房地產投資決策與成本控制研究

肖蕓 中鐵建設集團華東工程有限公司

引言

房地產項目投資決策指的是在項目前期獲取土地階段對規劃限制條件及指標要求、建設成本最終收益進行綜合考量及評估分析。在滿足基本假設條件下，綜合考慮項目規劃設計指標、建安成本、公攤成本、銷售價格、稅務成本等多方面因素，參考項目銷售凈利潤、資金峰值、投資回收期、投資內部收益率等多個決策指標，分析判斷房地產建設項目的可行性及盈利能力，并以此為基礎編制項目可行性研究報告，由管理層審慎分析、綜合研判評估給出投資決策意見，由決策層做出科學合理的投資決策。決策層為較好地控制巨額的投資成本，在出資前要對項目建設區域的房地產市場環境、區域購房政策、金融貸款政策、目標客戶群體購買能力及偏好等進行全面細致的分析，進而做出科學合理的投資決策，有效提升擬投資房地產項目的綜合收益。

一、房地產投資決策失誤的根本原因

第一，房地產開發企業自身定位與外部環境趨勢的變化不匹配。長久以來，房地產開發企業在開展投資決策的過程中需要根據國家政策要求、區域經濟水平、區域未來發展規劃、企業戰略目標、企業資金狀況等多種因素，綜合做出投資決策。外部環境的變化預示著未來發展趨勢，企業需要及時跟進趨勢發展，迎合時代要求來做好自身發展的戰略安排，及時調整企業發展結構、選擇發展策略。一旦企業自身發展定位不明確，不能很好地順應趨勢發展，不能有效匹配時代要求，則必然面臨失敗及被淘汰的命運。第二，房地產開發企業自身的成本管控水平和營銷水平較差。房地產項目的成本構成比較復雜，主要包括土地獲取成本、建筑及安裝成本、前期工程成本、基礎設施成本、公共配套成本、資金成本、相關稅費等，但是很多房地產企業的成本管理工作不容樂觀，超支現象屢屢發生，給房地產企業帶來了極大的經濟損失。在無法有效控制投資項目開發成本或者實際開發成本明顯超出預期成本的同時，若房地產開發企業不能更好地提高項目營銷水平，無法提高預期銷售貨值（包含住宅、商業、車位等可售物業類型），也無法推進銷售速度以便盡快收回購房款，則會直接影響項目本身的盈利水平。

二、房地產投資決策的具體過程

（一）開展前期市場調研

前期市場調查數據是投資決策的基礎數據來源，投資人員需要經過深入細致的調查及分析，全面了解市場環境。在實際操作過程中，調研內容包括宏觀環境政策、區域土地供給與需求、區域房產供給與需求、房地產板塊供給與需求、存量市場情況及去化周期、銷售價格及去化情況、目標客戶群體劃分及購買水平分析，對區域房地產項目競爭態勢進行充分翔實的分析及評估，進而形成市場調研報告。同時，也要深入調研擬獲取地塊周邊在售和待售項目的情況，包括地塊獲取價格、開發商品牌、住宅小區總體規劃和戶型設計、目標客群和來訪情況、項目成交亮點、銷售價格和銷售去化情況等。另外，還需要對擬獲取開發的項目地塊進行實地踏勘了解地塊現狀條件、周邊規劃方案、交通有利條件，商業、學校、醫療、景觀等配套設施資源、周邊水電管線排布情況等，一般采用客戶調研問卷、實地項目情況填寫及拍照記錄等方式，為項目可研報告編制提供最基礎全面詳細的一手資料信息。

（二）根據規劃條件確定項目強排方案

在各省市發布的涉宅用地掛牌文件中，掛牌文件包含了土地出讓公告、土地出讓須知、土地出讓合同范本、規劃設計條件、宗地圖、紅線圖、地塊現狀鳥瞰照片等。其中，規劃設計條件文件內包含了規劃管控要求，如規劃指標內容、退讓要求、公共服務配套設施要求、城市設計要求、市政交通及管線要求、報審要求、其他相關部門管理要求、規劃附圖及說明等內容。在實際工作中需要聯系規劃設計院針對各項規劃要求及屬地住宅區設計規范等，在短時間內出具項目總平面圖的強排方案，即根據建筑地塊按照建筑強制性規范布置建筑輪廓。包含了鳥瞰圖、建筑體塊圖、日照測試結果等內容，最重要的是根據強排方案的項目初步規劃設計指標，將其帶入投資測算表中，初步計算出項目投資成本和銷售收入，初步評估項目投資收益情況。

（三）明確投資決策財務指標

投資決策財務指標應符合行業基本水平并滿足企業自身發展長久發展要求。財務指標主要有銷售凈利潤率、項目資金內部投資收益率、股東資金內部收益率、靜態投資回收期。指標之間有其內在聯系，決策時需要綜合判定，不能使用單一指標作為投資決策的唯一指標。一般決策的財務指標如下：銷售凈利潤率在6%-8%為宜，項目資金內部收益率在10%-15%之間為宜，股東資金內部收益率在15%-20%之間為宜，靜態投資回收期以不超過2 年為宜。指標之間有其內在聯系，決策時需要綜合判定，不能使用單一指標作為投資決策的唯一指標。

以銷售凈利潤率為例，其含義是凈利潤占銷售收入的百分比。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。在實際投資測算中，銷售收入增加的同時，由于建安成本、“三項費用”的大幅增加，企業凈利潤并不一定會同比例的增長，甚至可能負增長。銷售收入的增長未必會給企業帶來正的收益。以某市某住宅項目為例，該項目的總投資成本為22.13 億元，其中土地獲取成本為13.07 億元，可控成本8.63億元，包含建安成本5.57 億元、營銷費用0.49 億元、財務費用0.91 億元，稅金0.43 億元，其他成本費用暫不列明；銷售收入24.25 億元，銷售凈利潤率7.13%。為了提高銷售收入，在銷售面積不變的情況下，需要提高產品品質進而提高銷售單價，則在裝修成本上有所增加，銷售單價提高的同時，也使得銷售去化速度減慢，延長了銷售周期，使得管理費用、財務費用同步增加。最終銷售收入增加幅度低于成本費用增長幅度，使得銷售凈利潤率降為6.77%。綜合來看，房地產開發項目成本受影響因素較多，各個因素之間相互影響，根據項目實際情況和決策要求需要系統、整體地考慮各項成本費用。

在房地產項目中，涉及重要的土地增值稅、增值稅、企業所得稅這三大稅種。在成本費用和收益測算中，尤其是土地增稅跳檔計算時，對于項目利潤有重大影響，故一般在實踐中，都會選擇優化成本與收益，適當控制土地增值稅的跳檔情況。

（四）編制房地產項目可行性研究報告

根據前期市場調研數據和項目強排方案指標，根據屬地工程項目建安成本情況，將假設條件和規劃方案指標、建安成本造價、稅率費率計取、工程建設進度、銷售預期價格和去化情況等內容分別輸入投資測算表中，對項目開發進行模擬測算，將各項指標根據實際情況不斷優化調整，最終得出可行的收益指標，判斷其是否達到企業投資決策標準。

項目可行性研究報告包含的內容主要包括以下七個方面：

（1）基本情況：項目當前具體位置、位置圖、總投資、建設主要內容。

（2）區位分析：國家、省、市層面戰略定位，人口、財政、交通，城市規劃等。

（3）規劃設計方案：依照規劃設計要求編制項目強排方案等。

（4）融資方案：資本金籌集方式、資金成本、融資期限等。

（5）投資經濟效益分析：銷售凈利潤率、全投資財務內部收益率、靜態回收期等。

（6）競爭獲取條件：主要得分項、主要評分標準、競爭情況等。

（7）結論與建議：結合以上分析提出項目可行性結論。

（五）可行性方案評估與選擇

為防止投資決策失誤，需要做出多版具備經濟合理性及技術可能性的方案，方案之間要兼具排斥性和詳盡性。詳盡性是指應最大限度地提出更多的可行方案，如果可行方案有更多的數量、更好的質量，則會為決策者提供更寬泛的選擇空間。排斥性是指應在所有可行方案中多方考慮、優中先優，從而明確收益的最大值方案或最易達成預期目標的可行方案，并將其確定為最佳方案。

（六）投資決策方案施行與項目投后管理

在明確最佳方案后，履行企業內部報送審批流程，最終獲取決策意見，按照決策意見獲取擬開發地塊。之后應根據實際交易情況，及時調整修正可研報告內容，連同審批文件一起形成項目交底材料。根據可研報告所述內容進行項目實質性開發。在實際中，需要依照可研報告內容的開發節點完成相應的開發工作。實際中開發節點和資金運用越是與可研報告中制定的相關節點接近，則項目越能實現預期收益。項目投后管理重點在于觀察項目實際開發流程是否按照可研報告內容的時間節點、資金安排、工程建設周期、銷售價格及去化周期等內容進行。若預估到項目實際開發節點無法按照可研報告內容順利進行時，應及時查找原因并尋求解決方案，報送上級管理部門及時針對難題開展督導工作，及時預警、及時調整不適宜的措施，采取有效的整改措施，以使項目盡快調整至預期開發節點。

三、房地產投資決策與成本控制的有效策略

（一）明確成本控制目標，健全決策評估體系

房地產開發企業在執行投資決策時以成本控制為前提，在編寫可研報告階段即明確各項成本和費用，制定目標成本。例如房地產企業可以將總成本目標分解成若干子項的成本管控目標，如土地成本、工程成本、建安成本、管理成本、稅務成本、金融成本、其他成本等，并根據市場形勢及發展動態及時調整各子項成本內容，及時填報動態成本核算表，并進行預警評估。

（二）強化成本預算管理，確定成本控制制度

前期預算工作應通過房地產開發企業編制的可研報告內容為基礎依據開展預算。另外，企業在建立預算指標方案的同時，還要通過后續的市場發展狀態以及國家相關經濟政策傾斜方向等內容，來保障預算方案實施的合理性。在房地產項目建設過程中，通常將開發總成本細化為多個項目內容并明確合理占比，如土地費用成本，通常占總投資成本的30%-60%，前期工程成本通常占比為5%，建筑安裝成本通常占比為35%，管理成本占比2%；稅務成本通常占比10%；其他成本費用通常占比5%等。企業需要根據城市情況和市場情況進一步明確各項成本占比，以便更好地進行預警及管控。

（三）明確項目各類風險，提高風險管理能力

項目在實際運行期間會隱含多種無法預見的費用支出及風險，一般此項費用為不可預見費，以工程費用為計算基礎，費率一般取1%-3%左右。

企業在投資決策過程及實際開發過程中，應對項目的政策風險、法律等風險嚴加控制。同時，主動規避各類風險，適當合理轉嫁風險，從而降低不可預見費用。

（四）提升團隊管理意識，強化人員整體素質

房地產項目具有極強的專業性，應將報批報建、成本控制、工程技術、造價管理、營銷策劃等各類專業人員聚集到一起共同建立一支專業團隊。做好團隊管理，使各項工作穿插配合、高效完成，節省時間便是節省成本。建議主要從以下幾方面入手：

第一，在獲取工程規劃許可證過程中，報批報建人員、規劃設計人員、成本管理人員協同配合，使得項目規劃方案具備提報屬地政府自然資源和規劃局的規劃委員會審批的條件，盡早順利獲得工程規劃許可證。一般此項工作用時3-5 個月。此階段用時最長。

第二，在獲取工程施工許可證過程中，管理團隊應協調設計方案深化單位、施工單位共同優化施工方案，并按照屬地住建局有關部門的要求準備報批材料。一般此項工作用時1-2 個月。

第三，在工程建設管理階段，是開發資金投入最大的階段。此項管控成本為重中之重，需要嚴格管控工程建設過程成本、確權金額、計價金額、預結算金額、竣工結算金額等。工程建設過程中涉及內容復雜、成本體系龐雜，需要專業成本造價人員認真核實成本并嚴控付款流程。

第四，在項目銷售階段，核心目標在于盡快實現銷售回款，在不低于片區平均銷售價格的基礎上，通過一定的營銷方式，讓客戶達到滿意的選購條件，將產品銷售出更高的價格同時銷售量也要提升。重要的是平衡營銷推廣資金投入與銷售回款預期的關系。即，若是投入了更多的資金成本做營銷推廣，則希望能吸引更多更優質的客戶愿意出高價購買產品。

結語

綜上所述，在房地產開發企業具備收益保障的條件下，在投資決策階段明晰成本目標，在實際開發階段細致劃分成本責任目標，做好成本預算工作，同時，加大各專業部門配合力度，節省報批報建時間，爭取盡快實現項目銷售回款。本文希望房地產開發企業在投資決策時便能進行翔實調研、夯實各項成本內容，合理確定投資收益指標。在實際項目開發建設中，應以可研報告為管理基準，對照開發過程中的各項節點嚴格執行責任成本管控，及時進行動態成本核算，提前做好預警分析工作，進而做好項目投后管理工作，促進企業實現預期的投資收益。