如何有效化解房地產風險？

張其光　李國彥　張真

中國大型房企長期奉行高負債、高杠桿、高周轉的經營模式，積累了較大規模的資產和負債，負債率不斷攀升。當前房地產市場疲軟，銷售回款困難，銀行擔心風險不愿意提供信貸資金，施工企業和材料供應商要求房企必須先付款后施工和發貨，墊資施工基本消失，房地產開發企業經營狀況整體困難，出險企業不斷增加。

2023年8月21日-25日，中國房地產業協會聯合中國建設銀行、信達資產和財富管理50人論壇組成聯合調研組，對鄭州、深圳和上海進行了房地產風險情況專項調研。調研后，中國房協進行了專題研究，分析當前房地產市場狀況，提出盡快出清房地產市場風險的政策建議。

具體提出四條建議：

一、建立主辦銀行制度，緩解房企流動性風險

2022年底，以“金融十六條”（《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》）為代表，“三支箭”將開發企業納入支持范圍，但受益房企有限。第一支箭信貸融資支持力度不及預期，到二季度末，房地產開發貸款余額13.1萬億元，同比增長5.3%，比各項貸款平均增速低6個百分點。授信房企主要是央企、國企，混合所有及民營房企很難獲得授信，或授信額度很少，商業銀行對房企整體呈現“不愿貸、不敢貸、不能貸”的局面。第二支箭債券融資、第三支箭股權融資支持范圍有限，僅惠及個別房企。2023年上半年，約12家房企發債，6家涉房上市公司定增事項獲交易所審核通過，政策很難惠及大量開發企業。

從“三支箭”的政策規定和實施效果來看，只有第一支信貸融資箭可以幫助民營房企緩解流動性危機。通過調研了解，“金融十六條”出臺半年多以來，商業銀行相互觀望，以等待總行指示、正在研究等借口，不落實相關要求，政策落地效果很不理想。例如，新城控股目前在全國排名第十，尚未出險，但融資依然艱難，現金流很緊張。康橋集團在河南本土開發企業中排名第三，政府又協調地方銀行提供專項借款3億元，但實際只能用1.5億元，另一半被強制留用于支付其在該銀行貸款的利息。

在當前房地產市場持續下行、開發企業陷入流動性危機的時候，如果所有商業銀行孤立做決策，都會為保全自身資產采取過度避險決策，等待別人放貸化解危機，最終結果是開發企業大批破產，銀行存量貸款大量打水漂，這是博弈論里典型的“囚徒困境”。

為防止各個金融機構相互觀望、相互推諉，建議盡快建立主辦銀行制度，由對該開發企業貸款最多的商業銀行為主辦銀行，協調其他相關銀行和金融機構，通過展期、新發貸款、處理資產償還借款等途徑，緩解房企流動性風險。存量貸款最多的主辦銀行，有義務牽頭幫扶開發企業，這樣可以為自身保全資產，構筑風險防護墻，保證未出險開發企業現金流安全，防止優質企業出險。同時，對于違約情況不太嚴重，而且積極保交樓、注重信用、業務布局和資產狀況較好的開發企業，通過主辦銀行制度有效控制風險。

具體操作建議包括：

一是由對開發企業的存量開發貸和按揭貸款量最大的銀行，擔任主辦銀行，協調其他相關銀行和金融機構組成銀團，向該開發企業提供流動資金貸款。

二是開發企業需要財務透明、資產覆蓋率高、管理團隊穩定、信息披露合規、具備償債能力，積極推進保交樓，但存在階段性流動性壓力，主辦銀行對房企經營管理享有知情權。

三是主辦銀行依據開發企業經營狀況確定流動資金貸款額度和使用方式。

四是開發企業存量貸款由主辦銀行協調相關金融機構，按照16條政策要求做出展期、債務重組等安排。

二、實施再貸款政策，支持收購出險房企資產

開發企業有大量房產待售，但難以出售。處置房地產開發企業風險主要有出售資產和債務重整兩種方法，債務重整涉及司法判決，需要較長時間，當務之急是房企出售資產。據統計，目前開發企業持有的商辦物業約20萬億元，在建項目約54億平方米。但市場缺乏交易買方，在房地產下行的條件下，市場到處都是賣方，買方嚴重缺乏，或者買方借機大幅壓價，賣方不愿出售，這致使開發企業并購重組進展極為緩慢。

建議中國人民銀行低息再貸款支持長租房投資機構購買房產轉為長租住房。十九屆五中全會要求發展長租房市場，解決大城市新市民和青年人住房問題，但長租房發展過程中，突出的問題是存量房源獲取成本高，新建房源周期長。

對此，可將把處置房地產風險與長租房建設有機結合起來。加大租賃住房貸款支持力度，由中國人民銀行提供利率1％，期限20年的再貸款給商業銀行，商業銀行再轉貸給長租房投資機構，支持長租房投資機構收購房企持有的待售商業物業和住宅項目，改造或續建為長租房，面向新市民和青年人供應。

同時，要大幅降低長租房稅費成本，一是大幅降低長租房項目的土地增值稅稅率，二是將出租房屋過程中的增值稅、所得稅、房產稅等歸并，并大幅降低稅率，適應目前長租房項目普遍微利、虧損的實際情況，培育長租房行業持續健康發展。

預計實施效果，不僅可以改善城市化進程中的民生居住問題，為城市新市民和年輕人提供大量穩定租賃住房，穩定社會就業，降低城鎮化門檻；而且有效化解部分房地產風險，幫助部分出險房企改善流動性，解決債務危機。

三、推進債務重組，減少開發企業債務規模

在目前市場持續下行的大環境下，開發企業的資產負債表大面積惡化，引發了市場恐慌和社會震蕩。據不完全統計，2020年以來，有60家房企出現債務違約，其中50家披露了財報，總負債規模約12.4萬億元，總資產規模約13.3萬億元，平均資產負債率為93%。此外，開發企業的債務糾紛很容易引發司法查封，而且往往是跨省多地重復司法查封。房地產開發公司解決債務司法查封需要盤活資產以獲得資金，而盤活資產需要先解決債務糾紛，典型的“死循環”，各方深陷債務連環危機難以自拔。

房地產行業的巨量債務和司法糾紛，制約了出險開發企業債務重組的騰挪空間，單純依靠市場力量很難解決，被動等待期待以時間換空間，只會讓資產不斷貶值，負債利息不斷升高，最終一定資不抵債，解決難度更大，這需要從國家層面系統、穩妥化解。

建議針對資可抵債且仍在積極應對的出險房企，應穩妥推進債務重組，實現真正保交樓目的，由開發企業注冊地人民政府、司法調解機構或金融機構等，牽頭召開出險開發企業債權人會議，協商確定債務重組方案，引入AMC（資產管理公司）等參與債務化解，通過債務展期、減免利息、債務置換、債轉股、跨市場跨品種跨機構重組等方式壓減房企債務規模。

三年疫情期間，很多房地產項目長時間停工停售，應鼓勵各方協商減免在此期間的利息。對于資不抵債的項目，所有投資方和債權人，包括銀行等金融機構，合理承擔相應損失，政府對開發企業的欠款，也應通過債務重組予以解決。中國信達資產管理公司在鄭州與康橋集團合作，前融資金實現了債轉股，信達從債權人變為共同操盤者，項目以央企品牌重新推向市場，取得較好的效果，這一做法值得推廣。

四、實施破產重整，破除少數開發企業僥幸心理

資不抵債的開發企業中，不乏有企業試圖把爛攤子甩給政府去處理，自己躺平靜待企業被救活，然后繼續獲利。這類企業繼續保留下去，只會惡化市場生態，嚴重挑戰公平和正義。

建議對嚴重資不抵債且債務重組失敗的開發企業，在開發企業注冊地進入司法程序，加快破產重整，及時依法將企業股東的權益清零，防止資產轉移，并追究開發企業實控人、有關股東和高管違法行為責任，這是他們違法經營必須付出的代價。破產重整可以清理僵尸開發企業，避免各方長期僵持資產貶值，優化資源配置，維護相關各方權益，這將形成社會示范效應，警示那些躺平的房企，破除其僥幸心理，盡快展開自救。

依照《公司法》《破產法》等相關法律法規，梳理資不抵債的出險房企的負債規模與結構，依法明確各類債權人的債務清償順序：購房者、施工企業和材料供應商、稅費、有抵押的債權人、無抵押的債權人。各類債權人中，購房者處于弱勢地位，已支付多年積蓄并背負購房按揭貸款，但沒有得到住房，這直接關系購房者基本生活保障的權利，應首先得到清償。如涉及回遷安置家庭，回遷安置家庭包括在購房者中，一同優先得到清償。

在購房人之后，優先清償施工企業和建筑材料供應商。房地產開發建設中普遍存在施工企業和供應商墊資現象，施工企業、供應商已經付出了勞動和建筑材料但沒有拿到工程款項，是否優先清償直接影響到農民工的工資發放，《民法典》也明確規定了“建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權”。在購房者、施工企業和材料供應商清償之后，稅費、有抵押的債權人、無抵押的債權人依法依次得到清償。

（編輯：王延春）