創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新基本特征與行動邏輯解析

摘要：以南京市中心城區(qū)45個“城市硅巷”更新項目為例，研究創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新的基本特征與行動邏輯。結(jié)果表明：（1）通過“地方國資平臺主導(dǎo)”“社會資本主導(dǎo)”“多元主體合作”等治理方式，更新形成以科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主的混合功能園區(qū)。（2）依據(jù)更新前空間資產(chǎn)權(quán)屬因素，可以區(qū)分為市場主體權(quán)屬類（Ⅰ類）和非市場主體權(quán)屬類（Ⅱ類）兩類項目。前者總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體盤活資產(chǎn)的意愿較為強(qiáng)烈，社會資本參與程度高。后者總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體對于存量空間資產(chǎn)的處置相對謹(jǐn)慎，主要選擇自主或與地方國資平臺合作的方式更新，社會資本參與程度低。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新空間；城市更新；行動邏輯；城市硅巷；南京

文章編號 1673-8985（2024）03-0065-07 中圖分類號 TU984 文獻(xiàn)標(biāo)志碼 A DOI 10.11982/j.supr.20240310

0 引言

在城市空間重構(gòu)與城市產(chǎn)業(yè)升級的雙重背景下，中西方城市更新出現(xiàn)促進(jìn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢[1]，[2]21。早在1970年代，西方國家的城市更新就出現(xiàn)了以創(chuàng)造新經(jīng)濟(jì)增長的空間載體作為目標(biāo)與策略的實踐[3]，直至21世紀(jì)初，我國沿海部分城市也產(chǎn)生了以城市更新推動老城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的實踐，尤其以發(fā)展文旅消費(fèi)經(jīng)濟(jì)為主[4]，典型代表如上海“新天地”、南京“1912”等項目。近10余年以來，在我國實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略背景下，科技創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)逐步成為一些中心城市轉(zhuǎn)型更新的新方向，本文將以促進(jìn)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要目標(biāo)的城市更新實踐統(tǒng)稱為“創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新”。

在上海、北京、南京、西安等城市的中心城區(qū)，通過積極的城市更新已經(jīng)形成頗具規(guī)模的科技創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)空間，創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新正在深刻地重塑城市的空間形態(tài)與產(chǎn)業(yè)空間格局[5]。由此產(chǎn)生一系列重要學(xué)術(shù)問題：我國各地創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新實踐有何基本特征和內(nèi)在的行動邏輯——它可能發(fā)生在何種空間權(quán)屬和用地性質(zhì)基礎(chǔ)上，其更新的運(yùn)作方式具有什么特征，又以何種功能作為歸屬，其背后的主體行動邏輯是什么，這些都是深入理解我國部分中心城市正在發(fā)生的城市變遷現(xiàn)象的基礎(chǔ)性問題。然而，目前國內(nèi)規(guī)劃界對于創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新的研究仍以規(guī)范性研究為主，主要關(guān)注規(guī)劃理念、個案層面的國內(nèi)外實踐經(jīng)驗策略[6]135，[7]86，[8]45，[9]16，[10]123，[11]119，[12]，[13]67，[14]53，[15]13，[16]100，以及從地理學(xué)角度探討創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的空間集聚特征與機(jī)制等[17-19]，[20]25，[21]51，[22]104166，[23]，對于我國本土已有實踐案例的群體性特征與實踐運(yùn)作過程及其邏輯的研究明顯不足。本文以江蘇省南京市近5年來重點(diǎn)建設(shè)的“城市硅巷”項目為例，揭示城市尺度下“創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新”的基本特征與行動邏輯，并對比創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的有關(guān)理論與國內(nèi)外實踐經(jīng)驗，嘗試為創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新提供更深入的機(jī)理與規(guī)劃對策研究基礎(chǔ)。

1 創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新研究進(jìn)展及評述

創(chuàng)新空間是創(chuàng)新活動強(qiáng)烈集聚的區(qū)域[24]，通過創(chuàng)新成果在社會經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的吸收、擴(kuò)散實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地區(qū)競爭力提升[25]。20世紀(jì)中后期，歐美許多城市郊區(qū)出現(xiàn)的科技城和科學(xué)園區(qū)等單一功能的、內(nèi)向型產(chǎn)業(yè)空間被認(rèn)為是創(chuàng)新空間的早期形態(tài)[26]。21世紀(jì)以后，西方大城市普遍出現(xiàn)“創(chuàng)新回歸城市”的空間運(yùn)動，一種具有開放性、融入周邊城市性的小型創(chuàng)新空間星羅棋布地分布于大城市中心區(qū)，逐漸取代了傳統(tǒng)的科創(chuàng)園區(qū)，承擔(dān)了孕育創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、提升城市競爭力等功能[22]104166。美國布魯金斯學(xué)會于2014年首次將這類新型創(chuàng)新空間密集的城市地區(qū)定義為“創(chuàng)新城區(qū)”[27]。創(chuàng)新城區(qū)往往富集了獨(dú)特的創(chuàng)新資源，通過“產(chǎn)—城—人”密集交互作用，孕育小面積、高產(chǎn)值的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方就業(yè)、增加政府稅收，并帶來空間環(huán)境品質(zhì)的提升和城市功能的優(yōu)化，從而對城市發(fā)展和城市競爭力提升起到積極推動作用[28]。

由于城市提供了創(chuàng)新城區(qū)發(fā)展所需的關(guān)鍵資源條件（創(chuàng)新人才偏好的就業(yè)和生活區(qū)位、密集的高校和科研院所群等“創(chuàng)新源”，以及金融、信息、法律等創(chuàng)新活動所依賴的完備生產(chǎn)服務(wù)業(yè)）[13]69，利用城市現(xiàn)有的硬件條件和軟件要素成為創(chuàng)新城區(qū)建設(shè)最為經(jīng)濟(jì)且有效的途徑之一。然而，中心城區(qū)富集創(chuàng)新資源條件并不意味著能夠自發(fā)地形成“產(chǎn)—城—人”密集互動的創(chuàng)新城區(qū)，需要通過主動的城市更新過程[10]123，從微觀用地功能轉(zhuǎn)型、場所空間設(shè)計到宏觀空間供給結(jié)構(gòu)與布局優(yōu)化等層面采取一系列規(guī)劃和政策行動，以實現(xiàn)將創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境有機(jī)嵌入城市街區(qū)空間的結(jié)果。

目前，對于我國創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新實踐的研究總體處于起步階段，主要集中在更新與治理策略方面。在更新策略研究方面，多為國外案例解析，如多位學(xué)者基于對倫敦、紐約、巴塞羅那、皮茨堡等地的創(chuàng)新城區(qū)更新實踐經(jīng)驗的分析，提出一系列具有啟示的規(guī)劃經(jīng)驗，如更新策略需高度契合創(chuàng)新人才和創(chuàng)新企業(yè)的需要[6]140-142，[7]89-92，[8]47-50，更新行動產(chǎn)生持久效應(yīng)的關(guān)鍵在于搭建“創(chuàng)—產(chǎn)—城—人”交融發(fā)展格局[9]21-22，[10]124等。少數(shù)研究立足本土實際提出若干策略建議，如在剖析創(chuàng)新空間與城市更新的互動邏輯基礎(chǔ)上，王麗艷等[13]72-73提出以創(chuàng)新人才需求為核心導(dǎo)向的城市更新行動思路；邱衍慶等[14]58-59提出應(yīng)基于創(chuàng)新企業(yè)與城市更新特征開展制度與政策設(shè)計；康雨薇等[15]19-20基于深圳經(jīng)驗提出應(yīng)降低企業(yè)入駐與運(yùn)營成本、營造更好的創(chuàng)新氛圍等策略。在治理策略研究方面，現(xiàn)有研究側(cè)重于探索構(gòu)建符合中國國情的治理模式，如王宇乾等[2]24-26提出適應(yīng)我國體制特征的“政府引導(dǎo)、企業(yè)協(xié)同、人才推動”的創(chuàng)新空間更新治理模式；段一行等[16]54-59結(jié)合我國城市運(yùn)營模型，探索了“創(chuàng)新活動”驅(qū)動、“創(chuàng)新創(chuàng)意人群”引導(dǎo)、“創(chuàng)新服務(wù)媒介”協(xié)調(diào)多方利益的本土化創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新新模式。總之，我國學(xué)術(shù)界已觀察到創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新發(fā)展的總體趨勢及有關(guān)案例經(jīng)驗。同時，經(jīng)過多年的實踐，我國東部沿海地區(qū)的部分中心城市已取得豐富的經(jīng)驗，有必要對這些實踐案例進(jìn)行剖析，解析中國式創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的實踐模式。這對于豐富創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新理論，調(diào)整優(yōu)化本土實踐策略具有積極意義。

2 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

本文以南京市“城市硅巷”項目作為研究對象，分析南京市創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的行動邏輯。“硅巷”概念源于2008年后紐約曼哈頓中心區(qū)興起的無邊界創(chuàng)新街區(qū)[21]51-52， 它構(gòu)成了一種國際上城市中心區(qū)創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新實踐的典型案例。由于這種實踐在國外產(chǎn)生了積極的成效，我國內(nèi)地的南京、上海、西安等城市借鑒這一經(jīng)驗，在城市中心區(qū)開展以“城市硅巷”建設(shè)為主題的城市更新行動。

南京市是國內(nèi)較早開展“城市硅巷”建設(shè)實踐的城市之一，2018年南京市秦淮區(qū)最早提出“城市硅巷”建設(shè)計劃，2019年正式上升為市級行動。南京市的“城市硅巷”建設(shè)項目產(chǎn)生于城市中心區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷和衰退、物質(zhì)空間老化以及高校、科研院所、大型企業(yè)外遷后大量優(yōu)質(zhì)空間的低效利用等多重背景下，是借鑒國外理念、積極盤活城市中心區(qū)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，進(jìn)而推動老城區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型和復(fù)興的重要舉措。2018年以來，南京市累計出臺了“2（市級）+5（區(qū)級）”配套政策體系，搭建起硅巷認(rèn)定、績效考評、管理運(yùn)營等一系列政策框架。至2021年底，南京市總共認(rèn)定了45個市級“城市硅巷”，主要分布于城市中心區(qū)的秦淮、玄武和鼓樓3個市轄區(qū)，總用地面積達(dá)到1.43 km2（見圖1）。

本文以南京市中心城區(qū)45個“城市硅巷”為研究樣本，嘗試通過對硅巷項目的區(qū)位、用地功能、房屋權(quán)屬和運(yùn)作治理方式等基本特征進(jìn)行綜合分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行聚類分析，將45個樣本合并為若干類型，探討創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的基本特征與內(nèi)在行動邏輯。

本文采用的主要數(shù)據(jù)來源于筆者在2021年12月和2022年10—11月進(jìn)行實地調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)資料，其中包括與南京市、玄武區(qū)、鼓樓區(qū)科技局，秦淮硅巷部等硅巷建設(shè)管理部門，硅巷園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，以及街道等基層管理人員開展的18次座談會，收集了市區(qū)兩級“城市硅巷”建設(shè)和發(fā)展的政策文件、部分硅巷的規(guī)劃文本，這些數(shù)據(jù)資料涵蓋了“城市硅巷”項目更新前后用地功能、房屋權(quán)屬、運(yùn)營主體和運(yùn)作方式等信息。此外，為分析“城市硅巷”的交通區(qū)位特征，本文還利用高德地圖平臺與OpenStreetMap開放街區(qū)地圖網(wǎng)站，于2022年10月與12月采集了“城市硅巷”、南京市域范圍地鐵、公交等公共交通站點(diǎn)與南京市國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍科技創(chuàng)新園區(qū)的位置點(diǎn)（POI）數(shù)據(jù)，以及南京市域范圍的道路網(wǎng)等空間數(shù)據(jù)。

3 南京市“城市硅巷”更新項目的基本特征

3.1 城市硅巷項目的空間區(qū)位選擇

本文基于ArcGIS 10.6軟件提供的O-D矩陣工具，參考已有研究采用4.5 km/h作為道路步行速度[29]，對南京城市硅巷至各類公共交通站點(diǎn)（地鐵、公交）的最短可達(dá)時間進(jìn)行測算。研究發(fā)現(xiàn)（見表1），城市硅巷更新項目選址通常位于公共交通便捷的區(qū)域，公交可達(dá)平均時間為3.7 min。其中，80.0%的城市硅巷的公交可達(dá)時間處于5.0 min以內(nèi)，15.6%的城市硅巷的公交可達(dá)時間處于5.0—10.0 min之間，僅有4.4%的城市硅巷的公交可達(dá)時間處于10.0—15.0 min。相比于全市國家級“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的公交可達(dá)平均時間7.0 min，城市硅巷的交通區(qū)位選擇明顯更加優(yōu)越。這說明城市硅巷更新項目傾向于交通便捷地區(qū)，或者說明交通區(qū)位較差的地區(qū)由于缺乏經(jīng)濟(jì)潛力，而沒有被納入市場和政府青睞的更新改造和功能轉(zhuǎn)型范疇。

3.2 城市硅巷項目更新前后的用地功能

從更新前用地功能來看（見表2），南京市城市硅巷包括工業(yè)用地、商貿(mào)辦公用地、科研教育用地3種類型。其中，工業(yè)用地改造項目占硅巷總數(shù)的48.9%，其面積比重為60.5%；商貿(mào)辦公用地改造項目占硅巷總數(shù)的26.7%，其面積比重為17.5%；科研教育用地改造項目占硅巷總數(shù)的24.4%，其面積比重為22.0%。這說明南京市城市硅巷目前仍以低效存量工業(yè)用地的盤活再利用為主，低效存量商貿(mào)辦公及閑置科研教育用地的再利用也是城市硅巷的重要來源。從更新后用地功能來看（見表2），本文依據(jù)產(chǎn)業(yè)類型將南京市城市硅巷分為科技型（指以信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主）、文創(chuàng)型（指以依托或融合信息技術(shù)、新材料技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的文創(chuàng)設(shè)計產(chǎn)業(yè)為主）與混合型（指高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文創(chuàng)設(shè)計產(chǎn)業(yè)兼而有之）3種功能類型。它們占城市硅巷總數(shù)的比重分別為73.3%、6.7%和20.0%，說明更新后城市硅巷功能具有明確的科技產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向特征，與政府對于城市硅巷的規(guī)劃和批準(zhǔn)認(rèn)定條件契合度高。

筆者對更新前后城市硅巷的用地功能進(jìn)行卡方檢驗，結(jié)果顯示，在顯著性水平為0.001時，兩者具有一定的相關(guān)性。在此基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)南京市城市硅巷項目共形成6種典型的用地功能轉(zhuǎn)變路徑（見表2），即工業(yè)用地更新為科技型硅巷或混合型硅巷，商貿(mào)辦公用地更新為科技型硅巷或文創(chuàng)型硅巷，科研教育用地更新為科技型硅巷或混合型硅巷。不存在工業(yè)用地和科研教育用地更新為文創(chuàng)型硅巷的情形，這可能是南京市對于城市硅巷設(shè)定嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，以及各類型用地功能轉(zhuǎn)化設(shè)置限制條件等因素共同所致。

總之，南京市城市硅巷項目用地功能受地方政策顯著影響，形成以科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主體的功能形態(tài)，體現(xiàn)了地方政府培育新經(jīng)濟(jì)、社會資本轉(zhuǎn)變發(fā)展模式和構(gòu)建新型運(yùn)營模式的意圖，這有別于過去謀取短期土地增值收益的城市更新方式。

3.3 城市硅巷項目更新前后的房屋權(quán)屬

筆者對南京市45個城市硅巷的房屋資產(chǎn)權(quán)屬情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)更新改造以前房屋的產(chǎn)權(quán)存在國有企業(yè)、民營企業(yè)、高校科研院所、部隊、政府機(jī)關(guān)和個體戶所有等多種情形。其中原屬非市場主體權(quán)屬（事業(yè)單位、部隊和政府機(jī)關(guān)）的硅巷占總數(shù)的44.4%，原屬市場主體權(quán)屬（國有企業(yè)、民營企業(yè)和個體戶）的硅巷占總數(shù)的55.6%，這說明城市硅巷更新項目更容易在市場主體權(quán)屬的存量空間上產(chǎn)生。此外，權(quán)屬單一、清晰是城市硅巷更新項目原有產(chǎn)權(quán)的另一重要特征，其中95.6 %的城市硅巷原有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬單一主體，極少數(shù)硅巷原有房屋涉及多個產(chǎn)權(quán)主體（見表3）。

對城市硅巷項目更新后的房屋權(quán)屬進(jìn)行分析（見表3），發(fā)現(xiàn)91.1%的城市硅巷更新項目延續(xù)了原有房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬（包括租賃和自主更新），僅有8.9%的硅巷項目是通過國資平臺收購或政府征收原有房屋產(chǎn)權(quán)的形式取得使用權(quán)的。這表明，南京市當(dāng)前城市硅巷更新項目一般是在保留原有房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上所做的運(yùn)營模式創(chuàng)新，相較于傳統(tǒng)的以產(chǎn)權(quán)重置作為基礎(chǔ)的拆除重建更新模式，原有產(chǎn)權(quán)主體在城市更新中具有更強(qiáng)的主動性，在更新過程中有更高的參與度。且由于房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以市場主體單一產(chǎn)權(quán)為主，以事業(yè)單位、部隊和機(jī)關(guān)為主的非市場主體單一權(quán)屬的硅巷項目也容易與地方政府合作，因其降低了產(chǎn)權(quán)主體協(xié)調(diào)的難度，有助于共同打造致力于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的城市硅巷項目。

3.4 城市硅巷項目更新運(yùn)作的治理方式

本文按照出資主體構(gòu)成進(jìn)一步分析南京市城市硅巷項目更新運(yùn)作的治理方式，發(fā)現(xiàn)可以將其歸納為“地方國資平臺主導(dǎo)”（由區(qū)屬國資平臺負(fù)責(zé)融資、改造并運(yùn)營的項目）、“社會資本主導(dǎo)”（由民營資本或國有資本融資、改造并運(yùn)營的項目，其中國有資本不包括區(qū)屬國資平臺及其控股的國有企業(yè)）、“多元主體合作”（由兩類或以上不同性質(zhì)主體成立合資公司負(fù)責(zé)融資、改造與運(yùn)營的項目）與“其他”（高校、事業(yè)單位等性質(zhì)產(chǎn)權(quán)人自主出資更新并運(yùn)營的項目）4種方式（見表4）。在4種運(yùn)作方式中，社會資本主導(dǎo)的城市硅巷更新項目占硅巷總數(shù)的57.8%；其次是以多元主體合作方式運(yùn)作的城市硅巷項目，占總數(shù)的20.0%；由地方國資平臺主導(dǎo)和國有性質(zhì)產(chǎn)權(quán)人自主更新的項目比重都比較少，說明南京市城市硅巷更新和運(yùn)營的市場化程度高。進(jìn)一步按照是否為產(chǎn)權(quán)方細(xì)分主體類別，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)主體參與或自主更新的城市硅巷項目占總數(shù)的44.4%，說明原產(chǎn)權(quán)主體在創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新中不僅發(fā)揮了釋放低效存量資產(chǎn)的作用，也積極參與到更新改造和項目運(yùn)營過程中，是推動創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的重要力量。

相較于過去地方政府和資本方合作的增長聯(lián)盟框架，創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的治理框架具有更強(qiáng)的開放性和包容性，其不追求產(chǎn)權(quán)重置和拆除重建，將原產(chǎn)權(quán)主體排除在更新后資產(chǎn)增值的分配框架之外，而是遵循產(chǎn)權(quán)延續(xù)、有機(jī)更新基礎(chǔ)上的增值利益共享。這種更新運(yùn)作方式有效降低了城市更新的成本，利用各方主體的資源優(yōu)勢（如社會資本具有資金實力與項目運(yùn)營經(jīng)驗，地方國資平臺具有政策協(xié)調(diào)優(yōu)勢，高校科研院所具有重要的科創(chuàng)資源和網(wǎng)絡(luò)資源等），有助于降低運(yùn)營成本、營造創(chuàng)新生態(tài)，是適應(yīng)創(chuàng)新空間生產(chǎn)的治理方式。

4 南京市“城市硅巷”更新項目運(yùn)作的類型學(xué)分析

為進(jìn)一步分析南京市“城市硅巷”更新項目運(yùn)作的行動邏輯，本文采取系統(tǒng)聚類分析法將45個城市硅巷樣本分為若干種類型，為進(jìn)一步開展定性分析提供可能。運(yùn)用SPSS 26.0的系統(tǒng)聚類工具，基于交通區(qū)位、更新前土地功能、更新前房屋權(quán)屬以及更新運(yùn)作的治理方式等屬性數(shù)據(jù)，對南京市45個認(rèn)定的城市硅巷項目進(jìn)行類型聚合分析，結(jié)果顯示（見表5）：南京市“城市硅巷”可以歸入2個大類，分別為“市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅰ類）”與“非市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅱ類）”。在第Ⅰ類中，可進(jìn)一步根據(jù)交通區(qū)位屬性劃分2個亞類；在第Ⅱ類中，則可進(jìn)一步根據(jù)更新前資產(chǎn)權(quán)屬的持有主體情形（含事業(yè)單位、政府自持或部隊持有等情形）、用地功能和運(yùn)作治理方式等屬性，劃分4個亞類。

4.1 市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅰ類）更新行動邏輯

市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅰ類），主要指更新前的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬為企業(yè)性質(zhì)市場主體的城市硅巷項目。這類項目在更新前的用地功能普遍以低效利用或閑置的老舊工廠、商貿(mào)辦公樓宇為主。伴隨著城市產(chǎn)業(yè)升級，尤其是中心城區(qū)內(nèi)工業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)和商貿(mào)辦公產(chǎn)業(yè)的外遷，市場主體權(quán)屬類的低效存量空間資產(chǎn)大量產(chǎn)生，且分布較為廣泛。由于這類資產(chǎn)的權(quán)屬較為簡單，且產(chǎn)權(quán)主體自身盤活資產(chǎn)的意愿強(qiáng)烈，社會資本出資更新和運(yùn)營項目的路徑清晰，因此成為南京市城市硅巷建設(shè)的主要陣地。因交通區(qū)位條件不同，市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目又可進(jìn)一步分成Ⅰa、Ⅰb2個亞類，這2個亞類在更新和運(yùn)營過程中的外部社會資本介入程度不同。

（1）Ⅰa型城市硅巷

具有顯著交通區(qū)位優(yōu)勢（公交可達(dá)時間小于5 min），社會資本參與更新和運(yùn)營的積極性高。這類城市硅巷在Ⅰ類中占據(jù)明顯的數(shù)量優(yōu)勢。社會資本主導(dǎo)是Ⅰa型城市硅巷最主要的更新運(yùn)作治理模式。根據(jù)產(chǎn)權(quán)主體是否具有科創(chuàng)資源和運(yùn)營能力，這類城市硅巷可能采取不同的更新運(yùn)作模式：對于擁有豐富科創(chuàng)資源的科創(chuàng)企業(yè)（如中航、中電、南報集團(tuán)等），會積極推動自持低效資產(chǎn)盤活；一些具備豐富運(yùn)營經(jīng)驗的園區(qū)運(yùn)營商（如萬谷、瑞安等）也在積極租賃一些低效存量空間資產(chǎn)，打造和運(yùn)營城市硅巷項目；對于一些區(qū)位價值和戰(zhàn)略價值突出的Ⅰa類城市硅巷項目，由地方國資平臺更新和實際運(yùn)營，如南京市玄武區(qū)下屬的國資平臺“江蘇衛(wèi)崗一九二八科技發(fā)展有限公司”從南京衛(wèi)崗乳業(yè)集團(tuán)租賃了舊辦公區(qū)，將其更新改造為“南理工（衛(wèi)崗）科技創(chuàng)新園”的項目，一般是地方政府重點(diǎn)布局的科技類產(chǎn)業(yè)項目或空間觸媒類戰(zhàn)略項目。

（2） Ⅰb型城市硅巷

交通區(qū)位條件不具優(yōu)勢（公交可達(dá)時間為5—15 min），社會資本參與更新和運(yùn)營的積極性不高。這類城市硅巷數(shù)量少。非產(chǎn)權(quán)主體的社會資本方對于Ⅰb型城市硅巷的參與較少，造成Ⅰb型城市硅巷更新的運(yùn)作模式主要為產(chǎn)權(quán)主體自主更新。此外，僅有1例是地方國資平臺主導(dǎo)更新，即南京市鼓樓區(qū)“幕府創(chuàng)新小鎮(zhèn)硅巷”，其是鼓樓區(qū)政府在幕府山片區(qū)規(guī)劃建設(shè)的大型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)中的一個核心節(jié)點(diǎn)項目。

總之，Ⅰ類及其亞類Ⅰa型、Ⅰb型城市硅巷的形成大多與社會資本的決策邏輯密切相關(guān)。這可能是因為社會資本型產(chǎn)權(quán)方與運(yùn)營方對低效資產(chǎn)盤活收益的關(guān)注，促進(jìn)了雙方的合作，使得這類項目大量涌現(xiàn)。之所以進(jìn)一步劃分為Ⅰa和Ⅰb型，是因為項目區(qū)位條件是其經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵因素，也是構(gòu)成市場主體權(quán)屬類項目運(yùn)作模式不同的重要因素。而地方國資平臺之所以參與市場主體權(quán)屬類項目的更新運(yùn)營，其決策邏輯有別于社會資本主導(dǎo)的項目，考慮的首要因素往往是項目的戰(zhàn)略價值而非投資回報率，地方國資平臺也愿意主導(dǎo)更新和運(yùn)營一些交通區(qū)位次優(yōu)但戰(zhàn)略價值突出的項目。

4.2 非市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅱ類）更新行動邏輯

非市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅱ類），主要指更新前的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬為高校科研院所、政府（市、區(qū)、街道）或部隊等非市場主體的城市硅巷項目。這類項目在更新前的用地功能主要為低效利用或閑置的老舊科研、教育建筑，少部分為老舊工廠或商貿(mào)辦公樓宇。伴隨1990年代以來的南京老城功能疏解與郊區(qū)建設(shè)熱潮，大量高校科研院所以及部隊的主體功能向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，老城區(qū)原有空間出現(xiàn)大量閑置或低效使用狀況。雖然該類城市硅巷項目區(qū)位條件普遍較好（75.0%的項目為5 min以內(nèi)公交可達(dá)），但由于資產(chǎn)權(quán)屬較為特殊，且社會資本出資更新和運(yùn)營項目的路徑尚不成熟，這類城市硅巷更新項目數(shù)量相對較少，社會資本在更新運(yùn)營中的參與度較低。因更新前用地功能不同，非市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目又可進(jìn)一步被分成Ⅱa、Ⅱb、Ⅱc和Ⅱd4個亞類，四者在更新治理方式上存在差異。

（1） Ⅱa型城市硅巷

更新前功能主要為閑置或低效使用的高校老校區(qū)或科研院所，在Ⅱ類城市硅巷中所占比重高，因這類權(quán)屬資產(chǎn)所附著的科創(chuàng)資源要素豐富，地方國資平臺對這類城市硅巷項目更新和運(yùn)營的參與度高，少部分項目在地方政府支持下也會引入專業(yè)社會資本參與更新和運(yùn)營。按照高校科研院所的科技創(chuàng)新能力以及自主更新意愿，這類城市硅巷項目可以區(qū)分為不同的治理模式：對于學(xué)科或創(chuàng)新優(yōu)勢明顯且自主更新意愿強(qiáng)的主體（如南京航空航天大學(xué)、南京財經(jīng)大學(xué)等），通常會吸引地方國資平臺的參與，兩者合作更新空間載體，培育和孵化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，從而形成多元合作的城市硅巷更新治理模式；對于科技創(chuàng)新實力較弱和產(chǎn)業(yè)化前景不明顯，自主更新意愿不強(qiáng)的主體（如南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國科學(xué)院紫金山天文臺等），通常會將低效存量空間租賃給具有較強(qiáng)實力的社會資本進(jìn)行更新和產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營，如南師大紫金校區(qū)整體由“金地商置”企業(yè)實施更新和運(yùn)營，打造成“南師大玄武科技園”。在這類項目中，社會資本參與更新運(yùn)營的路徑和I類城市硅巷項目存在明顯不同，高校科研院所作為非市場性質(zhì)的社會主體，將其空間資產(chǎn)直接租賃給社會資本運(yùn)營的路徑存在制度和管理障礙，往往需要地方政府的中介作用，如“南師大玄武科技園”實際上是由玄武區(qū)政府設(shè)立的“南京鎖金科技有限公司”（國資平臺）獲得使用權(quán)，再引進(jìn)社會資本“金地商置”來實際投資和運(yùn)營的。

（2） Ⅱb型城市硅巷

這類城市硅巷項目更新前為政府（市、區(qū)或街道）自持的老舊廠房或商貿(mào)辦公樓宇，數(shù)量少。其更新和運(yùn)營多由地方國資平臺主導(dǎo)，尤其是市區(qū)兩級地方政府持有的空間資產(chǎn)，普遍更重視項目的產(chǎn)業(yè)孵化及對周邊產(chǎn)業(yè)的帶動作用，一般委托區(qū)屬國資平臺來負(fù)責(zé)更新和運(yùn)營；僅有1例玄武區(qū)自持權(quán)屬的“德必長江WE南京時尚設(shè)計中心”項目，由玄武區(qū)引進(jìn)資本實力強(qiáng)、運(yùn)營經(jīng)驗豐富的大型企業(yè)德必集團(tuán)來負(fù)責(zé)實際更新和運(yùn)營，其也是德必集團(tuán)在全國戰(zhàn)略布局的國際文化創(chuàng)意街區(qū)系列項目之一。對于少數(shù)由街道持有產(chǎn)權(quán)的項目，由于街道一般重視轄區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，多引進(jìn)社會資本來實際負(fù)責(zé)城市硅巷的更新和運(yùn)營。

（3） Ⅱc型城市硅巷

更新前為部隊下屬生產(chǎn)企業(yè)，或原屬部隊但已經(jīng)劃歸于融通公司等國有資產(chǎn)管理公司接管的老工廠和商貿(mào)樓宇，這類城市硅巷項目數(shù)量少。在這類城市硅巷項目的更新和運(yùn)營中，社會資本介入難度高，主要由產(chǎn)權(quán)主體及國有資產(chǎn)管理公司自主更新和運(yùn)營。僅有“錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園”項目，由融通地產(chǎn)江蘇公司（作為資產(chǎn)管理方）引入社會資本來負(fù)責(zé)更新和運(yùn)營。為更好地體現(xiàn)地方發(fā)展意圖，地方政府會積極支持這類城市硅巷的更新和運(yùn)營。例如，秦淮硅巷國際創(chuàng)新廣場、信息軟件大樓和紫荊大廈等城市硅巷項目，就是秦淮區(qū)白下高新區(qū)支持空軍裝備部的直管企業(yè)中國人民解放軍第5311工廠自主更新改造的閑置空間載體，并指導(dǎo)申請認(rèn)定為南京市城市硅巷項目，其進(jìn)一步由白下高新區(qū)秦淮硅巷部租賃為總部辦公大樓并直接運(yùn)營。

（4） Ⅱd型城市硅巷

更新前為高校、事業(yè)單位持有的辦公樓宇，全市僅有東南大學(xué)和江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心兩例。由于兩個產(chǎn)權(quán)主體都有較強(qiáng)的自主更新需求，也擁有較強(qiáng)的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源和能力，為了獲取地方政府提供的配套政策支持，積極申請認(rèn)定其為城市硅巷項目。

總之，由于國家對于高校科研院所、政府自持或部隊資產(chǎn)的處置都有嚴(yán)格的法規(guī)政策限制，且這些產(chǎn)權(quán)單位的利益動機(jī)和純粹謀求盈利的社會資本不同；所以這些空間資產(chǎn)更新和運(yùn)營的治理邏輯明顯不同于Ⅰ類城市硅巷項目，有較強(qiáng)的政府主導(dǎo)或產(chǎn)權(quán)單位自主更新運(yùn)營等特點(diǎn)，即便是社會資本實際更新運(yùn)營的項目，一般也需要地方政府在其中發(fā)揮關(guān)鍵的中介作用（見表5）。

5 結(jié)論與討論

創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新已成為我國大城市中心城區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)活力重構(gòu)、推進(jìn)更新謀篇布局的重要方向，作為一種迅速普及的新型更新現(xiàn)象深刻影響了城市內(nèi)部空間演變。本文研究了南京市具有代表性的45個 “城市硅巷”更新項目的基本特征及其內(nèi)在行動邏輯，發(fā)現(xiàn)：（1）南京 “城市硅巷”更新項目偏好于公共交通通達(dá)水平高的區(qū)域。受政府政策驅(qū)動，多元主體積極盤活大量低效工業(yè)用地，以及部分商貿(mào)辦公、科研教育用地，最終將之更新為與地方政府規(guī)劃相契合的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及少部分帶有文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的混合園區(qū)。（2）南京“城市硅巷”更新項目多發(fā)生于權(quán)屬單一清晰的低效利用資產(chǎn)情形下，且更新后普遍延續(xù)了原有的房屋權(quán)屬結(jié)構(gòu)。（3）相較于過去拆除重建式以“增長聯(lián)盟”為特征的城市治理方式，南京“城市硅巷”更新項目的治理方式更加凸顯多元主體合作的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)主體、地方政府及社會資本都不同程度地參與到這些項目的投融資、改造及運(yùn)營全生命周期中，形成土地利用功能轉(zhuǎn)型和效率提升紅利的多元共享治理機(jī)制。（4）南京“城市硅巷”更新項目可以歸為市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅰ類）和非市場主體權(quán)屬類城市硅巷項目（Ⅱ類）2個大類。Ⅰ類依據(jù)交通區(qū)位價值進(jìn)一步分成2個亞型（優(yōu)勢區(qū)位和次優(yōu)區(qū)位），其總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體自身盤活資產(chǎn)的意愿較為強(qiáng)烈，社會資本參與程度高。Ⅱ類依據(jù)更新前用地功能屬性（工業(yè)、教育科研、商貿(mào)辦公）進(jìn)一步分成4個亞型，其總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體對于存量空間資產(chǎn)的處置相對較為謹(jǐn)慎，主要選擇自主更新或與地方國資平臺合作更新的方式，社會資本參與程度低。

總體來看，南京市“城市硅巷”的基本特征一方面遵循了國際上創(chuàng)新空間營造理論的一些構(gòu)想（如良好的區(qū)位條件[30]）；另一方面反映了現(xiàn)階段南京市“城市硅巷”建設(shè)的自身特點(diǎn)（如房屋產(chǎn)權(quán)清晰單一、原有用地功能退化、交通區(qū)位條件較好等），即服從低成本原則，在創(chuàng)新空間建設(shè)的早期階段，優(yōu)先選擇更新實施難度低、交易成本低和政策支持力度大的低效存量空間是最重要的行動邏輯。然而，形成“創(chuàng)—產(chǎn)—城—人”融合發(fā)展格局才是創(chuàng)新空間更新行動發(fā)揮可持續(xù)積極效應(yīng)的關(guān)鍵[9]21-22，[10]124。基于此，如何建立長期的績效評估機(jī)制，監(jiān)測各類基于低成本原則實施的城市硅巷園區(qū)更新的實際效果，并進(jìn)一步探究績效分異背后的關(guān)鍵影響因素是未來研究的重要課題。此外，也需要認(rèn)識到，創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新是一種新趨勢，相關(guān)研究與實踐尚處于起步階段。本文僅揭示了創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新在某一特定地區(qū)、特定階段下的基本特征與行動邏輯，未來研究仍需要持續(xù)追蹤我國更多大城市的相關(guān)實踐。