商業(yè)地產(chǎn)租金下行

鄭瑋

今年初，全球地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行和戴德梁行同一天發(fā)布武漢市商業(yè)地產(chǎn)系列數(shù)據(jù)報(bào)告。

2023年，武漢市辦公樓市場(chǎng)總體量達(dá)到886.8萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)為304.5萬平方米；武漢市商圈零售市場(chǎng)總體量達(dá)到884.7萬平方米。

今年，武漢還將迎來SKP、武昌萬象城等6個(gè)優(yōu)質(zhì)商圈零售項(xiàng)目入市。

TMT、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)寫字樓租賃市場(chǎng)

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年，武漢市甲級(jí)寫字樓空置率為36.1%，較2022年末下降約1.5個(gè)百分點(diǎn)。寫字樓市場(chǎng)凈吸納量表現(xiàn)較好區(qū)域是中南（路）中北（路）、建設(shè)大道和漢口、武昌沿江商務(wù)區(qū)。

搬遷仍是寫字樓市場(chǎng)成交的主力驅(qū)動(dòng)因素，占全年總成交面積的59.8%，其次是新設(shè)需求，占比38.7%，擴(kuò)租需求僅占比1.5%。

從行業(yè)看，2023年，TMT（科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)）、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)三大行業(yè)引領(lǐng)武漢甲級(jí)寫字樓租賃成交市場(chǎng)，分別約占全年總成交面積的約25.9%、22.5%和17.9%。其中TMT由原本光谷片區(qū)集中的態(tài)勢(shì)，開始向武廣商務(wù)區(qū)擴(kuò)散，全年約44.9%的TMT行業(yè)成交面積位于武廣商務(wù)區(qū)；專業(yè)服務(wù)業(yè)仍展現(xiàn)較高集中度，45.1%的成交面積位于漢口和武昌沿江商務(wù)區(qū)。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，僅從去年第四季度數(shù)據(jù)看，第三方辦公運(yùn)營(yíng)商占甲級(jí)辦公市場(chǎng)成交總面積的21%，TMT占辦公樓市場(chǎng)新租面積14%，以律所為代表的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)成交占總成交面積13%，有多家1000平方米左右的律所升級(jí)搬遷至甲級(jí)辦公樓，占專業(yè)服務(wù)業(yè)整體比重的40%。

從供應(yīng)量看，2023年中北路襄陽大廈和光谷總部中心T1等的交付，為武漢寫字樓市場(chǎng)帶來約13.4萬平方米的新增供應(yīng)。

租賃價(jià)格方面，激烈的競(jìng)爭(zhēng)迫使武漢寫字樓租金持續(xù)下行。2023年第四季度末，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓整體租金較上一年下降約9.2%，至89.8元/平方米/月。分區(qū)看，全年下調(diào)租金幅度最大的區(qū)域?yàn)闈h口武昌沿江、武廣和光谷商務(wù)區(qū)，三個(gè)區(qū)域年度下調(diào)幅度均超過10%。

2024年，武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還將迎來越秀國際金融匯T5和香港中心A座約16.0萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的交付。

仲量聯(lián)行武漢分公司聯(lián)席總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“在當(dāng)下的存量時(shí)代，寫字樓業(yè)主方需要積極調(diào)整策略，優(yōu)化室內(nèi)設(shè)施和管理服務(wù)，才能贏得優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐。”

SKP等6個(gè)商圈零售項(xiàng)目年內(nèi)入市

2023年，越秀國金天地和永旺夢(mèng)樂城江夏項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，推動(dòng)武漢市商圈零售市場(chǎng)總體量達(dá)到884.7萬平方米。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年，武漢消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)有力，武漢五大核心商圈整體空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。租金方面，核心商圈首層平均租金錄得457.2元/平方米/月，同比下降5.6%。武廣商圈是目前租金最高、空置率最低和全年凈吸納量最高的商圈，市場(chǎng)頭部運(yùn)營(yíng)商在商戶資源爭(zhēng)奪上的優(yōu)勢(shì)不斷上升。

從行業(yè)看，餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)拓店積極，占新店開業(yè)總量的35.6%和14.3%，分別較2022年上升了10.9和4.8個(gè)百分點(diǎn)。首店引進(jìn)方面，餐飲也以占比49.4%成為2023年武漢首店引進(jìn)的主力業(yè)態(tài)，其中，武廣、永清（武漢天地）、江漢路及街道口商圈首店引進(jìn)最為積極，分別占今年首店引進(jìn)數(shù)量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

仲量聯(lián)行也認(rèn)為，去年武漢餐飲和娛樂需求持續(xù)釋放，中小面積的快餐茶飲恢復(fù)最快，中大面積餐飲的換鋪頻率也在加速。隨著“Z世代”（1995-2009年間出生的一代人）逐步成為消費(fèi)主力，娛樂業(yè)態(tài)持續(xù)回暖，傳統(tǒng)的娛樂項(xiàng)目KTV、臺(tái)球館和電競(jìng)電玩館持續(xù)入駐購物中心，脫口秀、小劇場(chǎng)以及“跳格子”游戲等新型娛樂項(xiàng)目穩(wěn)步擴(kuò)張。

戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2024年，武漢零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來包括SKP、武昌萬象城、方圓薈等6個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，約89.5萬平方米優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，絕大部分項(xiàng)目將供應(yīng)于新興商圈，將緩解片區(qū)商業(yè)配套不足問題，提升板塊價(jià)值，增強(qiáng)區(qū)域人口吸附力。

“今年，武漢商圈零售市場(chǎng)整體格局將發(fā)生很大改變，短期內(nèi)，‘理性消費(fèi)的趨勢(shì)不會(huì)改變，而供應(yīng)端將出現(xiàn)集中供應(yīng)和業(yè)態(tài)調(diào)整雙重壓力。”仲量聯(lián)行相關(guān)人員認(rèn)為，存量商業(yè)將不得不通過探尋“新型消費(fèi)”增長(zhǎng)點(diǎn)或“以價(jià)換量”等有效措施確保盈利和生存。