閑置固定資產(chǎn)在區(qū)位劣勢(shì)下的盤活路徑探索

李 波

(日照經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，山東 日照 276800)

0 引言

投資、消費(fèi)和出口一直以來(lái)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”，其中尤以投資的作用最為明顯。2023 年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為593 034億元，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)為243 113億元，固定資產(chǎn)投資額占GDP 比重達(dá)40.99%。 高額投資項(xiàng)目若運(yùn)行良好則可以帶來(lái)較好的收益，但若經(jīng)營(yíng)不善也存在閑置的風(fēng)險(xiǎn)，甚至成為沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。 特別是近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，財(cái)政收支失衡。 就某些地方的實(shí)際情況來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)固定資產(chǎn)閑置增多的苗頭。 黨的二十大報(bào)告中指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。 為此，要充分利用好投資的拉動(dòng)示范作用，一方面要在投資量的精準(zhǔn)控制上下功夫，另一方面要在已投固定資產(chǎn)的利用效率上下功夫。 參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在投資量的控制上，上半年同比增速呈明顯下降趨勢(shì)，如圖1 所示。

因此，未來(lái)還需大力在固定資產(chǎn)的利用效率上做文章。 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2022〕19 號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《意見》)明確指出，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對(duì)提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平、拓寬社會(huì)投資渠道、合理擴(kuò)大有效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)負(fù)債水平等具有重要意義。

1 明確概念及范圍

固定資產(chǎn):主要是指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投入的固定資本的實(shí)物形態(tài)，使用期限較長(zhǎng)，單位價(jià)值較大，且其價(jià)值會(huì)隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行而逐步轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)成本中去，進(jìn)而成為產(chǎn)品價(jià)值的一部分。 固定資產(chǎn)通常包括建筑物、機(jī)器、設(shè)備等。 固定資產(chǎn)的投資多為一次性相當(dāng)數(shù)量的貨幣資金，回收是通過固定資產(chǎn)折舊分期進(jìn)行的。 因此，固定資產(chǎn)的閑置意味著投資目標(biāo)未能完全實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)了功能的暫時(shí)失效，也是一種無(wú)形的損失。

閑置固定資產(chǎn):是指除在用固定資產(chǎn)外的各種固定資產(chǎn)，利用率很低的資產(chǎn)，在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不使用的資產(chǎn)(如設(shè)備、房屋等)，雖然暫時(shí)不使用，但在報(bào)表中按照折舊列項(xiàng)。 閑置的固定資產(chǎn)不但無(wú)法產(chǎn)生收益，往往因?yàn)槿粘５木S修保養(yǎng)或其他活動(dòng)等還要額外產(chǎn)生一筆支出資金，因此，對(duì)閑置資產(chǎn)的處理，特別是針對(duì)一些建筑類固定資產(chǎn)，應(yīng)該引起足夠的重視。

資產(chǎn)盤活:在國(guó)家法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過綜合運(yùn)用一些手段和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值變現(xiàn)和價(jià)值提升。 在盤活的整個(gè)過程中需要熟知資產(chǎn)明細(xì)，理順資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，摸清資產(chǎn)存在的問題并找到解決問題的措施，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值和資源配置的優(yōu)化[1]。

本文所指的區(qū)位劣勢(shì)主要是從閑置固定資產(chǎn)所處地理位置偏遠(yuǎn)、無(wú)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈廠區(qū)支持、生活辦公不方便等幾個(gè)方面來(lái)講，上述幾點(diǎn)雖然屬于普通的顯性劣勢(shì)，但其實(shí)克服難度最大的是顯性劣勢(shì)延伸出來(lái)的隱性劣勢(shì)，比如投資人信心不足、運(yùn)行管理者心態(tài)悲觀、改進(jìn)創(chuàng)新的勇氣欠缺、對(duì)人才和資金的吸引力不夠等。

2 區(qū)位劣勢(shì)引致的閑置固定資產(chǎn)盤活阻力

近年來(lái)，受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的雙重壓力影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)步履維艱，財(cái)政收支缺口日益擴(kuò)大。劣勢(shì)區(qū)位的情況更為不利，從部分企業(yè)層面來(lái)說，虧損嚴(yán)重不得已停產(chǎn)歇業(yè)，導(dǎo)致員工被遣散、廠房閑置；從政府層面來(lái)說，企業(yè)經(jīng)營(yíng)不利引致稅收大幅縮減，債務(wù)規(guī)模增加。 因此，盡快盤活閑置資產(chǎn)成為企業(yè)和政府開源節(jié)流的有力措施。 資產(chǎn)的盤活在區(qū)位優(yōu)勢(shì)地區(qū)自然更容易開展，但在區(qū)位劣勢(shì)地區(qū)，若想正常開展會(huì)遇到不小的阻力，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 閑置資產(chǎn)的盤活缺乏系統(tǒng)性支持

對(duì)固定資產(chǎn)的盤活，特別是房屋建筑類資產(chǎn)，是一個(gè)系統(tǒng)性工程，需要有專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)閑置資產(chǎn)的財(cái)物價(jià)值、使用價(jià)值、折舊等進(jìn)行全方位的評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果和資產(chǎn)的功能定位來(lái)設(shè)計(jì)盤活方案。 整個(gè)評(píng)估的過程以及評(píng)估后的改進(jìn)都需要資金、人才和技術(shù)的全力支持才能妥善進(jìn)行，缺少任何要素都將使得閑置資產(chǎn)盤活工作的質(zhì)量受到影響。劣勢(shì)區(qū)位的資產(chǎn)所有者，受自身的資金實(shí)力、人才儲(chǔ)備和技術(shù)底蘊(yùn)等影響。 一般來(lái)說是無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)工作目標(biāo)的，因此，實(shí)際執(zhí)行盤活過程中，僅能就其中的某一部分進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)估論證，沒有系統(tǒng)性的盤活支撐。

2.2 地理位置偏僻，各種預(yù)估成本普遍偏高

劣勢(shì)區(qū)位的閑置資產(chǎn)最顯著的特征就是地理位置過于偏僻，周圍的常住居民少，基本的生活、娛樂設(shè)施配置不全，工作與生活多有不便，這就導(dǎo)致投資者和求職者對(duì)其興趣不大，甚至存在陌生感；這種疊加的負(fù)面影響導(dǎo)致在資產(chǎn)盤活過程中的對(duì)外宣傳效果不理想。 新媒體時(shí)代，這種外宣的弱作用反過來(lái)又會(huì)影響到意向合作伙伴的出現(xiàn)，最終還是會(huì)影響到資產(chǎn)盤活的進(jìn)展。 此外，劣勢(shì)區(qū)位于企業(yè)和個(gè)人來(lái)講都存在一個(gè)主觀上的偏差，企業(yè)在進(jìn)行投資評(píng)估時(shí)會(huì)重點(diǎn)考慮投入產(chǎn)出比，同樣的產(chǎn)出默認(rèn)各類生產(chǎn)要素的投入要偏大，因?yàn)榻煌ǔ杀竞腿斯こ杀酒撸煌恚瑐€(gè)人在求職時(shí)會(huì)重點(diǎn)考慮性價(jià)比，只有當(dāng)偏遠(yuǎn)地區(qū)的薪資待遇高出其他地方時(shí)才會(huì)對(duì)其產(chǎn)生吸引力，否則便會(huì)放棄。

2.3 閑置資產(chǎn)規(guī)模過大，不利于整體盤活

劣勢(shì)區(qū)位閑置資產(chǎn)的產(chǎn)生，某種程度上來(lái)說有其先天性的原因，該類固定資產(chǎn)投資期初就是為了滿足某種特殊需要而進(jìn)行的，使得在后期出現(xiàn)預(yù)料外情形時(shí)不得不予以閑置。 以某地開發(fā)區(qū)為例，當(dāng)年為配合招商引資，興建了數(shù)個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于此類園區(qū)占地規(guī)模較大，且需連接成片，因此，選址時(shí)只能考慮遠(yuǎn)離社區(qū)的未開發(fā)地段。 此外，地方政府為解決園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工的住宿需求，還投資興建了大批青年公寓。 如今，入駐企業(yè)撤離，園區(qū)荒廢、公寓空置，這對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說存量資產(chǎn)驟然增多。為盤活這些固定資產(chǎn)，當(dāng)?shù)卣鶎俚馁Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司也曾與數(shù)家有意向入駐的企業(yè)對(duì)接談判，難點(diǎn)在于接觸的企業(yè)規(guī)模偏小，而園區(qū)內(nèi)適合的可選廠房很少，即便有還需追加改造費(fèi)用。 一些大型生產(chǎn)企業(yè)則是出于位置的考慮，以及和產(chǎn)業(yè)鏈的配套供應(yīng)不夠齊全而毫無(wú)興趣。

2.4 對(duì)劣勢(shì)區(qū)位的閑置資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理

劣勢(shì)區(qū)位的資產(chǎn)由于自身各種不利因素的存在，即便在忽略無(wú)形損耗的前提下，其賬面價(jià)值和使用價(jià)值也會(huì)出現(xiàn)較大貶損，如閑置導(dǎo)致的維修保護(hù)不及時(shí)、配套設(shè)備設(shè)施的加速老化等[2]。 固定資產(chǎn)的管理目前采用的是全壽命周期管理，即從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)使用、維修保養(yǎng)到處置報(bào)廢的全階段監(jiān)控管理，劣勢(shì)區(qū)位閑置資產(chǎn)的損耗程度一般來(lái)說普遍偏高，特別是在經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的閑置后，價(jià)值評(píng)估不夠及時(shí)，賬面價(jià)值不夠精確，無(wú)法真實(shí)反映實(shí)際價(jià)值，不利于對(duì)固定資產(chǎn)投資的回收計(jì)算，無(wú)法實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的資產(chǎn)管理。

3 閑置資產(chǎn)盤活的路徑探索

針對(duì)上述固定資產(chǎn)的區(qū)位劣勢(shì)引致的盤活阻力，參考大量資料，結(jié)合自身經(jīng)歷的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面著力探索。

3.1 突破原有規(guī)劃布局限制，尋找變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)的可行性

當(dāng)前形勢(shì)下，若要盤活劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)，使其最大限度、最快速度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收功能的話，勢(shì)必要轉(zhuǎn)換工作思路、突破定式思維限制，將資產(chǎn)組成化整為零，因地制宜，各個(gè)擊破，要聚小成為大成，實(shí)現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍。 舉例說明，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)閑置的大量廠房稍加改造即可轉(zhuǎn)變?yōu)閹?kù)房，甚至可以將改造后的庫(kù)房進(jìn)行大中小差異式分隔，由此在尋找合作目標(biāo)對(duì)象時(shí)便擴(kuò)大了范圍。 特別是針對(duì)一些物流企業(yè)、大型器材加工企業(yè)等，在市區(qū)內(nèi)反而很難找到合適的庫(kù)存場(chǎng)地，其更關(guān)注的是交通便利、場(chǎng)地寬廣。 隨著廠房變庫(kù)房這個(gè)概念上的轉(zhuǎn)換，區(qū)位劣勢(shì)也相應(yīng)地變成區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

3.2 通盤考慮，注重整體效果

劣勢(shì)區(qū)位內(nèi)的固定資產(chǎn)盤活工作不可一蹴而就，不能為了盤活而盤活，要從資產(chǎn)盤活的整體效果和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃上考慮，否則有落入盤活—閑置—再盤活惡性循環(huán)的可能性。 這就要求我們?cè)诼鋵?shí)具體行動(dòng)前為閑置資產(chǎn)盤活工作把握方向、謀劃布局。 還是以上述廠房變庫(kù)房為例，我們要論證變產(chǎn)業(yè)園區(qū)為物流園區(qū)的可行性，比如說園區(qū)附近還有配套的居住公寓，是否可以簡(jiǎn)單改裝為旅店為來(lái)往的司機(jī)師傅提供住宿便利；待物流園區(qū)稍有規(guī)模后，是否可以再規(guī)劃修建幾條線路讓其逐漸做大做強(qiáng)，慢慢體現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢(shì)；等等。 此外，政府相關(guān)部門也可借此機(jī)會(huì)就城市產(chǎn)業(yè)布局嘗試進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，特別是針對(duì)市區(qū)中心的一些傳統(tǒng)類型企業(yè)，探索搬遷改造、退城進(jìn)園的可行性，盡可能地讓市區(qū)和郊區(qū)的土地價(jià)值最大化。

3.3 引入專業(yè)力量進(jìn)行管理，由臺(tái)前轉(zhuǎn)幕后

劣勢(shì)區(qū)位的閑置資產(chǎn)盤活較其他區(qū)位本身就存在較大的難度，特別是一些專用設(shè)施，非專業(yè)人士很難處理，最具代表性的便是體育場(chǎng)。 以某地體育中心為例，其是當(dāng)?shù)卣峭镀脚_(tái)專為省運(yùn)會(huì)的舉辦而興建的地標(biāo)性建筑，總投資額達(dá)40 多億元，除標(biāo)準(zhǔn)化體育場(chǎng)館外，還配套新建三座寫字樓和一座酒店。 該體育場(chǎng)在省運(yùn)會(huì)舉辦后，基本處于閑置狀態(tài)。如此高額的投資外加每年近千萬(wàn)元的場(chǎng)館維護(hù)費(fèi)用讓體育場(chǎng)成為“無(wú)法閑置的資產(chǎn)”。 為此，城投平臺(tái)引入某體育專營(yíng)公司托管體育場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)，收到明顯的效果。 后城投平臺(tái)又與中鐵十四局合資組建建設(shè)公司，除繼續(xù)完成配套新建的三座寫字樓和酒店外(當(dāng)時(shí)因資金緊張而中途停工)，轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目均由建設(shè)公司來(lái)完成，工作效率顯著提升。 城投平臺(tái)與專業(yè)公司合作，以閑置的資產(chǎn)入股，將管理工作轉(zhuǎn)交專業(yè)力量進(jìn)行，自身轉(zhuǎn)為幕后監(jiān)管，這種模式非常具有借鑒意義。 《意見》就存量資產(chǎn)盤活措施中也明確提出:“規(guī)范有序推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作(PPP 模式)。 鼓勵(lì)具備長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收益的存量項(xiàng)目采用PPP 模式盤活存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)水平。 社會(huì)資本方通過創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式、引入先進(jìn)技術(shù)、提升運(yùn)營(yíng)效率等方式，有效盤活存量資產(chǎn)并減少政府補(bǔ)助額度的，地方人民政府可采取適當(dāng)方式通過現(xiàn)有資金渠道予以獎(jiǎng)勵(lì)。”

3.4 加強(qiáng)與商業(yè)銀行的合作

不可否認(rèn)，商業(yè)銀行在資產(chǎn)管理方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，況且商業(yè)銀行在信息系統(tǒng)化建設(shè)上有豐富完善的體系。 前述曾提到過，處于劣勢(shì)區(qū)位的閑置資產(chǎn)其自身的貶損程度要偏高，加上維修保養(yǎng)不及時(shí)等原因，賬面價(jià)值和使用價(jià)值變化較大，核心價(jià)值掌握的不及時(shí)不準(zhǔn)確，勢(shì)必會(huì)造成相應(yīng)的盤活方案的精確性大打折扣。 加強(qiáng)與商業(yè)銀行的合作，可以充分利用銀行接觸客戶面廣、供求信息來(lái)源多、資金把控嚴(yán)的優(yōu)勢(shì)，將閑置資產(chǎn)的盤活與其進(jìn)行深度綁定、互利共贏。 以商鋪出租為例，可以借助銀行的推介和資金實(shí)力的驗(yàn)證尋求最佳租戶；日常經(jīng)營(yíng)中根據(jù)銀行的收支流水系統(tǒng)定期進(jìn)行分析總結(jié)，及時(shí)掌握資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況；可以借助銀行信息技術(shù)高的優(yōu)勢(shì)，委托或合作開發(fā)適應(yīng)自身?xiàng)l件的信息系統(tǒng)，將閑置資產(chǎn)和已盤活資產(chǎn)納入信息系統(tǒng)中，通過對(duì)比分析，明確閑置資產(chǎn)盤活的方向，提高盤活效率。

3.5 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的精細(xì)化、信息化，做好審計(jì)工作

要重視資產(chǎn)臺(tái)賬的記錄管理，強(qiáng)化內(nèi)部管控，建立完備的固定資產(chǎn)管理制度[3]。 將管控范圍內(nèi)的所有固定資產(chǎn)分門別類地登記在冊(cè)，同時(shí)將固定資產(chǎn)管理工作的具體責(zé)任落實(shí)到人，定期舉辦相關(guān)的講座或培訓(xùn)，要從內(nèi)心深處認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)管理工作的重要性。 有條件的地方可以委托專業(yè)的軟件公司根據(jù)自身的管理需要開發(fā)或購(gòu)買專業(yè)的資產(chǎn)管理系統(tǒng)軟件，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)狀態(tài)的及時(shí)跟蹤，隨時(shí)掌握資產(chǎn)閑置帶來(lái)的損失，及時(shí)為閑置資產(chǎn)的盤活方案設(shè)計(jì)提供第一手的詳細(xì)材料。 需要特別指出的一點(diǎn)是，由于固定資產(chǎn)的長(zhǎng)期閑置導(dǎo)致的企業(yè)資金被占用、維修保養(yǎng)費(fèi)用增加等問題，還需對(duì)其進(jìn)行審計(jì)備案。抽選資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、技術(shù)等方面的專業(yè)人員組建審計(jì)團(tuán)隊(duì)，就審計(jì)的范圍、方法和重點(diǎn)等制訂審計(jì)計(jì)劃，通過多種方式了解并核實(shí)閑置固定資產(chǎn)的實(shí)際狀況，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題分門別類地進(jìn)行分析，審計(jì)人員也要參與盤活方案的討論，確保對(duì)固定資產(chǎn)的高效利用，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

3.6 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，兼并重組

針對(duì)部分區(qū)位劣勢(shì)特征明顯的閑置資產(chǎn)，在進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的調(diào)查評(píng)估后，確實(shí)盤活困難的，可以考慮產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。 將閑置資產(chǎn)盤活困難的部分轉(zhuǎn)讓后得到的回收資金，以資本金注入方式，用于具有收益的項(xiàng)目建設(shè)，充分發(fā)揮回收資金對(duì)擴(kuò)大投資的撬動(dòng)作用，以此帶動(dòng)更大范圍、更大規(guī)模的資產(chǎn)盤活。 參與此類活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)該享受到當(dāng)?shù)刎?cái)稅金融政策支持，以鼓勵(lì)更多的企業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則積極參與到存量資產(chǎn)盤活工作中。

4 總結(jié)

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于上升勢(shì)頭時(shí)，為了能夠保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，不可避免地會(huì)上馬一些未經(jīng)嚴(yán)格評(píng)估的固定投資項(xiàng)目；而在經(jīng)濟(jì)處于下行趨勢(shì)時(shí)，處于劣勢(shì)區(qū)位的某些項(xiàng)目則會(huì)漸次變?yōu)殚e置資產(chǎn)項(xiàng)目。 特別是一些巨額貸款投資項(xiàng)目，一旦成為閑置資產(chǎn)，除本金外，高額的貸款利息也是一個(gè)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。為此，積極探索閑置資產(chǎn)的盤活路徑成為今后一段時(shí)間的重要工作，尤其是劣勢(shì)區(qū)位的固定資產(chǎn)。 文中所提到的盤活路徑也是基于本地不同項(xiàng)目的不同措施歸納總結(jié)而來(lái)，希望能夠?qū)ζ渌胤接兴鶈l(fā)。總之，要通過一切可行的措施盤活閑置資產(chǎn)來(lái)提升資產(chǎn)利用率，最終達(dá)到增加收入、減輕債務(wù)的目的。