物業(yè)管理企業(yè)稅務籌劃的要點分析

鄭小珍

（廈門唐潤商業(yè)管理有限公司，福建 廈門 361012）

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標是質(zhì)量效益同步提升，深度挖掘成本控制點，探索成本降低途徑，從而提高企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。稅務籌劃是物業(yè)管理企業(yè)控制整體成本的有效手段之一，也是金稅四期系統(tǒng)全面運行背景下，企業(yè)必須高度重視的財務工作。

隨著稅務機關對企業(yè)的應稅、非稅業(yè)務監(jiān)管力度加大，物業(yè)管理企業(yè)稅務籌劃管理中的任何不規(guī)范行為將無法隱藏，將以更為直觀的方式呈現(xiàn)在稅務機關面前，對此，物業(yè)管理企業(yè)必須把握籌劃要點，根據(jù)外部形勢變化調(diào)整稅務籌劃方案，確保稅務籌劃可實現(xiàn)預期效果。

一、物業(yè)管理企業(yè)稅務籌劃的要點

（一）物業(yè)管理業(yè)務合同

1.代收費用合同

物業(yè)管理企業(yè)提供燃氣費用、水電費用代繳服務，代收的費用應當與企業(yè)的其他收入分開列支核算，并且與業(yè)主簽訂代收費用合同，在合同中指出代收費用屬于業(yè)主委托，避免代收費用與其他收入混合而導致增值稅計稅依據(jù)增加，防范多繳稅風險[1]。如果物業(yè)管理公司代收費用中包含手續(xù)費，則必須將其計入計稅依據(jù)依法繳納增值稅。

2.資產(chǎn)租賃合同

物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)租賃業(yè)務需要簽訂合規(guī)的租賃合同，在合同中協(xié)議約定租金、物業(yè)管理費用，明確兩者的實際金額或是分攤比例，而且在實務中物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)費用必須不超過物價部門規(guī)定的核定價格。

例如，某物業(yè)公司計劃將120㎡的商鋪對外租賃，每月收取65000元租金，如果該公司在簽訂租賃合同時未能將物業(yè)管理費用和租金分離，則計算房產(chǎn)稅時物業(yè)管理公司需要將所有租賃收入全部作為企業(yè)所得稅計稅依據(jù)。但是實際上該公司收取的租金中包含10000元的物業(yè)管理費用，該公司在資產(chǎn)租賃合同中協(xié)議租金為55000元，物業(yè)管理費用為10000元，則該物業(yè)管理公司每年少繳納房產(chǎn)稅14400元。

3.物業(yè)服務合同

物業(yè)管理服務通常受業(yè)主委托，即由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供資產(chǎn)托管服務，幫助業(yè)主對外出租資產(chǎn)。在這一過程中，物業(yè)公司應當厘清與承租方之間的關系，在簽訂合同時應簽署物業(yè)服務合同，而非物業(yè)租賃合同。物業(yè)公司將租賃收入作為物業(yè)服務費用，此時無須向納稅機關繳納房產(chǎn)稅，由此可以降低企業(yè)房產(chǎn)稅稅負。

以Q公司為例，該物業(yè)公司將托管資產(chǎn)對外出租，按照每月40000元收取房產(chǎn)租金。由于該公司與承租方簽訂了物業(yè)服務合同，則收取的費用也被計為物業(yè)服務費用，不需繳納房產(chǎn)稅，該公司每年度可節(jié)省57600元。

4.合同裝修免租期的簽訂

根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅相關規(guī)定，對于單位出租房屋約定免租期的，需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

舉例：原條件：500平的A鋪位，租期2021年一年，租金50元/月/㎡，免租三個月，全年租金收入22.5萬元，房產(chǎn)稅=9個月的從租房產(chǎn)稅+3個月的從價房產(chǎn)稅=225000/1.0 5*12%+2600*3=25714.28+7800=33514.28元。

籌劃方案：500平的A鋪位，租期2021年一年，1-6月租金25元/月/㎡，7-12月租金50元/月/㎡，無免租期，全年租金收入22.5萬元，房產(chǎn)稅=12個月的從租房產(chǎn)稅=225000/1.05*12%=25714.28元；減少稅費7800元。

綜上所述，在簽訂合同的時候應考慮回避免租期，合理把租金分攤到免租期，既符合稅務政策，又可以有效減免房產(chǎn)稅的繳納。

（二）轉(zhuǎn)換業(yè)務類型

1.業(yè)務類型

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務類型包括自有經(jīng)營、物業(yè)出租，可應用不同方式推進業(yè)務活動經(jīng)營，比如自營方式和聯(lián)營方式。一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)應用自營業(yè)務方式經(jīng)營應稅業(yè)務時，涉及增值稅、企業(yè)所得稅等多個稅種，而聯(lián)營業(yè)務方式則需要考慮將合作方的銷售收入計入企業(yè)營業(yè)收入中，并作為計征依據(jù)。對此，物業(yè)管理企業(yè)可選擇轉(zhuǎn)變業(yè)務經(jīng)營方式，將聯(lián)營方式轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I方式，面向物業(yè)出租業(yè)務收取租金，將結(jié)轉(zhuǎn)成本調(diào)整為攤銷租金，從而簡化稅務籌劃流程，控制企業(yè)的整體稅負。

2.出租類型

組建物業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納；同時，我國房產(chǎn)稅相關條例表明，在征稅范圍內(nèi)具備房屋功能的地下建筑，亦包括地下人防設施等，需要按照有關規(guī)定履行納稅義務，繳納一定額度的房產(chǎn)稅。

在物業(yè)管理過程中，如果組建獨立的物業(yè)管理公司，并按正常交易價與產(chǎn)權所有公司簽訂合理的協(xié)議，可有效減少房產(chǎn)稅。特別是物業(yè)管理項目較多會包含一些零星的倉庫，車位、點位，因出租率極低，收入低，但因面積及總值較大，需要繳納較高的房產(chǎn)稅，組建獨立的物業(yè)管理公司，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)管理，達到很好的稅籌作用。

（三）靈活利用相關稅收政策

1.抵扣政策

物業(yè)管理企業(yè)在稅務籌劃過程中可充分利用稅收抵扣政策，首先，人工成本籌劃，物業(yè)管理企業(yè)需要根據(jù)實際情況，按規(guī)定扣除應扣薪酬，一是物業(yè)管理企業(yè)應當設計可行的薪資體系，并且由董事會審核批準定期調(diào)整薪資體系，二是企業(yè)對人工成本的抵扣籌劃重點不應集中放在減少稅負方面，也應該重視國家政府規(guī)定范疇，在納稅年度對工薪計提，將其控制在匯算清繳前，規(guī)避納稅調(diào)增風險[2]。三是物業(yè)管理企業(yè)需要注意人工成本的可扣除內(nèi)容的扣除比例，企業(yè)員工福利費稅前抵扣標準是工資總額14%，職工教育經(jīng)費不超過工資總額8%，下發(fā)的工會經(jīng)費不超過工資總額2%，對于工會經(jīng)費需要在工會部門審核通過后，獲取專用的收入票據(jù)，留作抵扣憑證。

其次，物業(yè)管理企業(yè)為保證抵扣政策充分享受，實現(xiàn)應抵盡抵，則企業(yè)應當在匯算清繳之前獲得全部發(fā)票，并確保發(fā)票的合規(guī)性，及時核查發(fā)票信息完整性、格式合規(guī)性，以專用發(fā)票為憑證進行抵扣。

最后，在與關聯(lián)企業(yè)合作過程中，物業(yè)管理企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)借款，借款數(shù)額必須低于關聯(lián)債資比例，確保借款利息可足額抵扣。

2.優(yōu)惠政策

第一，針對小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)稅收優(yōu)惠政策條件對經(jīng)營組織結(jié)構進行調(diào)整，根據(jù)經(jīng)營規(guī)模選擇設立分公司或子公司，其中分公司是非法人企業(yè)，應與總部合并繳納企業(yè)所得稅，并且設立前期投入資源量大，存在虧損風險，但是虧損部分可以抵減總部的應繳企業(yè)所得稅額，降低總部稅負壓力。

子公司是法人企業(yè)，其獨立經(jīng)營并承擔民事責任，同時單獨繳納企業(yè)所得稅，而且子公司一般屬于小微企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)可將其納稅人身份定為小規(guī)模納稅人，以此享受增值稅相關優(yōu)惠政策，將物業(yè)管理企業(yè)的部分業(yè)務分流至子公司，由此降低企業(yè)的增值稅負。

第二，利用業(yè)務招待費扣除政策，針對限額抵扣范疇規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)需要嚴格管控業(yè)務招待費用、廣告費用、報銷費用等，并且適度轉(zhuǎn)換廣告費用，妥善保管抵扣憑證，爭取較多的抵扣數(shù)額[3]。

物業(yè)管理企業(yè)面臨激烈的市場競爭，企業(yè)維護客戶和拓展客戶所需資金數(shù)額較多，按照政策規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的業(yè)務招待費用，應按實際發(fā)生額60%扣除，最高不超過年度營業(yè)收入5%。物業(yè)管理企業(yè)可充分應用此項政策，合規(guī)轉(zhuǎn)換廣告費用，在扣除限額內(nèi)盡可能多地扣除相關費用，爭取實現(xiàn)稅前全額扣除和減少企業(yè)所得稅的目的。

第三，利用招聘殘疾人優(yōu)惠政策，在稅收政策規(guī)定下，企業(yè)為殘疾人提供就業(yè)崗位，可據(jù)實扣除支付給殘疾員工的薪資，并且加計100%扣除殘疾員工薪資。物業(yè)管理企業(yè)對人力資源的需求較大，在實務中，企業(yè)可根據(jù)崗位需求招聘具有一定勞動能力的殘疾人員，與殘疾人員簽署超出12月的勞動合同，并且整理殘疾員工的證明資料在當?shù)赜嘘P部門完成備案手續(xù)。同時物業(yè)管理企業(yè)支付給殘疾員工的薪資不允許低于當?shù)匦劫Y最低標準，為其足額繳納社保，保證殘疾人權益。

第四，合理利用地區(qū)時段性優(yōu)惠政策，2020年，因疫情影響，各地區(qū)出臺較多的與疫情相關的稅務優(yōu)惠政策。稅務優(yōu)惠政策的宗旨在于鼓勵企業(yè)給予商戶、客戶租金減免，企業(yè)需要主動研究政策，根據(jù)政策對應制定商戶的減免政策，與稅務政策進行匹配，最大限度地享受優(yōu)惠政策。

例如：假設2019年租金總收入為2400萬元，2020年疫情原因，公司擬定給予商戶的減免政策，合計減免是300萬元，但是，根據(jù)政策測算的減免需要達到480萬元，才可以享受稅務的減免房產(chǎn)稅政策，年度從租房產(chǎn)稅約240萬元；那企業(yè)應該考慮結(jié)合政策，給商戶增加180萬元的減免，以達到從租房產(chǎn)稅的減免，這樣除了可增加60萬元的收益，還增加了商戶的利益及信心。企業(yè)應該時時關注和學習稅務政策，并仔細研究優(yōu)惠政策，與企業(yè)實際情況進行匹配，制造有利條件來匹配符合稅務的優(yōu)惠政策，以期達到最大化享受優(yōu)惠政策。

二、物業(yè)管理企業(yè)稅務籌劃工作開展的保障措施

（一）優(yōu)化稅企關系，適時尋求稅務機關幫助

首先，物業(yè)管理企業(yè)應當主動向當?shù)囟悇諜C關咨詢稅收政策，由稅務管理負責人與稅務機關人員進行溝通，就財稅風險、籌劃問題等與其討論，在稅務機關的指導協(xié)助下防控稅務風險、提高稅務籌劃質(zhì)量。

其次，定期邀請稅務機關人員對企業(yè)的稅務籌劃流程進行指導分析，針對實務中的實際問題，向稅務機關人員咨詢具體的解決辦法，企業(yè)財稅人員則應當深入學習和理解稅務機關人員全面解讀的相關稅收政策。同時企業(yè)可邀請稅務機關人員對內(nèi)部財稅人員進行稅務管理培訓，提高財稅人員的工作能力。

最后，端正對稅務機關的認識，物業(yè)管理企業(yè)應當將稅務機關作為稅務引導機構，而不是處罰機構，在稅務籌劃過程中對政策不理解或是籌劃風險過高，則應當積極咨詢稅務機關，配合稅務機關解決問題。

（二）強化稅務風險管理環(huán)境，加強風險控制

物業(yè)管理企業(yè)應當加強建設稅務風險管理環(huán)境基礎，全面加強風險控制工作，首先，統(tǒng)一員工對稅務風險管理的認知，在稅務風險管理過程中，引導相關員工積極參與建設稅務風險管理體系，從日常工作入手對企業(yè)所有稅務風險進行全方位管理，對不利于企業(yè)發(fā)展的稅務風險嚴防死守[5]。

其次，物業(yè)管理企業(yè)應當設立獨立的稅務管理部門，將稅務籌劃和稅務風險管控工作劃分給稅務管理部門全權負責，安排專業(yè)人員主持并推進風險管控工作，嚴密監(jiān)督控制涉稅業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務風險變化，督促全員參與和配合稅務風險控制工作。

最后，加快速度建設與稅務風險管理相匹配的制度體系，比如完善企業(yè)的增值稅發(fā)票管理制度，規(guī)范發(fā)票格式、內(nèi)容、期限，從嚴管理增值稅進項稅發(fā)票，保證進項稅抵扣憑證合規(guī)且完整，實現(xiàn)進項稅應抵盡抵。

三、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)在當前競爭激烈的市場環(huán)境下，稅務籌劃和管理工作對企業(yè)發(fā)展質(zhì)量的重要性不言而喻，物業(yè)管理企業(yè)應當全面增強稅務籌劃管理意識，端正納稅思想，準確認識稅務籌劃風險威脅，以專業(yè)的稅務團隊為支撐，針對企業(yè)的所有涉稅業(yè)務進行科學籌劃和安排，最大限度地保證稅務籌劃管理目標實現(xiàn)。在發(fā)展過程中，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務創(chuàng)新性將提升，企業(yè)則需要準確把握涉稅業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務籌劃要點，密切關注稅務風險點，平衡成本與節(jié)稅效益之間的關系，立足于當前實際情況，在最新稅收政策法規(guī)的指導下完善稅務籌劃方案和管理辦法，不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的稅務籌劃和管理質(zhì)量。