房地產企業財務杠桿對企業投資決策的影響分析

文／應向軍 海天建設集團有限公司 浙江金華 322100

東陽市天元房地產開發有限公司 浙江金華 322100

引言：

財務杠桿是企業合理利用債務來使自身價值得到提升的手段。房地產行業屬于典型的高資金密集型產業，在發展過程中如果利用的財務杠桿較低，雖然不會承擔很大的財務風險，但在速度和規模方面企業的發展卻會受到限制，這對于企業未來發展會非常不利；但是假如使用的財務杠桿較高，企業雖然可以在短時間內壯大，但采用方式不合理的話，就會導致企業資金鏈斷裂，甚至會面臨破產的威脅。所以，房地產行業想要良好的發展，就要有效的對財務風險進行控制，合理利用財務杠桿進行投資決策，以此來提升自身效益。

1.財務杠桿概述

財務杠桿的概念是非常寬泛的，簡單的說就是在經營過程中企業已有資本中包含的債務資本。而財務杠桿效應則是指在特殊情況下，企業想要開展后續經營必須要進行負債，由于其中包含的部分財務費用是固定的，所以導致相比于普通股每股盈余的變化幅度，息稅前盈余的變化幅度是有所差異的，把財務杠桿效應再進行細致劃分的話可以分為兩大類別，即財務杠桿正效應和負效應，息稅前盈余的變化幅度和普通股每股盈余的變化幅度相比略小的話屬于財務杠桿正效應，反之略大的話則屬于財務杠桿負效應（見圖1）[1]。當財務杠桿狀態處于正效應時，企業以及相關股東就會獲得不錯的經濟效益；但財務杠桿的狀態處于負效應時，企業就會出現虧損現象，嚴重的話甚至會發生負債破產等情況，股東的利益更是無法保障。這些情況都表明，企業的發展和財務杠桿之間具有正向關系。

圖1 財務杠桿效應示意圖

2.房地產企業投資決策由于財務杠桿所受到的影響分析

2.1 投資支出由于財務杠桿所受到的影響

由于房地產行業自身特殊性，因此房地產企業財務杠桿和企業投資決策之間存在負相關系，也就是當房地產企業的負債比較低時，企業就會具備較大的自由流通現金量，反之當房地產企業負債較高時，企業能夠自由流通的現金量就會比較少，同時企業所能夠利用的富余資金也會比較少。通常情況下，房地產投資項目所需要的資金都比較多，如果僅僅只是依靠自身供給會很難維持，因此企業想要取得融資資金常常就需要向各金融機構如銀行等申請貸款的方式來實現（如表1）。但銀行等金融機構在向房地產企業提供借款時，出于對財務風險的預防，一般情況下借款期限相對而言會比較短，因此房地產企業通常都會利用縮減富余現金流的方式來盡快的償還借款，這就導致企業的投資支出勢必會減少。另外針對房地產行業國家所制定及實施的一系列宏觀調控政策也會使財務杠桿對房地產企業投資決策造成很大的影響。

表1 我國房地產企業主要的融資方式

2.2 投資效率由于財務杠桿所受到的影響

經過研究發現房地產企業財務杠桿和企業投資效率之間存在內在關聯性，有著正向關系，也就是當企業財務杠桿較高時，企業就會呈現較高的投資效率，但是假如企業的財務杠桿較低時，則相應的投資效率也會較低，同時這也說明在一定程度上財務杠桿對于房地產企業的投資過度現象有著控制作用。不僅可以使企業投資不足的情況得到控制，還能有效增強企業投資效率。結合當前房地產企業實際的情況來看，企業想要提升自身的投資效率可以合理利用負債融資的形式來實現。但財務杠桿對于房地產企業投資決策影響并不僅僅只是正面的，房地產企業想要大幅提升自身投資效率，還需要積極優化自身資本結構，最大化的將財務杠桿的優勢發揮出來。另外，房地產企業還要確保投資決策的開展與國家相關政策以及經濟發展趨勢等相符，同時還要發展其他融資渠道，不應該只局限于銀行一種，從而使企業在控制財務風險的基礎上，有效通過財務杠桿做出正確投資決策，以此提升企業收益。

3.財務杠桿影響下優化房地產企業投資決策的建議

3.1 將財務杠桿的區間控制在合理范圍之內

當企業財務杠桿較高時，就會導致企業的投資不足，這是因為在企業總資產中，債權人的資金所占比例較大，因此企業在進行投資時就必然要考慮到債務償還問題。并且企業如果負債過多的話壓力自然也會很大甚至會面臨破產風險[2]。由于上述種種情況，所以房地產企業只有有效的控制好財務杠桿的合理區間，才能將財務杠桿的優勢發揮出來。要想確保投資的安全性和可靠性，要先對財務杠桿合理性和可行性進行分析和研究然后再做出正確的投資決策。房地產投資由于其自身的獨特性，所以會存在一定的風險，比如涵蓋問題廣泛、投資過程繁雜及想要回籠資金需要的時間較長等，因此，在進行相關投資決策時，房地產企業要根據自身的實際情況，并考慮到投資風險等各種因素，將財務杠桿區間控制在自己可以接受的范圍之內，同時還要做好可行性研究。可行性研究能夠充分對此次投資的風險大小進行預測，事前對風險進行控制，因此，在房地產企業投資決策過程中做好可行性研究是至關重要的。另外，想要可行性研究充分的為投資者服務，首先就是要加強對政府的利用，相關政府部門要規范審批手續，并給予政策導向，以此來降低投資者發生投資失誤的情況。其次，投資者應該有效發揮自身主動性，充分體現出自己作為投資決策主體的價值，要具備可行性研究至關重要的意識，在充分了解和掌握房地產企業實際的財務杠桿情況之后再進行投資決策，只有這樣才能優化投資策略，將投資失誤的概率降到最低。

3.2 對企業的資本結構進行合理的調整

對于房地產企業來說，想要引入更多資金就要最大化的將財務杠桿優勢發揮出來。為了能夠降低財務風險，房地產企業要結合實際情況來對自身資本結構進行調整，利用合理的負債來規避財務風險[3]。其中可以使得加權平均成本最小化的資本結構就是能夠將企業價值最大程度發揮出來的結構。企業在發展過程中如果已經發生了負債的情況，那么就不要再次負債，否則將會對企業發展造成很大的影響。在房地產企業發展過程中，負債要適當，要對風險和收益之間的關系進行合理控制，負債雖然可以在一定程度上使企業能夠獲得短暫喘息機會，但卻不能作為解決資金問題的唯一方式。通過研究對企業財務情況造成影響的因素可以發現，企業內部負債的嚴重程度直接決定了其經營所承擔財務風險的高低，負債情況越嚴重，財務風險越高。房地產企業想要獲得更高的經濟效益，可以利用對內部資本結構合理調整的方式來實現，使企業的發展價值通過財務杠桿最大化發揮出來。所說的要適當的進行負債，適當兩個字是重點，企業要想實現資本結構的優化配置，就要將負債比率控制在可接受范圍之內，詳細來說，以下幾個方面內容企業的管理人員都應該顧及到：首先，對于企業來說，想要具備按時還清債務的資質，首先要有穩定的資金來源，而想要確保穩定的資金來源就需要銷售情況一定要穩定，因此企業管理人員要全面了解和掌握自身實際經營和銷售情況；其次，企業管理人員要考慮到自身資產結構情況。一般情況下，當企業缺乏資金時，假如企業本身擁有的是已經被用來當作抵押的物品，這就說明企業已經是通過負債來使自身經濟壓力得到緩解；再次，要關注企業經營杠桿。在確保不被外界因素干擾和影響的基礎上，如果企業所具備較低的經營杠桿，那么就說明，企業具備較強的運用財務杠桿能力；第四，在確保不被外界因素干擾和影響的基礎上，要考慮到企業發展速率，很多房地產企業想要自身的發展速率得到提升，就必須要具備充足的資金，而想要資金充足，借貸方式無疑是最好的選擇，和普通股的發行成本相比其給企業發展所帶來的成本壓力要比較低，因此很多企業都是通過借貸來促進項目進行；第五，對于企業來說，如果自身投資所取得的經濟效益是足夠多的，有充足資金來進行融資活動，那么就說明企業對于負債沒有很大依賴性，所以企業管理人員要了解企業自身的盈利情況；第六，還要了解企業自身實際的稅收情況。稅收問題在房地產企業運營和發展過程中是必定會面臨的問題，企業可以在稅前將負債所產生的利息進行扣除，這樣在一定程度上就降低了企業稅務壓力，進而使資金壓力得到緩解，簡單來說就是，企業所承擔的稅率如果越高，那么利用負債方式，就可以節約更多的稅務支出[4]。

3.3 密切關注投資的政策變動

隨著我國改革開放的不斷深入，市場經濟水平也在不斷提升，但由于在市場經濟方面政府經驗還比較少，還未能形成完善的規章制度，因此市場經濟在政府調控的作用下，很難將自身的自我調控作用充分發揮出來，其中比較嚴重的就是一些大型企業，所以房地產企業想要做出正確的投資決策，就必須對政府政策動態加以關注。由于我國房地產企業起步較晚，很多制度尚未健全，受到政府政策的影響會比較大。比如，在國家發布的貨幣政策寬松的情況下，房地產企業的發展會比較樂觀，但是如果國家發布的貨幣政策較為緊縮的話，將會嚴重影響到房地產行業的發展。所以，房地產行業在進行投資決策時，就要將市場的政策條件充分考慮到，特別是和房地產企業直接相關的政策條件變動，要結合實際變動情況，來對其經濟決策進行及時優化和完善。否則一旦政府政策頒布，企業則需要更多時間和精力來對自身未來經濟的發展方向、政府對企業決策態度等進行研究，還要觀察外界投資環境以及預測相關風險，這都對企業的發展很不利。所以，房地產公司在做出投資決策時，應盡量少走彎路，了解和掌握政府的方針政策變化。

3.4 利用有效的方式提升資金的利用率

房地產企業在對財務杠桿運用過程中，還應該利用有效的方式來提升資金利用率。企業的運營和發展與風險是相依相伴、同時存在的，而長時間以來造成存在潛在財務風險最重要原因就是不合理的使用資金。因此房地產企業在運用財務杠桿時，首先要有財務杠桿對企業發展不僅有正面影響作用還有負面限制作用的意識。而企業只有在確保和負債所產生的利息率相比息稅前收益率要高的情況下，才能充分發揮財務杠桿的正面作用。房地產企業在將資金引入之后，先不要著急開展項目，首先要做的就是有針對性的分析實用價值，以此確保將每一筆資金實際價值作用最大化的發揮出來。企業在選擇投資項目時為了減少不必要的資金消耗，應該選擇低投資、低風險、高效益的項目；在籌集資金時也應該根據自身發展的實際情況，選擇合適時機和金額，負債要適當，只有這樣才能確保企業的健康可持續發展。

3.5 根據實際情況，對自身負債情況進行合理的調整

房地產企業想要避免不必要的財務風險，就必須要根據自身發展所需資金的實際情況來運用財務杠桿，以此確保企業內部現有資金能夠充分得到運用。在市場環境不景氣的情況下，很多企業為了獲得更多經濟利益，仍然持續的進行負債，長此以往企業很有可能會變成空殼，甚至會面臨倒閉風險[5]。市場條件不是一成不變的，所以企業想要健康的長久發展下去，就應該順應市場條件變化，當經濟發展處于持續走低的趨勢時，就會影響到企業經濟發展，干擾到企業財務管理，在這種情況下，企業就要對自身負債加以把控。相反的，當經濟發展處于持續上升趨勢時，企業發展在市場高需求的影響下就會有很大的空間，所以在這種情況下，企業就可以通過適當進行負債來提升自身經濟收益，使自身發展能夠更近一步。

3.6 加大同行業合作

近幾年來，隨著社會經濟的不斷發展，房地產企業也有了很大的發展空間，市場競爭也愈演愈烈，各個企業的競爭實力不盡相同，其中很多的企業實力薄弱，且負債也比較多，在這種情況下投資的話，風險必然會加劇，所以出于安全考慮，房地產企業想要共贏的話可以采取合作的方式，利用合作籌集項目資金，將風險分攤但共享盈利，在合作過程中，還能夠有效的增強企業之間的競爭力。由于房地產企業的發展迅速，政府對其相關的政策調控非常重視，而房地產企業因為受到政府政策干擾，就出現了較多的滯留產品，想要銷售變得非常困難，為企業回本帶來了很大的阻礙，增加了財務風險，所以企業可以通過合作的方式來有效降低項目的風險。

3.7 完善投資決策機制，增強投資水平

房地產企業由于受到國家政策調控作用的影響，所以在進行投資決策過程中，要充分考慮到社會環境變化。實時掌控政府政策的動態變化，并對政策變化會對企業發展所產生的影響進行了解和分析，從而對企業發展方向做出及時調整，最大程度將現有資源的利用價值發揮出來。此外，企業要在對社會市場環境充分了解以及全面收集相關信息數據的基礎上，來進行投資決策，并且還要尋求專業人員的意見和建議，理智的開展投資決策，同時還要評估此次投資風險，提前做好分散和相關準備工作。在投資決策過程中，想要分散投資風險，分散投資的策略也應該是非常重要的考慮因素[6]。房地產企業應該對投資方向做出適當調整，平穩的向“新常態”過渡。我國經濟結構在近幾年來有了很大的轉變，隨之房地產行業也有了很大變化，特別是在“新常態”下，我國的經濟增長方式和模式也在逐漸改變，因此，房地產企業想要更好的適應新時代要求，就要對傳統的投資模式進行改革和創新，對投資策略進行適當調整，只有這樣才能確保房地產企業的健康可持續發展。

結語：

總而言之，對于房地產企業來說，財務杠桿如果運用得當的話將會成為企業發展的助力，但運用不當的話則會變成企業發展的重大阻礙。房地產企業想要獲得更多的經濟利益，就要充分的將財務杠桿的優勢發揮出來。另外企業不僅要看到財務杠桿所存在的實際價值，還要通過有效方式來對財務風險進行規避，合理控制企業決策和財務風險之間的關系，不能只是一味的通過財務杠桿來謀取利益，還要對可能面臨的風險加以重視。