公共租賃住房適應性設計策略研究

郭詩龍 張瑩 陳敬思 GUO Shilong ZHANG Ying CHEN Jingsi

以北京科技路項目為例，從住戶參與、住區融合、公共空間彈性設計、套型空間適應性設計、支撐體與填充體分離、構件標準化設計、適當增大冗余度方面出發，打造“人性化、綠色化”的新型公共租賃住房社區，提升居住品質，以期為其他公共租賃住房設計提供參考。

公共租賃住房；適應性設計；標準化；綠色低碳

1 背景

在“十四五”規劃中，40個重點城市將新增保障性租賃住房650萬套（間），幫助解決近2000萬人的住房困難。新增保障性租賃住房普遍占新增住房供應量的40%～45%，數量龐大、范圍廣泛成為公共租賃住房的基本特點。

公共租賃住房對于社會的穩定和綠色低碳發展具有重要作用。我國住宅的使用壽命為33.4年，不但低于產權有效期70年，更遠低于發達國家的百年建筑，如瑞士有17%住宅建筑建設于1919年之前，23%建設于1920—1969年，50%建設于1970—2000年，僅有10%建于2001年后。

通過有效的設計策略和技術手段提高公共租賃住房的適應性和使用壽命，在當下，可增加住房數量、提高建筑使用效率、提升居住品質；在未來，對歷史文化傳承具有重要意義，可積淀城市文脈、歷史風貌、人文社會形態，是環境和文化變遷的載體。

2 公共租賃住房適應性設計要點

2.1 住戶參與

住戶參與是公共租賃住房適應性的前提，套型布置與住戶使用的滿意度密切相關，是設計的起始點。通過對服務客群的意見進行收集、整理和反饋，使住房更加貼合住戶的使用需求，實現公共租賃住房生命周期初始階段的良好運營。

北京科技路項目的主要服務人群是中關村某科技園就業的無房職工，以實現產城融合、產業人員的職住平衡為目標。鑒于目標住戶群體類別相對明確，為了更加準確地為住戶畫像，前期進行目標人群分析，共獲得546份有效調查問卷，包括家庭規模、職業類別、收入水平、居住狀況、租房意愿、租金接受程度、通勤敏感度、配套需求類別等方面。結合選擇題和開放性問題答案可知，在行為模式方面，周邊產業人群對早餐、超市、快遞柜的需求明確且意愿強烈；對套內盥洗、廚房（可接受簡易加熱）、空間靈活性與私密性的需求強烈；對現代娛樂家電、視頻會議、外賣易達性、儲藏空間的需求明確；對租金價格敏感程度高；對空間尺度、建筑朝向、裝修工藝、智慧家居、公攤面積的關注度較低。

通過交叉對比各項指標，總結客群居住行為，分為極小、小、中、大套型，面積為25～110m2。設計中充分考慮未來住戶的空間需求、居住方式選擇偏好等特點。

1）A套型（極小套型） 適合單人居住，滿足住戶基本的睡眠、學習需求，配備獨立衛生間、電加熱廚房、儲物收納空間，重點突出本套型的私密性，并考慮企業躉租需求，面積約25m2（見圖1）。

1 A套型

2）B套型（小套型） 適合1～2人居住，不單獨設置客廳，結合就餐功能設置起居空間，設置電加熱廚房以滿足低頻次烹飪需求，同時燃氣入戶為增設中式廚房提供條件，洗菜盆兼具洗手池功能，面積約40m2（見圖2）。

2 B套型

3）C套型（中套型） 適合2～3人居住，設置全功能家庭廚房，具有獨立客廳、餐廳、臥室、陽臺等功能空間，同時預留出“半間房”，套型方正，面積約70m2（見圖3）。

3 C套型

4）D套型（大套型） 適合3～4人居住，動靜分區明確，各空間既各自獨立又相互聯系，可避免代際生活習慣差異產生的影響。衛生間干濕分離，多功能室具備拓展為臨時客臥的條件，面積約110m2（見圖4）。

4 D套型

2.2 住區融合

公共租賃住房的服務對象一般為中低收入者，在以往設計中常出現社區隔離、階層區隔的情況。政府主導的社會住房規劃，從早期集中的大面積布局到分散的點狀布置，逐漸扭轉了階層區隔的狀況，因此，通過規劃設計階段的住區融合設計，可有效增加社會住房的活力，使住區成為有機生長的生命體。

本項目在整個社區中有機融合，共享圍合庭院、社區配套服務（見圖5）。該融合創造出多樣性與整體性的統一，隨著住戶生命周期的演進或收入增加等，其可在熟悉的社區環境中更換套型，形成社區歸屬感，促進社區的良性循環。

5 套型分布

2.3 公共空間彈性設計

小套型室內空間普遍存在狹小擁擠的問題，樓內公共空間在一定程度上可為住戶提供豐富的個性化服務，并在未來實現不間斷更新，成為公共租賃住房套內空間的有力補充，彌補居住使用中的關鍵短板，提升居住體驗，增加住戶黏性。

極小套型是本項目中流動性最大、人員最多樣、空間最狹小的居住類型，在首層設置社區輕食餐廳、閱覽室、健身區、會客廳、共享洗衣間、自習室等公共功能空間（見圖6）。從兩個方面實現公共租賃住房的良性發展：①將居住空間壓縮到極致，是從居住成本方面對住戶的支撐，極大程度發揮公共租賃住房的兜底作用；②將公共功能空間分解、重組、共享，使居住功能更加豐富，增加社區活力。

6 極小套型樓棟首層平面

2.4 套型空間適應性設計

套型空間能否適應住戶不斷變化的需求是對公共租賃住房全生命周期健康運行的重要考驗。套型空間適應性設計策略包括：①結構采用大板體系，減少剪力墻布置，營造完整的開放空間；②采用同層排水系統，為改造預留條件，本項目現階段套型配比為小套型約占70%，隨著經濟發展，可合并相鄰套型以適應需要（見圖7，8）；③極小套型若無法適應時代發展需要，則改造為辦公空間或soho空間（見圖9）。

7 B+C套型合并后平面

8 B+B套型合并后平面

9 多個A套型合并后平面9aA+A套型9bA+A+A+A套型

2.5 支撐體與填充體分離

支撐體和填充體分離可提高住房壽命，主要體現在以下方面：①支撐體和填充體分離是集成建造體系，可極大降低未來套型改造難度，與結構的大板體系融合，使住房空間可變性具有可靠的實施路徑；②解放了管線設備，在公共租賃住房的運營維護階段便于管線設備的維修和更換。相較50～70年結構壽命，管線使用壽命只有20～30年，及時維修更換將提升公共租賃住房的運營健康度、使用壽命、居住舒適度。

本項目采用裝配式裝修，地面做法為GRC高強度架空模塊+地磚（臥室強化復合地板），地暖管線與架空模塊集成化建造；墻面做法為調平龍骨+涂裝板；頂棚做法為龍骨+石膏板/鋁扣板集成吊頂，以廚房與衛生間為例（見圖10）。此種“大空間體系+輕質隔墻+管線集成”的整套系統是提升建筑適應性的關鍵技術，可打造相對完整且獨立的居住空間，滿足不同的家庭結構和租賃需求。隨著租賃人員流動，居住功能空間發生變化，內裝部品更新替換，均不會影響建筑主體，建筑的壽命得以延續。

2.6 構件標準化設計

本項目4種套型的面積跨度較大，但固定的功能模塊均采用標準化設計，典型模塊包括2種廚房和4種衛生間。該4種套型為基本單元，并組合為標準化樓棟，是建筑物層面的標準化，模塊標準化為內裝工業化奠定了基礎，樓棟標準化為裝配式內裝、外墻板、疊合板奠定了基礎，進而為整個項目的集成化建造創造了條件。

整個項目公共租賃住房部分使用的預制混凝土墻板共28種，預制混凝土疊合板共22種，與預制構件成本密切相關的模具重復使用次數最多為984次，最少為78次；在廚房、衛生間模塊內裝板材部品中，墻板4種，吊頂3種，防水托盤4種，批量生產的部品最多1260件，最少224件。

2.7 適當增大冗余度

大板體系的樓板厚度較常規樓板有所增加，在此基礎上，應適當增加其承載力設計值，為改造預留條件，避免數十年后出現“結構加固改造”做法。建筑空間方面，預留適當冗余度具有重要作用，如B套型具備增設中式炒菜間的條件，C套型預留出“半間房”，D套型具備拓展為臨時客臥的條件。

3 結語

公共租賃住房適應性設計是完整的系統，從整體到局部，從社區規劃到建筑單體，從套型空間到套內部品，層層推進，環環相扣，貫穿于設計、運營的方方面面。本項目在以適應性為目標的公共租賃住房建設過程中，積極踐行綠色低碳理念，在保障民生、提供居住福祉的同時達到節約資源的效果。