“以房抵債”：建筑施工企業視域下財稅應用及風險探析

左布勤

[摘 要]近年來，隨著房地產市場疲軟、房地產開發企業經營困難加劇、出險企業不斷增加，建筑施工企業收款困難，“以房抵債”已越來越普遍。實踐中，“以房抵債”實施方案多樣且在不斷創新，相關財稅疑難問題如未厘清，不僅無法化解債權債務糾紛，而且可能給施工企業帶來風險。文章梳理建筑施工企業的財稅應用要點，分析相關法律、涉稅和資金風險，在提出風險防范措施的同時，從多維度出發，探討不同實施方案的優先選擇思路，以期為建筑施工企業“以房抵債”管理實踐提供一定的借鑒。

[關鍵詞]以房抵債；財稅應用；風險分析；風險防范

中圖分類號：F272.92；F275 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）01-0004-03

近年來，盡管房地產業在高速發展，但我國的房地產行業在面對國家宏觀調控和國際環境震蕩時受到的波動較大，資金鏈較為脆弱。建設方為緩解壓力，往往利用其作為建設單位的優勢地位，采取各種方式變更原合同約定的以現金支付工程款的形式，促使施工單位同意以“房屋折抵工程款”的方式清償債務。在頭部地產企業爆雷事件的影響下，多數建筑施工企業為確保清收清欠工作的有效管理，積極改善債權債務“雙高”的局面，降低資產負債率，緩解資金壓力，接受了建設方的“以房抵債”方案。同時，建筑施工企業積極與供應商、材料商、勞務隊伍等談判和落實以房抵債業務，推動縱向一體化以房抵債工作的順利進行。在實際操作中，以房抵債涉及的財稅問題及相關風險層出不窮。為此，應分析相關法律、涉稅和資金風險，提出風險防范措施，從多維度出發探討不同實施方案的優先選擇思路[ 1 ]。

從業務實質角度來看，經法院判決的以房抵債行為對債權方和債務方來說，可以視作兩筆獨立的業務。

一是債務人建設單位（以下簡稱“甲方”）銷售房地產，以銷售所得償還欠施工單位（以下簡稱“乙方”）債務。此筆業務中，甲方以其開發的房地產作為償債手段，通過銷售獲取資金以清償債務。

二是債權人乙方自甲方收取工程款，用工程款的所得購買房地產。在此筆業務中，乙方以工程款抵扣部分房款，再以現金或銀行轉賬等方式支付剩余房款，從而獲得房地產。以房抵債可以加快建筑施工企業的資金周轉，提高其資金使用效率。當建設單位無法按時支付工程款時，建筑施工企業可以通過以房抵債的方式獲得一定的補償，避免因債務糾紛引起的法律訴訟等問題。

二、主要實施方案及財稅應用

建筑施工企業以房抵債主要有以下三種實施方案。

第一種，甲方以房產抵債給建筑施工企業，等額抵債，乙方獲取房產，或自用或出租或對外銷售（此方案以下簡稱“以房抵債乙方獲取房產”）。

第二種，甲方以目標房地產作價入股或投資設立新公司，經各方自愿協商，乙方以對甲方的債權作價收購甲方持有的目標公司股權，甲方與乙方共同推進甲方債務兌付（以下簡稱“甲方以房為股權抵乙方債權”）。

第三種，乙方對上游單位如供應商、勞務隊伍等（以下簡稱“丙方”）存在債務，同時丙方愿意接受甲方的房產。因此，經乙方介紹，先由甲方和丙方簽訂售房合同，直接將房產銷售給丙方，甲方對丙方形成債權。此后，甲、乙、丙三方簽訂抵債協議，用甲方對丙方的債權抵減甲方對乙方的債務，乙方對丙方的債權和債務相互抵消（以下簡稱“甲、乙、丙三方縱向一體化抵債”）。

（一）以房抵債乙方獲取房產財稅處理

抵債協議簽訂后，乙方與甲方債權債務關系消滅，視同自甲方收款，應向甲方開具增值稅發票，同時按“建筑服務”申報繳納增值稅。產權辦理過戶時，乙方作為購買人，購買商品房抵償工程款，與直接從外部購買商品房的涉稅處理一致。乙方還應繳納契稅，同時按產權轉移書據，依照萬分之五的稅率繳納印花稅。

抵債協議簽訂后，但未辦理產權過戶，此時乙方借方科目應使用“抵債資產”還是“合同資產”存在爭議。有人認為“抵債資產”科目核算企業依法取得并準備按有關規定進行處置的實物抵債資產的成本，雖然常見于金融行業抵債核算，隨著時代的進步，以房抵債的普及，其他行業也應用該科目核算。也有人認為，采用“合同資產”較為合適，因為此時權利取決于時間流逝之外的其他因素。

文章認為，產權尚未轉移，乙方仍有收取對價的權利，且房產未過戶，并不滿足資產的定義，即該房產預期不會給企業帶來經濟利益，考慮房屋所有權是以登記為準的，未辦理房屋產權轉移登記前，乙方并未取得房屋所有權。因此，不應做會計處理[ 2 ]。

在辦理產權過戶后，乙方應根據獲取房產后的用途分類，借記“固定資產”或“投資性房地產”科目，貸記“應收賬款—應收工程款—甲”科目。如建筑施工企業在確認應收賬款時，未發生增值稅納稅義務，此時其增值稅納稅義務發生，借記“應交稅費—待轉銷項稅額”科目，貸記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）”科目。

（二）甲方以房為股權抵乙方債權財稅處理

甲方以持有的不動產出資設立新公司，并將新公司股權轉讓給乙公司以作債務償還。此種方案下，以股權抵債權實質屬于債務重組，即甲方以非貨幣性資產清償債務，乙方以對甲方的債權換取其持有標的公司的股權。

以債權換取股權，不屬于增值稅的征收范圍，乙方提供建筑服務涉及的增值稅比照“以房抵債乙方獲取房產”方案處理。乙方受讓股權涉及的稅種主要為企業所得稅和印花稅。企業所得稅的主要問題是債權轉讓損益應計入當期應納稅所得額，受讓股權的計稅基礎應以公允價值確認。同時，乙方應按“產權轉讓書據”根據協議約定轉讓金額的萬分之五繳納印花稅。

根據債務重組會計準則，債權人抵債資產的入賬價值為其所放棄債權的公允價值及與該債權直接相關的費用之和，債權人所放棄債權的賬面價值與公允價值的差額計入投資收益。為簡化處理，此處暫不考慮債務重組損益，乙方根據放棄應收賬款的公允價值借記“長期股權投資”科目，根據應收賬款賬面價值貸記“應收賬款”科目；應收賬款公允價值與賬面價值存在差異的，計入“投資收益”科目。

（三）甲、乙、丙三方縱向一體化抵債財稅處理

抵債協議簽訂后，乙方與甲方債權債務關系消滅，視同自甲方收款，應向甲方開具增值稅發票，同時與丙方債權債務關系消滅，視同向丙方付款，丙方應向乙方開具增值稅發票。乙方應就此收款業務申報繳納增值稅。

抵債協議生效后，借記“應付賬款—應付工程款—丙”，貸記“應收賬款—應收工程款—甲”。納稅義務發生時，借記“應交稅費—待轉銷項稅額”，貸記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）”。

（一）法律風險分析

在實操過程中，建筑施工企業以房抵債主要存在以下法律風險。

一是以房抵債協議被認定無效后無法實現抵債的風險。在債務履行期限屆滿前達成以物抵債協議，如約定債務人到期沒有清償債務，抵債財產歸債權人所有的，該約定無效；或因相關房屋未取得預售許可證明而被認定為無效。

二是抵債房屋被債務人“一房二賣”，導致債權未能被清償的風險。在簽訂以房抵債協議后，在未交付和過戶期間，債務人有可能將抵債房屋再次出售給第三人，第三人已經先行占有并使用該房產，債權人將難以僅憑抵債協議主張房產所有權。

三是抵債房屋存在權利瑕疵，無法達成以房抵債協議。如果抵債房屋因與第三方產生訴訟糾紛而被法院查封，或者已設定了抵押等，這些情況將實際影響抵債房屋的交付和辦理過戶登記，最終將影響債權人通過以房抵債實現債權[ 3 ]。

四是以房抵債協議可能構成“債的更改”，形成的新債難以追償且無法回溯主張舊債的風險。如果雙方當事人在以物抵債協議中明確約定消滅舊債務，則構成債的更改。在此情形下，債權人只能依據以物抵債協議主張權利，無權請求債務人履行原債務。

五是債務人破產導致以房抵債被解除或撤銷的風險。在合同履行過程中，不能排除債務人存在破產的可能性。一旦抵債房屋被認定為破產財產或以房抵債被認定為個別清償，債務人以房抵債的行為將可能被撤銷，債權人的債權將難以通過以房抵債的方式得以實現。

（二）涉稅風險分析

第一種方案中，建筑施工企業容易涉及未按規定申報繳納印花稅、契稅等風險，還可能牽扯持有期間的房產稅、土地使用稅，處置時的土地增值稅、印花稅等。如果多年后被查補稅款，會產生高額的滯納金及罰款等。第二種方案中，建設單位存在繳納土地增值稅的風險。以股權轉讓方式抵債的過程中，很容易被稅務局認定為轉讓不動產，因此面臨需要繳納土地增值稅的巨大風險。如果建設單位存在稽查風險，還會影響到建筑施工企業的債權實現。第三種方案中，如果操作不當，由丙方直接向甲方開票，容易導致發票流與業務流不一致，對三方均會產生風險。

（三）資金風險分析

當前房地產市場下行，房價變化不定，房屋價值存在下跌風險，且房屋作為不動產，流動性遠低于現金，施工單位在接受抵房后往往面臨接受抵債資產處置難、形成企業無用資產等風險，有關房產無法及時變現，嚴重影響企業的對外支付能力，導致企業資金狀況惡化。

（一）風險防范措施

一是積極推動建設單位的工程款結算，盡量以結算款的形式簽訂以房抵債協議。

二是法律風險應對建議。引入專業法律人員，根據不同的以房抵債形式匹配不同的應對方案，做好協議簽訂各階段的防范措施。盡量在債務履行期限屆滿后再簽訂以房抵債協議。協議簽訂前，審查預售房屋的相應許可證明，充分核實抵債房屋的權利狀況，確保不存在任何限制轉讓或權利瑕疵的情況。協議簽訂時，在以房抵債協議中增設條款：要求債務人承諾抵債房屋未出售或預售給第三人；約定債務人到期沒有清償債務，債權人可以對抵債財產進行拍賣、變賣、折價以實現債權；體現出以房抵債是實現建設工程價款優先受償權的意思表示和方式之一。在以物抵債協議中避免約定消滅舊債，以確保在以物抵債協議到期不履行的情況下，可以追溯到舊債，保障債權人的權益實現。協議簽訂后，盡快辦理相應的購房合同網簽、合同備案，辦理預告登記、過戶登記，督促債務人第一時間交房，進行有效占有[ 4 ]。

三是稅務風險應對建議。盡量避免多環節“過戶”方案而增加稅務風險。價值鏈條上各方均可以獲取資金償債，避免房屋過戶產生的大額稅金，實操中需要關注資金來源和流向以及對時效性的風險控制。

四是價值評估注意事項。債權單位應與債務人協商，確定抵債資產價值。原則上，抵債資產價值不能高于資產評估價值，且應充分考慮后續資產變現損失，盡量壓低抵債資產價值；抵債資產欠繳的稅費和取得抵債資產支付的相關稅費應在確定抵債金額時予以扣除。發生的評估、過戶等費用應由債務人承擔，債務人無力承擔的，應從抵債資產價值中扣除。

（二）多維度擇優方案

從稅務風險角度而言，在甲、乙、丙三方存在真實債權債務關系的前提下，為了減少不動產交易環節，節省建筑施工企業（乙方）的契稅和相關各方的印花稅，建議由甲、乙、丙三方簽訂抵債協議，將債權債務關系歸于甲方和丙方，再由甲方和丙方簽訂售房合同，直接將房產銷售給丙方。

從資金流角度看，應盡量避免讓購房者把款項直接支付給建設單位，因為后期資金回籠無法保證，盡管可能會出現“三流一致”問題，但抓住資金流才是建筑施工企業的存活之道。

從企業利益最大化角度考慮，如果經評估目標房產地段優質、目標市場需求較好，預估未來能獲得較為穩定的現金流，建議優選方案二，以股權抵債權的方式獲取目標房產，同時降低稅負。

因以房抵債涉及疑難問題多，建筑施工企業應深入理解相關法規政策，完善合同條款，做好資金風險管理與稅務風險防范工作，加強溝通協調，只有這樣，才能確保以房抵債經濟行為的順利進行，實現建筑施工企業的可持續發展。

[1]最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》總則編若干問題的解釋（法釋[2022]6號）[J].中華人民共和國最高人民法院公報，2022（06）：9-13.

[2]胡志軍，生育新.企業會計準則第7號—非貨幣性資產交換[J].對外經貿財會，2006（05）：15-17.

[3]劉浩莉，馬麗亞.以房抵債業務的增值稅籌劃政策依據及要點[J].國際會計前沿，2017（04）：25-29.

[4]卜繁強.新債務重組準則下以房抵債的稅會處理[J].國際商務財會，2020（06）：33-35.