房地產土地增值稅清算實務要略

金光曄／文

湖州中瑞稅務師事務所有限公司

土地增值稅是房地產企業經營業務涉及的關鍵稅種之一，土地增值稅清算工作質量直接決定了房地產企業土地增值稅稅務籌劃的最終成效，給企業帶來經濟和聲譽的雙重影響，關乎企業可持續發展目標的實現以及稅務管理效益的提升，因此房地產企業必須密切關注當地土地增值稅政策，并及時進行籌劃，防止出現稅金損失。文章以房地產企業土地增值稅清算活動為主要研究對象，論述土地增值稅清算工作對房地產企業經營管理的重要性，在此基礎上，分析當前我國房地產企業土地增值稅清算實務存在的問題與不足之處，并據此有針對性地提出相應的優化策略，以期為我國房地產企業的土地增值稅稅務管理工作提供有益的理論指導。

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房地產土地增值稅清算的重要性

準確預估項目盈利情況

土地增值稅實行“預征—清算—多退少補”的征收管理模式。因此，在土地增值稅預征環節，房地產企業根據開發項目類型分別預繳土地增值稅，此時的稅后利潤并非最后的利潤，賬目盈利虛高。做好土地增值稅清算，能夠準確計算和核實土地增值稅，從而更加準確地評估項目成本和利潤，有助于房地產企業準確預估項目盈利情況。總體來說，土地增值稅是房地產開發企業需要繳納的一項稅費，直接影響企業的成本和利潤。企業如果能夠做好土地增值稅清算，對土地增值稅進行精準核算和管理，就能夠準確掌握項目成本和稅費支出情況，從而更好地進行項目盈利預估。

提升內部管理水平

土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅款之一，企業做好土地增值稅清算可以避免因稅務問題而被追究法律責任，保障企業合規運營。同時，做好土地增值稅清算可以幫助企業掌握土地成本和項目盈利情況，進一步優化企業財務管理，提高財務決策的準確性和科學性。做好土地增值稅清算需要企業內部不同部門之間進行信息共享和協調，這有助于加強企業內部管理，提高企業的綜合管理水平。

房地產土地增值稅清算問題分析

管理層對土地增值稅清算的重視不足

房地產企業土地增值稅清算實務存在的主要問題是，當前許多企業管理層對土地增值稅清算的重視程度不足，忽視了土地增值稅清算對項目經營利潤、稅務籌劃和財務管理的重要性，致使房地產企業土地增值稅清算工作在流程規范性、政策適用性、內控有效性和人員專業性上都有所欠缺。

土地增值稅清算工作流程不規范

企業財稅人員在開發項目立項籌備階段、建設施工階段等前中期環節對土地增值稅清算的重視明顯不足，未結合土地增值稅清算需求做好賬務處理，導致清算環節出現問題。

財稅人員對土地增值稅稅收優惠政策應用不充分

稅收優惠政策是房地產企業土地增值稅稅收籌劃的主要依據。企業財稅人員在土地增值稅清算實務中對相關稅收優惠政策的理解與應用不全面、不充分。

土地增值稅清算涉稅風險內控體系不完善

企業財稅人員在土地增值稅清算申報環節一旦出現不當操作，便會引發相應的涉稅風險，給企業帶來經濟或信譽損失。其根本原因在于房地產企業的內部控制體系不完善，尤其是針對土地增值稅清算風險沒有建立起完備的風險管控機制，缺少對土地增值稅清算活動的監督與審查。

清算缺乏合理性導致稅務風險

現階段我國部分房地產企業土地增值稅清算環節稅務風險頻發，給企業帶來了一定損失，這主要是土地增值稅清算申報的合規性審查缺位所導致的。風險管理是企業內部控制體系的基礎，從這一角度來看，部分房地產企業的稅務風險管理機制并不健全，主要體現在以下三個方面。

第一，部分房地產企業的稅務風險管理組織機構不完備，沒有設置涉稅風險管理專崗。

第二，部分房地產企業沒有根據自身經營活動涉稅事項的內容、類型制定合理的稅務管理制度，財稅人員在土地增值稅清算工作中的行為缺乏制度層面的剛性約束。

第三，部分房地產企業在土地增值稅清算環節和前期管理環節未嚴格執行稅務風險“識別—評估—應對”程序，未建立起有效的風險識別預警機制，導致土地增值稅清算工作中存在的涉稅風險因素不能被全面、準確地識別出來并及時采取控制措施。

土地增值稅清算優惠政策應用不充分

當前我國部分房地產企業的財稅人員在開展土地增值稅清算工作時對相應稅收優惠政策的應用不充分，對土地增值稅清算工作造成了負面影響。具體體現在對清算時點和清算單位的選擇不合理，未在項目開發前期關注土地增值稅的稅收優惠政策，比如合作建房優惠和聯營優惠等，導致財稅人員在后期遇到符合條件的事項時無法在合同簽訂時將優惠政策列入合同，在土地增值稅清算申報環節無法為稅務管理機關提供準確、完整的原始資料。

土地增值稅財務管理粗放

土地增值稅清算申報對房地產開發項目立項籌備、施工建設等前期工作的基礎財務數據有較高要求，但是當前我國部分房地產企業的財務管理較為粗放，賬務處理質量不高，存在票據管理不完善和費用成本歸集、核算不準確的問題，這些問題都會使房地產企業在土地增值稅清算申報環節受到稅務管理機關的核查，一旦上述環節中財務原始資料的準確性和完整性存疑，將會影響土地增值稅清算申報進度。

票據管理不完善

房地產開發項目中的票據由于管理制度不完善會出現丟失、未填寫付款公司全名、發票章不合規等問題，這些票據是確定房地產開發項目土地增值稅應納稅額的重要參考資料。

費用成本歸集、核算不準確

財務人員專業水平有限，難以準確理解房地產開發項目成本核算對象的內涵及基本分類，開發項目成本核算對象的設置隨意性強，常出現開發項目成本核算對象不能如實反映開發項目實際成本的問題。同時，房地產開發項目較長的建設周期決定了房地產企業成本核算只能采用間接歸集的方式，對涉及多項費用分期支出的產品按照前期制定的分配方式歸集為間接成本，財務人員的不當操作容易造成后期成本歸集工作和間接費用分攤工作更加復雜。

房地產土地增值稅清算管理優化策略

提高對土地增值稅清算的重視程度

房地產企業要轉變土地增值稅管理理念，充分認識到土地增值稅清算對提高項目經營利潤、降低企業綜合稅負成本與規避稅務風險的積極作用，提高對土地增值稅清算工作的重視程度。

明確土地增值稅納稅范圍

房地產企業財稅人員需要根據稅務管理制度對土地增值稅清算流程進行梳理，掌握土地增值稅的計稅依據和納稅范圍，尤其是要結合不同的房地產開發項目成本費用的核算與歸集情況，合理確定開發項目的土地增值稅適用稅率，認真完成開發項目土地增值稅涉稅資料的日常管理工作，按照稅務管理機關的要求完成土地增值稅涉稅資料報送并有序開展清算申報工作。

加強與稅務管理機關的合作交流

房地產企業的土地增值稅籌劃及清算工作對稅收優惠政策的依賴性較強，為及時、準確地把握稅收優惠政策內容，企業需要與稅務管理機關建立良好的稅企合作關系，在稅收政策解讀、稅種納稅籌劃方案審定、涉稅風險管理體系建設等多項工作上尋求稅務管理機關工作人員的支持。

加強稅務管理人才培養

房地產企業人力資源管理部門在人才招聘環節需要對應聘人員的專業背景和工作能力進行全面考察，爭取為企業引進一批精通財稅專業知識、熟悉房地產行業業務內容，并具有一定法律素養的復合型管理人才；在人才到崗后，人力資源管理部門要針對其專業背景、工作能力和相關資質考取情況開展摸底調查，將工作能力強、具有財稅相關管理資質的財稅人員安排到關鍵崗位上，提升土地增值稅清算工作質效。

加強對土地增值稅清算合規性的審查

針對房地產企業土地增值稅清算環節稅務風險頻發的問題，企業需要從以下幾方面著手做好土地增值稅稅務風險管控工作。

優化稅務風險管理組織架構

房地產企業要加強涉稅風險控制的組織保障，企業在財務、稅務管理部門下增設涉稅風險管理專崗，對此類崗位的工作內容和職責作出明確規定，嚴格實施不相容崗位權責分離制度和競聘上崗制度。

修訂更新稅務管理制度

房地產企業要根據自身經營活動涉稅事項的內容、類型制定合理的稅務管理制度，以管理制度為主要抓手，對土地增值稅清算工作的流程進行優化。

健全風險識別預警機制

房地產企業在土地增值稅清算工作中要落實“風險識別—風險評估—風險應對”的風險管理工作流程，實時監控開發項目土地增值稅清算環節及前期環節出現的風險因素，并遵循定量、定性相結合原則對這些風險因素進行雙重評估，在確定風險優先級后及時啟動風險應對預案以完成風險規避。

加強對土地增值稅清算活動的內部審計

企業內部審計部門需要按月或按季度組織工作小組定期對土地增值稅清算活動進行審計，形成內部審計書面報告并上報管理層。在開展工作的過程中重點對項目成本費用核算與歸集、發票單據管理完整性和土地增值稅清算申報合規性三個方面進行專項審計，記錄和總結上述環節出現的不當操作，形成書面報告并上報企業董事會，待企業董事會批復后按照批復意見指導相關職能部門盡快完成整改工作。

充分應用土地增值稅清算優惠政策

房地產企業要充分應用稅收優惠政策完成土地增值稅稅務籌劃和清算工作。

合理選擇清算時點

根據土地增值稅清算政策規定，一般當房地產開發項目已售出面積達到項目開工總面積85%以上時就滿足了清算條件，此時財稅人員有兩種選擇：一是主動向稅務征收管理機關申請清算；二是選擇在房地產開發項目整體竣工時向稅務征收管理機關申請清算。企業財稅人員應根據開發項目工程進度和企業資金情況合理選擇清算時點：在開發項目預征稅款大于清算稅款時，應主動向稅務征收管理機關申請項目清算，反之則應該選擇在項目整體竣工時申請項目清算。

合理選擇清算單位

根據相關政策規定，房地產企業的土地增值稅清算單位按照主管部門用地規劃項目為清算單位，用地規劃項目實施工程規劃分期的，可選擇以工程規劃分期為清算單位。也就是說房地產企業可自行選擇以《建設用地規劃許可證》或《工程規劃許可證》作為土地增值稅的清算單位，這為房地產企業的財稅人員提供了一定的籌劃空間。財稅人員應根據項目的實際情況，對多種組合進行測算，根據測算結果選擇對企業有利的清算單位。

充分應用稅收優惠政策

根據稅法規定，房地產開發項目的土地增值稅適用稅率分為四檔：當項目應稅金額的增值率（增值額與項目扣除金額之比）低于50%、高于50%并低于100%、高于100%并低于200%、高于200%時，其土地增值稅的適用稅率分別為30%、40%、50%和60%。此外，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中明確規定，對于房地產企業建造的普通標準住宅，在出售時如果其應稅金額的增值率（增值額與項目扣除金額之比）低于20%，則免征土地增值稅。因此房地產企業的財稅人員一般會通過規劃銷售定價或增加法定扣除項目金額的方式，盡可能減少開發項目的土地增值稅應稅金額，使其適用低檔位的稅率，減少土地增值稅應納稅額。

提升財務管理工作質效

房地產企業要加快推動財務管理轉型升級，實現精細化管理，為土地增值稅清算工作開展打下堅實基礎。具體來說，房地產企業需要做好以下兩項工作。

建立健全票據管理制度，充分保障財會票據的合規性

首先，對外開票。財稅人員必須根據真實發生的經濟業務情況對外開具合規發票，在發票中完整填寫備注欄，根據合同對照發票內容是否完整準確，尤其是在增值稅普票中必須明確客戶的名稱和識別號，確保發票公章清晰完整。其次，外部取票。業務人員根據實際發生的業務向合作方索取增值稅專用發票或普票，財稅人員則按照合同約定要求對獲取的增值稅發票進行比對，確保發票內容、稅率等與合同約定一致，對于不合規的發票則立即將其退回開票方，要求其開具合規發票。最后，規范發票日常使用管理。財稅人員應按照相應的規定管理作廢發票、紅字沖銷，保管空白發票，避免發票聯次丟失。在實務中，發票的領取、收繳和核銷工作應當有使用人員和保管人員的簽字，還要保證空白發票的聯次完整、批次相同、號碼連號。同時及時做好發票驗舊領新，保證企業內部的發票數量可以滿足經營業務需求。

規范開發項目成本費用歸集、核算

房地產企業在成本管理工作中要執行完善的成本核算流程，加大對房地產開發項目成本的事前、事中、事后全流程控制力度。財務部門和成本部門要加強專項合同管理，加強對設計、施工合同的監督與檢查，根據項目實際施工情況制定相應的合同檢查考核制度，對合同執行過程中出現的各種問題進行持續跟蹤，促進合同執行的規范化、制度化，規范建設資金支付行為，嚴格執行會計處理相關規定。

我國房地產企業在土地增值稅清算實務中普遍存在一些問題，如重視程度不足、土地增值稅清算涉稅風險頻發、土地增值稅事前管理不完善、稅收優惠政策應用不充分、財務管理模式粗放。針對這些問題，房地產企業必須采取必要的管控措施，切實提升土地增值稅清算工作質效，使土地增值稅稅務管理及納稅籌劃工作保質保量、順利落實，助力房地產企業行穩致遠、健康可持續發展。