基于宅基地“三權(quán)分置”的農(nóng)村古建筑旅游價(jià)值激活研究

摘" 要：近年來，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，許多村落逐漸出現(xiàn)空心化現(xiàn)象，大量古建筑無人打理老化嚴(yán)重，修繕保護(hù)工作耗資巨大，急需社會資本的介入。該文基于“三權(quán)分置”政策，對平衡宅基地“三權(quán)”主體在宅基地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的權(quán)益矛盾，激活農(nóng)村古建筑旅游價(jià)值提出相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：宅基地“三權(quán)”；古建筑流轉(zhuǎn)；古建筑保護(hù)；古村落開發(fā)；鄉(xiāng)村旅游

中圖分類號：F592" " " " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A" " " " " 文章編號：2096-9902（2023）11-0113-04

Abstract： In recent years， with the promotion of industrialization and urbanization， the phenomenon of \"hollowing out\" appears in the countryside. A large quantity of ancient buildings have been left unattended and aged badly， and the restoration and conservation work is costly， thus leading to urgent needs of involvement of social capital. Based on the policy of \"separation of the three rights\"， this paper proposes relative countermeasures and suggestions to balance the contradictions of the rights and interests of \"three rights\" of the homestead in the transfer of the homestead， so as to activate the value of rural ancient architecture tourism.

Keywords： \"three rights\" of homestead; circulation of ancient buildings; protection of ancient buildings; development of ancient villages; rural tourism

在原有宅基地兩權(quán)分離體系下，2018年國家進(jìn)一步提出了宅基地“三權(quán)分置”政策，這為農(nóng)房正常流轉(zhuǎn)提供了法律依據(jù)，也讓社會資本參與古建筑流轉(zhuǎn)，激活古建筑旅游價(jià)值成為可能。農(nóng)戶與政府共同引入社會資本對古建筑進(jìn)行保護(hù)與開發(fā)工作中多方常因利益沖突而導(dǎo)致失敗。本文結(jié)合國內(nèi)學(xué)者對宅基地“三權(quán)”的權(quán)能和古村落旅游開發(fā)主體及開發(fā)方式的研究，提出相關(guān)建議促使各主體間相互合作調(diào)解利益矛盾，達(dá)到社會資本有效參與古村落古建筑的保護(hù)及其旅游價(jià)值的激活。

1" 分析基礎(chǔ)構(gòu)建

1.1" 宅基地流轉(zhuǎn)

近年來，隨著我國宅基地產(chǎn)權(quán)制度的不斷革新，2018年中央發(fā)布文件提出探索宅基地“三權(quán)分置”，在“三權(quán)分置”的政策視角下，宅基地和農(nóng)房的閑置問題得到了解決保障，流轉(zhuǎn)方式也具有了更廣泛的內(nèi)涵。一是宅基地資格權(quán)的流轉(zhuǎn)，即宅基地資格權(quán)在區(qū)域內(nèi)或跨區(qū)域性的流轉(zhuǎn)，義烏市佛堂鎮(zhèn)坑口村創(chuàng)新宅基地資格權(quán)在村內(nèi)的有償流轉(zhuǎn)和調(diào)劑。而跨區(qū)域流轉(zhuǎn)指的是外出務(wù)工者在退出原有宅基地后，可以在流入地憑住房資格進(jìn)行公租房、商品房等住房消費(fèi)。這種模式保障了農(nóng)戶原有的資格權(quán)，促進(jìn)了資源的優(yōu)化配置，真正意義上做到了地隨人走。二是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶可以將自家的宅基地使用權(quán)以出租、轉(zhuǎn)讓、入股等不同流轉(zhuǎn)形式，流轉(zhuǎn)到本村或其他經(jīng)營主體。農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)后，其宅基地資格權(quán)不受影響，同時(shí)還能獲取到因宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的租金或分紅收入。

而在實(shí)際的古建筑流轉(zhuǎn)中，由于“房地一體”政策，古村落農(nóng)戶雖然享有宅基地使用權(quán)和宅基地上古建筑的所有權(quán)，但如果需要轉(zhuǎn)讓古建筑的所有權(quán)，其宅基地使用權(quán)需要一并流轉(zhuǎn)。而地方政府一般不允許農(nóng)戶私自將宅基地轉(zhuǎn)讓給集體外個(gè)人或社會主體。因此，本文所提出的關(guān)于農(nóng)戶與社會主體間的古建筑流轉(zhuǎn)是有償且有期限的古建筑所有權(quán)流轉(zhuǎn)，非永久性轉(zhuǎn)讓。

1.2" “三權(quán)分置”

“三權(quán)分置”制度是在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制的基礎(chǔ)上提出的。其在原有“兩權(quán)”基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將承包經(jīng)營權(quán)拆分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，即所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)。《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》第十七條提出“完善農(nóng)村土地承包政策。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。”農(nóng)地放活權(quán)能的同時(shí)也為宅基地“三權(quán)分置”打下了基礎(chǔ)。原有“無償、無限期、無流轉(zhuǎn)”的“三無”宅基地政策制度，在我國日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢下漸漸與實(shí)際經(jīng)營活動脫節(jié)。這給農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)戶的生活水平改善都帶來了不利影響。在此背景下，基于農(nóng)地“三權(quán)分置”，進(jìn)一步提出了宅基地“三權(quán)分置”，即所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)”分離。其中，宅基地所有權(quán)仍歸集體組織所有，而資格權(quán)則作為集體組織成員在屬地內(nèi)無償享有福利屬性如村辦企業(yè)分紅或建造個(gè)人住所的法律保障和身份權(quán)利。而使用權(quán)可以定位為物權(quán)，主要體現(xiàn)在：占有權(quán)（基礎(chǔ)）、處分權(quán)（實(shí)質(zhì)）和收益權(quán)（目標(biāo)），故使用權(quán)實(shí)際為農(nóng)戶利用宅基地進(jìn)行增收的重要權(quán)能。其可抵押、可流轉(zhuǎn)、可出租、可入股的特性，是農(nóng)戶用于增收的重要方式。宅基地“三權(quán)分置”制度改革是我國鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施的重要組成部分，也是全面建成小康社會，實(shí)現(xiàn)共同富裕的有力“基石”。

1.3" “三權(quán)”主體關(guān)系

古建筑流轉(zhuǎn)、保護(hù)與開發(fā)中各利益主體之間的博弈屬于多方參與的復(fù)雜動態(tài)博弈過程。在這場博弈中，旅游開發(fā)商為了自身利益最大化，一般不愿主動出資去保護(hù)村落文化遺產(chǎn)和改善生態(tài)環(huán)境，有的甚至存在對古村落旅游過度商業(yè)化開發(fā)，導(dǎo)致村落原有生態(tài)平衡被破壞，損害了村落農(nóng)戶的利益，進(jìn)而引發(fā)農(nóng)戶和旅游開發(fā)商之間的矛盾沖突。政府在財(cái)力限制和職能原因下雖會因?yàn)閷Y源保護(hù)和地方發(fā)展的需要對古建筑流轉(zhuǎn)與保護(hù)發(fā)展工作予以扶持，但投入往往無法滿足實(shí)際需要。同時(shí)，隨著村落旅游業(yè)的發(fā)展，大量經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯現(xiàn)后，村民往往會因?yàn)槔娑膽B(tài)失衡，從而對開發(fā)商的行為產(chǎn)生不滿，抵制旅游活動正常開展，甚至出現(xiàn)反抗等過激行為，以爭取更多的利益分配。而旅游開發(fā)商則會根據(jù)地方政府和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的行為態(tài)度來決定經(jīng)營模式和利益分配方式。

2" 部分古村落旅游項(xiàng)目失敗原因及成功舉措

為充分了解在“三權(quán)分置”下古村落旅游價(jià)值激活的具體目標(biāo)，圍繞古建筑流轉(zhuǎn)過程中具體存在的問題、古村落旅游經(jīng)營模式、多方主體的利益分配方式，筆者通過對江西部分古村落已流轉(zhuǎn)古建筑的農(nóng)戶、政府主管部門、村干部及相關(guān)社會資本企業(yè)進(jìn)行的問卷調(diào)查和實(shí)地訪談?wù){(diào)研，了解到社會資本參與古村落旅游項(xiàng)目中，古建筑流轉(zhuǎn)中村集體、農(nóng)戶、政府部門和社會資本之間多方利益的共同達(dá)成辦法。總結(jié)出項(xiàng)目激活失敗原因及成功的舉措。

2.1" 失敗原因

2.1.1" 利益模式要求多樣且混亂

A村原有住戶423戶，調(diào)研時(shí)只有少數(shù)2～3戶仍在居住。A村落流轉(zhuǎn)方式：引進(jìn)B文化發(fā)展有限公司（社會資金），與農(nóng)戶簽訂一份70年的合同，每棟樓每年向農(nóng)民支付300元租金。其中，愿意簽約的有80多戶。但后來由于一些農(nóng)戶不愿意長租，一些農(nóng)戶想入股份，還有一些農(nóng)戶想要按收益分紅等多種利益模式，因此各農(nóng)戶無法統(tǒng)一方案，項(xiàng)目已經(jīng)暫停。

2.1.2" 個(gè)人利益與項(xiàng)目捆綁

少部分村民因?yàn)橹R水平和思想覺悟不高，在古建筑流轉(zhuǎn)過程中，遇到任何問題，不管是否與流轉(zhuǎn)項(xiàng)目有關(guān)，都直接將個(gè)人利益的訴求與流轉(zhuǎn)事項(xiàng)捆綁，例如小孩進(jìn)城讀書、家庭辦低保等都與流轉(zhuǎn)項(xiàng)目捆綁，向政府、企業(yè)以古建筑流轉(zhuǎn)為由，提出種種與古建筑流轉(zhuǎn)項(xiàng)目無關(guān)的要求，如果政府部門與企業(yè)不能滿足，則會阻礙企業(yè)施工，導(dǎo)致企業(yè)無法正常經(jīng)營。

2.1.3" 項(xiàng)目參與主體間權(quán)責(zé)不明

古建筑流轉(zhuǎn)、保護(hù)與開發(fā)的過程中涉及眾多的利益主體，主要有各級政府部門、旅游開發(fā)商、村落所在社區(qū)及當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶等。項(xiàng)目推進(jìn)的過程中，充斥著各方利益主體的博弈行為，而項(xiàng)目應(yīng)該怎樣繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)推進(jìn)，這些問題沒有具體責(zé)任人與決策人。

2.2" 成功舉措

2.2.1" 產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分置

針對農(nóng)戶古建筑的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分置，經(jīng)營權(quán)可以采用征收或托管方式。對采取托管方式取得經(jīng)營權(quán)的古村古建，在托管范圍、托管內(nèi)容及經(jīng)營期限等內(nèi)容上做到明確界定，同時(shí)頒發(fā)古村古建經(jīng)營權(quán)證書。

2.2.2" 村集體先行集中收儲農(nóng)戶古建筑的使用權(quán)

針對集體產(chǎn)權(quán)古建筑，創(chuàng)新使用權(quán)流轉(zhuǎn)和托管的方式，由村集體對農(nóng)戶的古建筑使用權(quán)進(jìn)行先行收儲，期限一般為50～70年，再由村集體向企業(yè)或旅投公司進(jìn)行使用權(quán)流轉(zhuǎn)，解決農(nóng)戶意見無法統(tǒng)一的同時(shí)，又使得房屋使用權(quán)租賃最長不超過20年的難題得以破解，從而能夠充分利用古村古建優(yōu)質(zhì)資源。

2.2.3" 公平、公開、公正評估古建筑價(jià)值

組建了“生態(tài)產(chǎn)品綜合交易中心”線上平臺，通過整合設(shè)立古建辦證、價(jià)值評估、銀行受理和拍賣報(bào)名等辦事窗口，并預(yù)期設(shè)立相關(guān)辦事單位的線下辦公分廳，做到了“一站式”解決方案，從而可以對古村落中的古建筑公平、公開、公正地評估其價(jià)值，提高農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)過程中的滿意度。

2.2.4" 多方拓展古村旅游項(xiàng)目融資渠道

通過整合新農(nóng)村建設(shè)、水利、工業(yè)、公路等各項(xiàng)涉農(nóng)資金，用以改善古村基礎(chǔ)設(shè)施資源和自然環(huán)境。積極向各主管單位爭取國家重點(diǎn)文物保護(hù)專項(xiàng)補(bǔ)足資金、全市傳統(tǒng)村落集中連片保護(hù)利用示范項(xiàng)目獎補(bǔ)資金、中國傳統(tǒng)村落維護(hù)資金等，同時(shí)發(fā)動社會資本積極參與，向社會公開募集資金，鼓勵(lì)屬地內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)或戶籍內(nèi)個(gè)人代表對村落的建設(shè)與保護(hù)獻(xiàn)資獻(xiàn)力。

3" 古建筑流轉(zhuǎn)和旅游價(jià)值激活對策

3.1" 確認(rèn)宅基地所有權(quán)，保障古村落集體旅游價(jià)值獲利

明晰宅基地所有權(quán)主體，發(fā)揮所有權(quán)的權(quán)能。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加強(qiáng)對農(nóng)戶集體所有權(quán)和集體組織概念的普及工作，提高農(nóng)戶的認(rèn)知水平。在古村落的開發(fā)工作中可以引入社區(qū)概念，由集體組織成員和部分基層干部共同組成社區(qū)。社區(qū)內(nèi)集體組織成員享有宅基地的所有權(quán)，而基層干部則代表政府帶領(lǐng)社區(qū)發(fā)揮其所有權(quán)權(quán)能，保障集體利益的同時(shí)肩負(fù)起對經(jīng)營項(xiàng)目整體的監(jiān)督與管理責(zé)任。

3.2" 宅基地資格權(quán)認(rèn)定保障農(nóng)戶基本權(quán)利

3.2.1" 確認(rèn)宅基地資格權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)?shù)卣诒炯w組織成員的資格權(quán)認(rèn)定工作，對符合資格權(quán)認(rèn)定條件的本社區(qū)組織成員，嚴(yán)格落實(shí)宅基地資格證的頒發(fā)，同時(shí)對相關(guān)制度積極做好宣傳普及工作，掃清農(nóng)戶知識障礙，做到清晰掌握和靈活運(yùn)用。

3.2.2" 嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”制度

當(dāng)?shù)卣畱?yīng)保障在籍農(nóng)戶享有一戶一宅的分配待遇的同時(shí)，對一戶多宅、超面積使用宅基地等不符合相關(guān)制度的農(nóng)戶制定懲處機(jī)制。可以拆除的，對違建部分進(jìn)行拆除，對某些因特殊情況而無法拆除的部分，根據(jù)超出的違建部分進(jìn)行相應(yīng)的罰款，同時(shí)對遷出戶口或注銷戶籍等情況，建立“資格權(quán)”失效機(jī)制，避免出現(xiàn)“人去樓空”等資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

3.2.3" 建立農(nóng)戶的資格權(quán)保留制度

非永久性離開農(nóng)村或因搬到城鎮(zhèn)、婚姻變化，但尚未改變戶籍的農(nóng)戶，可以申請保留資格權(quán)。另外，就退出宅基地但不搬離本村的農(nóng)戶，可以取得“有限權(quán)利”的資格權(quán)，以使用權(quán)入股的形式參與古村落的旅游開發(fā)項(xiàng)目，農(nóng)戶資格權(quán)不會喪失，仍保有成員各項(xiàng)權(quán)利。

3.2.4" 設(shè)立資格權(quán)認(rèn)定范圍

對于范圍內(nèi)的同村或同鄉(xiāng)的其他社區(qū)組織的農(nóng)戶，仍然可以向當(dāng)?shù)卣峤槐旧鐓^(qū)內(nèi)的宅基地資格權(quán)認(rèn)定申請，鄰村的農(nóng)戶可以根據(jù)需要進(jìn)行使用權(quán)的置換、出租或轉(zhuǎn)讓，同時(shí)規(guī)定只有在其他社區(qū)成員取得資格權(quán)和本社區(qū)內(nèi)的部分宅基地使用權(quán)后才能享有社區(qū)內(nèi)的其他福利或權(quán)利。

3.3" 盤活宅基地使用權(quán)，保障農(nóng)戶的旅游價(jià)值收益

3.3.1" 采用入股模式下固定收益+股利分紅的收益分配方式，保障農(nóng)戶旅游收益

根據(jù)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的利益分配方式的案例分析與對農(nóng)戶古建筑流轉(zhuǎn)意愿及滿意度問卷調(diào)查結(jié)果分析認(rèn)為，農(nóng)戶古建筑的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式應(yīng)該是使用權(quán)入股，對應(yīng)的利益分配方式是固定收益+股利分紅。

3.3.2" 完善宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，保障農(nóng)戶宅基地使用權(quán)安全“流出”

古建筑使用權(quán)流轉(zhuǎn)中要打通宅基地退出機(jī)制的通道，國家需要解決進(jìn)城農(nóng)戶的后顧之憂，同時(shí)對于尚居住在農(nóng)村的農(nóng)民，國家要繼續(xù)建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的社保體系，提高農(nóng)民抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，讓古村落農(nóng)戶能放心、安心地流轉(zhuǎn)宅基地，積極出讓使用權(quán)。具體建議如下。

對于古村落農(nóng)戶舉家進(jìn)城或搬遷到異地的，想要把自己擁有產(chǎn)權(quán)證的宅基地出讓，但由于地理位置偏等原因沒能通過市場出售的，政府可以有償回收。這樣可以減輕農(nóng)民進(jìn)城的負(fù)擔(dān)。對于退出宅基地的農(nóng)民，政府應(yīng)將其納入城鎮(zhèn)社保體系，保證其在城鎮(zhèn)的生活水平不降低，消除其顧慮，使其安心進(jìn)城落戶。同時(shí)，政府可以結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，通過搭建就業(yè)平臺，將這類失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，在就業(yè)安排上優(yōu)先保障，提供更多的就業(yè)機(jī)會。保障其在城市里有房住、有工作、有社保，讓古村落農(nóng)戶能安心流轉(zhuǎn)宅基地。

3.4" 把握使用權(quán)適度放活的“度”，滿足社會主體的旅游收益期望

3.4.1" 多元主體聯(lián)合審核企業(yè)資質(zhì)，監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)營全過程

杜絕城市居民到農(nóng)村購置宅基地建房，或者借用農(nóng)戶的資格權(quán)與農(nóng)戶合資建房。多方聯(lián)合審查，界定使用權(quán)受讓人資格。政府要建立公開的流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，將申請人各項(xiàng)信息接入平臺并公示，接受媒體和社會公眾的監(jiān)督。

3.4.2" 確認(rèn)嚴(yán)格的用途管制條例

在實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)營過程中，如果社會資本為了謀取自身利益，大肆破壞古村落或古建筑的原有生態(tài)環(huán)境面貌，或者私自變更原有用途，村集體與農(nóng)村應(yīng)該且有義務(wù)對其不法行為進(jìn)行制止，同時(shí)根據(jù)擬定的相關(guān)條約制度或法律法規(guī)對其進(jìn)行懲處。

3.4.3" 建立可選性的古宅流轉(zhuǎn)收益方式

農(nóng)戶對古宅流轉(zhuǎn)收益有2種方式，分別為一次性繳納租金和分期繳納。問卷調(diào)查表明，多數(shù)農(nóng)戶認(rèn)為古宅使用權(quán)出租協(xié)議中價(jià)格應(yīng)隨著市場變化進(jìn)行上漲，同時(shí)古建筑修繕和開發(fā)耗資巨大，分期繳納也可以在很大程度上減緩使用權(quán)受讓人的資金壓力。

3.4.4" 適當(dāng)?shù)恼叻龀郑龑?dǎo)社會資本參與古村落建設(shè)

在確立宅基地使用權(quán)放活的底線后，地方政府還應(yīng)該對積極投身鄉(xiāng)村建設(shè)的企業(yè)實(shí)行適當(dāng)?shù)恼叻龀帧９糯迓淠甏眠h(yuǎn)，修繕和旅游開發(fā)耗資巨大，在社會資本介入古村落的旅游開發(fā)時(shí)當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該給予適當(dāng)?shù)恼哐a(bǔ)助。

3.5" “三權(quán)”主體集聚社區(qū)，激活古建筑旅游價(jià)值

3.5.1" 針對所有權(quán)主體設(shè)立集體股，激勵(lì)所有權(quán)主體發(fā)揮所有權(quán)的權(quán)能

建議在古村落的旅游開發(fā)中由政府先行組織所有權(quán)主體成立社區(qū)，設(shè)立集體股，擬定10%。集體股的設(shè)立保障了集體對這部分收益的獲取。集體利益和整個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目的利益掛鉤，可以激勵(lì)社區(qū)發(fā)揮集體所有權(quán)的權(quán)能。

3.5.2" 宅基地使用權(quán)作價(jià)入股確定農(nóng)戶股份，保障農(nóng)戶旅游權(quán)益

項(xiàng)目內(nèi)整批宅基地使用權(quán)的總價(jià)值，占股比例擬定41%。農(nóng)戶通過使用權(quán)入股前先要由社區(qū)出面，將農(nóng)戶的古建筑經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估后確認(rèn)價(jià)值。根據(jù)估值確定農(nóng)戶最終的旅游收益分配比例。之后，通過計(jì)算出整批宅基地使用權(quán)的總價(jià)值，反推出社會資本持股49%所需的資金。

3.5.3" 針對社會資本設(shè)立現(xiàn)金股份，滿足經(jīng)營項(xiàng)目的融資需要

古村落旅游價(jià)值開發(fā)需要外界資本的力量，為能滿足經(jīng)營項(xiàng)目的融資需求，設(shè)立現(xiàn)金股擬定占股49%，社會資本可以通過現(xiàn)金取得經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營控制權(quán)。另外，農(nóng)戶擁有對現(xiàn)金股優(yōu)先購買的權(quán)力，若農(nóng)戶想增加旅游收益也可以通過購買現(xiàn)金股的方式增加股利分紅。

3.5.4" 充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用

古村落的旅游項(xiàng)目經(jīng)營管理涉及多個(gè)利益相關(guān)者，村落的保護(hù)與開發(fā)離不開政府的主導(dǎo)作用。政府在古村落開發(fā)保護(hù)工作中一方面應(yīng)協(xié)調(diào)好古村落各利益主體間的關(guān)系，鼓勵(lì)社會資本的積極參與，另一方面應(yīng)不斷制定與完善法律規(guī)章。建立以政府主導(dǎo)，社會資本協(xié)同參與，有法可依、有規(guī)可循的保護(hù)發(fā)展格局。同時(shí)發(fā)動各方力量主動參與，促進(jìn)村落旅游與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合。

3.5.5" 充分發(fā)揮農(nóng)戶主體作用

通過切實(shí)保障農(nóng)戶的主體權(quán)益，從而使農(nóng)戶積極主動地參與到古村落保護(hù)與開發(fā)利用的工作中去，鼓勵(lì)農(nóng)戶開展鄉(xiāng)村文化體驗(yàn)活動，用傳統(tǒng)的生活方式向游客展現(xiàn)古村的鄉(xiāng)土人情。讓農(nóng)戶在項(xiàng)目中發(fā)揮出個(gè)人的本土優(yōu)勢，有助于增強(qiáng)農(nóng)戶在項(xiàng)目中的參與感，同時(shí)也能讓農(nóng)戶在過程中獲取到額外的利益，減少農(nóng)戶在收益中的落差感，有助于古村落的有效保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。

3.5.6" 充分發(fā)揮旅游企業(yè)的專業(yè)作用

旅游開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理能力、市場運(yùn)營能力、資金能力等方面有著一定優(yōu)勢，通過利用其行業(yè)優(yōu)勢，可以更加深入地挖掘古村落的各種資源，同時(shí)優(yōu)化整合，從而創(chuàng)造出更多在市面上具有競爭力的旅游產(chǎn)品，進(jìn)而擴(kuò)大了古村落旅游客源市場的范圍和規(guī)模，提升了旅游開發(fā)的水平和效益。

4" 結(jié)束語

在現(xiàn)行宅基地“三權(quán)分置”政策下，給原有的古村落古建筑既帶來了新的機(jī)遇，同時(shí)也帶來了新的挑戰(zhàn)。古建筑的流轉(zhuǎn)和旅游價(jià)值的激活往往繞不開政府、村集體、農(nóng)戶、社會資本等“三權(quán)”主體，唯有平衡好“三權(quán)”主體間的利益關(guān)系，達(dá)到一定程度的系統(tǒng)平衡，相關(guān)工作才存在長期運(yùn)營發(fā)展的可能，三方利益主體在抓住機(jī)遇的同時(shí)更應(yīng)努力探索出三方良性共存的先進(jìn)機(jī)制，利用個(gè)體優(yōu)勢，各展所長，各美其美。

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