廣州放開限購，是否會成為風向？

李宇嘉

在去年9月20日廣州退出外圍區域——番禺、黃埔、花都、從化，以及白云北部四鎮——住房限購4個月后，2024年1月27日，廣州發布新一輪樓市新政，核心內容是建筑面積在120平方米以上的房子不再限購了。也就是說，廣州主城區大戶型房子，不管戶籍非戶籍、繳納社保與否，都可以買了。

而且，此次廣州還提出“賣一買一”（取得房源信息編碼并掛牌計劃出售）、“租一買一”（取得房屋租賃登記備案）的房源，也不納入限購。

廣州此輪樓市政策略超預期。一方面，中心區松綁限購，信號意義很強。作為一線城市的廣州，這一舉措更受關注。另一方面，在京滬深政策面比較平靜的情況下，廣州在去年9月20日出了大招，外圍退出限購，且涵蓋新廣州人置業的重點區域——黃埔、番禺、白云和花都，四區域占廣州新房交易量的一半左右。4個月后廣州再次祭出重磅政策。

從本質上講，放開限購有兩個目的，一是加速去化中心區新房，特別是大戶型；二是為進一步釋放供地創造空間。2022年～2023年，廣州供地結構有大變動，中心區和外圍宅地供應比例逆轉，過去外圍供地占65％左右，現在中心區供地占到65％左右。其原因是近年來廣州改善型需求爆發，開發商拿地和地方供地也順應這種趨勢。但同時，不可否認，這也導致中心區新盤大戶型化。

中心區松綁限購，信號意義很強。

以中心區供地較多、也是廣州CBD的天河區為例，2022和2023年供求比分別為1.97和1.75，供應明顯大于需求。2023年，天河區新房成交中，120平方米以上戶型占比56.7％。

大戶型、供應多的格局，中心區其他區也類似。隨著2022年、2023年廣州連續兩年大規模供地，新房供應接踵而至。比如，天河區目前在售新盤有17個，2024年還將有10個新盤上市。目前，這些區域新房銷售已顯疲態。

總之，此次廣州新政目的就是鼓勵改善型需求，特別是買多套房的需求，加速中心區新房銷售，為供地騰出空間。我認為，最新政策利好大戶型新房銷售。

根據中介反饋的數據，新政后這幾天，中心區新盤來訪量翻倍增長，其中也有外省購房人群前來下定。但同時，二手房市場表現平靜，掛牌和交易并無明顯變化。在我看來，近期國家在房企項目白名單、城中村改造等方面的利好政策不斷，疊加一季度會出臺穩增長、穩就業、穩預期的措施，預計2024年一季度廣州新房市場會迎來一波交易的小高峰。

不過，退出限購等單純的需求端激勵，只是樓市企穩的一個必要條件，而非充分條件，關鍵還要看基本面的修復。拿廣州來說，取決于外貿、電子、汽車、物流、零售商業等涉及到居民就業、收入和預期的經濟領域，是否能穩定回升。另外，就房地產而言，還包括融資對接機制是否能阻斷風險傳播，二手住房掛牌量和降價掛牌案例能否減少，按揭利率能否繼續下調等。

房地產企穩是行業和宏觀、供給和需求等一攬子政策綜合作用的結果。1月26日，住建部會議已明確，將調控政策的主導權給到城市政府。不排除北上深后續也跟進退出限購的可能。即便后續北上深跟進限購政策松動，政策首選是收縮限購范圍，比如退出外圍區域限購，1月30日上海公布了有條件放松外環以外區域（崇明區除外）限購政策。當下，與廣州一樣，北上深外圍區域新房去化也很困難，庫存壓力也比較大，比如上海五大新城、深圳坪山大鵬等。限購區域收縮以后，下一步才考慮中心區怎么調整限購政策。

廣州此次新政，第一條就是加大住房保障力度。根據近期廣州“兩會”政府報告披露的數據，2024年廣州計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放租賃補貼1.8萬戶。這樣的保障力度，是歷年來最大的，也彰顯廣州正大力匹配新市民、人才群體的住房需求，打造新模式，推進居者有其屋，促進行業順利轉型。廣州作為一線城市，也是年輕人、新市民最多的城市之一，外來人口接近900萬，常住人口住房自有率不足70％，發展公共住房才能穩定行業，也才能為商品房市場帶來持續動力。