住房公積金信貸資產證券化問題的研究

史歷學 山西焦煤集團有限責任公司

住房公積金貸款實行的根本目的在于：為緩解城鎮居民購買住房的貸款資金緊張，更好地支持住房消費，從而推動城鎮住房建設，提高居民的居住水平。近年來，我國住房相關政策的實行，促使住房公積金的使用需求日益攀升，公積金貸款的缺口也在不斷加大，難以滿足公眾的使用需求。面對日益突出的矛盾，在不采取增大企業公積金繳納數額、比例的情況下，將已發放的繳存職工的個人住房公積金貸款重新打包組合形成有價證券吸引投資者購買，以提高住房公積金資金的流動性，轉移了其中存在的信用風險，使得這部分資金擁有更高的安全性。

一、住房公積金信貸資產證券化的可行性分析

目前，我國在這方面證券化工作上，資產主要分為兩種形式：一種為已發放未結清的貸款余額，這類資產在規模上相對較大，且期限方面相對較長；另一種為已發放未結清的貸款未來收益，這類資產則具有規模小、期限短的特征。同時，為促進資產證券化工作的有序開展，當前我國出臺了一系列相關的政策方針，制定了更為完善的證券市場管理規則制度，顯著提升了金融監管水平，使得針對住房信貸資產的證券化工作具有較為良好的政策性環境[1]。從市場需求層面來看，我國積極開展這方面證券化工作，實質上與當前市場環境相吻合，這一金融模式所形成的新型證券市場具有相對較低的風險，與常規國債和儲蓄投資相比，該金融手段能夠為投資者帶來更高的收益率。所以，由此形成的證券產品能夠獲得更多投資人群的青睞，表現出更高的投資積極性，這也將對我國證券化所有資產發展產生促進作用。

資產證券化屬于一種新型的投資工具，主要是以可以形成穩定現金流的資產作為基礎，在具體實踐過程中，有利于提高證券信用等級，確保發行人能夠在規定時間內，依照約定要求支付對應的利息，具有穩定收益的功能。而住房公積金貸款呈現出風險可控、質量較高、收益穩定以及期限較長等特征，而這些特征正好與資產證券化對標的基礎資產提供的基本要求相匹配。據相關調查表明：當前我國居民收入水平顯著提升，截至2021 年底，我國住房公積金個人住房貸款率為84.18%，且住房公積金貸款用于購買新房占比為68.82%，購買首套住房占比85.32%。雖然住房公積金提供的資金量不斷增加，但由于公積金在貸款方面的利率相較于商業銀行的貸款利率更低，以致繳存有公積金的相關人員對公積金的實際需求相對較高，這部分需求量相較于當前公積金實際供給量更多。為滿足實際需求，現階段將公積金做證券化處理，將其未來產生的收益來贏得投資者投資，以此來獲取更多的資金，這將有助于提升公積金資金充足率。因此，在實際操作中，只要確保社會上存在足夠數量的潛在投資者，且會持續加大對相關產品的投資力度，才能夠有效促進這一新型金融工具的良好發展。

二、住房公積金信貸資產證券化發展現狀

(一)利率限制

經過多年的努力，我國的利率市場化改革取得了重大的進展，逐步放開了貸款利率上下限，然而依然保留存貸款基準利率，這就阻礙了貨幣政策的有效傳導，導致銀行之間的競爭被弱化。基于這一背景，銀行等相關機構在參與住房公積金信貸資產證券化時，在扣除一定的成本費用后，所能得到的增值效益非常低。甚至有的地區存在會將一些利息收入轉讓給中間組織的情況，其要想獲得更大化的信貸增值收益，就需要加快本地房貸規模的擴張速度，一旦速度過慢，就會在極大程度上降低信貸增值收益，從而嚴重影響到這部分資產的證券化發展；另外，如果住房公積金信貸利率降低，必然會減少投資者可以得到的收益，并使其面臨著更多的投資風險[2]。

(二)證券市場環境不夠成熟，一級市場發展有限

在實際證券化發展時主要依賴于證券市場，相較于國外發達國家，我國證券市場發展時間較短，盡管積累了大量的經驗，然而在發展過程中依然面臨著諸多問題，如：缺乏健全的法律體系，阻礙了證券化成品銷售的良好開展；缺乏完善的輔助中介機構，現有的中介機構難以為證券市場的規范化發展提供有效的幫助，具體體現為目前我國欠缺完善的資信評級，同時關于資產的實際評估水平也顯得較為不足，難以科學、準確的判定證券化產品的信用狀況，進而導致一些信用相對較差的產品也流入到市場之中，給投資者、銀行等機構造成較大的經濟損失[3]。因此在開展這方面證券化發展時，要想有效規范市場的發展制度，為投資者的決策制定提供科學、合理的引導，降低投資風險，就需要建立完善的一級市場。然而一級市場發展受到諸多的限制，主要體現為：個人信用體系不完善，難以保證住房公積金貸款的合規性；增信與評級的監管不到位，在證券化發展過程中容易出現舞弊行為，這就大大降低了證券產品的安全性[4]。

(三)資產區域化，且發起人過于分散

現階段我國關于住房公積金主要應用統一化管理的方式，由各個地區根據自身情況制定相應的貸款政策，這就在一定程度上使其具有明顯區域性特征。同時，我國的住房公積金管理中心一般在將公積金信貸資產證券化的過程中，既是貸款發起人，同時也是證券化發起人，而住房公積金管理中心受地區因素影響，在發起人方面顯得較為分散，截至2021 年底，國內擁有住房公積金管理中心數量為341 個，在未施行統一化管理的情況下，分散發布證券化融資，無疑會增大融資成本。

(四)信用違約風險

目前，針對住房公積金貸款申請人的審核判斷，大部分住房公積金管理中心主要參照其所提交的材料、收入水平以及信用狀況三項指標，這種方法不能準確地計算出貸款申請人的違約風險。截至2021 年末，我國出現較多住房公積金貸款逾期的情況，逾期金額達到17.34 億元。一旦在實施證券化過程中，貸款人無法順利還款，就可能增大證券投資者損失。如果出現這種現象造成的損失由投資者承擔，那么必然會影響到相關資產證券化的實際吸引力，進而對資金獲取造成不良影響。因此，在住房公積金貸款申請階段，這就需要住房公積金管理中心對貸款人的各項信息加以全面詳實的審核，并認真做好動態監督。

三、推進住房公積金信貸資產證券化的有效策略

(一)優化風險隔離機制

各地住房公積金管理中心應當結合不同資產的特征、證券化發展目標、證券化配置環境等情況，合理設計信貸資產證券化的運作模式。以我國某城市為例，該城市的證券化已經進入優化完善階段，在模式選擇上，應當結合本地金融監管政策、信用增級等方面的要求，基于保證證券化獨立運行要求，設置完全獨立的特殊機構，這是由于在初始階段時期，本地證券化發展過程中的特殊載體僅作為發起人的配合者，并不具備獨立行使職權的權利，這就導致無法有效隔離基礎資產的風險，有可能導致投資者的利益無法有效保障。通過這一優化措施，有利于提高資金的運轉效率，并提高證券化市場的市場性，進而更好滿足購房信貸需求。在主體設計環節，需要以政府背景為基礎，依托于當下市場經濟組織運行趨勢，成立相對應的特殊目的機構，將其作為優化完善的關鍵支柱，該特殊目的機構的資金來源主要來自政府，同時該機構能夠對發起人放入資產池的資產加以全方位地檢查，以保證資金的安全性；另外，借助于政府的影響力，提高投資收益，降低證券化發展的投入成本，還能夠對一、二級市場的發展進行規劃，以推動本地證券市場的穩定、健康發展。通過落實風險隔離機制，能夠更好地控制風險，還能夠充分彰顯出特殊目的機構在風險和收益上的獨立性。

(二)營造良好的內外部環境

要想有效推動我國住房公積金信貸資產證券化的穩定發展，最為關鍵的是：調動市場中潛在投資者的投資熱情，并切實保障其投資收益。基于此，相關政府部門應當為證券化的發展提供一個良好的外部環境，具體做到：第一，完善資本市場，即通過持續優化和改善本地的資本市場，為投資者提供更為健康的投資環境，吸引更多的投資參與者，并進一步提高相關資產的流動性，從而促進住房公積金信貸資產證券化的有序發展。第二，設置合理的投資收益率。在證券化產品交易過程中，投資者往往會面臨著信用不佳、證券價格不穩定、房地產市場變化等風險，此時政府應當結合市場經濟中的收益和風險對等原則，必要情況下應當明確證券資產的風險性特征，對收益率加以科學設置，從而保證投資者愿意進入到證券化市場當中[5]。第三，強化風險控制。在實際操作中，必須加強對住房公積金貸款證券化的資產的規范化、科學化管理。一部分是現有的公積金貸款實行標準化操作，將其按照貸款期限、貸款金額、借款人單位類型等進行分類，建立不同的公積金貸款證券化資產池準備庫。另一部分是對以后新增的住房公積金貸款實行標準化管理，包括按照標準化的要求審核借款人的條件、提供的資料、信息錄入和審批的統一標準等，規范貸款信息表的填寫、抵押房屋評估、抵押限制等，保證整個業務操作的透明度，以免由于信用缺失而引發投資風險。第四，保證投資者能夠得到相對穩定的預期收益。要想實現這一目的，需要政府、發起人以及相關機構積極發揮自身的職能作用，科學設計稅費，并對證券化投資收益進行合理分配等。

(三)改善制度環境

參照西方發達國家的先進發展經驗，可以發現：政府及其參股的中介機構在住房公積金貸款中發揮著關鍵的促進作用。對此，在具體實踐中，我國政府應當充分發揮自身在其中的監管以及擔保作用，主要做到以下幾點：第一，構建完善、可行的法律法規體系，保障市場中各方參與者均能夠依據規范、平等的法律法規要求開展相應的投資活動，在有效維護交易主體合法權益的同時，促進市場的有序運轉。第二，加大對證券化市場的監督力度，即針對具體的運作而言，政府部門應當建立完善的內外部管理監督，其中內部監督主要側重于內部監管與自律管理。同時，應當加強財務監督，對參與證券化運作的各部門的財務狀況進行嚴格審計與監督，提高財務信息的披露程度。第三，健全擔保機制，結合不同的擔保主體設置相匹配的擔保機制，包括：由政府成立的擔保機構，且作為擔保人；直接信貸運作機構依據自身實際狀況，構建相應的風險防范機制；由保險公司提供商業保險，能夠有效控制證券化業務開展可能產生的風險。

(四)增強信用評級能力

作為一種新興的資金籌集方式，由于在我國資本市場的發展時間較短，缺乏足夠的數據作為支持，所以我國相關政府部門應當加強與專業研究機構及該領域專業人士的合作，以不同地區的住房公積金的資金特點為依托，編制適宜的信用評級體系，從而促進實際投資中存在的風險評估，提高其市場認可度和安全性，保障該金融工具能夠順利進入證券市場，為廣大投資者風險管理控制提供參考。具體做到：第一，增強相關機構的評級能力，即相關政府部門應當為評級機構提供必要的幫助，使之能夠獨立完成信用評級工作，在選擇第三方評級機構時，保證其與原發起人無任何聯系。第二，評級機構需要結合實際情況對評級制度進行科學化設計，保證自身在信用評級方面具備良好的獨立性，并立足于實際情況，同時有效借鑒國外的一些先進經驗，優化和改進現有的評級流程，不斷增強自身的評級水平[6]。第三，嚴格監管信用評級機構，構建合理的問責制，即政府部門應當加大對評級機構的監督力度，對其行為進行有效約束和規范，以保證評級結果的客觀性。通過引入問責制，追究相關信用評級機構的責任，能夠起到督促作用，使之在日后的工作中自覺端正態度。

四、結語

綜上所述，各地區通過積極推進住房公積金信貸資產證券化，能夠更好地盤活數萬億元的信貸資產，緩解資金緊張的局面，更好地滿足繳存職工住房信貸資金的需求。在實踐操作中，仍有諸多亟待解決的問題，相關部門應當結合實際情況對現行的相關政策與模式加以優化和完善，同時，參照國外成功的經驗，不斷優化設計證券化運作模式，改善外部環境與市場環境，并增強信用評級能力，從而為住房公積金信貸資產證券化發展創造一個良好的環境。■