其是2016 年南京市國土局發布了《關于2016 年寧網掛第03 號公告補充公告》中規定，房地產企業在進行拍地的過程中只能應用自有資金，房地產企業的銀行貸款、信托資金、資管計劃配資等相關資金不能直接地用于拍地，該項規定實施之后，標志著房地產企業在經營的過程中需要進一步強化資金管理能力，提升資金回籠效率，確保資金鏈安全，才能為房地產企業的可持續發展提供條件。但是，當前房地產企業購房首付持續下降，一些房地產企業融資多以銀行借貸、債券融資、債務融資為主，融資渠道單一，房地產企業償債壓力大，償債成本高，影響了資金的周轉效率。所以，“互聯網+”時代房地產企業想要最大限度地提升財務管理能力，還應該積極地拓展融資渠道，加速資金回籠，解決房地產企業資金存在的問題。

（三）財務管理基礎性工作有待完善

“互聯網+”時代房地產企業財務管理體系包括科學的財務管理組織結構、智能化的財務信息化工具、高素養財務管理團隊，尤其是“互聯網+”時代房地產企業的財務管理內容、流程發生了變化。為了保證財務管理與企業發展戰略相契合，在財務管理過程中，房地產企業還應該注重企業經濟數據預測、資源分配平衡等問題，真正地將財務管理的成效最大化。但是，當前部分房地產企業財務管理基礎性工作還有待進一步優化和完善。

1.財務管理組織結構層面

“互聯網+”時代財務管理出現很多新的概念，這些內容與財務管理水平息息相關，如精益化財務管理概念、智慧財務運營等內容。一些房地產企業的管理者對這些內容的變化認識不足，財務管理組織結構建設還停留在傳統的財務管理層面，甚至部分領導者認為“互聯網+”時代財務管理只要數據核算精準、報告出具全面，那么財務管理就是科學的、合規的。正是在這種思維模式的引導下，管理者沒有針對“互聯網+”時代對財務管理的影響，進行組織結構的完善，也沒有根據財務信息處理自動化、財務管理與業務、決策一體化的特點設定相關的崗位，財務管理組織結構科學性不足，很難與“互聯網+”時代財務管理內容形成新的“合力”，這為房地產企業的財務管理目標落地設置了難度。

2.智能化財務工具使用層面

房地產企業經濟結構復雜，“互聯網+”時代房地產企業雖然在財務管理中應用了信息化系統，但是，信息化系統缺乏日常的升級維護，部分信息化系統功能還停留日常的會計核算層面，房地產企業更沒有針對企業財務管理需要構建智能化、集成化、系統化的涉稅數據分析平臺，沒有專業的財務數據庫配合，使得財務信息共享能力不足，各個部門由于端口、軟件頁面切換、管理權限等因素的影響，“信息孤島”現象依然存在，這導致財務、業務、管理信息分散孤立，很難實現集中管控。長此以往，房地產企業財務管理中出現監督管理盲區，很容易引發企業潛在的財務風險。

四、提升“互聯網+”時代房地產企業財務管理水平的對策

（一）創新預算管理模式，夯實財務管理基礎

“互聯網+”時代房地產企業財務管理的內容涵蓋了投資、融資、利潤分配、成本管理、項目管控等多項內容，而這些內容都與全面預算有著緊密的聯系。因此，“互聯網+”時代房地產企業財務管理水平的提升還應該基于全面預算視角，做好其相關工作。

一是基于戰略視角創新預算管理模式。“互聯網+”時代數據獲取和數據匯總能力提升。因此，房地產企業應該基于戰略視角，結合企業全面資源，明確項目預算目標，增強預算的可行性。例如，房地產企業在進行項目預算的過程中應該將預算目標進行層層分解，細化成具體的預算數據，將項目內容與全面預算進行有機融合，保證預算編制科學性的同時，確保預算方案順利落地。

二是細化預算責任，將預算指標落到實處。房地產項目預算編制要遵循“統籌兼顧、量入為出”的原則，將預算指標細化成責任單元，積極的實施第一責任制度，確保預算執行過程中出現問題都能第一時間找到相關責任人，進行問題優化和風險應對。

三是全面預算管理包括預算目標下達、預算編制、預算執行控制、滾動預算、預算分析、預算考核、預算調整等眾多項目內容。在創新預算模式過程中，房地產企業還需要借助“互聯網+”時代工具優勢構建滾動的預算管理機制，規避預算動態管理中的盲目性、滯后性，及時反饋預算執行信息，為房地產企業財務管理發展提供良好支撐。

（二）拓展融資渠道，提升資金使用效率

“互聯網+”時代房地產企業應該充分利用“互聯網+”時代的新型工具，拓展企業融資渠道，提高資金管理質量。

首先，“互聯網+”時代房地產企業對信息的處理能力逐漸加強，因此，在拓展融資渠道過程中，房地產企業在當前銀行借貸、債券融資、股權融資的基礎上，可以積極地實施眾籌計劃，也可以積極地解讀當下國家針對房地產所采取的促進政策，積極地實施以售代融政策，加快資金回籠。例如，房地產企業眾籌主要是讓供應鏈上的關聯者、相關組織、團隊提前的參與到項目中來，通過項目與相關組織、企業、員工構建合法眾籌形式和證券化的籌資模式，一方面解決企業資金難題，一方面拓展房地產企業的融資渠道。而以售代融主要是結合國家實施的《安居輔助工程政策》，降低房地產企業融成本。

其次，加速資金回籠，規避資金占用和資金沉淀。以銷售為切入點，提高資金流通效率。房地產企業在銷售過程中可以發展概念銷售與銷售優惠相融合的方式，通過互聯網工具對房屋質量、配套設置、樓盤所在愿景及銷售優惠進行大力宣傳，促進消費者提高付款額度，加速資金回籠。與此同時，房地產企業為了進一步防止資金占用和資金沉淀，應該規避盲目購地現象發生，以確保資金管理的科學性。

（三）做好財務管理基礎性工作

高質量的財務管理體系能夠實現財務和管理的雙向增值，并在過程中細化財務管理責任，更好地抵御財務管理風險，促進房地產企業財務管理合規。

第一，創新財務管理組織結構。在搭建財務管理組織結構的過程中，房地產企業領導要對“互聯網+”時代財務管理模式的變化有準確的認識，在組織結構設定過程中針對變化內容優化崗位設定，結合財務管理的關鍵節點，通過組織結構的完善強化財務監督和財務管理能力，為房地產企業發展提供新的驅動力。例如，房地產企業成立專門的財務管理委員會，有高級財務經理單位管理委員會主席，下設資金管理、會計管理、戰略計劃、預算管理、資金收支、風險管理、稅務籌劃等崗位，由垂直型財務管理組織結構向矩陣型管理結構轉化，促進財務管理職能最大化。

第二，搭建智慧財務平臺。一方面，“互聯網+”時代房地產企業一方面需要加大智能化工具升級維護，逐步在企業內部構建財務管理、內部控制、實務合規系統化、統一化、集成化平臺，實現財務管理從分散管理到系統管理的升級改革。另一方面，細化財務管理目標，優化智慧財務平臺模塊功能，構建一體化的財務管理智慧模式。如，財務管理系統框架中可以細化分為三個層級：第一層級是基礎層，針對企業的財務數據、業務數據、稅務數據進行采集、分類、整理、汲取，以數據為基本著力點，識別和評估財務風險，真正地做到在稅務風險管理中大數據要“準”、小數據要“穩”。第二層級是財務管理層，綜合分析財務管理風險，形成多項協作管理模式，規避財務風險，提高財務管理能力。第三層級是數據變現層，通過財務管理實現數據變相，為房地產企業創造新的利潤空間。

第三，在財務管理基礎工作完善的過程中房地產企業還需要結合“互聯網+”時代特點，積極地培養復合型財務人員，提升財務人員專業技能的同時，培養財務人員的綜合數據分析能力和敏銳的風險識別能力，為房地產企業財務管理水平提升奠定良好的人才基礎。

結語

“互聯網+”時代房地產企業要緊跟時代發展步伐，提前預測掌握財務管理變革方向，以“高效、精益”為目標全面推進財務管理目標達成。現階段，在財務管理中還存在一定的問題，但是在未來財務管理過程中房地產企業只要能夠創新預算管理模式，夯實財務管理基礎，拓展融資渠道，提升資金使用效率，做好財務管理基礎性工作，就能逐步在房地產企業形成最優的財務管理模式，為企業提質增效“添磚加瓦”。