房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的現(xiàn)狀及對(duì)策研究

何清清

(西安工程大學(xué)，陜西 西安 710048)

0 引言

市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，必須提升企業(yè)自身的競爭能力。房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)集中的特點(diǎn)，增加了引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。近年來，中央和地方政府部門出臺(tái)了多項(xiàng)政策及法律法規(guī)來調(diào)整和規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度平緩，利潤減少。合理有效的稅務(wù)籌劃工作變得極為迫切，原因是科學(xué)的稅務(wù)籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，緩解資金壓力，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的后續(xù)進(jìn)一步的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃定義

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃其實(shí)是指企業(yè)通過有效的手段降低稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。其中，市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分包括稅務(wù)籌劃，可以促進(jìn)社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，推動(dòng)社會(huì)福利分配及提升社會(huì)分配的有效性[1]。稅務(wù)籌劃在各行各業(yè)中都起著非常重要的作用，對(duì)資金密集、建設(shè)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅，因此，可以通過在此方向開展稅務(wù)籌劃工作，以此幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益，提高資金使用效率。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃呈現(xiàn)出來的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面:第一，籌劃性的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃應(yīng)該要基于相關(guān)政策、手法、財(cái)務(wù)體系等制訂符合企業(yè)自身實(shí)際情況的納稅方案，并且稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)之前進(jìn)行。第二，合法性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要保證其工作內(nèi)容是稅收法律許可的，在各種納稅方案中選擇一種納稅成本低且合法的方案。第三，風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃工作是在納稅義務(wù)發(fā)生之前發(fā)生的，但是近幾年國家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)納稅籌劃有一定影響，導(dǎo)致納稅人的經(jīng)營成果具有不確定性。第四，目的性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作主要是為了降低企業(yè)稅負(fù)、提高企業(yè)資金利用效率，進(jìn)一步降低稅收風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

3.1 對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)知不足

實(shí)際上，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，只關(guān)注稅負(fù)的高低，忽略了稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的區(qū)別。稅務(wù)籌劃是一種事先的籌劃安排，主要利用國家各種稅收優(yōu)惠政策和涉稅行為來達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。避稅主要是利用稅收法律的漏洞、疏忽，采取一定的規(guī)劃使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)躲避稅收法律的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)少納稅或不納稅。偷稅與漏稅都是違反法律的行為。而對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)知不足等因素會(huì)對(duì)實(shí)際應(yīng)納稅額產(chǎn)生影響，原因是如果一味想要降低企業(yè)稅負(fù)，極易忽略稅收法律規(guī)定，籌劃工作出現(xiàn)違反法律行為的可能性加大，受到法律部門處罰，影響企業(yè)的形象，甚至危及企業(yè)的生存狀況。另外，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作時(shí)，由于只關(guān)注稅負(fù)降低的最終結(jié)果，會(huì)出現(xiàn)過于注重企業(yè)當(dāng)前年度的經(jīng)營或財(cái)務(wù)狀況，而忽視企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，這也會(huì)在一定程度上影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 專業(yè)人員的缺乏

稅務(wù)籌劃對(duì)工作人員的要求不只是了解或掌握稅收政策、稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)知識(shí)，而且要熟知行業(yè)以及企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)的情況。然而，由于市場缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人員，部分企業(yè)在招收稅務(wù)籌劃工作人員時(shí)降低需求標(biāo)準(zhǔn)，部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員存在對(duì)國家相關(guān)稅收政策、財(cái)務(wù)知識(shí)、企業(yè)情況不熟悉，容易產(chǎn)生稅務(wù)籌劃不成功的結(jié)果。并且相關(guān)人員可能對(duì)稅收和財(cái)務(wù)等理論知識(shí)很熟悉，但理論用于實(shí)際的操作上仍欠缺一定的經(jīng)驗(yàn)，籌劃效果并不理想，稅務(wù)籌劃效率低下，再加上稅收政策變動(dòng)速度過快，容易造成原定的稅收方案失效，加大企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅不能達(dá)到降低稅負(fù)的目的，還可能使企業(yè)自身的利益受損，進(jìn)而影響企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

3.3 企業(yè)內(nèi)部管控力度低

部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)處理能力不夠，對(duì)有些可以獲取增值稅專用發(fā)票的項(xiàng)目卻沒有獲取，導(dǎo)致企業(yè)多繳納稅款；同時(shí)對(duì)憑證管理不規(guī)范，稅務(wù)籌劃人員進(jìn)行籌劃時(shí)，還需要翻找查閱相關(guān)憑證，加大稅務(wù)籌劃工作難度。房地產(chǎn)企業(yè)并未開展納稅核算及申報(bào)監(jiān)督工作，一些納稅籌劃問題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，降低稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量。房地產(chǎn)資金密集，加上消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力有限，通常會(huì)采取分期支付的方式購買房屋，會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生大量的應(yīng)收賬款。在目前情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低的情況，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的資產(chǎn)管理制度，應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬的可能性增加，損害了企業(yè)利益，資金減少，負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的壓力更大，企業(yè)可能會(huì)為了降低稅負(fù)做出違法行為。

3.4 信息溝通不通暢

在制訂稅務(wù)籌劃方案過程中，要求對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)以及國家政策有充分掌握。稅務(wù)籌劃工作人員可能會(huì)被獨(dú)立起來，認(rèn)為稅籌人員只需要制訂籌劃方案，不需要與企業(yè)其他部門交換信息，造成稅籌人員與財(cái)務(wù)相關(guān)部門之間的信息不流通，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中涉及的資金數(shù)額巨大及業(yè)務(wù)復(fù)雜，稅務(wù)籌劃人員缺乏與相關(guān)部門的溝通與數(shù)額的確認(rèn)，會(huì)加大財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯(cuò)誤的可能性，誘發(fā)稅務(wù)籌劃失敗。部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)只是發(fā)揮征收稅款和稽查的作用，卻不知道稅務(wù)機(jī)關(guān)同樣也是企業(yè)盡快獲取相關(guān)稅收政策的渠道，進(jìn)而導(dǎo)致信息掌握不及時(shí)，稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行緩慢。

4 房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務(wù)籌劃工作的對(duì)策

4.1 加強(qiáng)稅務(wù)籌劃全過程的重視

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)涉及金額巨大，每一環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生較多的稅費(fèi)，因此企業(yè)要重視稅務(wù)籌劃的全過程，而不是僅關(guān)注稅務(wù)籌劃是否降低了稅負(fù)的結(jié)果。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，重要的稅種是土地增值稅、增值稅及公司所得稅，稅務(wù)籌劃工作人員應(yīng)當(dāng)把重心放在這三個(gè)稅種上，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。土地增值稅抵扣項(xiàng)目中有一項(xiàng)為開發(fā)間接費(fèi)用，企業(yè)可以在符合法律法規(guī)的條件下合理規(guī)劃或劃分，將費(fèi)用劃入間接費(fèi)用，并加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)中土地增值稅加計(jì)扣除計(jì)稅基礎(chǔ)，由此增加土地增值稅扣除金額，緩解企業(yè)繳納土地增值稅負(fù)擔(dān)。利息扣除法的選擇也為稅籌人員提供了一定的稅務(wù)籌劃空間，如果房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)中通過金融機(jī)構(gòu)借貸的資金占比較大，就應(yīng)該如實(shí)提供具體的金融機(jī)構(gòu)證明資料，按照“利息支出＋(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋土地開發(fā)成本)×5%”計(jì)算開發(fā)費(fèi)用；如果占比較小，就應(yīng)該選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明材料，按照“(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋土地開發(fā)成本)×10%”計(jì)算開發(fā)費(fèi)用[2]。房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇一般納稅人為供應(yīng)商，就可以獲得增值稅專用發(fā)票，按照13%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇小規(guī)模納稅人為供應(yīng)商，進(jìn)項(xiàng)稅額一般抵扣0%或3%，但是決定從一般納稅人還是小規(guī)模納稅人購進(jìn)商品還要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格來判斷，正因?yàn)橐话慵{稅人和小規(guī)模納稅人之間存在稅收抵扣差異，小規(guī)模納稅人能在價(jià)格上給予一定程度的優(yōu)惠時(shí)，進(jìn)而通過分析價(jià)格折讓臨界點(diǎn)選擇適宜的供應(yīng)商采購商品。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，要事先做好安排，加大可扣除的項(xiàng)目，比如說公益性捐贈(zèng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)避免直接對(duì)捐贈(zèng)對(duì)象進(jìn)行捐贈(zèng)，選擇通過專門的組織或政府捐贈(zèng)。在此情況下，可以按照不超過總利潤的12%扣除，超過的部分允許在以后三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)也可以選擇對(duì)目標(biāo)脫貧地區(qū)等特定項(xiàng)目捐贈(zèng)，捐贈(zèng)的金額在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以如實(shí)扣除。

4.2 加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員職業(yè)能力及道德培養(yǎng)

稅務(wù)籌劃工作的有效實(shí)施要求企業(yè)具有高水平的相關(guān)人員，所以加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員職業(yè)能力培養(yǎng)成了重要的一環(huán)。定期開展培訓(xùn)活動(dòng)，不僅要加強(qiáng)工作人員對(duì)國家稅收法律的掌握，還要實(shí)時(shí)了解國家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)的調(diào)控政策。在此基礎(chǔ)上，不定期進(jìn)行專業(yè)技術(shù)水平測(cè)試，開展有針對(duì)性的培訓(xùn)，但培訓(xùn)的內(nèi)容不應(yīng)局限于稅務(wù)籌劃，可以包括不斷更新的財(cái)會(huì)知識(shí)[3]。企業(yè)招聘稅務(wù)籌劃工作人員時(shí)提高需求標(biāo)準(zhǔn)并設(shè)置考核制度，增強(qiáng)工作人員自主學(xué)習(xí)的意識(shí)，使得相關(guān)人員在學(xué)習(xí)中不斷提升自己的能力、彌補(bǔ)自身的不足。信息化時(shí)代的到來，稅務(wù)籌劃人員還應(yīng)加強(qiáng)自身的信息技術(shù)，正確運(yùn)用網(wǎng)上稅收申報(bào)繳納平臺(tái)。專業(yè)能力高，并不能代表職業(yè)道德好，較高的職業(yè)道德對(duì)稅務(wù)籌劃工作有效運(yùn)行提供了保障，因此，企業(yè)在培養(yǎng)相關(guān)人員的職業(yè)能力時(shí)，要注重提高職業(yè)素養(yǎng)的要求。企業(yè)稅務(wù)籌劃工作人員素質(zhì)的不斷提升，在工作過程中遵循法律原則與規(guī)定，堅(jiān)持合法原則，不會(huì)因違法行為而給企業(yè)帶來不必要的損失。

4.3 建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度

第一，首先要提高企業(yè)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別防范意識(shí)，提前確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)因素，有針對(duì)性地采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)的可控性，保證稅務(wù)籌劃方案的有效性。其次，建立多個(gè)維度監(jiān)督制度，對(duì)企業(yè)納稅核算、申報(bào)等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)立即進(jìn)行反饋，以此及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作失效的問題，保證工作質(zhì)量。最后，稅務(wù)籌劃工作負(fù)責(zé)人對(duì)稅務(wù)籌劃工作人員進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)并糾正工作中的問題和漏洞；設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)人員從全面的角度對(duì)稅籌人員制訂的稅籌方案進(jìn)行審核監(jiān)督。第二，建設(shè)完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，企業(yè)利用此機(jī)制制訂有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)方案[4]。第三，稅務(wù)籌劃的信息來源是業(yè)務(wù)或經(jīng)營活動(dòng)，而簽訂的合同及憑證是經(jīng)營活動(dòng)的證明，因此規(guī)范對(duì)合同和憑證的管理是關(guān)鍵的一步，具體要求是將涉稅合同和一般合同分開管理，當(dāng)合同中存在涉稅事項(xiàng)時(shí)，還要具體說明[5]；對(duì)憑證要保證來源合法合理，為了降低稅負(fù)，增加抵扣金額，可能會(huì)出現(xiàn)虛開增值稅專用發(fā)票，因此要嚴(yán)格審查單據(jù)、發(fā)票，加大懲罰力度，將責(zé)任追究進(jìn)行到底，做到堅(jiān)決杜絕違法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。第四，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)管理及預(yù)算管理，避免資產(chǎn)出現(xiàn)管理不善導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。同時(shí)也要加大對(duì)應(yīng)收賬款的管理力度，適當(dāng)?shù)夭扇?yīng)收賬款回收手段。規(guī)范企業(yè)活動(dòng)的各種行為，在開展經(jīng)營活動(dòng)之前，應(yīng)當(dāng)制訂預(yù)算計(jì)劃，嚴(yán)格地將審批制度落到實(shí)處，拒絕審批超過預(yù)算計(jì)劃或沒有納入預(yù)算計(jì)劃的活動(dòng)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.4 加強(qiáng)內(nèi)外部信息溝通

一方面，對(duì)內(nèi)部溝通，辦稅人員需要加強(qiáng)與財(cái)務(wù)人員的溝通交流，提高財(cái)務(wù)核算工作的效率和準(zhǔn)確度，確保稅款計(jì)提精確。簽訂合同前，合同項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)與辦稅人員進(jìn)行信息溝通，因?yàn)椴煌姆桨笇?duì)企業(yè)所交的稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生不同的影響。一般在資金支付、合同簽署、預(yù)收房款等環(huán)節(jié)存在較高風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)較高環(huán)節(jié)的信息溝通，有利于保障涉稅信息及時(shí)地傳遞。

另一方面，對(duì)外部溝通，稅務(wù)籌劃中，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通對(duì)籌劃工作起到了關(guān)鍵性的作用。在溝通過程中可以及時(shí)掌握國家頒布的新政策，有利于企業(yè)在合理、合法的范圍內(nèi)降低企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)籌劃工作效率。比如，近年來國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)的政策以寬松為主，支持房地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資，獲得融資所付出的利息在計(jì)算土地增值稅時(shí)也起到關(guān)鍵性的作用，企業(yè)可以通過稅務(wù)籌劃來選擇融資渠道或者是否獲取利息相關(guān)憑證，從而達(dá)到降低繳納土地增值稅稅負(fù)。溝通時(shí)企業(yè)要注意正確地處理好企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系，并要選擇正確的方式與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。當(dāng)企業(yè)成為稅務(wù)稽查對(duì)象時(shí)，應(yīng)該積極主動(dòng)配合稅務(wù)機(jī)關(guān)人員調(diào)查，并且積極開展自查自糾工作，避免企業(yè)陷入違法并繳納滯納金的處罰，而不是拒不配合，或者不提供相關(guān)稅收資料。

5 結(jié)語

綜上所述，文章重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀，并提出應(yīng)對(duì)策略。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，結(jié)合現(xiàn)行的國家政策制訂合理、合法的稅務(wù)籌劃方案，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的，加大房地產(chǎn)企業(yè)整體效益，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。