房地產(chǎn)企業(yè)財務分析存在的問題與對策思考

余嘉豪 珠海華發(fā)集團有限公司

財務分析，即以企業(yè)的資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等作為基礎，運用系統(tǒng)的財務方法，對企業(yè)的資產(chǎn)負債、經(jīng)營收益、現(xiàn)金流量及其變化進行評估，從而為管理層的決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。隨著日益嚴峻的內(nèi)外部環(huán)境，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析工作，對于推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的相關特征

首先，房地產(chǎn)項目周期較長、資金占用較大，流動性風險相對較高。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從取得土地到交付給客戶，最快也需3 年。在項目建設一半的周期內(nèi)，現(xiàn)金流入無法彌補現(xiàn)金投入，長期處于資金壓力下。在市場環(huán)境改變時，當價格、銷售進度或銷售回款沒有達到既定目標時，就會增加資金占用的數(shù)額和時間，從而導致企業(yè)的流動性風險較高。“房住不炒”的方針以及房地產(chǎn)市場的緊縮，導致了房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機，并由此引發(fā)了一系列債務違約等問題。

其次，產(chǎn)品的高度差異化。每個開發(fā)項目都會根據(jù)其所處的城市、地理位置、產(chǎn)品的功能而有所區(qū)別，各業(yè)態(tài)組合所占的比重都不盡相同，具有獨特性。每個房地產(chǎn)企業(yè)，由于其遠景目標和開發(fā)范圍的差異，各類型的自銷售和可銷售商業(yè)模式的組合比率也有差異，同時不同的發(fā)展階段所反映出的財務報表形式也有著顯著差異，財務分析數(shù)據(jù)和指標也呈現(xiàn)出一定的差別[1]。

此外，預售模式的財務報表數(shù)據(jù)特征也有別于其他產(chǎn)業(yè)。由于資產(chǎn)負債表的主體部分是存貨和合同負債，而存貨已經(jīng)預售給了客戶，因此，它是否還符合“由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益”的資產(chǎn)的定義，也是一個值得探討的問題。

在實際操作中，對于已經(jīng)銷售但尚未完成的存貨，由于企業(yè)承擔著支付責任，所以必須在支付之前不斷地投入資金；項目的盈虧報告在交付給業(yè)主之前都處于虧損狀態(tài)。因此，不能簡單地直接利用資產(chǎn)負債率、利潤率等指標進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務分析的必要性

第一，為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)支撐。財務分析可對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各模塊、各業(yè)務條線、各區(qū)域的各項指標進行靈活拆分、歸納總結(jié)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)識別出利潤貢獻點和核心競爭力；同時，在此基礎上融合全面預算管理，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)在各類經(jīng)營策略和重要參數(shù)變動下，未來一段時間內(nèi)的經(jīng)營結(jié)果進行仿真和推演，從而為其戰(zhàn)略的制定提供較為科學、可靠的決策依據(jù)。

第二，日常經(jīng)營管理的指揮棒。通過各種財務指標的形式，將各個時期所要達到的經(jīng)營目標傳達下去，各個層次的管理者都會將財務分析結(jié)果轉(zhuǎn)換為日常經(jīng)營管理行動。根據(jù)企業(yè)的實際運作情況，對各項運營指標進行定期對比，分析偏差并加以調(diào)整，按業(yè)務需求優(yōu)化企業(yè)各項資源配置，以確保實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。

第三，績效考核的標準。一個良好的績效考核機制可以強化企業(yè)的內(nèi)在動力，促使可持續(xù)發(fā)展。公正、客觀的評價指標是建立一套完善績效考核機制的基礎。與戰(zhàn)略目標保持一致的財務指標，以及由此獲得的業(yè)財數(shù)據(jù)，具有客觀、可對比的特性，是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各層次和模塊進行考核的最方便快捷、接受度最高的一種方法[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務分析存在的問題

(一)財務分析方式較為單一

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務部門采用的財務分析方式相對較為簡單，主要有兩個方面：第一，在進行財務分析時，財務人員通常都會采用比較分析法和比率分析法，但這些傳統(tǒng)的分析方法，只能反映過去的運營狀況，不能對企業(yè)未來的運營狀況進行準確預估；第二，就財務分析技術(shù)而言，所采用的數(shù)據(jù)，包括特定事件均為過去式，因此存在著一定的滯后性，此外，財務人員在進行財務分析時，并沒有以企業(yè)的財務目標與未來發(fā)展趨勢為基礎，無法確保企業(yè)財務分析的前瞻性，也不能滿足企業(yè)管理者的需求。

(二)財務分析數(shù)據(jù)準確性偏低

資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表這三大報表是進行財務分析的依據(jù)，如果企業(yè)管理層或財務負責人一味追求報表的美觀，而對報表數(shù)據(jù)進行修改，造成財務數(shù)據(jù)失真，從而導致財務分析結(jié)果不具備參考價值。

此外，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是借助明源軟件進行數(shù)據(jù)處理，因此需要市場營銷、成本、開發(fā)等各部門的數(shù)據(jù)錄入，但是由于業(yè)務部門對這些數(shù)據(jù)信息了解并不透徹，部門之間缺少有效交流，因此財務部門所搜集到的數(shù)據(jù)較為零散且無法確保其準確性，進而對財務分析結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

(三)注重分析數(shù)據(jù)，忽略非財務信息

財務人員在分析財務報表時，太過重視數(shù)據(jù)分析，常常只看到財務數(shù)據(jù)的表面，而忽視了許多非財務信息，例如國家政策、金融政策的出臺，或是經(jīng)濟大環(huán)境的影響等。究其原因，首先，財務人員不是管理層，不能從企業(yè)管理者的視角思考問題；其次，財務人員對于非財務信息的敏感度不夠。

(四)財務分析人員專業(yè)素養(yǎng)亟待提升

許多房地產(chǎn)企業(yè)并未設立專門的財務分析崗位，特別是中小規(guī)模的企業(yè)，大多數(shù)財務人員都由會計核算人員兼任，造成“重會計核算，輕財務分析”的局面，導致財務分析工作無法根據(jù)企業(yè)具體運營狀況與外部環(huán)境進行針對性的調(diào)整、優(yōu)化，流于表面，也無法為管理層提供準確的數(shù)據(jù)支撐。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務分析的優(yōu)化對策

(一)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升及時性

第一，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推動智慧財務的構(gòu)建。現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計信息披露是通過月度、季度、年度報表的形式展開，因此財務人員大多都以報表信息為依據(jù)，對企業(yè)財務狀況進行逐一分析，這樣的方法效率低下、出錯率較高，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的日常財務分析與管理而言無疑是不利的。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應當引進現(xiàn)代信息技術(shù)，推進財務核算的數(shù)字化，加強財務信息的共建共享，進而提高財務數(shù)據(jù)的完整性與時效性。

具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)應當將數(shù)字化財務作為其發(fā)展方向，加強財務分析信息化的建設，同時還需強化對企業(yè)財務活動的動態(tài)監(jiān)控和分析，找出財務管理工作中存在的成本管理和投融資管理缺陷，科學分析問題成因，并加以干預、規(guī)避和應對，并從中吸取、總結(jié)經(jīng)驗，進而對財務分析指標進行針對性調(diào)整、優(yōu)化。此外，企業(yè)還可將月度報表調(diào)整為每旬或每周的報表形式，用以縮短財務分析周期，進而及時對現(xiàn)金、應收賬款等營運資產(chǎn)項目的周轉(zhuǎn)狀況以及相應的壞賬風險進行分析[3]，同時及時將相關的財務分析數(shù)據(jù)上報管理層，為其決策提供數(shù)據(jù)支撐，進而優(yōu)化運營活動，提高企業(yè)的環(huán)境適應能力與決策能力。

第二，注重財務分析指標的及時性與針對性。近年來，中央銀行及其他部委發(fā)布了一系列文件[4]，按照指標符合情況將企業(yè)分為不同等級，并在不同的融資政策等問題上給予不同的處理。因此，企業(yè)應該對指標的變化給予足夠重視，比如關于“扣除預收款，企業(yè)資產(chǎn)負債表規(guī)模應超過”這一指標，在保持資產(chǎn)負債不變的前提下，想要將這一指標降低就需要增加預收款項，這極大地考驗了房企在銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多個方面的整體運作控制能力，而另外兩項指標的整體水平則相對較低。因此，在進行財務分析時，可以更加注重前者。

(二)提升財務數(shù)據(jù)的準確性與完整性

首先，在對財務報表進行分析的過程中，財務人員應對受到會計核算要求約束的科目和對報表進行調(diào)整的項目數(shù)據(jù)還原，對影響結(jié)果的重要信息在附注中分別披露，在需要時將財務語言轉(zhuǎn)換成更淺顯的文字加以表達，從而使企業(yè)管理層更加直觀地了解到企業(yè)的各項運營數(shù)據(jù)；其次，企業(yè)管理層要提升對財務分析工作的重視程度，統(tǒng)籌規(guī)劃、積極協(xié)調(diào)各部門間的溝通與配合，推進落實業(yè)財融合，將財務系統(tǒng)和企業(yè)業(yè)務系統(tǒng)真正銜接起來，展開數(shù)據(jù)共享，確保數(shù)據(jù)口徑一致，促進內(nèi)部管控水平不斷提升。

(三)促進非財務數(shù)據(jù)與財務的融合

第一，構(gòu)建多元化財務分析。一是比率分析法，即對各種比率展開綜合分析，并有機結(jié)合，如果只是單純地運用一個指標，很難對企業(yè)的總體運營情況做出正確判斷，與此同時，還需要與因素分析法相結(jié)合，進行差額分析，把產(chǎn)生總偏差的原因劃分為各個因素的影響，逐個分析，進而對企業(yè)過去、現(xiàn)在、未來的經(jīng)營狀況有全面的把控。單一的財務分析方法并不能完整反映出一個企業(yè)的經(jīng)濟效益，因為部分不能代替整體，所以只有與綜合分析方法相結(jié)合，才能對企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營狀況進行全方位評價。二是杜邦分析法。即通過各指數(shù)之間的內(nèi)在聯(lián)系對企業(yè)展開綜合分析，將凈資產(chǎn)收益率作為代表性指標，將其分解成銷售利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三個要素的乘積，并與房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量狀況以及償債能力相匹配，通過對這三個要素的分析，找出企業(yè)的經(jīng)營問題并加以改善[5]。

第二，增設非財務數(shù)據(jù)分析。對投資人、債權(quán)人和企業(yè)管理層而言，僅僅依靠財務指標是不夠的，因此還應與非財務數(shù)據(jù)相結(jié)合，建立健全的企業(yè)財務管理制度。比如注重企業(yè)償債能力的表外因素，包括企業(yè)自身是否存在債務危機、工傷賠償?shù)确杉m紛以及未決訴訟等，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的知名度和市場認可產(chǎn)生一定影響；同時，還要將企業(yè)的信貸額度、抵押物的品質(zhì)和流動性、經(jīng)營租賃、債務擔保等納入考慮范疇，這些因素都會給企業(yè)帶來一定的償債風險[6]；此外，在新項目中要將企業(yè)所在區(qū)域的供需關系納入考量，而在已經(jīng)完成的項目中，則要考慮到庫存商品數(shù)量、銷售額、去化率等因素，這些都能反映出整體市場的購買力，有著十分重要的參考價值[7]。

(四)完善財務分析的指標體系

傳統(tǒng)的績效評估方式只對諸如流動比率、速動比率和資產(chǎn)負債率等靜態(tài)的財務指標進行了關注，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率數(shù)值都沒有太大的差別，而且通常都是以高負債運營，由此可見，這種評估方式有很大的局限性。而作為更加科學、先進的評估方式，平衡計分卡能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的全面考察，使企業(yè)的財務分析決策更為科學、可行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當引進平衡計分卡這一財務績效考核評估方式，建立動態(tài)的財務分析指標體系，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，以財務、客戶關系、業(yè)務流程和學習成長能力四個方面為基礎展開多維度的評估，強化與動態(tài)信息數(shù)據(jù)的比較，客觀分析企業(yè)過去與未來的發(fā)展情況，并采用切實可行的對策提升業(yè)績水平，逐步實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

(五)提升財務人員專業(yè)素養(yǎng)

專業(yè)的財務分析人員能夠結(jié)合企業(yè)實際財務狀況以及行業(yè)整體發(fā)展動態(tài)，合理評估企業(yè)財務和預算的差異，對企業(yè)現(xiàn)金流以及相關資金的使用情況予以有效預測和監(jiān)管，為管理層決策帶來更多支持。因此，專業(yè)的財務分析人員必須要掌握牢固的理論知識，同時熟悉了解企業(yè)業(yè)務，具備良好的信息素養(yǎng)，擁有一定的溝通協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期組織財務分析人員參與各種培訓學習活動，進一步深化其對專業(yè)知識的理解，并制定相應的考核機制，將其專業(yè)素養(yǎng)與薪資掛鉤，打造一支專業(yè)化的財務工作人員隊伍。

五、結(jié)語

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有鮮明的資產(chǎn)負債率高、財務風險大等特征，一般的企業(yè)財務分析方式難以運用其中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當立足于自身債務率高、資金占有量大等運營特征，革新財務分析指標體系，規(guī)范財務核算工作，提高財務數(shù)據(jù)的準確性與完整性，同時結(jié)合非財務指標，提高財務分析結(jié)果的可靠性，推動企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。