孫宏斌又見(jiàn)曙光

馬小雨

孫宏斌掌控的融創(chuàng)，又見(jiàn)曙光。

9月18日，融創(chuàng)表示，債權(quán)人境外債重組會(huì)議已召開(kāi)，共有2019名債權(quán)人投票，通過(guò)率為99.75%，債務(wù)總額通過(guò)率為98.3%。

9月起，融創(chuàng)的股價(jià)也一路飆漲，截至27日，其股價(jià)由上月收盤(pán)的0.94港元，升至2.13港元，其一度飆漲至3.59港元，成為當(dāng)月地產(chǎn)股表現(xiàn)最佳的公司之一。

1.07萬(wàn)億資產(chǎn)的融創(chuàng)，儼然是出險(xiǎn)房企回暖的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

只是，孫宏斌依然未走出危局。

大賣(mài)造勢(shì)

融創(chuàng)重量級(jí)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，為大漲營(yíng)造了氣氛。

9月初，融創(chuàng)北京壹號(hào)院開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)采取集中搖號(hào)、按順序選房的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

趕巧的是，孫宏斌在開(kāi)盤(pán)前兩天等來(lái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

據(jù)悉，單套房總價(jià)3000萬(wàn)元起，現(xiàn)場(chǎng)共認(rèn)購(gòu)169套，單日總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元。

“政策出臺(tái)后，本來(lái)就有購(gòu)房計(jì)劃、經(jīng)歷很多選房及看房過(guò)程、已經(jīng)有明確購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)的客群，率先被啟動(dòng)和激活。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從當(dāng)下市場(chǎng)看，項(xiàng)目并非盲目開(kāi)盤(pán)，已有較長(zhǎng)周期的蓄客。

這塊地，本是孫宏斌接盤(pán)泛海的項(xiàng)目。

2019年初，他以125.53億元收購(gòu)北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊（北京項(xiàng)目）及上海董家渡項(xiàng)目100%的權(quán)益。

披露時(shí)，項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)，歷經(jīng)近1500天打磨，于今年7月底初次亮相。

融創(chuàng)北京壹號(hào)院周邊，分布著四大使館區(qū)，與朝陽(yáng)公園、紅領(lǐng)巾公園等多個(gè)城市公園生態(tài)圈相伴，且依托東四環(huán)黃金區(qū)位，可迅捷抵達(dá)東直門(mén)、三里屯、CBD等核心功能區(qū)，位置優(yōu)越。

產(chǎn)品過(guò)硬，政策利好，融創(chuàng)壹號(hào)院大賣(mài)，大大提振了信心。

新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一周，位于北京的融創(chuàng)香山壹號(hào)院正式交付，共計(jì)300余位客戶陸續(xù)收房。

融創(chuàng)壹號(hào)院系列起源于北京，是孫宏斌的TOP級(jí)產(chǎn)系，共有29個(gè)項(xiàng)目分布在上海、武漢、杭州等城市。

北京地區(qū)，自2011年西山壹號(hào)院?jiǎn)柺溃阶钚麻_(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，12年間，共有7座壹號(hào)院在京入市。

上海董家渡地塊，開(kāi)發(fā)的也是同系產(chǎn)品“融創(chuàng)外灘壹號(hào)院”，年初有報(bào)道稱(chēng)，其未售部分貨值超500億元。

同在一線城市，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，如果上海項(xiàng)目熱度回升，單單京滬兩大項(xiàng)目，就能幫孫宏斌回籠百億級(jí)的資金。

孫宏斌面對(duì)的形勢(shì)，依舊嚴(yán)峻，也有好轉(zhuǎn)跡象。

8月末的中報(bào)顯示，營(yíng)收增加，虧損在收窄。

據(jù)披露，1—6月，融創(chuàng)營(yíng)收584.7億元，同比增長(zhǎng)20.5%；虧損約為153.7億元，較去年同期減少了33.9億元。

上半年，地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額521.4億元，北京、上海、廣州、蘇州等一二線城市占比超七成。

7月和8月的銷(xiāo)售額，合計(jì)接近百億元，雖然處于低點(diǎn)，但隨著融創(chuàng)北京壹號(hào)等強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目入市，有望走出低谷。

走出低谷

融創(chuàng)的困難，首先是流動(dòng)性。

截至6月底，融創(chuàng)流動(dòng)、非流動(dòng)借貸，分別約2404.2億元、721.4億元，到期未償付借貸本金約1101.3億元，且有本金約969億元的借貸可能被要求提前還款。

非受限的現(xiàn)金，只有72.9億元。就這點(diǎn)現(xiàn)金，孫宏斌實(shí)在做不了什么。

他的許多時(shí)間，主要為債務(wù)奔忙，已有重大成果。

融創(chuàng)擬再次上調(diào)美元債重組中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額，由22億美元上調(diào)至27.5億美元。

香港法院定于10月5日對(duì)相關(guān)重組方案進(jìn)行法定裁決，如果順利通過(guò)，融創(chuàng)有望成為繼華夏幸福、富力地產(chǎn)之后，第三家完成美元債重組的內(nèi)房股。

融創(chuàng)160億元的境內(nèi)債券，則已在年初展期成功。

截至6月底，融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值為1.39萬(wàn)億，整體質(zhì)量良好，絕大多數(shù)項(xiàng)目層面的融資，也均有充裕的底層資產(chǎn)支持，項(xiàng)目層面貸款也保持正常存續(xù)。

一旦集團(tuán)債務(wù)的結(jié)解開(kāi)，孫宏斌可以大大松口氣。

為了上岸，孫宏斌費(fèi)了不少力氣。

首先，就是保交付，融創(chuàng)先后申請(qǐng)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、配套融資等資源。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，其第一批次及第二批次的保交樓資金，已落地約190億元，上半年交付超11.8萬(wàn)戶房屋，遍及62個(gè)城市。

其次，不停盤(pán)活資產(chǎn)。

孫宏斌尤其樂(lè)于推進(jìn)和資產(chǎn)管理公司（AMC）的合作，尋求新增融資。

和其合作的AMC，有華融、東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)，陸續(xù)盤(pán)活上海外灘壹號(hào)院、武漢桃花源、西安曲江印等多個(gè)項(xiàng)目，合作規(guī)模超過(guò)240億元。

尤其年初，中國(guó)華融攜手由浦發(fā)銀行牽頭的銀團(tuán)，協(xié)同中信信托等單位，實(shí)施融創(chuàng)集團(tuán)上海董家渡紓困項(xiàng)目，合作總規(guī)模超120億元。

這種力度，在眾多出險(xiǎn)房企中，引人矚目。

當(dāng)然，在股市重新燃起熱度，融創(chuàng)有其基本面因素，更重要的，是地產(chǎn)風(fēng)向已經(jīng)變化。

尤其8月以來(lái)，各種政策暖風(fēng)頻吹：

首套、二套住房最低首付款比例，已降至20%、30%，且存量首套住房貸款利率，也同步下調(diào)；包括四大一線城市在內(nèi)，20個(gè)城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

“從全國(guó)整體上看，購(gòu)房意愿大概能夠增加15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市增幅會(huì)更高。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛公開(kāi)表示。

目前，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)依舊存在不確定性。

就孫宏斌而言，至少又能看到上岸的曙光了。