從民法典物權編看不動產登記新規

[內容提要]不動產登記制度，在民法上遵守公示公信原則。隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對于不動產登記制度也提出了越來越高的要求。因此，應當從立法角度出發，不斷完善不動產登記制度，使其符合時代潮流，從而為保障市場經濟健康有序的運行提供有力支撐。本文主要對民法典物權編中不動產登記制度進行詳解、分析和研究。

引言

關于《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）的修改已經引起廣泛關注，其中關于不動產登記制度的改革更是成為焦點。《物權法》頒布以來，學術界就不動產登記制度展開了激烈討論。這不僅涉及理論層面的研究，還與實踐息息相關。房屋和其他不動產都是民眾的重要財產，關系到全國普通民眾的實際利益，所以，不動產登記是否有效，必須進行仔細研究，并且有必要對民法典分則進行完善。

一我國不動產登記制度

初步推行了不動產登記制度，在不動產方面確保產權與交易。但是，社會在進步與變革，將來也許還會面臨更大的困難。唯有審視該體系生存的理論基礎，才能夠經受住現實生活的檢驗。

（一）概念

不動產登記就是由當事人提出申請，經國家專門機關按照法定程序，將不動產歸屬和變更等有關情況記錄于不動產登記簿上，是一種事實或者行為。據此，不動產登記由三個方面組成。

第一方面是主體要件，也就是注冊所涉各方，一般是注冊的申請人，也是注冊機關。

第二方面是程序要件，申請人一提出申請，就觸發了登記程序的開始，沒有正當根據，登記機關沒有拒絕接受其登記手續的權利，登記程序從本質上講，就是登記機關進行審查的準則。

第三方面是結果要件，登記行為執行后，緊接著產生了某種法律效果。經審核注冊，向社會公示效果，申請人自然就成了權利人，他們的權利受到法律的保障，不管是誰侵犯了自己的權利，均應給予一定補償。

（二）不動產登記制度法律依據等內容

1物權公示公信理論

房產備案與公信力原則之間有著密切的聯系，密不可分。在法學技術視野下，權利有支配權與請求權之別，不動產物權的追及力、排他性和其他特點足以表明與之相聯系的行為活動，已不只是關系到個人利益，例如處分和獲得，同時，也牽涉到他人與社會的公共利益，關系著市場交易是否安全，社會秩序是否穩定。從交易安全有序出發，有力的物權需以某種物質形態呈現，昭然于外，而非只在人的思想中，因此，不動產物權的公示、樹立公信力勢在必行，由物權自身性質及效力所致。權利視角下，不動產物權屬于絕對權，這一性質與效果，只能通過公示來清楚地說明權利的歸屬問題；義務視角下，不動產的物權變動，關系到個人，還對非特定他人具有權利和利益上的保護作用，這就需要借助公示來實現其功能，公示公信不僅能保證不動產物權本身的安全性，也會促進交易安全。以公示公信的方式，外界并沒有積極侵害已被公布的不動產物權，維護權利人利益。相反，經過公示后所形成的信譽，則有助于保障第三人利益，有利于保障交易安全。

2公平和效率具有法律價值

采納羅馬法中“神圣私權”這一立法原則，所有者絕對繼承權能較好地維護所有者利益，在經濟衰退期間保障所有權的靜態安全，順應時代利益的產業發展，已突破時間和空間的束縛，公眾要有相互信任的關系。在此背景下，德國率先確立了不動產登記制度，以保障不動產信息真實可靠，提高社會信用水平。該體系的推行，是新舊利益對峙下價值妥協的產物。

不動產登記有利于使外界知曉，在土地登記處進行權利推定，確認不動產權屬，切實保障交易安全，主動維護交易比較人利益，減少征信成本，從而減少隱性交易成本，繼而推動經濟效率的提高。

不動產登記也是一種合法的宣傳手段，不動產登記制度就是公示守信原則在我國實踐中的一種具體表現形式。在準確登記的基礎上，可減少征信成本，提升交易效率，不妨礙受讓方依法獲得所有權，因此，這一體系的提出，是公平與效率、法律價值追求的結果。

二不動產登記的分類

（一）根據不動產登記時權利的性質

1實體權利登記

從形式看，可以分為實體性不動產權利登記和程序性不動產權利登記兩類；從內容來看，又可分為權屬登記制、登記對抗主義和登記生效主義三種類型。

考慮到產權這一法理，決定產權受到法律規范，所以一定要進行登記，房地產產權還應該是法律上明確的。對此，“德國法律中應依法登記的不動產權利包括所有權、住宅所有權和部分所有權、地面權和住宅地面權、限制支配權、優先購買權和回購權、可預見的登記財產權、用益物權、勞役、繼承權以及其他權利等”。

其中，土地使用權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、個人住房權是法律規定可以登記的權利。在這些權利中，土地使用權屬于土地所有權的一種。

2程序性權利登記

所謂的程序性權利注冊，指房地產法中的順序注冊。全部不動產均可攜帶前述一項或多項不同性質之不動產權利。比如，某一財產既可以是所有權，也可以是用益物權、使用收益權和管道建設地役權、租賃與多重抵押權等其他形式取得。例如：“房屋建筑物及附屬設施”，包括房屋及其附著物、車庫、道路、綠地以及其他相關配套設施，等等。這就意味著對于同一不動產上同時或者相繼有多個不動產權利的情況下，所在地的登記屬于程序性權利登記。

（二）根據登記要求原則的國家法律規定

1權利設立登記

所謂設立權的登記，指登記物權成立之效力。以登記主義訴求為立法模式下，登記對財產權有創設功能。在我國民法中，權利設立登記與物權變動登記相并列。在民法理論上，權利設立登記并不是一個獨立的問題。如果沒有注冊，甚至雙方所有權的改變，從法律的角度來看，它也是絕對無效的，亦稱絕對登記，其適用對象是在法律行動上各不相同的不動產權利。

2申報登記

所謂的申報登記，是指不動產物權人為了維護自己合法占有而向有關部門申請辦理的權利登記。其目的在于明確不動產物權的歸屬關系和權利行使方式，確保交易安全。

從以上可以看出，通知登記并不會對物權設定產生影響，由于物權變更效力先于登記。但未申報注冊的，當事人便無法辦理其物權。這一注冊具有相對效力，并非絕對，故亦稱相對登記，即在不動產發生權利登記之前進行該次登記，旨在落實不動產變更的公示原則，保障交易權安全。

（三）根據不動產登記簿記載的內容不同

1權利登記

權利登記是登記機關設定不動產權利并進行轉移的行為、終止及處分限制注冊。此類登記將不動產權利現狀及變動公之于眾，成為不動產權利發生效力或者對變更作出反應的一個條件。在根據注冊要求制定的原則下，德國人轉讓或確立土地權利，權利發生變更，應當依法向登記簿登記，這一登記為土地權利發生改變的一個有效條件。在采取登記對抗主義立場的日本，獲得不動產權利、丟失、變更的，不經登記，不對抗第三人。

2表彰登記

它的內容就是對土地及其附屬物的物理狀況進行記載，登記冊以制圖為基礎，并以測量為手段。如房屋產權登記之前，房屋勘察勢在必行，“查明每個產權單位（山）的位置、數量、使用狀況、房屋狀況等基本情況以及地理名稱、行政邊界等”，權利記錄不可分割等，財產所有權契約通常包括財產實物狀況及其所有權，并根據相關記錄對權利進行了記載。

三對民法典中不動產登記制度部分條款的改進構想

（一）清楚確立不動產記錄是否可信

對于我國的財產登記會不會影響公信力存在有著不同的看法。第106條規定的“不動產善意取得制度”和第20條規定的“事前通知登記制度”可充分表明，我國物權法已啟用了不動產登記的公信效力，不動產記錄是否具有公信力，包含兩方面意義：

第一，登記權是否有效推定問題。

第二，不動產善意取得制度。

但是，鑒于目前理論界與實踐中對這一問題存在著不同的理解，建議民法典中有關不動產權方面的一些規定，明確提高不動產記錄可信度，采取不動產審查制度。注冊及國家錯誤注冊賠償制度是這一制度之根本，被授權人在依法辦理不動產權利登記之后，不動產權利的登記即全部有效。

（二）化解新舊法律對抵押登記作用的矛盾

如上所述，《物權法》和《擔保法》中有關“抵押登記是否具有抵押協議效力”的規定存在一定抵觸。當時我國法律制度對合同效力與登記效力并未作出明確的區分，《保修法》目前還沒有得到修正。2007年頒布《物權法》時，還認為，這兩部法律對抵押登記效力的規定顯然是相互矛盾的，因此，《物權法》第一百七十八條作出了規定：新法凌駕于舊法之上，這是一項根本的法律原則，新法和舊法有沖突時，應采用新法。其實，這一做法目前已經得到了學術界以及司法實踐的一致認可。即2007年后的今天，我們國家所采取的政策：抵押登記對于抵押合同不成立，但留置權的設定，只能以抵押的方式進行登記后的留置權。該立法與《物權法》第178條的立法沖突以及新法優先于舊法原則，沒有引起混亂，卻影響到權威性、嚴肅性和對民法典編纂進程的推動作用，應妥善聯系，協調解決好這一難題。

（三）健全統一的不動產登記體系

《物權法》第二章第一節首次將我國不動產登記基本架構用法律的形式規定下來，并在第十條第二款中作了大致規定：“國家建立統一的不動產登記制度房地產系統。”由此可見，不動產統一登記制度已經成為我國未來相當長時期內一項重要而又艱巨的任務。這一制度的確立無疑為今后的相關工作奠定了堅實的基礎。同時也有利于維護公民合法權益，保護交易安全；可以促進市場經濟的健康發展；便于政府管理和監督。不動產統一登記制度不僅涉及廣大人民群眾的切身利益，而且關系到社會經濟的穩定與可持續發展。

但是從實際情況來看，由于缺乏一套完整有效的法律體系，使得不動產統一登記制度難以得到順利推行。在這種形勢下，為了更好地保障權利人利益，實現社會公平，我們必須對現行的不動產登記制度進行改革。首先要明確登記機關及職責，其次應進一步明確不動產登記范圍，最后就是加強對不動產登記行為的監督管理。不動產登記簿中記載了所有權利人的相關信息，包括其姓名、地址、家庭人口數、房產面積以及權屬狀況等一系列數據。操作性不強，房地產記錄所包含的內容，但并不局限于此：不動產登記、變更、轉讓、注銷、修繕、異議、初步通知的登記、實施記錄等，每一類別的不動產記錄涉及企業與公民最為切身的權益，它是由國務院制定的一項行政法規，在立法的技術層面，真的不能什么都仔細地去調。細化執行的各項具體制度，由修訂有關部門規章負責。

四結語

不動產登記在物權法立法中始終處于困境之中，未來還會是民法典的立法難點，民法典需健全統一的不動產登記制度，才能真正履行整合不動產登記義務、規范登記行為、方便公眾登記申請、維護義務人的合法權益的立法宗旨。應當明確不動產登記的本質、總結過去統一不動產登記制度的實踐經驗，并在此基礎上，準備對這一問題開展專門研究，進而修改和完善現有不動產登記制度等，有效實現不動產登記制度健全。此舉旨在化解爭端和終結爭端，宗旨是維護公民的財產權，鑒于房產對中國人來說意義重大，作者認為，健全的不動產登記制度應成為公民財產權中的一項重要內容。

（作者單位系武漢市不動產登記中心）

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