集體經營性建設用地地價評估方法研究

趙宇飛

農村建設用地由宅基地、公共基礎設施用地以及經營性建設用地三個方面組成，當前國家對農村建設用地的改革，主要集中在對農村經營性建設用地的改革，通過改革來實現集體經營性建設用地與國有建設用地的“同等入市、同權同價”。伴隨農村集體經營性建設用地入市改革的深入推進，社會各界越來越重視集體經營性建設用地地價評估方法。由于在對集體經營性建設用地地價評估的過程中，會受到價值構成、價值實現等多種因素的影響，所以有必要對有關評估方法進行研究和分析，以此來提高集體經營性建設用地價值評估的準確性。

一、集體經營性建設用地影響價值的因素分析

（一）價值構成方面

從目前我國農村集體建設用地的用途來看，主要是以工業用地為主，用于鄉鎮企業的生產和經營。土地的價值構成具體表現為：土地本身以及在這塊土地上建筑物的拆遷補償安置費和用于鄉鎮企業生產和經營而產生的土地開發費，其中土地開發費在農村建設用地的價值構成中所占的比例很小。事實上，在很長的一段時間內，國有建設用地的出租和轉讓價格遠高于農村集體建設用地，而造成這種現象的很大一部分原因是因為國有建設用地具有較強的區位優勢和產業集聚優勢，另外一個更主要的原因是，國有建設用地與農村建設用地尚未真正的“同等入市、同權同價”。因此，在大多數時候，即便是差不多的條件下，國有建設用地的價值也總是高于農村集體經營性建設用地以及土地上建造的建筑的補償安置費?？偠灾?，基于價值構成的角度，制定合理的補償標準，不僅有利于對集體經營性建設用地價值進行準確的評估，還有利于推動農村建設用地入市改革的發展。

（二）價值實現方面

簡單來說，集體經營性建設用地的價值主要體現在增值上，也就是能否創造出額外的收入，不過集體經營性建設用地自身不會產生額外的收入，收益必須依賴于與之相關聯的產業，通過與相關產業的關聯與互動，才能產生額外收入。換句話說，集體經營性建設用地的價值與其創造額外收入的能力有很大的關系，既取決于土地的基本條件，又與這塊土地的使用方式、生產經營等方面都有很大關系。首先，就集體經營性建設用地本身的狀況進行分析。因為生產經營活動是集體經營性建設用地的主要用途，土地并不用于農業生產活動，所以并不會受土地自身肥沃程度的影響，但是土地與市中心的距離、產業的密集度以及交通運輸情況，都會在很大程度上影響著集體經營性建設用地價值的實現。另外，集體經營性建設用地的使用方式也會在一定程度上影響集體經營性建設用地產生額外收益的能力。簡單來說，土地可能被利用于商業、服務業等不同的領域，而土地使用方式的不同以及行業整體利潤的不同，又會導致在不同條件下的集體經營性建設用地產生超額收益的能力有很大的差異，特別是土地處于農村的環境，缺少國有建設用地強大的地理位置優勢，又會進一步拉大這部分區別。

二、市場法在集體經營性建設用地地價評估中的應用分析

在土地價格評價方面，現行的土地價格評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。但是目前我國大部分地區尚未對集體經營性建設用地進行分級，也沒有對其進行基準地價評估，同時，集體土地流轉市場也處于初級發展階段，難以通過市場來體現集體經營性建設用地的效益，導致補償系數難以確定，收益法的適用范圍有限。另外，從地理位置上來說，國有建設用地的地理位置更好，相應的開發成本也更高，所以從經濟學的角度來說，使用成本法對集體經營性建設用地進行估價，會因為開發成本更低而導致地價低于國有建設用地，這與“同權同價”的要求不符，同時，兩者之間的成本差異也很難用統一的標準來衡量，所以使用成本法對集體經營性建設用地也存在著一定的限制。市場定價的法律依據是置換原則，替代原則指的是一個理性的人，為了確保自己的利益最大化，在需要付出一定代價才能獲得某件商品進行選擇的時候，在商品互相可替代的情況下，如果兩者的價值不一致，那么一個理性的人肯定會選擇交易價格低的一方。如果這兩種方法成本相同，但能給經濟人帶來的效用卻是不同的，那么理性的人就會選擇更大的效用。按照置換原則，如果一宗地的所有情況都是一樣的，那么一宗地的買主就不會再以更高的價格獲得同樣的效用。所以，在交易市場上，交易的房子的價格，是一個很重要的參考標準。新土地管理法在法律上規定了集體經營性建設用地的準入條件、使用方式和準入方式，并給予了集體經營性建設用地與國有建設用地同入市和平等賣的權利。由此，通過市場法進行集體經營性建設用地地價評估，主要是通過公開市場作為前提，來進行市場經濟狀況的客觀反映，它是評價中最為簡便、高效的方式，更能體現出市場經濟的特征。

三、集體經營性建設用地地價評估方法的具體應用

（一）市場法具體應用的分析

市場法又叫作市場價格比較法，指的是通過對被評估資產以及近期市場具體交易實例的情況進行比較分析，并對被評估資產的交易價格進行調整，從而確定其價值的一種資產評估方法。借助市場法進行評估的時候，最重要的就是確定和調整差異性因素，通常情況下，市場條件、交易時間、區域差別等內容是組成差異因素的主要內容，而在這中間，區域差異在土地價值的評估上占據著舉足輕重的地位，可以說是影響最終評估價值的關鍵。其中在差異性因素中，區域差異主要指的是土地周邊的商業繁榮程度、產業密集程度、交通便利程度以及經濟發展情況等方面的因素。采用市場法進行土地估價的首要條件就是具有一個公開透明、活躍熱鬧的土地市場，另外，還需要有可供比較的土地交易案例。事實上，隨著我國有關農村建設用地改革的深入，在土地交易市場上，集體經營性建設用地的交易行為越來越多，土地市場也變得更加活躍，有關的土地交易實例也在不斷地增加，這也在某種程度上為市場法在集體經營性建設用地地價的評估分析上創造了重要的使用條件。此外，由于農村建設用地制度的改革，主要是為了實現集體經營性建設用地與國有建設用地的“同等入市、同權同價”，因此，在城市建設用地交易市場進行的土地交易實例，也能在一定程度上為農村集體經營性建設用地的交易提供一定的借鑒和參考。

（二）收益法具體應用的分析

使用收益法進行集體經營性建設用地地價的評估，其核心思想就是通過對被評估資產在將來可能產生的預期利潤進行實時折現，以此來確定被評估對象的價值。收益法的三大核心問題分別是未來收益、未來收益的期限和實現未來收益時所要面對的風險。事實上，隨著農村集體經營性建設用地入市改革的深入推進，集體經營性建設用地不僅進行產權確認，還能夠與城市建設用地享有同樣的權益，實現“同等入市、同權同價”。本次變革也在很大程度上對收益法的實際應用帶來很大的影響，特別是減少企業未來收益可能出現的風險。簡單來說，在此次改革之前，各大企業主要是通過租用農村集體經營性建設用地的方式，來開展企業的生產和經營活動，這種租用土地的方式，其租賃合同不僅受國家當前政策的影響，還會被其他外界因素影響，許多時候租賃合同無法得到有效保證，這種不確定性和不穩定性，也使得企業在經營的時候面臨著一些風險。而在農村建設用地改革實施后，將極大程度地減少企業租用集體經營性建設用地的政策風險，與此同時，在進行收益法對集體經營性建設用地的折現率進行評估時，也要將這些因素考慮進去。另外，這次改革也可以對集體經營性建設用地的未來收益期限進行明確的界定。在這次改革之前，我國農村集體經營性建設用地的權利歸屬未得到明確，不僅難以明確土地使用期限，而且還在很大程度上給利用收益法進行建設用地價值的評估造成了困難。

（三）成本法具體應用的分析

從土地成本構成的主要方面來看，構成土地成本的內容為兩個部分：一種是取地成本，主要為征地補償費；另一種是開發成本。長期以來，我國農村集體經營性建設用地價格一直比城鎮建設用地價格低，這些價格盡管受地理位置和區位因素的影響，最主要的還是因為農村集體經營性建設用地的征地補償費遠遠沒有城市建設用地的補償費用高。因此，這也使得我國農村集體經營性建設用地的地價在很長一段時間內都被低估，在很大程度上損害了農民的利益。改革之后，在使用成本法對農村集體經營性建設用地進行評估時，其征地補償費用的標準需要參照周邊城鎮建設用地的補償標準，充分保障農民的切身利益。

四、結 語

綜上所述，隨著我國農村土地制度的不斷完善，對農村集體經營性建設用地的價值進行評估的時候，必須關注集體經營性建設用地地價評估的特殊性，集體經營性建設用地的價值不僅受其自身條件的影響，地域環境、使用方式等因素在很大程度上也會影響價值的評估結果。因此，我們在對集體經營性建設地價進行評估時，要綜合使用多種方法，做好地價的評估工作。

本文為河北省“三三三人才工程”資助項目