基于業主方的房地產項目設計管理要點淺析

文／何風亭 山東省煤田地質局第三勘探隊 山東泰安 271000

引言：

在房地產項目的經營管理過程中，從場地踏勘、項目策劃、用地規劃、工程勘察、建筑設計、報批許可、造價咨詢、招投標管理、施工管理、工程監理、營銷策劃、竣工驗收直至到客戶裝修和物業管理等，無一不是依據相關設計文件展開的，可以說設計管理是貫穿于房地產工程項目管理全過程的主線和關鍵。因此，全程設計管理是房地產企業實施科技創新、控制項目成本、獲得市場競爭優勢的重要專業管理工作之一。業主方設計管理應牢牢把握以下任務要點。

1.全面掌握項目專業設計分類及其主要任務

隨著房地產市場的競爭越來越激烈，房地產項目的專業化要求和專業設計分工越來越細化，這些專業設計相互聯系、相互影響，共同決定著項目實施的專業化水平和市場核心競爭力[1]。因此，做好項目業主方設計管理，必須首先掌握房地產項目的市場化專業設計分類及其任務要求。房地產項目業主方設計管理主要專業分類與任務詳見表1。

表1 房地產項目業主方設計管理主要專業分類與任務一覽表

另外，在全程設計管理中還要注意與人防、消防、雷防、公共照明及項目形象識別與標識系統設計等專項設計緊密結合，并根據實際情況統籌考慮。

2.合理控制各個設計階段的設計內容與設計深度

在不同的項目實施階段，業主方設計管理必須要善于結合項目實際，從控制設計內容與設計深度出發，統籌組織項目各個設計階段的各項專業設計工作。

2.1 概念設計階段

概念設計階段主要是根據項目的各種具體條件，通過設計招標等適宜方式，在多種可能的設計思想中選擇一種或幾種具有一定可行性的設計思路或設計理念進行分析、思考和篩選，圍繞項目的資源利用、產品功能、產品特點、建筑布局、建筑規模、建筑標準、空間形態、建筑風貌等主要專業設計要素及其控制性技術經濟指標進行反復論證、比較和測算，并初步確定相關專業的概念設計成果和設計單位。因此，概念設計招標的主要任務就是根據項目策劃設計報告和招標設計任務書要求，結合投標單位提交的概念設計成果文件，在評審確定概念設計成果的同時一并擇優選擇相關專業設計單位。

2.2 方案設計階段

方案設計是在對概念性設計成果進行優化和深化設計的基礎上，依據工程地質調查、地形地貌等基礎資料，圍繞項目的總平面規劃、道路交通、建筑單體、結構選型、建筑設備、園林景觀等專業設計任務要求，進一步組織形成的更加清晰的相關專業設計成果和較為詳細的技術經濟指標的關鍵設計工作。業主方要注意把握以下工作路徑與工作要點：

（1）以基本滿足項目開發需要的各專業概念性設計成果為依據，組織策劃、勘測、規劃、建筑設計等各方進一步論證、優化和完善，共同對方案設計成果進行會審與會簽確認。

（2）根據會簽設計方案及其相關技術經濟指標，組織相關專業人員編制項目概算，并按照限額設計原則，統籌優化項目技術與經濟指標后，對設計方案進一步優化調整并確認。

（3）如果設計方案經過優化調整后仍不滿足限額設計要求或重要技術經濟指標仍然明顯不合理，應及時做出重大調整或重新組織設計。

（4）對于單體建筑設計（特別是住宅建筑）要統籌考慮其建筑密度、容積率、空間高度、平面功能布局、室內外交通組織、建筑形體組合、建筑日照采光、建筑隔熱通風、分戶隔聲及可再生能源建筑應用等方面的技術經濟要求。

2.3 初步設計階段

對于具有一定規模且功能、結構、技術等較為復雜的房地產項目還要在方案設計與施工圖設計之間增加初步設計。其主要目標是為了優化、深化和細化解決在方案設計階段沒有發現和解決的各種專業設計問題，使設計方案技術上更加可行，經濟上更加合理，避免直接跨入施工圖階段容易造成不必要的重大設計變更和經濟損失。業主方初步設計管理應注意把握以下要點：

（1）突出抓好總體規劃、建筑功能、結構安全等方面的優化、深化和細化。

（2）注意協調好給水、供電、供氣、網絡等專業設計單位之間及其與項目總體規劃、建筑單體、園林景觀工程等不同專業設計單位之間的協作與配合，確保建筑與環境、道路與管線、管線與管線之間的協調、安全與美觀。

（3）重點組織審查各專業設計方案成果之間特別是建筑與結構、建筑與設備、結構與設備、消防與空調等專業設計之間及其共同遇到的空間高度不足、管線布設和末端設備打架的矛盾和問題等。

（4）特別注意組織審查有關設計說明和復核建筑密度、容積率、綠地率等各項技術經濟指標的準確性。

2.4 施工圖設計階段

業主方施工圖設計管理應注意把握以下要點：

（1）所選施工圖設計單位的專業設計能力、特長要與項目需求相適應，要統籌考慮其設計收費、設計質量、設計深度及各專業的綜合協調與跟蹤服務能力。

（2）要根據項目前期階段各個專業設計成果，結合開發企業的產品風格與習慣做法，與設計單位一起編制一份高質量的委托設計任務書。

（3）要結合新技術、新材料、新裝備的應用條件，注意做好建筑節能與可再生能源建筑應用技術設計和經濟性評價。

（4）要組織開發企業內部的專業管理部門以及外聘專家全過程、全專業跟蹤做好施工圖審查工作，實現精細化設計。

（5）要組織做好施工圖設計強制性審查，這是項目獲得相關建設行政許可和實施后續工作的直接依據，既是對設計文件是否符合公共安全、國土空間規劃與環境保護等方面要求的一種制度性強制審查，同時也是房地產開發企業正確履行社會責任、消除施工圖設計中的重大隱患而必須組織好的一項技術性審查工作。施工圖審查應委托具有相應資質或資格的專業機構負責。

3.合理選擇專業設計單位及專業設計人員

業主方設計管理的關鍵是選擇滿足項目設計要求的設計單位及其專業設計人員。應結合項目規模和技術復雜程度，可酌情采用以下方式：

3.1 直接委托

對于品牌房地產企業所開發的較為成熟的普通住宅項目，在法律、法規允許的條件下，為加快項目設計進度，保證設計服務質量，可以優先從設計水平和服務質量較好的戰略合作伙伴中選擇適宜的設計單位直接進行專業委托設計或全程多專業跟蹤設計。

3.2 方案招標

對于場地環境或技術設計要求較高或規模較大且影響力特殊的高端品牌項目，可以通過（概念性）方案設計招標的方式，公開優選設計單位，并在與中標設計單位商簽設計合同時把負責人和主要專業設計人員一并納入合同附加內容。

3.3 聯合設計

對于有多種專業設計需求的項目，可以按照不同設計單位的專業優勢選擇并協調多家設計單位進行聯合設計，這種情況下，要特別重視通過嚴密的聯合設計合同來加大對多個設計單位的協調管理，并明確每一個專業設計單位的具體分工與牽頭協調服務責任，同時要委托一家技術實力較強的綜合性設計單位或委托一名具有多方面專業知識和經驗能力的高水平總工程師協助業主進行綜合協調把關，盡量避免因多方設計不協調所造成的矛盾和由此帶來的損失。

4.統籌協調對各類專業設計成果與設計要素的動態管理

面對多個設計單位所提供的各類專業設計成果，業主方在設計管理中，必須重視動態管理，及時統籌協調排除各種專業之間的矛盾，充分發揮各個專業的特色功能，最大限度地實現各個設計要素的空間歸位。

4.1 統籌協調實施總體規劃與專業設計

項目總體規劃設計是各類專業設計的總體依據，各個專業設計要依據總體規劃展開，但總體規劃設計又要同時受到各專業設計的影響，要根據專業設計的特殊需要適時優化調整項目總體規劃，并隨著不同設計階總體規劃與各種專業設計文件的協同推進，實現兩者相互影響，彼此不斷優化完善。

4.2 及時溝通解決各種專業設計之間的矛盾

由于項目各個專業設計單位之間一般不存在合同關系，在完成各自專業設計的過程中都是相對獨立的，缺乏適時的溝通與協調，容易導致各專業設計成果之間出現矛盾和問題，作為業主方設計管理人員一定要及時做好各種專業設計單位之間的溝通與協調工作，做到既要發揮各個專業設計的特色，又要實現各專業設計要素在室內外建筑空間的最優組合與合理分配，如室外園林景觀工程與道路、管線、管井等設施設備之間的交叉問題，室內各種工程管線的空間分配和走向矛盾等。必要時可委托一家主要設計單位利用BM 等先進技術手段及時排查和協調實現各專業設計要素的空間合理歸位。

5.注重發揮設計對控制工程成本的決定性作用

業主方應重點從以下幾個方面組織發揮設計對控制工程成本的決定性作用：

5.1 合理確定項目各專業限額設計目標

即通過與各個相關設計單位充分溝通，對其承擔的不同設計階段的各類專業設計在滿足技術標準和規范要求的前提下，分別確定一個合理的工程投資控制額度目標范圍，從而實現對項目各個專業工程成本及總成本的有效控制。限額設計對于促進相關專業設計單位改進設計理念、更好統籌實現各類設計的技術經濟目標具有非常顯著的作用。

5.2 認真組織各階段各專業設計成果技術經濟審查論證

即在組織不同設計階段各專業設計成果會審會簽的同時，要以階段性設計成果的工程投資限額設計目標為導向，全面落實各專業設計人員的技術與經濟責任，認真組織編制和審查方案設計估算、初步設計概算及施工圖設計預算，對于與限額設計目標偏差較大的，要及時優化調整相應的設計文件，嚴防出現因盲目追求高大上而導致的概算超估算、預算超概算、決算超預算的“三超”現象。

5.3 嚴格控制施工圖設計變更

為切實發揮好施工圖設計對于控制項目開發建設標準、達到施工招標控制底價等目標要求，必須在建筑構造、材料與設備選型等方面嚴格控制施工圖設計變更。總體上注意把握四點：一要盡量減少不必要的設計變更，二要牢牢把握設計變更的主動權，能早變的不要晚變，三要及時協調辦理各個相關專業引起的連鎖變更會簽，四要不僅進行技術變更簽證，更要同時進行工程造價變更簽證。

結語：

業主方設計管理始終處于房地產工程項目全程管理的核心地位，不僅對項目產品的安全、功能、經濟、美觀等核心要素具有決定性作用，而且對項目的營銷策劃、品牌塑造、行政審批、施工監理、成本控制、竣工驗收、物業管理等具有重大影響。因此，通過強化對各個設計單位的統籌協調與資源整合，分專業、分階段做好全程設計深度與質量管控，才能為房地產工程項目管理提供功能適用、環境優雅、技術可行、成本可控的優秀設計文件，從而為房地產項目取得良好的經濟效益、環境效益和社會效益提供重要的技術保障。