武漢市房地產市場新形勢下的幾點思考和建議

沈昊,鄭夏明,劉濤

(1.武漢市土地交易中心,湖北 武漢 430020; 2.武漢2049集團,湖北 武漢 430020;3.武漢市測繪院,湖北 武漢 430020)

0 引 言

土地資源的開發利用,是一個復雜的過程,涉及國土資源的計劃、審批、供應、補充、開發、執法等多個環節。由于業務流程復雜、各類信息資源多樣、部門間信息閉塞等原因,導致土地資源開發信息化水平發展滯后。隨著武漢市城市發展速度的逐步提升,現有的管理方式已經無法讓管理要求得到滿足[1],如何運用新技術、新方法收集、傳輸、處理和管理土地資源開發的各類信息,及時地對武漢市土地市場情況進行了解,使其可以在土地交易工作中發揮出應有的作用,為領導決策提供相應的參考,成為目前的重點工作任務[2]。

根據《國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》(國土資發〔2011〕63號)、《市局關于2022年優化營商環境工作推進方案的通知》(武自然資規發[2022]25號)、《武漢市土地交易中心“十四五”信息化建設方案》的總體要求等文件精神,作者通過在武漢大學國土空間規劃與大數據技術高級研修班學習總結,結合實際工作,提出了完善武漢市統一土地市場管理信息平臺(一張圖)(以下簡稱“平臺”)的建設構想。該系統對于計算機技術等科技進行了充分的利用,對于大數據、數據庫等技術進行了有機的結合,具備了對土地交易信息進行采集、傳輸等功能,從而使得土地交易市場規范高效地運作,實現了土地市場交易項目的全域化、全面化和全程化管理,實時掌握全市土地市場項目數量、規模、結構、布局、時序、價格以及效率等情況,為自然資源“一條龍”智能審批平臺建設提供了基礎支撐,為土地市場精細化管理提供了有效服務。

1 房地產市場的分析與思考

1.1 房地產行業政策環境分析

中央一直遵循著“房住不炒”的基本原則,通過各種合理有效的措施,對于供需兩端的市場穩定性進行有效的控制。切實推行保障性租賃住房政策,針對新型城鎮化建設力度進行提升[3]。對于地方層面來講,針對房地產市場頒布了多項調控管理政策,從不同的環節入手,保證房地產市場能夠得到穩定、快速的發展。一些熱點城市結合自身的實際情況對住房限購政策進行改進和優化,確保房價的穩定[4];一些降低庫存壓力的城市,則是通過放寬落戶政策等方式,來逐步實現定向放松的目的。

1.2 房地產行業發展的問題

行業規模筑頂,增速放緩。對于行業規模來講,2022年5月,全國商品房的銷售面積與歷史同期相比降低了23.6%,住宅銷售面積與歷史同期相比降低了28%。連續五年增速放緩,行業規模已經見頂。2021.07—至今:“兩集中”供地、房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等調控政策不斷加碼,銷售市場進入衰退期。從行業核心參與者房地產開發企業及購房者來看,2021年雙方需求出現顯著收縮。房企層面體現為土地市場拿地規模持續下行[5],購房者層面則體現為供給不足的背景下,商品房平均銷售價格出現回落。房企在土地市場的拿地需求,對應的則是商品房銷售市場的住房供應[6]。在三道紅線后,房企土儲水平較低,市場供應需要依靠新增拿地支撐。集中供地制度疊加流動性壓力增加之下,一方面企業拿地規模下降,另一方面,拿地后放緩開工,導致商品房市場供給不足。緊縮的調控政策及艱難的市場環境下,開發商預期發生變化,同時企業行為發生改變。另外一方面,房企經營行為的改變又進一步改變銷售市場,進而導致購房者預期走弱,進而影響購房者預期,進一步沖擊商品房銷售[7]。市場供需兩端呈現螺旋式下行過程。

1.3 房地產市場價格的主要影響因素分析

過去幾年,中國樓市在“房住不炒”的政策原則下,通過一系列調控政策,實現了一個較為長期的穩定狀態,從相關數據來看,似乎脫離了過去地產調控帶來的周期性價格上漲現象。正是因為過去幾年房價被壓制住,目前遇到疫情導致的經濟沖擊后,樓市并未出現恐慌性回調,這意味著一些上漲的預期依然存在[8]。現在,對部分城市的樓市周期性上漲因素重新聚集。除了城市化等因素外,樓市價格典型上漲的動因是貨幣環境以及地方政府對土地財政的依賴。

1.4 武漢市房地產行業未來市場趨勢

初步預測2022年武漢市土地交易市場整體成交規模穩中有增。因為武漢市2021年的市場恢復計劃并未如期完成,隨著信貸環境的不斷轉好,2022年市場將會逐步得到恢復。

2 建設土地市場全生命周期管理系統

按照上述房地產市場的分析結果,為加快武漢市土地交易中心信息化建設步伐,高效服務武漢土地市場發展,加強信息化對武漢市土地市場穩定發展支撐保障能力,針對營商環境進行改進和優化,借此來確保武漢土地市場可以獲得快速、高效的發展,筆者結合工作實際,建議盡快開展土地市場全生命周期信息管理系統建設完善工作。

2.1 工作目標

按照“智慧城市”的理念,以“慧行政、順機制、提效率”為需求導向,采用云計算、物聯網和大數據等技術,全面清理、整合與集成在自然資源管理系統的各分局和事業單位各類信息系統資源,構建集“精細化管理、跨部門融合、多元化共享、智慧化決策、移動化應用”于一體的土地市場全生命周期信息管理系統建設,形成國有建設用地交易和供應業務智能化輔助引導審批的模式,創新全市土地交易管理模式,提升市土地交易中心“總閥門”作用。

2.2 建設思路

項目建設主要基于規劃引領、“互聯網+”和大數據分析決策支撐的思維,根據工作運轉的具體情況,對于高新技術進行合理的運用,將各類標準、制度作為依托,以國有建設用地交易和供應業務為主線,以國有建設用地供應業務職能化輔助引導審批的“機器帶人”模式為目標,構建“1+1+1+N”的信息化服務架構,為土地市場宏觀調控、土地高效利用、信息自動流轉、智慧管控等提供支撐,發揮信息化和大數據的帶動戰略作用。“1個數據庫”即武漢土地市場和供應信息數據庫;“1個系統”即土地市場全生命周期信息管理系統;“1套機制”即平臺運行與更新維護相關制度;“N個專題應用系統功能”即多個專題應用系統支撐專題業務相關工作,對于土地資源管理的綜合能力和水平進行提升,推進信息化與自然資源業務的深度融合,助推行政服務效能顯著提升。設計方案如圖1所示:

圖1 設計方案

2.3 主要作用

(1)土地全生命周期管理:對國有建設用地供應和供應業務審批過程中的審查要點、業務規則進行梳理,對所需要上游環節的指標(土地儲備部門、土地交易部門、各儲備機構)與中游環節(武漢市統一土地市場管理信息系統(一張圖))和下游環節(土地登記發證部門)所提供核心管理指標形成標準化的核心指標規范,將核心信息要點、業務規則和核心指標固化至系統平臺,實現“機器代人”業務辦理自動引導與檢查、核心指標智能計算與核驗、審批結果文本自動生成等,形成國有建設用地供應業務智能化輔助引導審批的模式。實現項目全周期管理、審批進度實時掌握、資源全口徑分析以及輔助決策的桌面及移動化應用,為武漢市土地交易實現“總閥門”作用提供核心技術支撐。

(2)“總閥門”精準調控模式:通過土地市場上中下游關節數據化打通,形成土地全生命周期大數據運行管理,實現3年擬供地項目計劃入庫,將土地一級市場預上市項目由報地環節至上市環節進行全過程監控展示,摸清全市擬供地數據,將各區土地畝單價、樓面地價、房屋銷售價格、去庫存情況、三年擬供地計劃項目成宗情況等各類數據進行大數據綜合分析,合理安排供地規模和供地節奏,對局部和各區之間房地產平衡發展進行增量或縮量干預,促進武漢市房地產行業良性發展,實現武漢市土地交易市場“總閥門”精準調控的作用。

3 結 語

當前土地交易市場住宅用地行業規模筑頂,增速放緩。當下順應市場變化,有機統一政府共性要求和企業個性需求,以促進盡快開工建設為目標,針對審批流程進行優化,讓辦事效率得到切實性的提升,想盡一切辦法來降低企業負擔,對于市場創新動力進行激發,確保全市可以得到快速、穩定的發展,面向中小企業和自然人開展“高端定制商務用地(簡稱HEC商務用地)”交易新品種,實現“點面結合,差別供地”,實行項目區位多地塊打包發布預公告,結合項目的實際情況采取針對性的管理措施。武漢市土地交易中心通過構建武漢市土地交易市場“云拍賣”交易系統,實現云端“預公告招商+需求洽談+規劃可控的個性化調整”,通過網上拍賣模式縮短供地周期時限,滿足新形勢下的土地市場需求。為各類高端新興產業的發展提供推動作用,制定出與之相匹配的定制供地模式,從而盤活城市商業用地,為城市多元化發展和城市“集聚效應”驅動武漢市經濟高質量發展而助力。