城市更新背景下產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式解析

馬越

（基準方中建筑設(shè)計股份有限公司上海分公司，上海 201100）

1 引言

產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新是“土地提效、產(chǎn)業(yè)提質(zhì)、城市提能”的過程，迫于“退二進三”浪潮中的轉(zhuǎn)型難問題以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資源環(huán)境之間日漸突出的矛盾問題，老舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級轉(zhuǎn)型刻不容緩。

2 中國產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是承載產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人才的載體，隨著社會發(fā)展和科技進步，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在完成從“1.0”到“4.0”的升級和變革。

2.1 產(chǎn)業(yè)園1.0——勞動密集型產(chǎn)業(yè)園

產(chǎn)業(yè)園區(qū)誕生于改革開放初期，當時國內(nèi)資本、技術(shù)等基礎(chǔ)不足，園區(qū)產(chǎn)業(yè)基本圍繞低端輕工業(yè)展開[1]。企業(yè)對發(fā)展環(huán)境的要求相對簡單，僅需滿足必要的區(qū)位、交通要素以及基礎(chǔ)設(shè)施條件即可。此時的產(chǎn)業(yè)園功能業(yè)態(tài)單一，主要以工廠廠房為主。

2.2 產(chǎn)業(yè)園2.0——功能聚集型產(chǎn)業(yè)園

20 世紀90 年代后，隨著外資的不斷注入，國內(nèi)園區(qū)經(jīng)濟逐步進入投資驅(qū)動發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦發(fā)展形成了各色的主題產(chǎn)業(yè)，并通過相同業(yè)態(tài)企業(yè)的聚集效應(yīng)大幅提升生產(chǎn)效率[1]。公寓、超市、食堂等必要的配套功能也相繼出現(xiàn)。

2.3 產(chǎn)業(yè)園3.0——多功能綜合性產(chǎn)業(yè)園

2003 年以后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始了精細化的發(fā)展趨勢，以高端制造、醫(yī)藥健康、半導體芯片等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展的核心力量，并延伸出了金融、商務(wù)、物流等高附加值服務(wù)業(yè)，園區(qū)開始關(guān)注上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間的銜接。與此同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能逐漸復合化，各類配套設(shè)施也大幅完善，逐步走向了創(chuàng)新發(fā)展之路。

2.4 產(chǎn)業(yè)園4.0——創(chuàng)新智慧型產(chǎn)業(yè)社區(qū)

2009 年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始尋求“產(chǎn)城融合”的發(fā)展之路。新時代的園區(qū)更加注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)的塑造，通過5G、人工智能等技術(shù)賦能的智慧園區(qū)成了大趨勢。企業(yè)生態(tài)更多元，各類配套設(shè)施更趨完善，形成職住平衡的“5 分鐘生活圈”，讓園區(qū)成為集生產(chǎn)、工作、生活、休閑等功能于一體的多元化、智能化、創(chuàng)新融合的智慧型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

3 中國產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展痛點

隨著當前經(jīng)濟總量達到一定規(guī)模，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨的定位、運營、創(chuàng)新等方面的問題越來越多，“轉(zhuǎn)型難”在現(xiàn)階段集中凸顯，具體表現(xiàn)為以下幾點。

3.1 同質(zhì)化嚴重

由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過一輪高速發(fā)展，目前園區(qū)存量大，大多數(shù)園區(qū)未形成自身優(yōu)勢和競爭力，出現(xiàn)了“千園一面”的現(xiàn)象。面臨巨大的同質(zhì)化競爭壓力，產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)了因供給過剩產(chǎn)生的資源內(nèi)耗，各園區(qū)為招商 “拼優(yōu)惠，打價格戰(zhàn)”，造成惡性循環(huán)。

3.2 缺乏科學的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展規(guī)劃

園區(qū)在建設(shè)初期未經(jīng)科學的產(chǎn)業(yè)定位，“圈地思維” 非常普遍。盲目招商導致載體形態(tài)與區(qū)域發(fā)展不匹配，園區(qū)內(nèi)企業(yè)“小而散”，無法形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)[2]。

3.3 產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)

不同產(chǎn)業(yè)需適配不同的產(chǎn)業(yè)配套，而產(chǎn)業(yè)配套的開發(fā)和搭建對開發(fā)商實力的要求較高，很多園區(qū)僅把產(chǎn)業(yè)配套的打造放在前期招商的宣傳語上，并未解決產(chǎn)業(yè)鏈搭建的實質(zhì)性問題，影響園區(qū)后續(xù)良性發(fā)展。

3.4 盲目招商，缺乏定位

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)追求“短平快”的操作模式，大多不懂產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，且急于求成，營銷手段功利性強，缺乏對市場的觀察、思考和策劃，容易陷入一味照搬其他園區(qū)經(jīng)驗的誤區(qū)。

3.5 缺乏成熟的運營模式

首先，“以地引資”的粗放發(fā)展模式仍存在，各部門從多維度聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成。其次，融資渠道較窄且投資回收周期較長,導致園區(qū)的開發(fā)速度緩慢。再次，專業(yè)人才缺乏，相對現(xiàn)代園區(qū)“專業(yè)化、高端化、國際化”發(fā)展方向，配置的運營團隊往往無法滿足園區(qū)建設(shè)發(fā)展的要求。

4 產(chǎn)業(yè)園的更新發(fā)展模式

基于不同的更新目的，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新發(fā)展模式分為“工改工”產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)換發(fā)展模式和綠色生態(tài)發(fā)展模式。

4.1 “工改工”產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展模式

4.1.1 發(fā)展模式定義

“工改工”指依據(jù)國土空間規(guī)劃，不改變工業(yè)性質(zhì)，對現(xiàn)狀的工業(yè)、倉儲、物流等用地進行升級改造。尤其針對工業(yè)聚集區(qū)，推進存量工業(yè)用地集約利用，推進低效工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)升級和空間轉(zhuǎn)型，精準發(fā)力構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系[3]。

4.1.2 轉(zhuǎn)化模式

“工改工”產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展模式是政策轉(zhuǎn)型大背景下產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造的新常態(tài)模式，可基于園區(qū)現(xiàn)狀尋找最適宜的升級發(fā)展路徑。

1）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)競爭力

舊工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，載體功能難以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。需剖析現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，著力引進并培育如高端制造、新能源、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)從低技術(shù)附加值向高技術(shù)附加值的升級，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)能級提升，建立具有持續(xù)增長動力的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)體系。

2）優(yōu)化功能布局，形成“產(chǎn)城融合”新格局

伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，僅能承載傳統(tǒng)單一工業(yè)用途的空間逐漸被功能復合型空間所取代。創(chuàng)新型園區(qū)需要通過完善對內(nèi)經(jīng)營性配套等相關(guān)服務(wù)設(shè)施，促進設(shè)施資源共享、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)生產(chǎn)生活共生共融、良性互動的發(fā)展局面。

3）升級工業(yè)用地供給方式，實現(xiàn)土地復合利用

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地具有容積率低、功能單一、配套比例低等特征，現(xiàn)有用地指標越來越難以滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的需求,因此，需要通過調(diào)整土地利用方式，如適當提高容積率；增加辦公、研發(fā)、倉儲、商服等混合產(chǎn)業(yè)用地的供給；提高地下空間的開發(fā)利用率等來滿足新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地需求。

4）以產(chǎn)業(yè)人群為服務(wù)對象，打造“15 分鐘生活圈”

著力打造生態(tài)化服務(wù)配套，如設(shè)施完備的職工之家、銀行網(wǎng)點、餐飲購物、健身娛樂、休閑公園等載體空間，打造融合發(fā)展的“15 分鐘工作圈”+“15 分鐘生活圈”。從而通過優(yōu)化服務(wù)供給提升對人才的吸附力。

5）高效“優(yōu)運營”，提供全生命周期專業(yè)服務(wù)體系

產(chǎn)業(yè)園區(qū)從過去地產(chǎn)思維主導的以“開發(fā)建設(shè)”為重的階段發(fā)展進入到現(xiàn)今以“運營服務(wù)”為重的新階段。創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運營模式，需在資本市場層面，引入多主體資本；在產(chǎn)業(yè)招商層面，精準策劃招商路徑，制定完善的招商體系；在運營模式層面，“孵化+投資”新興產(chǎn)業(yè)，從資金、人才、技術(shù)研發(fā)、物業(yè)等方面進行精準服務(wù)，最終實現(xiàn)多贏格局[4]。

參考示例：蘇州可勝可利改造項目（見圖1）。

圖1 蘇州可勝可利改造項目

4.2 產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)換發(fā)展模式

4.2.1 發(fā)展模式定義

產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)換是將老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為特色服務(wù)業(yè)用地，為城市人群提供商業(yè)、娛樂、休閑、辦公等多樣化功能，促進區(qū)域整體功能升，為片區(qū)經(jīng)濟注入活力。主要歸納為以四發(fā)展模式：工改文、工改商、工改商辦、工改保[5]。

4.2.2 轉(zhuǎn)換模式

1）工改文

老工業(yè)廠房空間完整，改造靈活度高，且具有工業(yè)美學價值，適于發(fā)展為SOHO 等文創(chuàng)聚集地[3]。項目打造多以工業(yè)遺存為特色亮點，以“文化+創(chuàng)意”為切入點，結(jié)合餐飲、咖啡、酒吧等配套設(shè)施，形成兼具市民文化消費與城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的雙重載體。

參考案例：萬科上生新所。

2）工改商

舊工業(yè)建筑具備城市生活歷史記憶，可以此為機，通過“工改商”激活商業(yè)空間的個性化和體驗感。改造重點在于平衡好工業(yè)遺產(chǎn)的保護、創(chuàng)意性商業(yè)性空間打造之間的關(guān)系，成為服務(wù)于所屬片區(qū)的居民與文化消費愛好者的創(chuàng)意性城市空間[6]。

參考示例：北京首鋼園六工匯購物廣場。

3）工改商辦

以政府支持的產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，以老工業(yè)建筑為空間基礎(chǔ)，打造集辦公、研發(fā)、孵化加速、配套為主的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。通過調(diào)整片區(qū)業(yè)態(tài)功能，帶動舊工業(yè)區(qū)的更新發(fā)展。

參考案例：北京金隅興發(fā)水泥廠更新項目。

4）工改保

主要指結(jié)合政策要求，將符合條件的閑置和低效利用的廠房、研發(fā)用房、倉庫等非居住存量房屋轉(zhuǎn)化為人才住房、公共租賃住房、安居型商品房等保障性住房。通過城市更新的手段，重置平面戶型，增加生活配套，促進產(chǎn)城融合和職住平衡。

參考案例：武漢萬科泊寓2035。

4.3 綠色生態(tài)發(fā)展模式

4.3.1 發(fā)展模式定義

以生態(tài)優(yōu)先為導向，多途徑推動園區(qū)綠色發(fā)展。

4.3.2 轉(zhuǎn)換模式

大量舊工業(yè)區(qū)曾犧牲環(huán)境來優(yōu)先發(fā)展經(jīng)濟，近年來一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著較大的能源資源及環(huán)境排放的壓力。在“雙碳”目標驅(qū)動下，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和綠色轉(zhuǎn)型雙重要求。舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)急需從園區(qū)規(guī)劃、政策扶持、能源資源利用等方面著手，推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綠色發(fā)展轉(zhuǎn)型。可采取如下措施：

1）整治低效高耗企業(yè)，引進高產(chǎn)出低污染企業(yè)[7]；

2）與高校、科研機構(gòu)促成緊密合作，共同開展綠色技術(shù)的研究及應(yīng)用；

3）園區(qū)建設(shè)需要有前瞻性的發(fā)展規(guī)劃，注重綠色基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

4）借助物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等數(shù)字化手段助力碳減排。

5 結(jié)語

隨著土地獲取成本日漸高昂，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展應(yīng)走精細化發(fā)展之路，提高土地利用率。同時加強產(chǎn)品和服務(wù)的精細化管理，完善園區(qū)配套建設(shè)。更值得關(guān)注的是需圍繞產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈，構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，并致力于服務(wù)落地企業(yè)，提供資本支持、孵化高新技術(shù)企業(yè)，打破傳統(tǒng)服務(wù)方式的局限，實現(xiàn)“一站式”服務(wù)。同時掌握科學的運營模式，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園自身IP。最終把產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級建設(shè)引向規(guī)范化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園升級改造的新局面。