租房平臺人員擅自入室，女租客解約

由于城市租房需求的增加，房屋租賃平臺迅速崛起。這些平臺主打省心、方便的租房服務，備受年輕人青睞。

陳女士通過一個租房平臺找到了理想的住所。然而，合租房夜半潛入的“不速之客”，讓陳女士產生了陰影，最終雙方對簿公堂。

近日，上海一中院審結了這起房屋租賃合同糾紛案，認為陳女士有權解除該租賃合同，維持一審判決，租房平臺所屬公司應向陳女士返還6042.6元，并支付違約金3730 元。

【案情回顧】

維修工深夜擅入出租屋，嚇壞獨居女租客

陳女士在某知名房屋租賃平臺（以下簡稱平臺）選擇了一套三室一廳的合租房，并于6 月12 日與平臺簽署了《房屋租賃合同》，合同約定平臺向陳女士提供該房屋中的02 臥室用以居住，租賃期限3 年，租金3730 元/月，服務費373 元/月。

2022 年6 月17 日，平臺交付了房屋，陳女士搬進02 臥室。后其他兩室租客先后搬走，只剩陳女士一人獨自居住在這套房子中。

日子安然度過，直到一天深夜突發狀況，讓陳女士心有余悸。

7 月6 日晚11 時許，陳女士在房間里依稀聽見隔壁03 臥室有響動，懷疑有人進來，便一邊與同事保持視頻連線，一邊壯著膽子大聲講話進入公共區域檢查，“有沒有人？”但可疑人員并未作出任何回應和澄清。

房內突然的寂靜讓陳女士很害怕，她連忙在平臺管家群中詢問是什么情況，結果無人理會。陳女士只好前往小區物業求救，并在物業辦公室坐至天明。

直至第二日，平臺的員工才查證后告知陳女士，昨晚入室人員是維修空調的師傅。

陳女士認為，平臺聘請的維修人員在未經任何通知及允許的情況下，打開租屋大門的密碼鎖入室，足以證明平臺對門鎖密碼及人員管理混亂、隨意，不僅侵犯了自己的隱私權，也嚴重違反了合同約定，于是選擇了報警。

同時，陳女士希望相關負責人盡快出面處理此事，而平臺始終是消極應付的態度。7 月10 日，陳女士通過微信向平臺工作人員提出要單方面解除租房合同，并將在1 周內搬走，但平臺遲遲未對陳女士解約一事作出答復。

7 月20 日，陳女士提前解除了《房屋租賃合同》并返還該房屋。隨后平臺向陳女士返還5269.55 元。

【法院審理】

租客是否有單方解約權？

陳女士對退費不滿，卻與平臺協商未果，便將平臺所屬公司告上法庭，要求其退還押金、剩余租金及服務費共計6122.33 余元，并支付違約金3730 元、賠償中介費損失共2100 元。

一審中，平臺對此次事件作出了回應和辯解。首先，平臺認為上門維修空調的行為不構成違約。2022 年7 月5 日，因涉訟房屋03 臥室租客退租，需對03 臥室進行退租配置，包括保潔、消殺和維修等。其次，工作人員需在當日完成維修任務又需避開小區封閉管理的時間段，不得不在當日較晚的時間段進行維修。最后，平臺認為雙方已結清合同解約款項，平臺無需再支付其他費用。

一審法院經審理后認為，本案中，空調維修人員在晚上11 時許進入涉訟房屋，已然超出正常合理的上門維修時間，且平臺未就該時間點合理通知給陳女士。同時，也未能舉證證明當時存在緊急情況。一審法院認定陳女士有權解除合同，經核算確認，判決平臺所屬公司在已返還5269.55 元的基礎上,還需向陳女士返還各項費用6042.6 元，并支付違約金3730 元，關于中介費損失2100 元的主張沒有合同依據，不予支持。

平臺不服判決，上訴至上海一中院。

出租房公共區域是否屬于租戶的私密空間？

平臺稱，陳女士的承租范圍僅限于02 臥室，雖然陳女士可以使用公共區域，但公共區域的使用權并未移交給陳女士，且工作人員上門維修的03 臥室不屬于陳女士的承租范圍，因此未對其居住安全構成影響。

上海一中院經審理后認為，基于合租房的特性，涉案房屋02 臥室的使用權應由陳女士專屬使用，公共區域部分的使用權由合租人共同使用。陳女士承租涉案房屋后，其居住的02 臥室屬于私密空間，房屋公共區域部分則屬于相對私密空間，承租人享有生活安寧、個人隱私等不被侵擾的權利。鑒于此，平臺將涉案房屋02 臥室及公共區域使用權一并轉移給了陳女士，故平臺不再享有隨意進入涉案房屋的權利。

平臺安排的工作人員在涉訴房屋僅有陳女士一人租住、且不存在緊急情況下，于不恰當的時間點未經陳女士允許擅自進入涉訟房屋，對陳女士的居住安全構成了實質威脅。此外，平臺在陳女士尋求幫助時，未及時予以回應，事后也未能給出實質性的整改方案，導致陳女士對平臺的信任基礎喪失。陳女士以房屋租賃合同中約定的“甲方原因影響乙方居住安全”主張其享有單方解除合同權利，合法有據。因此陳女士要求違約方即平臺承擔違約金符合合同規定。

一審法院根據陳女士實際居住使用時間及對應承擔的費用以及平臺已返還部分費用予以扣除的基礎上，認定平臺尚需向陳女士返還押金、租金、服務費等費用金額，亦無不當。

綜上所述，上海一中院駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

完善管理機制，避免房屋租賃糾紛

案件審理結束后，該案合議庭向平臺發出了司法建議書，希望其能從保護租客合法權益角度出發，完善管理機制，規范公司人員培訓，加強內部人員管理并落實好相應的配套措施。進行房屋檢修等工作前，應履行事前告知義務，避免引起誤會、恐慌。平臺還應當構建有效溝通機制，及時應對突發事件，打通各環節的工作流程，避免產生不必要的矛盾與糾紛。

本案同時也反映了一些房屋租賃平臺易引發糾紛的問題，即合租公寓等的公共區域界定、權利問題。

上海一中院民事審判庭租賃合同糾紛審判團隊負責人、本案審判長毛焱法官表示，對于合租性質的房屋，合租人對房屋內公共區域的使用具有容忍義務，但限于合租人與合租人之間，平臺將公共區域使用權轉移給租戶，就不再享有隨意進出的權利。平臺應當要明確合租人專屬部位以及公共區域的相應管理規定，細化租客入住后公司因管理需要進出租賃房屋的特別約定。另外，要明確區分緊急情況及一般情況下，公司管理人員對于租賃房屋的入戶管理規則，以保護租客對房屋的正常租賃使用。