城市低密度區域商業空間設計
——以蘇家坨鎮社區型商業中心為例

錢坤 康崴 張釗 陳雪松 李瑾 QIAN Kun KANG Wei ZHANG Zhao CHEN Xuesong LI Jin

在城市低密度區域，傳統商業模式面臨人口稀少、交通不便、消費能力有限等挑戰。以北京市海淀區蘇家坨鎮社區型商業中心為例，采用新中式風格的建筑設計，結合周邊文化景觀資源與科創產業優勢，打造與城市低密度區域協調發展的商業空間，探索城市低密度區域的商業設計。

城市低密度區域；商業空間；建筑設計

0 引言

隨著城鄉一體化的推進，城市低密度區域面臨轉型升級。商業空間設計可有效滿足消費者多元化需求，提升商業空間吸引力與競爭力，促進區域產業結構優化及社會文化發展。本文以北京市海淀區蘇家坨鎮社區型商業中心為例，探索通過商業空間設計服務原住居民，擴大服務半徑，吸引更多消費人群。同時，利用周邊景觀資源和民俗文化，打造標志性商業形象，營造良好的商業氛圍，提升區域經濟發展水平。

1 項目概況

項目位于北京市海淀區西北部蘇家坨鎮，是海淀區規劃中的兩片低密度開發區域之一，擁有良好的自然景觀與生態環境，緊鄰六環路和北清路等主干道路，交通便利（見圖1）。項目具有科創前沿優勢和文化遺產保護價值，可借勢海淀分區規劃與大運河文化帶工程，打造標志性的商業形象和氛圍。項目周邊用地開發建設緩慢，產業園區規模不足，缺乏商業借勢和客流支持，難以形成商業氛圍和效益；開發面積較大，原住居民較少，消費客群與開發量不匹配，面臨較大資金壓力和經營風險；周邊酒店較多，競爭壓力較大。項目需加快公建配套建設，滿足社區購物需求，提供文化娛樂設施與兒童教育娛樂環境。

1 鳥瞰效果

2 空間規劃布局

城市低密度區域商業空間設計應綜合考慮區域內的消費特征、需求潛力及與周邊環境的關系，制定合理規劃，實現商業空間的高效利用。項目充分利用城市低密度區域特點，打造以務實為原則、以剛需為基礎、以品質為提升、以主題為特殊吸引力的中大社區型商業中心。該商業中心將滿足片區居民的剛性需求，成為中青年網紅打卡地，既可為旅游客群提供便捷驛站，又可作為科研商務人士交流場所。

2.1 規劃策略

1）定位基礎業態 穩定原住居民客群，以生活配套服務、主題餐飲文化、兒童綜合教育娛樂、社區養老文化等為主要業態，提高居民的生活質量和幸福感。

2）升級特色業態 吸引潛在客群，增加特色主力店，拓展文化娛樂功能，利用科創優勢和文化資源，打造高端、創新和多元的商業空間。

3）創造品牌IP 打造主題商街，利用蘇家坨海鮮資源和餐飲文化創建海鮮文化主題商街，利用鄰近科創園區的特點構建科技主題的沉浸式體驗商業區域，借助鄰近風景區的地理優勢與資源優勢塑造與風景區相關的IP主題，形成獨特的文化氛圍和形象識別。

4）打造新商業模式 調整業態比例，適當降低零售商業比例，以餐飲類、生活配套服務類和兒童綜合教育娛樂類業態為主，適當提高溫泉養生與宴會會議業態比例。

2.2 總體規劃

根據區域特征與規劃策略，考慮規劃標志性、空間布局功能性與規劃經濟合理性，實現低密度區域商業建設目標。

1）規劃標志性 項目周邊缺乏標志性建筑，故采用新中式風格，注重運用材料、工藝和意境來體現中式建筑的韻味和氣質，塑造獨特而引人注目的標志性建筑，提升項目的核心競爭力和品牌影響力。

2）空間布局功能性 項目采用功能分區布局，實現商業模式聯動，形成客流互相引流的效果。將特色商街、兒童綜合教育娛樂、溫泉酒店等功能區域分區布局，利用周邊景觀資源優勢打造多元化、綜合化的休閑度假商業中心，滿足原住居民、中青年、旅游客群、科研商務人士等消費人群的需求。將功能性與休閑度假模式相結合，營造休閑自在、輕松舒適的氛圍。

3）規劃經濟合理性 策劃、設計、施工等環節均采取成本節約措施，如合理控制開發成本和運營成本，優化設計方案和施工計劃等。此外，將單棟建筑體量控制在5000m2以下。以上措施既降低了項目投入與風險，又提高了項目回報率。

3 建筑規劃設計

3.1 建筑風格

建筑立面造型以新中式風格為主，采用現代簡潔的設計手法，打造項目的核心競爭力和品牌影響力。

簡化和提煉中式建筑的線條、色彩、造型等，避免過于繁瑣與復雜的裝飾。沿街建筑造型多樣，利用不同高度、形狀、材質、顏色等手段，營造多樣化與動態化的沿街立面，突出層次感與韻律感，增加商街的吸引力和活力。

溫泉酒店的整體造型仿佛山峰，屋頂起伏與山脊相呼應，旨在打造休閑度假特色的新中式酒店（見圖2）。酒店采用圍合式布局，營造內景小環境，體現中國傳統建筑的私密性和層次感。結合景觀大環境，借用遠山美景，打造視野通透的酒店空間，人們在此可遠眺鳳凰嶺，感受自然風光。

2 溫泉酒店效果

3.2 建筑特色空間營造

兒童綜合教育娛樂空間作為特色空間獨立布局，不與購物休閑功能混雜。結合科創產業園區特點，將其定位為培養兒童創新思維與動手能力的科創主題空間，強調文化、體育、素質多元化發展。

特色空間分為動區和靜區，兩者相輔相成，滿足不同年齡段兒童的需求。動區位于南側，提供兒童喜愛的娛樂項目，如滑梯、攀巖、跳床等，讓兒童在玩耍中鍛煉身體。靜區位于北側，提供兒童感興趣的教育項目，如科學試驗、機器人制作、創意繪畫等，讓兒童在學習中培養科學精神與藝術氣質。兩個區域通過連廊相連，形成完整的科創主題空間，使兒童在不同場景中享受多元化體驗。

3.3 街區空間規劃

基于項目用地進深小且限高12m的場地限制，為滿足現代消費者多樣化、個性化、體驗化需求，設計摒棄傳統商業綜合體模式，打造新中式風格且融合多種業態功能的特色商街，營造集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體的綜合性消費空間。

特色商街采用主街、次街、里、巷4個等級的街區尺度。主街作為商業核心，集中主力店和品牌店，打造商業繁華形象；次街作為商業輔助，分散人流，提供多樣化商業選擇；里、巷作為商業補充，營造親切溫馨的氛圍。街區將建筑分塊，模塊面積可控并由連廊連接，提高商業布局的靈活性和利用率。商街最大化商業臨街面，引領首層、地下1層、地下2層人流，提升商業價值（見圖3）。優化進深面寬比，避免產生廊道形式的店鋪空間。采用退臺式商街模式，減少公攤面積，提高商業利潤（見圖4）。

3 特色商街效果

4 退臺式商街模式

3.4 特色景觀營造

特色商街與周邊自然、人文環境相協調，營造休閑度假商業氛圍，體現地域特色與文化內涵。廣場與活動空間既是商業空間的核心節點，又是文化、藝術、節慶等活動的舞臺（見圖5）。設計空中庭院和空中花園，充分利用空間的立體性和層次感，為顧客提供休息、觀景、交流的場所，增加空間趣味性和吸引力，改善商業環境，提升頂層商業價值。此外，利用屋頂空間種植綠色植物，降低能耗，改善微氣候，實現商業與生態和諧發展。

5 空間節點效果

4 結語

本文以蘇家坨鎮社區型商業中心為例，探討城市低密度區域的商業建筑設計，根據當地自然景觀和人文資源進行特色化與主題化營造，針對當地居民與潛在消費群體進行多元化、全面化的規劃設計，為周邊地區提供優質服務與體驗。