永威遇危

馬小雨　史川軒

2023年6月，鄭州地產(chǎn)商李偉的項(xiàng)目永威·上和院，迎來(lái)了第1266次接待。

客人來(lái)自華潤(rùn)置地——中國(guó)市值最高的地產(chǎn)公司之一，其總部的工程、成本、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等條線的多名高管，從深圳啟程，跨越約1575公里，赴鄭州一睹其永威產(chǎn)品的風(fēng)采。

其后，華潤(rùn)置地內(nèi)部，喊出對(duì)標(biāo)“龍湖的工期、永威的品質(zhì)”。

一家百億規(guī)模的區(qū)域房企，能讓行業(yè)翹楚放下身段來(lái)學(xué)習(xí)，這是對(duì)李偉的一種褒獎(jiǎng)。

遺憾的是，他治下的永威置業(yè)正陷入低谷，2022年，其銷售額減少到19.89億元，僅為高峰期的十分之一。

銷售難提，項(xiàng)目停擺。李偉在鄭州的多個(gè)項(xiàng)目停工，存在資金缺口，不得不延期交房。

揚(yáng)名鄭州

華潤(rùn)置地一行前往的永威·上和院，為李偉的代表作之一。

項(xiàng)目位于鄭州北龍湖板塊，2016年入市，歷經(jīng)5年雕琢，號(hào)稱是其精細(xì)化品質(zhì)的“教科書”和“樣板間”，在中原地產(chǎn)圈都頗有聲譽(yù)。

永威曾經(jīng)的輝煌，始于李偉對(duì)品質(zhì)的執(zhí)著。在鄭州，有一種說(shuō)法，“永威有三寶，建材、景觀、物業(yè)好”。

就上和院而言，為尋找契合北龍湖氣質(zhì)的“灰磚”，李偉差遣多名設(shè)計(jì)師、工程師遠(yuǎn)赴海外，最終選用了比利時(shí)維納博艮手工陶土磚。

所用的手工陶土磚，單磚重5斤，必須采用干掛大理石工藝將磚掛上，工匠們要注重磚墻體自身的橫平豎直對(duì)縫，更要將磚與石材、地面、鋼板等其他建材嚴(yán)格對(duì)縫，一縫到底，才成就視覺(jué)上的秩序與美感。

這種磚石，在國(guó)內(nèi)號(hào)稱只有3個(gè)項(xiàng)目使用，其余兩個(gè)都在北京，分別是釣魚臺(tái)七號(hào)院和萬(wàn)柳書院，其二手房均價(jià)都在20萬(wàn)元/平米上下。

良好的品質(zhì)，也保障了產(chǎn)品的增值性。

永威·上和院推盤在2018年，當(dāng)時(shí)鄭州樓市正紅火，一般樓層開(kāi)盤5.2萬(wàn)/平米，樓王單位6.5萬(wàn)/平米。

據(jù)《21CBR》記者查詢鏈家，在售二手房單價(jià)多在6萬(wàn)元以上，其均價(jià)高達(dá)68000/平米，買到的不虧。

李偉重視產(chǎn)品精細(xì)化打造，對(duì)建材、園林與物業(yè)都有著極高標(biāo)準(zhǔn)，

比如，為保證園林景觀品質(zhì)，永威自建苗木生長(zhǎng)培育基地，種植珍稀植株，全冠移植。

永威·上和琚項(xiàng)目景觀團(tuán)隊(duì)為增加宅間景致，跑遍全國(guó)苗木市場(chǎng)，特選了一棵胸徑50cm的獨(dú)桿烏桕，拔高宅間的苗木天際線。

李偉定下的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也高。

據(jù)說(shuō)，永威所有項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，都配備一個(gè)維修材料倉(cāng)庫(kù)，儲(chǔ)存大大小小的備用維修品，大到單元門、瓷磚，小到路燈螺絲釘，各種各樣的損耗件都考慮在內(nèi)；按專業(yè)、規(guī)格、大小，材料分門別類地?cái)[放整齊，并有標(biāo)簽備注，保證修繕時(shí)保持外觀。

其實(shí)，將鄭州永威的品質(zhì)列入對(duì)標(biāo)的，不只是華潤(rùn)。

單單2023年1—6月，李偉旗下的永威產(chǎn)品游學(xué)，共計(jì)接待參觀場(chǎng)次233場(chǎng)、3825人次。

急轉(zhuǎn)直下?

“如果我自己認(rèn)真蓋房子，市場(chǎng)一定不會(huì)小。”李偉這樣說(shuō)過(guò)。

他本是煤老板，在煤炭?jī)r(jià)格飆漲時(shí)攢下家業(yè)，自己沒(méi)有買到好房，看到質(zhì)量很差的小區(qū)照樣賣很火爆，就毅然入局，于2005年創(chuàng)立永威。

“產(chǎn)品力是房企生存的護(hù)城河。”李偉本人追求細(xì)節(jié)，不計(jì)成本。

鄭州永威·望湖郡車庫(kù)入口原有緩沖石，李偉巡查時(shí)，考慮到部分業(yè)主的車底盤較低，存在磕碰的風(fēng)險(xiǎn)，便要求在保證緩沖石功能的前提下，降低突出地面高度。

于是，項(xiàng)目組只好把施工好的緩沖石全面拆除，又讓廠家重新定制一批弧形緩沖石。

李偉為永威制定的戰(zhàn)略是，“深耕中原，布局重點(diǎn)城市”，進(jìn)駐鄭州、西安、蘇州等多個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)36個(gè)項(xiàng)目。

他的地產(chǎn)事業(yè)巔峰，出現(xiàn)在2019年，以220億元的銷售額坐上鄭州頭部房企的位置。截至2020年，其地產(chǎn)項(xiàng)目已建及在售面積，突破千萬(wàn)平米。

在永威·上和院等樓盤的帶動(dòng)下，永威聲名鵲起，同樣地段的位置，它家房子能比周邊溢價(jià)數(shù)千元，且去化更快。

無(wú)奈，形勢(shì)迅速急轉(zhuǎn)直下。

2021年，地產(chǎn)行業(yè)下行，永威的銷售額跌到68.49億元，只有高峰時(shí)期的三分之一，且有樓盤陷入麻煩，較為有名的是“永威金橋西棠”項(xiàng)目。

2020年中，李偉聯(lián)合地產(chǎn)商金橋，以底價(jià)12.77億元競(jìng)得項(xiàng)目地塊，開(kāi)盤后銷售火爆。

有統(tǒng)計(jì)的1983名業(yè)主中，據(jù)稱本科及以上學(xué)歷的超過(guò)80%，博士189名，號(hào)稱“最高學(xué)歷樓盤”。

2021年底，因資金方面出現(xiàn)紛爭(zhēng)，項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)，業(yè)主紛紛投訴，后來(lái)事情經(jīng)調(diào)解解決，永威名聲大損，次年的銷售更加慘淡。

“在疫情和市場(chǎng)的多重壓力下，我們經(jīng)歷了行業(yè)有史以來(lái)最深的一次‘探底。”永威高層在2023開(kāi)年工作會(huì)上總結(jié)道。

即便如此，永威依然交付了西郡泰、璟苑等項(xiàng)目。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1—10月大鄭州房企商品房全口徑銷售排行榜上，永威以15.32億元的銷售金額排在第九名，未回歸第一梯隊(duì)，排名有所回升。

努力自救

樓市疲弱，銷售不暢，李偉刻下不輕松。

永威置業(yè)有超過(guò)1.6億元的財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行，旗下多家子公司被列為失信公司。

天眼查顯示，去年9月，李偉開(kāi)始將所持鄭州農(nóng)商行股權(quán)，出質(zhì)給河南滎陽(yáng)農(nóng)商行，又將所持的河南滎陽(yáng)農(nóng)商行股權(quán)出質(zhì)給鄭州農(nóng)商行，以換取現(xiàn)金。

官網(wǎng)顯示，他共有17個(gè)在售項(xiàng)目，以首置類剛需與首改為主，也在積極推動(dòng)銷售。

為了自救，李偉調(diào)整了公司領(lǐng)導(dǎo)層。

6月，永威地產(chǎn)總裁朱暉調(diào)任，原永威地產(chǎn)高級(jí)副總裁羅金榜頂替上任，全面負(fù)責(zé)地產(chǎn)板塊。

他在策略上有所調(diào)整，一是擴(kuò)展合作，二是發(fā)展代建，減輕資金的投入壓力，專注于品控的長(zhǎng)板。

今年6月，永威與廣宇地產(chǎn)宣布，聯(lián)袂打造南陽(yáng)同樂(lè)新城項(xiàng)目。

“永威通過(guò)前沿的產(chǎn)品規(guī)劃與精工匠筑的品質(zhì)，為南陽(yáng)人帶來(lái)全新的生活體驗(yàn)。”羅金榜這樣評(píng)價(jià)兩家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的成果。

在代建方面，早在2019年底，永威就嘗試過(guò)代建雙鶴湖畔項(xiàng)目，探索“輕資產(chǎn)代建”模式。

其已拓寬新的代建路徑，牽手國(guó)企“鄭州高新建設(shè)”，在鄭州高新區(qū)一起打造洋房產(chǎn)品“璞居壹號(hào)院”。

值得注意的是，李偉個(gè)人，在法律層面已從永威置業(yè)抽身。

天眼查顯示，永威置業(yè)的實(shí)控人，為永瑾科技的實(shí)控人李景浩，其持有60%的股權(quán)，是從李偉弟弟李紅建處接手而來(lái)。

至于李景浩和他的關(guān)系，現(xiàn)在未有確切的公開(kāi)信息。可以肯定的是，李偉依然掌舵永威。

“行業(yè)困難是一種財(cái)富，是寶貴的人生經(jīng)歷，危機(jī)促進(jìn)成長(zhǎng)，鍛造格局。只有能從逆境中韌性進(jìn)化的企業(yè)，才能基業(yè)長(zhǎng)青。”

開(kāi)年會(huì)議上，李偉這樣勉勵(lì)其下屬，強(qiáng)調(diào)18年創(chuàng)業(yè)，就是“堅(jiān)持信用，堅(jiān)持品質(zhì)，未來(lái)仍要堅(jiān)持”。