房地產開發企業稅務籌劃若干問題及改進對策研究

黃 瓊 深圳市龍崗區城市建設投資集團有限公司

在當前日益激烈的市場競爭環境中，我國經濟體制的完善程度越來越高，房地產行業得到飛速發展，企業競爭壓力越來越大。在這一宏觀因素的影響下，房地產開發企業生存空間受到很大的影響，要想實現健康與持續發展，企業需要合理與有效利用稅務籌劃，在合法合規的前提條件下減少自身所納稅額，以此達到增強市場競爭力的目的。不過分析目前實際形勢，房地產開發企業經營與發展涉及的稅種有很多，稅制復雜程度亦很高，往往需要進行很高稅費的繳納。在減小經濟負擔的驅動之下，越來越多的房地產開發企業開始探索稅務籌劃這一路徑，希望通過此項工作的科學與有效開展助力自身可持續發展的實現。

一、稅務籌劃目標與房地產開發企業經營的特點

(一)稅務籌劃的目標

所謂稅務籌劃，指的是企業在發生納稅行為之前，基于對不違反法律、法規這一重要前提條件的遵循，通過對自身的經營活動或投資行為等涉稅事項進行提前安排而實現少繳稅或遞延納稅的各種謀劃活動。從目標上來看，企業之所以會進行稅務籌劃，其實就是為了最大化自身稅后利潤，并對可能會影響稅務負擔的各種因素進行綜合分析，避免因為過度追求稅務負擔的最小化而增加風險，或是對企業的經濟效益產生不利影響。企業稅務籌劃活動的開展需要對稅務籌劃工具進行充分及合理運用，將各項活動的特點作為考慮因素。概括而言，房地產開發企業稅務籌劃工作主要包括以下三方面目標：

一是基于對自身納稅義務的合法、合規履行，將稅務負擔減輕。房地產開發企業屬于納稅主體，盡可能地將自身的應納稅額減少，這是企業開展稅務籌劃工作及活動的一個直接動因。進行稅務籌劃，能夠讓企業節省稅收成本，從直接層面上將其凈收益增加。在納稅義務的履行上，房地產開發企業需要保證正確性，規避由于納稅義務履行不正確、不規范或不合理而給企業帶來的各種風險。為了實現這一目的，企業需要基于法律法規的約束開展一系列涉稅工作，為稅務籌劃工作的合法性及合規性提供保證。在納稅申報工作的實際開展過程中，需要在規定的時間內完成所需稅款的足額繳納，保證企業納稅義務履行的有效性。

二是減少納稅成本。在進行稅務籌劃的過程中，房地產開發企業會有一定的成本產生，應對成本效益原則進行充分與準確考慮，判斷稅務籌劃成本是否確實小于進行稅務籌劃工作而產生的效益，同時，還要將納稅成本控制在盡可能低的水平。

三是助力企業實現對更高時間價值的獲取。一般情況下，房地產開發企業都面臨著資金相對緊缺的問題，通過科學與有效地將納稅義務發生時間遞延，企業可以獲取此部分資金創造出來的貨幣時間價值，這對于企業經濟效益的提升具有一定的積極意義。對于納稅主體而言，如果其可以使用的資金比較有限，基于資金時間價值的獲取，企業能夠充裕自身資金，這無疑有利于其價值最大化目標的實現。所以進行稅務籌劃能夠在一定程度上將企業的稅務負擔降低，且需要將時間價值作為一項重要的考慮因素，與企業發展周期以及規劃相結合，對具體稅務籌劃要求加以明確。

(二)房地產開發企業經營的特點

一是經營周期長。從項目立項開始一直到銷售，房地產開發項目涉及的階段及工作非常多，包括選址方案的審查、土地的拆遷與安置、項目招標及投標、施工建設以及綠化環衛等等。在不同的階段，房地產開發企業所具有的管理能力存在一定的差異，具體投入各階段的時間亦會不同，所以房地產開發企業在進行項目開發之時往往需要經歷一個比較長的周期。

二是經營風險大。房地產開發企業在進行房地產項目的開發之時，需要投入大量的資金，對土地出讓金、征地拆遷安置費、開發工程款以及配套設施和綠化設施費用等予以涉及。非常大的資金需求會將房地產開發企業置于一定的流動資金短缺環境之下，而這會將企業的風險加大，為了實現對大量資金需求的滿足，不少房地產開發企業選擇從外部融資，而這會提升其財務杠桿水平，會進一步加劇企業風險。

三是稅負高。在全面營改增的背景下，房地產開發企業所涉稅種進一步增多，很多房地產開發企業稅務成本在自身收入中所占比例大約為17%，成為僅低于建筑安裝的一項重要成本支出。

二、房地產開發企業稅務籌劃面臨的問題

在行業蓬勃發展的宏觀背景下，作為重要的納稅主體，房地產開發企業不斷致力于對降低自身生產與運營成本的探索，力求通過稅務籌劃的建立及健全確保自身市場競爭力。不過不可否認，目前房地產企業稅務籌劃工作的實際開展依舊有不少問題需要解決，主要有圖1 所示幾方面的體現。

圖1 房地產開發企業稅務籌劃問題

(一)稅務籌劃目標不清晰

通過調查我國房地產開發企業目前經營實際情況可以發現，因為前期土地增值稅籌劃工作做得不到位，不少企業在項目清算之后需要進行巨額稅款的繳納，一部分企業由此而陷入財務危機。正是如此，我國有越來越多的房地產開發企業提高對土地增值稅稅務籌劃工作的重視程度。從工作的具體開展上來看，稅務籌劃十分繁瑣，與其他工作相較，此項工作對專業性所提要求比較嚴格，企業相關工作人員既需要具備足夠豐富的稅務籌劃經驗，又要滿足專業能力突出的要求，此外，還需要對稅務籌劃政策有一個實時與準確的了解，保證各項政策應用的熟練程度，掌握稅務籌劃技巧，這是房地產開發企業稅務籌劃工作能夠順利與高效開展下去的一個重要前提條件。不過目前，受到稅務籌劃目標定位不清晰以及工作思路不明確等相關因素的影響，房地產開發企業稅務籌劃工作的高效開展并不順利。

(二)土地增值稅相關政策落實不到位

目前，房地產開發企業對土地增值稅相關政策的落實較為欠缺，主要有以下幾方面的體現：第一，與國家制定與實施土地增值稅相關政策相伴隨，房地產開發企業稅務籌劃工作的開展體現出一定的滯后性，無法與相關政策的發展步伐相追隨，就算部分稅務籌劃與政策要求具有契合性，在政策變化這一因素的影響下，企業稅務籌劃工作的開展也在一定程度上出現與政策之間的矛盾；第二，國家相關稅務部門對于稅收政策的宣傳工作做得并不到位，使得不少房地產開發企業對稅務政策的了解并不全面，亦欠缺準確性，在這一情況下，稅務籌劃措施的實施亦有相應欠缺顯現出來；第三，在對一些政策內容的解讀上存在統一性欠缺的問題，國家相關政策針對部分問題只是進行了原則方面的規定，在此基礎上，各級地方政府制定的規定或多或少存在差異，舉例而言，圍繞清算項目成本分攤這一問題，《土地增值稅清算管理規程》指出，可以在科學與有效的分配方法的指導下進行不同類型房地產開發成本費用的分攤，不過部分地方政府則規定只可以以建筑面積為依據進行分攤。

(三)專業的稅務籌劃人才欠缺

稅務籌劃工作的成功開展以科學與有效的稅務籌劃方案的制定與實施為前提，不過這一因素會在很大程度上受到稅務籌劃方案策劃人員的影響。如果稅務籌劃人員有很強的業務能力，亦非常熟悉國家相關法律法規，那么稅務籌劃工作的成功開展便能得到較為可靠的保證，反之，企業便會面臨比較大的稅務籌劃失敗風險。

分析當前實際情況，我國懂得稅務籌劃知識且具備豐富實戰經驗的優秀人才并不多，不少企業在對稅務籌劃方案的設計上并不合理與健全，不僅不可以達到節稅目的，還面臨一定的損失風險，稅務籌劃工作以失敗告終。而之所以會出現這一問題，非常重要的一個原因在于企業專業稅務籌劃人才的欠缺。

(四)企業管理人員不夠重視稅務籌劃工作

相較而言，我國稅務籌劃起步比較晚，一些理論及知識并不是十分完善，企業管理人員在這一方面亦沒有豐富的管理經驗，在稅務籌劃上存在一定的誤區。目前，不少房地產開發企業管理人員將稅務籌劃和逃稅、避稅等違反法律法規的行為混為一談，甚至一些稅務工作人員也認為企業進行稅務籌劃，會造成企業收入的減少，讓企業面臨一定的稅務風險，為了將企業損失降至盡可能低的水平，企業應避免稅務籌劃工作的開展。這種認知顯然是錯誤的，需要企業管理人員、稅務人員乃至其他相關人員轉變思想，將稅務籌劃工作在企業的位置擺正。

三、房地產開發企業稅務籌劃的改進對策

基于對前文所述各類問題的分析，房地產開發企業今后稅務籌劃工作的開展應注重圖2 所示幾方面重點，基于有效措施的運用解決稅務籌劃各類問題，合理與有效降低企業稅務負擔，為企業發展提供支持。

圖2 房地產開發企業稅務籌劃改進對策

(一)清晰界定稅務籌劃目標

房地產企業稅務籌劃工作的開展應對相關工作人員提出嚴格要求，在不斷豐富與扎實自身專業知識的同時提升綜合能力，全面了解與掌握各項稅收政策及法律，以此為前提切實做好企業稅務籌劃工作。為了從真正意義上實現對企業稅務籌劃科學性、合理性的提升，房地產開發企業要清晰界定自身稅務籌劃工作目標。相較于其他工作而言，稅務籌劃工作的開展難度往往更大，且需要在法律法規的許可范圍之內開展。而進行稅務籌劃，房地產開發企業的目的在于降低稅負水平，增加利潤，助力企業經濟效益及稅負均衡發展目標的達成。所以房地產開發企業需要科學與有效規劃自身的稅務籌劃目標，在其長遠發展的實現進程之中打下堅實的基礎。

(二)基于對優惠政策的合理與有效運用進行科學籌劃

國家稅收政策規定，如果納稅人出售普通標準住宅增值稅額未超過20%，則不予征收土地增值稅，而如果超過了20%，便需要基于稅收政策的約束進行土地增值稅的繳納。為了合法與合規享受免交土地增值稅這一優惠政策，房地產開發企業應將多方面工作做好：第一，進行銷售價格的科學設定。在開發普通標準住宅項目以前，房地產開發企業需要對現階段行業實際情況進行充分調研，從整體層面了解行業發展趨勢，在此基礎上，與企業實際情況相結合，避免對企業預期盈利產生不利影響，并保證銷售價格的合理性，限制普通標準住宅增值額在20%以內。第二，科學控制項目增值額。房地產開發企業應在實際經營與發展過程中合理設置項目扣除金額，結合具體情況處理項目增值額。例如，企業可以根據實際情況追加土地征用費、建筑施工費以及拆遷補償費等開發成本，借助于此達到有效控制增值率的目的。第三，進行增值額的分別核算。以住宅與其他類型房產為依據，進行成本費用的分別歸集。例如，針對普通標準住宅，將其增值率控制于20%以下，以此享受普通住宅免稅政策；針對基礎配套設施，在規劃階段將其劃歸至商業范疇，在降低商業部分增值率的基礎上實現對土地增值稅稅負的減少。

(三)建設高素質稅務籌劃隊伍

為了實現對實際工作開展過程中各項相關問題的全面與有效解決，企業稅務籌劃人員必須具備過硬的專業素質。為了達到這一目的，房地產開發企業應引進高素質的稅務籌劃優秀人才，在招聘人才之時，將稅務籌劃知識考核成績、職業道德素養、溝通與協調能力等作為重要參考指標。此外，還要組織企業內部人員，強化培訓工作的開展，讓其做到對稅收、財務以及法律等各相關方面知識的全面掌握。不僅如此，員工職業道德教育以及溝通與協調能力培養同樣非常重要，房地產開發企業應針對性地提升稅務籌劃人員綜合素養，讓其制定與有效執行足夠健全的稅務籌劃方案，將企業稅務籌劃風險控制在盡可能低的水平。

(四)提高對稅務籌劃的重視程度

企業管理人員稅務籌劃觀念是一個重要的思想基礎，會從直接層面上對其稅務籌劃工作的開展產生影響。所以房地產開發企業管理人員必須提高對稅務籌劃工作的重視程度，基于對合法合規手段的運用推進稅務籌劃，并正確區分稅務籌劃與逃稅漏稅，嚴格避免發生違反犯罪行為，讓企業在社會上真正地樹立起正面形象，這有利于企業長遠發展目標的實現。

四、結語

在我國房地產行業迅速發展的宏觀背景下，為了保證房地產開發企業可以緊緊追隨經濟發展步伐，企業應將正確的稅務籌劃意識樹立起來，管理人員同樣需要提高對稅務籌劃工作的重視程度，對相關人員進行積極與有效引導，合法、高效開展稅務籌劃工作，將企業稅負降至足夠低的水平，以此實現對企業盈利能力與競爭力的進一步增強。