買賣二手房，警惕這些“炒房”套路

“炒房”到底是一種什么樣的行為？“炒房客”通過哪些手段進行“炒房”？該行為可能存在那些隱患？漳州市住建局的工作人員總結出這些“炒房”套路，請購房者注意規避。

注意規避！三種常見套路

“炒房”，通俗來說主要是利用交易雙方的信息差，低進高出賺取差價，是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。當前市場上，二手房“炒房客”往往通過辦理委托公證、過戶給指定第三方、協議代持等幾種方式進行“炒房”。

第一種，辦理委托公證。“炒房客”先向產權人支付首付款，簽訂交易協議，達成交易關系，但未辦理房屋過戶手續，只是辦理了一系列的委托公證。取得房東的委托后，“炒房客”便抬高房屋價格，尋找下家接盤。待找到合適的買家后，“炒房客”再以受托人的身份與買方辦理房屋過戶手續。如此一來，“炒房客”只需支付首付款便可從中牟利，“炒房”周期短，又規避了交易稅費和向銀行申請貸款的費用，省下了尾款的支付，還賺取了房屋的差價。

第二種，過戶給指定第三方。在正常的二手房交易流程中，買賣雙方通過中介機構簽訂交易協議，就房屋價格、定金支付、過戶時間約定及房屋交付等事項達成初步合意后，理應直接辦理《存量房買賣合同》網簽備案及二手房過戶手續。但有的“炒房客”在交易協議中加入了“賣方同意過戶給買方指定的第三方”的條款，向賣方支付了一定數額定金，并將交易時間延長至六個月以上。在這期間，“炒房客”便用定金的形式先行鎖定了房源，同時找尋新的下家，提高房價出售，賺取差價。辦理過戶手續時，以“過戶給指定第三方”為依據，由賣方直接過戶給第三方。若賣方發現被賺取了高額差價，想要取消交易協議時，則將面臨高額的違約責任。

第三種，協議代持。“炒房客”通過與房東簽訂“獨家委托協議”“代持協議”“單方代理協議”等具有代理性質的協議，約定一定時期內，“炒房客”獲取房屋使用權，并每月向房東支付一定的租金。在約定期間內，“炒房客”對房屋進行裝修，并尋找買方，加價出售，從而賺取差價。若在約定時間內未找到買方，“炒房客”無非損失了約定期間內的租金。

快速識別！四個明顯特征

從以上三種常見的炒房套路可以總結得出，“炒房客”的套路大致存在幾種特征：一是第三方介入，二是交易周期長，三是炒房成本低，四是經紀機構參與其中。

具體來說，“炒房客”會以幫朋友、親戚買房等理由，要求協議中約定“指定第三人過戶”“辦理委托公證”等條款，便于未來的房產過戶。房東直到辦理過戶手續時才發現，原來真正的買方和與自己簽訂協議的不是同一人；“炒房客”會編造各種理由，與房東約定半年以上交易周期，便于裝修房屋、炒高房價，尋找真正買家；“炒房客”會以較低的成本鎖定房源，甚至通過租賃等方式實質控制房屋。一旦市場行情下行，只需放棄小額的成本即可，實際的市場波動風險主要還是售房人承擔；“炒房客”多通過利益分成等方式尋找房地產經紀機構合作。經紀機構利用買賣雙方的信任和交易信息不對稱的優勢，刻意隱瞞重要事項，壓低房屋售價，協助促成“炒房”交易。

多留心眼！買賣房切莫貪利

“炒房”不僅擾亂市場秩序，還給原房主和買房人帶來隱患，損害了交易當事人的合法權益。

房東在出售房屋的過程中，要慎重選擇委托公證的交易形式，在簽訂合同前，要仔細閱讀房屋買賣協議、委托協議中的條款，對發現帶有“過戶給指定第三方”“委托辦理房屋出售手續”或是“由買方代持房屋”性質的條款時要提高警惕，切忌貪圖“代持租金”之類的蠅頭小利，以免給自己與他人帶來不必要的經濟損失與法律糾紛隱患。

買方在購買房屋的過程中，應與房東直接溝通交流。尤其是在討論房屋價格的環節中，切記要求房東出示房屋的權屬證明、本人身份證等證明材料。遇到洽談對象系受托人的，更應小心謹慎，以防落入“炒房客”的陷阱。看中新裝修的房源時，有條件的可以請專業人士一起驗房，確定房屋裝修品質，避免買到有裝修質量問題的二手房。

摘自《閩南日報》2022年12月29日